La subrogación hipotecaria es una figura utilizada para cambiar tanto el deudor como el acreedor, existiendo una hipoteca de por medio, es decir, se cambian los sujetos involucrados en la hipoteca.
Subrogación de la hipoteca.
La subrogación de la hipoteca supone el cambio de un deudor por otro, en el que el nuevo deudor asume el papel que tiene el deudor hipotecario inicial, con todo lo que ello implica.
Recordemos que la hipoteca es un derecho real que recae sobre el inmueble, pero en todo caso existe una obligación personal del deudor, consistente en pagar la deuda hipotecaria representada en las cuotas respectivas, y esa obligación se subroga al nuevo deudor o propietario.
Con la subrogación de la hipoteca se sustituye una de las partes, el deudor hipotecario.
Cómo opera la subrogación de hipoteca.
La subrogación supone el cambio de los sujetos en la hipoteca, que generalmente consta de dos:
- Deudor hipotecario.
- Acreedor hipotecario.
Por ejemplo, cuando Rosa compra una casa con una hipoteca otorgada por Bancolombia, el acreedor hipotecario es Bancolombia y Rosa es la deudora hipotecaria.
En tal caso, el deudor hipotecario puede ser cambiado por otra persona, como en el caso en que Rosa venda la casa, y el banco acepte la subrogación de la hipoteca a nombre del comprador, quien en adelante será el obligado a pagar las cuotas del crédito hipotecario.
Cómo se hace la subrogación hipotecaria.
La subrogación hipotecaria exige que el acreedor hipotecario acepte la subrogación, en razón a que el banco, en este caso, debe asegurarse de que el nuevo deudor hipotecario tiene la solvencia necesaria para asumir el crédito hipotecario.
Esto se debe a que la subrogación no es más que la sustitución de un deudor por otro, así que el nuevo deudor debe satisfacer los requisitos de riesgo del banco.
Por lo anterior, quien pretenda subrogar una hipoteca debe presentar la solicitud al banco, junto con los documentos que este exija, y someterse a su evaluación y aprobación.
En la misma escritura de compraventa del bien hipotecado se hace la subrogación de la hipoteca.
Subrogación hipotecaria legal o convencional.
El artículo 1668 del Código Civil señala los casos en que la subrogación se hace por ministerio de la ley, es decir, a pesar del acreedor, pero en el caso de la subrogación hipotecaria siempre debe ser convencional.
Esto se debe a que, como ya lo explicamos, el banco o acreedor hipotecario tiene el derecho y privilegio de elegir a su deudor, a fin de garantizar la solvencia necesaria para poder recuperar su crédito.
Traspaso de hipoteca.
El traspaso de la hipoteca se puede entender como el nombre popular que se le da a la subrogación hipotecaria, cuando se vende un inmueble hipotecado según el ejemplo antes pactado.
Es lo que se hace cuando se compra un bien hipotecado, donde se traspasa al comprador tanto la propiedad del dominio como la prenda hipotecaria, teniendo en cuenta que la hipoteca es precisamente un derecho de prenda.
Recordemos que un inmueble hipotecado se puede vender, y si esa venta incluye traspasar también la hipoteca, entonces estamos ante una subrogación hipotecaria.
Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2022, septiembre 20). ¿Qué es la subrogación hipotecaria? [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/subrogacion-hipotecaria.html
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Mi esposo realizó un traspaso de una casa que aún estaba pagando. La persona se comprometió a entregarle una cantidad de dinero, pero no lo hizo. Mi esposo estaba pasando por un mal momento, no supo qué fue lo que firmó y nunca se le dio un comprobante de lo que firmó en ese momento. La verdad es que hasta hoy no recuerda ni el nombre de la persona. Subió a su página para consultar lo del crédito de la vivienda. Decía que debíamos pasar por las escrituras; el saldo se amortiguó con la fecha de liquidación del contrato. Supuestamente, escrituraron y pusieron la propiedad a otras personas, y se nos dijo que ese día se nos dio una cantidad de dinero y que habíamos estado presentes, lo cual fue mentira. Además, no fue en la notaría a la que nosotros fuimos la primera vez cuando adquirimos el crédito inmobiliario, ni tampoco estaba el mismo juez que tenía las escrituras; era una jueza. No sé qué pensar. ¿Me podría ayudar, por favor? azulguevara87@gmail.com. Gracias y disculpe la molestia.
Buenas tardes. Estoy en el proceso de venta de un apartamento que tiene una hipoteca. La persona que desea comprarlo solicitó un préstamo al banco, el cual fue aprobado. Ahora vamos a realizar la subrogación para que la hipoteca quede a su nombre, pero me dicen que es desfavorable por mi culpa. Sin embargo, yo estoy al día con el crédito. Quisiera saber por qué, siendo yo la propietaria, se considera desfavorable para una subrogación. Si alguien puede ayudarme con este tema, lo agradecería.
Buenas tardes:
Quería preguntar si es posible realizar una subrogación hipotecaria en la que la parte que cede los derechos hipotecarios sea una persona natural y la que los adquiere (nuevo deudor) sea una persona jurídica.
Muchas gracias.