Revisor fiscal en la propiedad horizontal

En la propiedad horizontal los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a tener revisor fiscal sin importar el número de bienes privados que tengan, mientras que en los conjuntos residenciales la revisoría es potestativa, según lo dispone el artículo 56 de la ley 675 de 2001. ¿Quién lo nombra, qué requisitos debe cumplir, qué funciones tiene y qué pasa cuando la copropiedad obligada no lo tiene?

Cuándo es obligatorio tener revisor fiscal en la propiedad horizontal.

La obligación no depende del tamaño del conjunto, ni del número de apartamentos o locales, ni del monto del presupuesto que se administre. Depende exclusivamente del uso al que estén destinados los bienes privados.

Así lo establece el artículo 56 de la ley 675 de 2001, que conviene leer completo:

«Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.

El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.

Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.»

La norma contiene entonces tres reglas: una de obligatoriedad según el uso, otra de independencia para los conjuntos comerciales y mixtos, y una excepción expresa para los residenciales. Veámoslas por separado.

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Conjuntos de uso comercial o mixto: es obligatorio.

El artículo 3 de la ley 675 de 2001 define el edificio o conjunto de uso comercial como aquel cuyos bienes privados están destinados al desarrollo de actividades mercantiles, como ocurre con los centros comerciales.

Y define el de uso mixto como aquel en el que los bienes privados tienen destinaciones diversas —vivienda, comercio, industria u oficinas—, siempre conforme a la normatividad urbanística vigente.

En ambos casos la revisoría fiscal es obligatoria y la copropiedad no puede eximirse de ella por decisión de la asamblea ni por disposición del reglamento, porque se trata de una norma imperativa.

Nótese que aquí la ley no fijó un umbral, a diferencia de lo que hizo con el consejo de administración, que solo es obligatorio en los conjuntos comerciales o mixtos de más de treinta bienes privados. Un edificio mixto de ocho unidades está obligado a tener revisor fiscal.

Conjuntos residenciales: es potestativo.

Los edificios y conjuntos de uso residencial no están obligados a tener revisor fiscal, por grandes que sean. La decisión corresponde a la asamblea general de propietarios.

No se requiere que esa posibilidad esté prevista en el reglamento de propiedad horizontal: basta la decisión de la asamblea, adoptada con las mayorías ordinarias del artículo 45 de la ley 675 de 2001.

De acuerdo con nuestro criterio, cuando la asamblea decide crear el cargo debe además fijar el período, los honorarios y, si lo estima necesario, precisar sus funciones, dejando todo consignado en el acta. Esa es también la posición que ha sostenido el Consejo Técnico de la Contaduría Pública.

Recordemos que un conjunto residencial con presupuesto alto maneja dineros ajenos igual que uno comercial, de modo que la revisoría suele ser una inversión razonable y no un gasto evitable.

Los topes de la ley 43 de 1990 no obligan a la copropiedad.

Es una confusión frecuente. El parágrafo 2 del artículo 13 de la ley 43 de 1990 obliga a tener revisor fiscal cuando los activos brutos o los ingresos superan ciertos topes en salarios mínimos.

Esa norma se refiere expresamente a las sociedades comerciales, y la copropiedad no lo es: el artículo 33 de la ley 675 de 2001 la califica como persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro.

De acuerdo con nuestro criterio, un conjunto residencial no adquiere la obligación de tener revisor fiscal por superar esos topes, porque la norma especial que gobierna la materia es el artículo 56 de la ley 675 de 2001 y esta solo impone la obligación en razón del uso.

Resumen de la obligatoriedad.

Como se puede observar, el criterio es siempre la destinación de los bienes privados y nunca el tamaño de la copropiedad.

Requisitos e inhabilidades del revisor fiscal.

El artículo 56 exige una calidad profesional y consagra un régimen de independencia que, esta vez sí, el legislador quiso detallar.

Debe ser contador público con matrícula vigente.

El revisor fiscal debe ser contador público, tener matrícula profesional vigente y estar inscrito ante la Junta Central de Contadores.

