Cuando el inquilino no paga el arriendo en el tiempo estipulado se configura un incumplimiento de contrato, lo que habilita al arrendatario a tomar acciones como la terminación del contrato de arrendamiento.
- Incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento.
- Terminación del contrato de arrendamiento cuando el inquilino no paga el arriendo.
- Preaviso al inquilino en la terminación del contrato de arrendamiento por no pagar el arriendo.
- Ejecución del inquilino que no paga el arriendo.
- Consecuencias de tolerar el incumplimiento reiterado del inquilino.
Incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento.
Cuando el inquilino no paga el canon de arrendamiento, estamos ante un incumplimiento del contrato de arrendamiento.
El inquilino debe pagar el arrendamiento como máximo el día en que se pactó en el contrato de arrendamiento.
El incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento no depende de los días de mora. Incumple tanto el que paga el arriendo el día siguiente al vencimiento del plazo para pagar, como el que lo paga 1 mes después, y depende el arrendador tolerar al uno y no al otro, pero el efecto es mismo.
Terminación del contrato de arrendamiento cuando el inquilino no paga el arriendo.
Para el caso del arrendamiento de vivienda urbana, regulado por la ley 820 de 2003, el no pago del canon de arrendamiento es una causal expresa para la terminación del contrato de arrendamiento.
El artículo 22 de la ley 820 de 2003, que contempla las causales para la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, señala en su primer numeral:
«La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.»
Cuando se firma el contrato de arrendamiento se acuerda tanto el monto del arrendamiento como la fecha en que se ha de pagar, y el incumplimiento se presenta por un retraso de tan solo un día.
Lo que ocurre es que por lo general el arrendatario es flexible con la mora de unos pocos días, pero ello no significa que el arrendatario no haya incumplido con el contrato por retrasarse un día en el pago del canon de arrendamiento.
El no pago del arrendamiento es una casual universal para terminar cualquier contrato de arrendamiento, sea de local comercial, o cualquier otro tipo de arrendamiento.
Preaviso al inquilino en la terminación del contrato de arrendamiento por no pagar el arriendo.
Cuando la causal por la que el arrendador termina el contrato de arrendamiento se debe al incumplimiento del inquilino, como el no pago de los cánones de arrendamiento, de los servicios públicos y demás obligaciones asumidas en el contrato, no hay lugar a un preaviso, es decir, el arrendador no tiene la obligación de otorgar un mes, dos meses y menos tres meses al arrendatario para que le entregue el inmueble.
El término de 3 meses aplica para los casos en que el arrendatario desea terminar el contrato unilateralmente durante las prórrogas o al finalizar el término pactado, siempre que no haya habido incumplimiento por parte del inquilino o arrendatario.
Es evidente que el propósito de la ley no es obligar al arrendador a tener un inquilino que no paga el arriendo, y el incumplimiento del contrato es una causal para la terminación inmediata de cualquier contrato.
Ejecución del inquilino que no paga el arriendo.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por ministerio de la ley 820 de 2003 en su artículo 14, así que el arrendador puede ejecutar al inquilino que no le pague el arriendo.
Por supuesto que no es razonable ejecutar al inquilino porque se retrase unos pocos días en el pago del arriendo, pero el arrendatario tampoco debería esperar que pasen muchos meses, puesto que entre más tiempo pase, más dinero arriesga a perder.
Recuerde que en el contrato de arrendamiento por lo general se solicita un codeudor, el cual también puede ser ejecutado junto con el inquilino.
También recordemos que en el contrato de arrendamiento no se pueden exigir garantías reales ni cauciones o depósitos en efectivo, excepto para el pago de servicios públicos en términos del artículo 15 de la ley 820 de 2003.
Consecuencias de tolerar el incumplimiento reiterado del inquilino.
Como ya lo señalamos anteriormente, en nuestro medio es normal que el inquilino se retrase unos días en el pago del arrendamiento, y el arrendador acepta esa situación en una expresión de consideración.
Sin embargo, si ese incumplimiento es reiterativo y se vuelve costumbre, el día en que el arrendado pretenda terminar el contrato de arrendamiento argumentando el incumplimiento del inquilino, este puede alegar el arrendador aceptó esa situación lo que podría interpretarse como un cambio tácito de la fecha de pago, pues con el silencio el arrendador estuvo de acuerdo.
Por lo anterior, algunas personas suelen incluir una cláusula en la que se indica que la tolerancia o permisividad del arrendador en el pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento no implican un cambio en el plazo para su pago.
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diciembre 6th, 2021 a las 4:35 pm
Soy recien graduada en derecho y trato de tener toda la informacion sobre la ley y las diferentes circumstancias que puedan aparecer en los pleitos. Los articulos de Gerencie.com son muy claros, completos y practicos me ayudan muchisimo porque muestran la aplicacion de la ley de manera directa y profesional.
Gracias.
octubre 19th, 2022 a las 1:01 am
Tengo 3 años y 10 meses viviendo en una habitación independiente con servicios y libre de pago de los mismos.por motivos económicos y deudas e quedado mal varios meses con el pago.de igual forma e abonado mes a mes.hace 1 mes no e podido pagar.y el arrendatario me pide desocupar de inmediato…eso es posible.gracias.
marzo 24th, 2023 a las 4:06 pm
Tengo. 35 zAños en u n pequeño comercio con la pandemia deje de pagar 5 meses y el encargado de la finca ya no me quiso recibir dinero me comentó Q me mandaría abogado pero tengo un año esperándolo y nomás no llega en 34 años nunca quede mal no hay contrato 2 de los dueños están en USA y nisquiera han venido