La venta de inmuebles hipotecados

Por 27 diciembre, 2018

Un inmueble hipotecado puede ser vendido por su propietario sin que sea necesario subrogar la hipoteca.

Que un inmueble esté afectado o gravado con una hipoteca, no impide que este pueda ser vendido o enajenado, pero quien lo compre debe tener clara las implicaciones que ello conlleva.

La legalidad de la venta de bienes hipotecados

La posibilidad de vender inmuebles hipotecados tiene su origen en el artículo 2440 del código civil colombiano:

«Enajenación e hipoteca de bienes hipotecados. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.»

La venta de bienes hipotecados es posible, pero hay ciertos problemas y riesgos que se deben considerar.

Recordemos que la hipoteca es un derecho real que afecta al bien hipotecado, por lo tanto, sin importar quién sea el propietario actual del inmueble, la hipoteca puede ser ejecutada por el acreedor hipotecario.

Así la dispone el inciso primero del artículo 2452 del código civil:

«La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.»

La hipoteca es preferencial y se mantiene hasta que sea cancelada, no importa cuántas veces se enajene del bien ni en qué formas se haga esa enajenación.

Venta con subrogación de hipoteca

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

La forma más segura de enajenar un bien hipotecado es con subrogación hipotecaria, que le permite al comprador sustituir al vendedor en la hipoteca, de manera que tanto la propiedad el inmueble como la obligación hipotecaria quedan en cabeza del nuevo propietario.

Esto evita que el nuevo dueño pueda ser ejecutado por el acreedor hipotecario en caso que el deudor (vendedor) no pague la deuda.

Venta sin subrogación hipotecaria

Cuando se hace la venta sin subrogar la hipoteca, la propiedad del dominio pasa al vendedor, la deuda sigue en cabeza del vendedor, pero el bien continúa afectado por la hipoteca.

Es decir que si el deudor hipotecario no paga su deuda, el acreedor podrá ejecutar la hipoteca a pesar de que el bien pertenece a otra persona.

En estos casos, lo mejor es que el comprador se haga cargo de la deuda así no haya subrogación hipotecaria, pues si la deuda no se cancela, la responsabilidad es únicamente suya.

Supongamos una casa que vale 100 millones de pesos y tiene una hipoteca por 40 millones de pesos.

Si no se hace la subrogación hipotecaria, el precio de venta debe descontar la hipoteca y su costo financiero, de manera que el comprador siga pagando la hipoteca.

Nunca debe pagar el precio completo y acordar que el vendedor se siga haciendo cargo de la deuda, porque nada garantiza que en efecto siga pagando una sabiendo que de no hacerlo el ejecutado será otro.

La ejecución hipotecaria

Como lo señala el artículo 2452 del código civil, el titular del derecho real de la hipoteca puede perseguir el bien en cabeza de quien lo posea actualmente, por lo tanto, si el crédito que garantiza esa hipoteca no se paga, procederá a ejecutarla, lo que conlleva el embargo y remate del inmueble gravado con la hipoteca.

¿A quién debe demandar el titular de la hipoteca?

Se tiene dicho que la hipoteca tiene aparejados dos derechos: uno real que recae sobre el bien hipotecado, y uno personal que recae sobre el deudor, y en función de la voluntad del acreedor, este podrá optar por perseguir los dos derechos o uno sólo.

En el caso en que el bien hipotecado haya sido enajenado, dijo la Corte constitucional en sentencia C—192 de 1996.

«El acreedor hipotecario tiene dos acciones, cuando el crédito garantizado con la hipoteca se hace exigible, para cobrarlo judicialmente: una acción personal, originada en el derecho de crédito, contra el deudor de éste; otra, real, nacida de la hipoteca, contra el dueño del bien hipotecado. Hay que distinguir, según sea el dueño del bien hipotecado el mismo deudor o un tercero. En el primer caso, podrá ejercer contra ese deudor que es al mismo tiempo el dueño actual de la cosa hipotecada, la acción real solamente, o ésta y la acción personal. En el segundo caso, contra el actual dueño sólo podrá ejercer la acción real nacida de la hipoteca; y contra el deudor, sólo la acción personal originada en el crédito exigible. Y si quiere ejercerlas ambas en el mismo proceso, contra el dueño actual del bien hipotecado y contra el deudor, podrá hacerlo, pero se seguirá el procedimiento del proceso ejecutivo singular, como lo prevé el último inciso del artículo 554 del Código de Procedimiento Civil.»

Nota:

El artículo 554 del código de procedimiento civil que refiere la corte, corresponde hoy al 468 del código general del proceso.

Naturalmente que el acreedor hipotecario preferirá perseguir al dueño actual para ejecutar la garantía, y si la ejecución de la hipoteca no fuera suficiente para satisfacer completamente la deuda, entonces seguramente ejercerá el derecho personal contra el deudor para cobrar el excedente.

Lo que debe hacer el comprador del bien hipotecado ante la demanda de ejecución.

Si el acreedor demanda la ejecución del bien hipotecado que está en cabeza de un nuevo propietario, este tiene dos caminos a seguir: pagar la deuda o hacer frente a la demanda.

Al respecto señaló la corte en la misma sentencia:

«El tercer poseedor, es decir, quien es dueño del bien gravado con la hipoteca, pero no es el deudor de la obligación principal, al ser demandado en el proceso que se promueva para la venta de la cosa hipotecada, puede asumir dos actitudes: la primera, pagar íntegramente la obligación garantizada con la hipoteca; la segunda, no pagar, y dejar que el proceso avance y concluya con la venta en pública subasta del bien hipotecado. Cuando paga, se subroga por el ministerio de la ley. Lógicamente, la subrogación no tiene lugar cuando el tercer poseedor ha adquirido el bien haciéndose cargo de pagar el crédito garantizado con la hipoteca que lo grava.»

De lo anterior que concluye que quien quiera comprar un inmueble hipotecado, tiene tres opciones; dos buenas y una muy mala.

  1. Subrogar la hipoteca
  2. No subrogar la hipoteca y hacerse cargo de la deuda.
  3. Ni subrogar ni hacerse cargo de la deuda.

La opción muy mala es sin duda la tercera, pues si el deudor no paga, tendrá que pagar él o exponerse a que le embarguen y le rematen el inmueble.

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Déjenos su opinión

2 Opiniones
  1. Jorge Maury Dice:

    Que sucede si el bien hipotecado, con hipoteca vigente,ha sido embargado por una acreencia laboral a cargo del deudor hipotecario ?

    jorgemaury@hotmail.com

    Responder
  2. zully Dice:

    como procedo a comprar un apto que estaba hipoteca, ya esta hipoteca se pago en su totalidad, pero no ha sido deshipotecada. pero el dueño si la vendió a otra persona y ahora la quiero comprar yo…mi pregunta…que pasos debo seguir para que queden bien la cosas…El dueño ya mando a deshipotecar la vivienda, no pasa nada si el la vendió a una persona estando hipotecada y yo vaya a comprar…debo comprarla a la persona que se la vendió el, cierto?.. en cuanto a los tiempos en que se deshipoteca..no importa que sea haga el registro en instrumentos publico ahora después de el haberla vendido?…por otro lado…la promesa que debo hacer con que modelo debo ejecutarla para que quede todo bien claro por escrito..
    gracias. mil.

    gracias.–

    Responder
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