El texto original de la ley exigía que fuera contador público «titulado», pero la Corte Constitucional declaró inexequible esa expresión en la sentencia C-670 de 2002, con ponencia del magistrado Eduardo Montealegre Lynett, al considerar que se presume competente todo contador inscrito y portador de la tarjeta profesional.

En consecuencia, tanto los contadores titulados como los autorizados pueden ejercer la revisoría fiscal en la propiedad horizontal, siempre que estén inscritos ante la Junta Central de Contadores.

Inhabilidades en los conjuntos comerciales y mixtos.

El segundo inciso del artículo 56 impide que ejerza como revisor fiscal quien se encuentre en alguna de estas situaciones:

1. Ser propietario de un bien privado en el edificio o conjunto.
2. Ser tenedor de un bien privado, a cualquier título.
3. Tener parentesco con el administrador o con los miembros del consejo de administración hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil.
4. Tener vínculos comerciales con el administrador o con los consejeros.
5. Encontrarse en cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones.

El último numeral es una cláusula abierta y por eso es el más importante: no se agota en los casos enumerados, sino que cubre cualquier situación que comprometa la independencia, como ser proveedor de la copropiedad o llevar la contabilidad que después debe auditar.

A esas inhabilidades se suma la prohibición general del artículo 50 de la ley 43 de 1990, que impide al contador público ejercer como revisor fiscal cuando existan vínculos económicos que comprometan su objetividad. Sobre las inhabilidades del otro cargo tratamos en el artículo sobre si un copropietario puede ser administrador de un conjunto residencial.

El arrendatario no puede ser revisor fiscal en conjuntos comerciales o mixtos.

La ley prohíbe que el revisor fiscal sea propietario o tenedor, y el arrendatario es precisamente un tenedor. Conviene demostrarlo con las normas civiles, porque es una duda recurrente.

El artículo 775 del Código Civil define la tenencia en estos términos:

«Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece. Lo dicho se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno.»

La última frase es la que resuelve el punto: es tenedor todo el que tiene una cosa reconociendo que el dominio es ajeno.

Y el artículo 1973 del mismo código define el arrendamiento así:

«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»

Como el arrendador le concede al arrendatario el goce del inmueble sin transferirle el dominio, el arrendatario reconoce dominio ajeno y por lo tanto es tenedor.

La conclusión es obligada: en un conjunto de uso comercial o mixto no puede ser revisor fiscal quien tenga un bien privado en arrendamiento, en comodato, en usufructo o bajo cualquier otra figura que implique tenencia.

La excepción de los conjuntos residenciales.

En los edificios y conjuntos de uso residencial la propia ley permite que el revisor fiscal sea propietario o tenedor de un bien privado, y así lo ha confirmado el Consejo Técnico de la Contaduría Pública al señalar que en esas copropiedades esa circunstancia no genera inhabilidad.

Esa excepción se explica por razones prácticas: en muchos conjuntos residenciales el cargo es potestativo, los honorarios son modestos y quien lo asume suele ser un contador que vive allí.

De acuerdo con nuestro criterio, la excepción levanta la inhabilidad legal, pero no releva del deber de independencia y objetividad que las normas de ética profesional le imponen a todo contador público. Quien audita la copropiedad en la que vive debe abstenerse de intervenir en asuntos en los que tenga interés directo, como el cobro de su propia cartera.

¿Puede ser revisor fiscal una firma de contadores?

Sí. Nada impide que la asamblea designe como revisor fiscal a una persona jurídica dedicada a la prestación de servicios contables.

En ese caso la sociedad debe estar inscrita ante la Junta Central de Contadores, y quien ejerza materialmente el cargo debe ser un contador público con matrícula vigente designado por ella, sobre quien recaen las mismas inhabilidades del artículo 56.

Nombramiento del revisor fiscal de la copropiedad.

El nombramiento es una competencia exclusiva de la asamblea general de propietarios, y de ahí se derivan varias consecuencias prácticas que suelen pasarse por alto.

Lo elige la asamblea y no puede delegarse en el consejo.

