En este artículo 20 secciones
- Dos preguntas distintas.
- Cuándo se le practica retención a la copropiedad.
- La copropiedad siempre es agente de retención.
- Retención de IVA e industria y comercio.
- Preguntas frecuentes.
- ¿A la propiedad horizontal se le practica retención en la fuente?
- ¿La propiedad horizontal debe practicar retención?
- ¿Se retiene sobre las cuotas de administración?
- ¿Qué ingresos de la copropiedad se consideran explotación comercial?
- ¿Sobre qué pagos debe retener la copropiedad?
- ¿Debe declarar retención todos los meses?
- ¿Una copropiedad residencial paga ICA?
- ¿La copropiedad puede ser agente de retención de ICA?
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La propiedad horizontal residencial no soporta retención en la fuente, pero la comercial o mixta sí, porque el artículo 19-5 del Estatuto Tributario la convirtió en contribuyente del régimen ordinario cuando explota comercialmente sus áreas comunes. Y en los dos casos, residencial o no, la copropiedad siempre es agente de retención. ¿Qué ingresos se retienen y qué obligaciones tiene la administración?
Dos preguntas distintas.
Conviene separarlas de entrada, porque se confunden y tienen respuestas opuestas.
| Pregunta. | Residencial. | Comercial o mixta. |
|---|---|---|
| ¿Se le practica retención? | No | Sí, sobre la explotación comercial |
| ¿Debe practicar retención? | Sí | Sí |
La primera pregunta depende de si la copropiedad es contribuyente del impuesto de renta. La segunda no depende de eso en absoluto: basta con ser persona jurídica.
De acuerdo con nuestro criterio, esa confusión es la que lleva a muchas administraciones de conjuntos residenciales a no practicar retenciones, creyendo que su exclusión como contribuyentes las exime también de retener.
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Cuándo se le practica retención a la copropiedad.
El artículo 19-5 del Estatuto Tributario dispone:
«Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y comercio.»
La norma no grava a la copropiedad por existir sino por explotar comercialmente sus bienes comunes. Es esa explotación la que la convierte en contribuyente.
En consecuencia, los pagos que reciba por esa explotación están sujetos a retención, con el concepto y la tarifa que corresponda a cada operación.
Y el parágrafo de la misma norma excluye expresamente a las propiedades horizontales de uso residencial, que por tanto no son contribuyentes ni soportan retención.
Qué ingresos se consideran explotación comercial.
Conviene precisarlo porque de ello depende que la copropiedad quede o no gravada.
Son los que genera la copropiedad al destinar sus bienes o áreas comunes a una actividad que produce renta, como el arrendamiento del salón comunal a terceros, la explotación del parqueadero de visitantes o la cesión de espacios para publicidad o antenas.
El caso del parqueadero lo desarrollamos en el artículo sobre la retención en la fuente en el servicio de parqueadero, porque su calificación como servicio o como arrendamiento cambia la tarifa aplicable.
La explotación de los bienes privados por parte de cada copropietario es otra cosa: ahí quien obtiene el ingreso es el copropietario y es él quien soporta la retención, sin que la copropiedad intervenga.
Las cuotas de administración no son ingreso.
Es el punto que más consultas genera y conviene resolverlo con claridad.
Las cuotas que los copropietarios pagan a la copropiedad no constituyen ingreso gravado para ella, porque no retribuyen un servicio prestado sino que son el aporte para atender los gastos comunes del edificio.
En consecuencia, no hay base gravable sobre la cual retener, y ese pago no soporta retención ni siquiera en las copropiedades comerciales.
El mismo razonamiento opera cuando el arrendador recobra la cuota de administración al arrendatario, materia que tratamos en el artículo sobre la retención en la fuente por arrendamiento.
La copropiedad siempre es agente de retención.
Esta es la obligación que con más frecuencia se incumple, y no admite distinción por uso.
La propiedad horizontal es una persona jurídica y, por ese solo hecho, es agente de retención. La exclusión del artículo 19-5 se refiere a su condición de contribuyente, no a su condición de agente.
En consecuencia, debe practicar la retención que corresponda sobre los pagos que realice, declararla, consignarla y expedir los certificados, exactamente igual que cualquier otra persona jurídica.
Y eso aplica sin importar si la copropiedad es residencial, comercial o mixta.
Sobre qué pagos debe retener.
Sobre todos los que realice y estén sujetos a retención, que en una copropiedad son básicamente cuatro:
- Los salarios del personal vinculado por contrato de trabajo, como el administrador, conforme al artículo sobre la retención por ingresos laborales.
