Renta exenta en utilidades asociadas a vivienda de interés social y prioritario

El numeral 4 del artículo 235-2 del Estatuto Tributario declara exentas ciertas utilidades relacionadas con proyectos de vivienda de interés social y prioritario: la enajenación de predios destinados al desarrollo del proyecto, la utilidad en la primera enajenación de las viviendas, la utilidad en la enajenación de predios para renovación urbana y los rendimientos de créditos para su adquisición. El beneficio exige requisitos formales estrictos, y su incumplimiento lo hace perder. ¿Qué utilidades cobija y qué se debe acreditar?

Qué utilidades están exentas.

La norma enumera cuatro conceptos, todos asociados a proyectos de vivienda de interés social y de interés prioritario:

• La utilidad en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social o prioritario.
• La utilidad en la primera enajenación de viviendas de interés social o prioritario.
• La utilidad en la enajenación de predios para el desarrollo de proyectos de renovación urbana.
• Los rendimientos financieros provenientes de créditos para la adquisición de esas viviendas, sean con garantía hipotecaria o mediante leasing habitacional.

Es una renta exenta empresarial, no laboral: cobija a quien desarrolla o financia el proyecto, no al comprador de la vivienda. En las personas naturales se declara en las rentas no laborales de la cédula general.

Los requisitos.

El beneficio es estrictamente formal. La norma exige, entre otras condiciones, que se acredite:

• La licencia de construcción que establezca que el proyecto es de vivienda de interés social o prioritario.
• Que los predios se aporten a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo del desarrollo del proyecto.
• Que la totalidad del desarrollo del proyecto se efectúe a través de ese patrimonio autónomo.
• Que el plazo de la fiducia mercantil no exceda el término previsto en la norma.

De acuerdo con nuestro criterio, la estructura fiduciaria es el requisito que más define la procedencia del beneficio: no basta con que el proyecto sea de vivienda de interés social, sino que todo el desarrollo debe canalizarse por el patrimonio autónomo, lo que obliga a estructurarlo desde el inicio y no cuando el proyecto está en marcha.

El tratamiento tributario del vehículo fiduciario, con la declaración del derecho fiduciario y la atribución de ingresos al beneficiario, se explica en el artículo sobre el impuesto de renta en la fiducia.

Los límites.

La norma no fija un tope individual para estas utilidades. Y en las personas naturales opera el límite general de la cédula general, porque esta renta exenta no aparece entre las excluidas de ese cupo.

En las personas jurídicas, que es donde suelen estructurarse estos proyectos, ese límite no aplica: la renta exenta se resta en la depuración ordinaria.

De acuerdo con nuestro criterio, esa diferencia importa al decidir la estructura del proyecto: una misma utilidad puede quedar exenta por completo en una sociedad y parcialmente gravada en cabeza de una persona natural, por efecto del cupo que comparte con sus demás rentas exentas y deducciones.

Cuándo se pierde el beneficio.

El incumplimiento de cualquiera de los requisitos hace perder la exención, con la consecuencia de que la utilidad queda gravada en el año en que se realizó.

Los casos frecuentes son tres: que el proyecto no cuente con la licencia que lo califique como vivienda de interés social o prioritario, que parte del desarrollo se ejecute por fuera del patrimonio autónomo, o que la venta no corresponda a la primera enajenación de la vivienda.

Conviene tener presente ese último punto: la exención cubre la primera enajenación, de modo que la reventa posterior de la misma vivienda no está amparada, aunque siga siendo de interés social.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.