El numeral 5 del artículo 38 de la ley 675 de 2001 le asigna a la asamblea la función de:

«Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.»

El parágrafo del mismo artículo permite delegar en el consejo de administración únicamente la función del numeral 3, referida al comité de convivencia, de modo que la elección del revisor fiscal no es delegable.

Por lo anterior, un nombramiento hecho por el consejo de administración o por el administrador es susceptible de impugnación, y lo procedente es someterlo a la asamblea.

Período y suplente.

El período es el que fije el reglamento de propiedad horizontal y, en su silencio, es de un (1) año, según el mismo numeral 5.

La norma menciona expresamente al suplente, aunque no lo hace obligatorio. De acuerdo con nuestro criterio, conviene elegirlo en las copropiedades donde la revisoría es obligatoria, para que la ausencia temporal del principal no deje a la copropiedad sin control.

Qué pasa cuando vence el período y no se elige reemplazo.

Es la situación típica del conjunto cuya asamblea se aplaza o no alcanza el quórum. La respuesta es que el revisor fiscal no cesa automáticamente.

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en el concepto 0019 del 18 de enero de 2024, señaló que, si la asamblea no se ha realizado y por tanto no se ha pronunciado sobre su continuidad, el revisor fiscal debe seguir cumpliendo sus funciones, pues estas están establecidas en la ley.

Y en sentido inverso, el mismo Consejo ha precisado que, una vez la asamblea elige al nuevo revisor fiscal, este asume de inmediato sus funciones y el anterior queda sin ejercicio del cargo.

De acuerdo con nuestro criterio, la regla práctica es que el revisor fiscal continúa hasta que se designe y se inscriba a su reemplazo, y que sus honorarios se causan mientras siga ejerciendo.

Inscripción del nombramiento ante la alcaldía.

El nombramiento del revisor fiscal también se inscribe. El artículo 8 de la ley 675 de 2001 exige presentar ante la entidad competente los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal.

Esa inscripción se surte ante el alcalde municipal o distrital o ante la dependencia en quien delegue, con el mismo trámite que explicamos en el artículo sobre la representación legal en la propiedad horizontal.

Conviene hacerlo, porque el certificado de existencia y representación legal es el documento con el que se acredita ante terceros quién ejerce la revisoría fiscal.

Quién firma el contrato y quién fija los honorarios.

El contrato lo suscribe el administrador, en su condición de representante legal de la persona jurídica. La regla del parágrafo 1 del artículo 50, que traslada la representación al presidente del consejo, aplica únicamente al contrato del propio administrador.

Los honorarios los define la asamblea general de propietarios, y en la práctica quedan incorporados al presupuesto anual que ella misma aprueba conforme al numeral 4 del artículo 38 de la ley 675 de 2001.

La ley no fija tarifas ni mínimos, de modo que el valor depende del tamaño de la copropiedad, del uso, del número de bienes privados y del alcance del trabajo que se contrate.

¿Qué se debe hacer? Que el consejo de administración o el administrador presenten a la asamblea una propuesta con el rubro presupuestal, y que el acta deje constancia del nombre del elegido, su identificación, el período y los honorarios aprobados. Ese es el documento que soporta la inscripción y el contrato.

Funciones del revisor fiscal en la propiedad horizontal.

Las funciones están definidas por remisión. Dice el artículo 57 de la ley 675 de 2001:

«Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.»

El problema es que la ley 43 de 1990 no enumera funciones para el revisor fiscal, de modo que la remisión queda incompleta y hay que llenarla con otra norma.

Esa integración la resuelve el artículo 15 de la ley 1314 de 2009, que dispone que cuando el régimen legal propio de una persona jurídica no comerciante no contemple normas en materia de contabilidad, control interno, administradores, rendición de cuentas o revisoría fiscal, se aplican de manera supletiva las disposiciones previstas para las sociedades comerciales en el Código de Comercio.