- Los servicios contratados, como aseo, vigilancia, mantenimiento de ascensores o jardinería.
- Los honorarios de asesores, contadores, revisores fiscales y abogados.
- Las compras de bienes, cuando superan la base mínima del concepto.
Conviene tener presente que los servicios de aseo y vigilancia tienen base especial cuando el prestador cumple las condiciones de la norma, materia que desarrollamos en el artículo sobre la base de retención en los contratos con AIU.
Las obligaciones formales.
Conviene enumerarlas porque en las copropiedades pequeñas suelen desatenderse.
La copropiedad debe inscribirse en el RUT con la responsabilidad de agente de retención, presentar la declaración mensual en los periodos en que practique retenciones, consignarla con pago total y expedir los certificados anuales.
No hay obligación de declarar en los meses sin retenciones, pero sí de presentar con pago total cuando se declara, porque de lo contrario la declaración queda ineficaz, como explicamos en el artículo sobre la ineficacia de las declaraciones de retención sin pago total.
De acuerdo con nuestro criterio, la administración que asume la copropiedad debería verificar el estado de esas obligaciones al recibir el cargo, porque las sanciones se acumulan mes a mes y recaen sobre la copropiedad, no sobre el administrador saliente.
Retención de IVA e industria y comercio.
La exclusión del artículo 19-5 opera en renta y conviene revisar por separado los demás impuestos.
IVA.
Si la copropiedad comercial presta servicios gravados o vende bienes gravados, puede ser responsable del IVA y facturar el impuesto, caso en el cual el pagador puede practicarle reteiva.
Y si la copropiedad es responsable del impuesto, puede a su vez estar obligada a practicar reteiva en los supuestos que la norma prevé, conforme al artículo sobre la retención en la fuente por IVA.
Las cuotas de administración, por su parte, no generan IVA, porque el reglamento las considera aporte de capital y no ingreso.
Industria y comercio.
El ICA es territorial y cada municipio fija sus reglas, aunque la línea general coincide con la de renta.
Por regla general la copropiedad residencial no está sujeta a ese impuesto y por tanto no soporta ReteICA, mientras que la comercial o mixta sí lo está por su actividad de explotación.
Las copropiedades de uso mixto suelen ser además agentes de retención de ICA en varios municipios.
De acuerdo con nuestro criterio, conviene consultar el estatuto tributario del municipio antes de concluir, porque los tratamientos difieren y la copropiedad puede quedar obligada a presentar declaraciones que no esperaba, como explicamos en el artículo sobre la declaración de retención de ICA en ceros.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿A la propiedad horizontal se le practica retención en la fuente?
Solo a la de uso comercial o mixto, y únicamente sobre los ingresos que obtenga por la explotación comercial de sus bienes o áreas comunes. La residencial está excluida por el parágrafo del artículo 19-5.
¿La propiedad horizontal debe practicar retención?
Sí, siempre, sea residencial, comercial o mixta. Al ser persona jurídica es agente de retención, y la exclusión del artículo 19-5 se refiere a su condición de contribuyente, no a la de agente.
¿Se retiene sobre las cuotas de administración?
No. No constituyen ingreso gravado para la copropiedad sino el aporte para atender los gastos comunes, de modo que no hay base gravable sobre la cual retener.
¿Qué ingresos de la copropiedad se consideran explotación comercial?
Los que genera al destinar sus bienes o áreas comunes a una actividad que produce renta, como arrendar el salón comunal, explotar el parqueadero de visitantes o ceder espacios para publicidad o antenas.
¿Sobre qué pagos debe retener la copropiedad?
Sobre los salarios del personal vinculado, los servicios contratados como aseo y vigilancia, los honorarios de asesores y las compras que superen la base mínima.
¿Debe declarar retención todos los meses?
No. Solo en los meses en que efectivamente practique retenciones. Pero cuando declara debe hacerlo con pago total, porque de lo contrario la declaración queda ineficaz.
¿Una copropiedad residencial paga ICA?
Por regla general no, y por tanto tampoco soporta ReteICA. La comercial o mixta sí, por su actividad de explotación. Conviene consultar el estatuto del municipio, porque los tratamientos difieren.
¿La copropiedad puede ser agente de retención de ICA?
Las de uso mixto suelen serlo en varios municipios. Como el ICA es territorial, conviene verificarlo en el acuerdo municipal correspondiente.
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