Por esa vía, y así lo ha sostenido de manera reiterada el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, las funciones del revisor fiscal de la copropiedad son las del artículo 207 del Código de Comercio, adaptadas a las circunstancias de la propiedad horizontal:

1. Verificar que las operaciones de la copropiedad se ajusten a la ley, al reglamento de propiedad horizontal y a las decisiones de la asamblea general y del consejo de administración.
2. Dar cuenta oportuna y por escrito a la asamblea, al consejo o al administrador, según el caso, de las irregularidades que encuentre.
3. Velar por que la contabilidad se lleve conforme a las normas y por que se conserven debidamente los soportes, las actas y la correspondencia.
4. Inspeccionar los bienes de la copropiedad y solicitar las medidas de conservación que estime necesarias.
5. Verificar el cumplimiento de las obligaciones tributarias, laborales y de seguridad social a cargo de la copropiedad.
6. Dictaminar los estados financieros y rendir a la asamblea general el informe correspondiente.
7. Autorizar con su firma los estados financieros y las declaraciones tributarias que lo requieran.
8. Convocar a la asamblea general a reuniones extraordinarias cuando sus hallazgos lo ameriten.

Leídas en conjunto, esas funciones se resumen en una sola idea: el revisor fiscal es el ojo independiente de los copropietarios sobre la gestión de quienes administran su dinero.

La facultad de convocar a la asamblea.

Es una de las herramientas más útiles y menos usadas. El artículo 39 de la ley 675 de 2001 faculta al revisor fiscal para convocar a asamblea extraordinaria, junto con el administrador, el consejo de administración y un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

También interviene en las reuniones no presenciales: el artículo 42 dispone que en las decisiones adoptadas por comunicación sucesiva es el revisor fiscal quien da fe de que la sucesión de comunicaciones ocurrió de manera inmediata.

Y está legitimado para impugnar las decisiones de la asamblea que no se ajusten a la ley o al reglamento, conforme al artículo 49 de la ley 675 de 2001, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto.

De acuerdo con nuestro criterio, esas tres facultades son las que le dan dientes a la revisoría: sin ellas, el dictamen se reduce a un documento que se archiva.

Lo que el revisor fiscal no debe hacer: coadministrar.

El límite del cargo es la independencia. El revisor fiscal controla, pero no administra ni decide.

En consecuencia, no debe llevar la contabilidad que después ha de auditar, ni autorizar pagos, ni seleccionar proveedores, ni impartir instrucciones al personal de la copropiedad, porque terminaría revisando su propia gestión.

Tampoco está obligado a asistir a las reuniones del consejo de administración, aunque puede hacerlo cuando sea invitado o cuando lo considere necesario para comunicar irregularidades.

Recordemos que la vigilancia de la copropiedad se reparte entre varios órganos, tema que desarrollamos en el artículo sobre quién vigila a los administradores de propiedad horizontal.

La firma de las declaraciones tributarias.

Cuando la copropiedad está obligada a tener revisor fiscal, sus declaraciones tributarias deben ir firmadas por él, con los efectos que señala el artículo 581 del Estatuto Tributario, es decir, certificando que los libros reflejan razonablemente la situación financiera y que las operaciones están respaldadas por comprobantes internos y externos.

Recordemos que la copropiedad, aun siendo no contribuyente del impuesto de renta respecto de las actividades propias de su objeto social, practica retenciones en la fuente y presenta las declaraciones correspondientes.

Distinto es el caso de las copropiedades comerciales o mixtas que destinan bienes comunes a la explotación económica, que son contribuyentes del impuesto de renta y del impuesto de industria y comercio conforme al artículo 19-5 del Estatuto Tributario.

Responsabilidad del revisor fiscal.

El revisor fiscal responde por los perjuicios que cause a la copropiedad, a los propietarios o a terceros por negligencia o dolo en el ejercicio del cargo.

A esa responsabilidad civil se suma la disciplinaria ante la Junta Central de Contadores, que ejerce la inspección y vigilancia de la profesión contable, y la penal cuando se compromete la fe pública que la ley 43 de 1990 le atribuye al contador.

Por lo anterior, el revisor fiscal que detecta una irregularidad y guarda silencio no queda al margen del problema: la omisión de informar es, en sí misma, un incumplimiento de sus funciones.

A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

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