Pacto comisorio

El pacto comisorio es una especie de cláusula en el contrato de compraventa, a través del cual se puede estipular que, si el comprador no paga el precio de la cosa vendida en la fecha estipulada, el contrato se resuelve.

Qué es el pacto comisorio.

El pacto comisorio es un acuerdo o cláusula que se introduce en el contrato de compraventa, según la cual el impago del precio de venta resuelve o termina el contrato.

Es una forma de garantizar el contrato, puesto que el incumplimiento del pago por parte del comprador es suficiente para terminar el contrato de compraventa por parte del vendedor, aunque este conserva la facultad de exigir su cumplimiento si así lo desea, como más adelante se explica.

El pacto comisorio es una figura exclusiva del contrato de compraventa, no siendo aplicable a otro tipo de contratos.

El pacto comisorio en el código civil.

El artículo 1935 del código civil define expresamente lo que debe entenderse como pacto comisorio en la siguiente forma:

«Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta.

Entiéndese siempre esta estipulación en el contrato de venta, y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse.»

Con ello, basta con que el comprador no pague el precio en el plazo indicado para que el contrato se entienda resuelto, aunque no de forma automática, como más adelante se precisa.

Efectos jurídicos del pacto comisorio.

El pacto comisorio hará que, si el vendedor no paga el precio acordado, el contrato de compraventa se resuelva, finalice o termine.

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Pero el efecto más importante lo encontramos en el artículo 1936:

«Por el pacto comisorio no se priva el vendedor de la elección de acciones que le concede el artículo 1930.»

Y el artículo 1930 del código civil señala que:

«Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.»

De manera que, si bien la intención del pacto comisorio es que el impago del precio derive en la resolución del contrato, el vendedor aún puede elegir entre exigir la resolución del contrato o exigir el pago del precio, por lo que requiere demandar, facultad que permite calificar al pacto comisorio como simple, tema que se precisa más adelante.

Resolución ipso facto del contrato en virtud del pacto comisorio.

Las partes pueden acordar en el contrato de compraventa que el no pago del precio en el plazo acordado, de forma ipso facto, es decir, que la consecuencia jurídica del impago será inmediata (la resolución del contrato), pero en tal caso la ley otorga un margen al comprador para que pueda pagar el precio y evitar la resolución del contrato.

Así lo señala el artículo 1937 del código civil colombiano:

«Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.»

En tal caso, el vendedor está obligado a recibir el pago, y el juez reconocerá la extinción de la obligación contractual por pago del precio pactado, que es lo que se conoce como pacto comisorio calificado, como más adelante se precisa.

Pacto comisorio simple y calificado.

El pacto comisorio se clasifica en pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado, que tienen efectos jurídicos diferentes.

Pacto comisorio simple.

El pacto comisorio simple es el que contempla el artículo 1935 del código civil con los efectos señalados por el artículo 1936 del mismo código.

Es decir, que, si bien la falta de pago resuelve el contrato, para que se produzca la resolución es necesaria la intervención del juez.

Esto en razón a que el artículo 1936 del código civil expresamente señala que el pacto comisorio no priva al vendedor de la elección de acciones señaladas en el artículo 1930 del código civil, que son:

1. El pago del precio.
2. La resolución del contrato.

En consecuencia, el pacto comisorio simple le ofrece la posibilidad al vendedor de demandar el pago del precio o la resolución del contrato con resarcimiento de perjuicios.

Por lo anterior, en el pacto comisorio simple la resolución del contrato no es automática, sino que debe ser pedida por el vendedor, quien puede elegir entre la resolución del contrato o exigir el pago al comprador.

Pacto comisorio calificado.

El pacto comisorio calificado es aquel en el que se ha pactado una cláusula según la cual el contrato se resuelve ipso facto por no pagarse el precio en el plazo convenido, según señala el artículo 1937 del código civil.

Pero que el contrato se resuelva ipso facto no significa que no se requiera la intervención del juez, toda vez que el artículo 1937 del código civil permite al comprador moroso hacer subsistir el contrato pagando el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda.

Por consiguiente, es necesario que el vendedor demande al comprador para que el juez declare la resolución del contrato, pero en esta ocasión el vendedor no puede demandar al comprador para que pague el precio, es decir, no puede hacer uso de la elección de acciones que permite el artículo 1930 del código civil.

Mientras en el pacto comisorio simple el vendedor puede elegir entre la resolución del contrato y el pago del precio, en el pacto comisorio calificado solo puede perseguir la resolución del contrato.

Como se puede observar, en el pacto comisorio calificado la resolución del contrato tampoco es automática, pues debe recurrirse a un juez para que la declare.

Diferencia entre pacto comisorio simple y calificado.

La diferencia más elemental entre estas dos figuras radica en que en el pacto comisorio simple el vendedor puede bien exigir el pago del precio o la resolución del contrato, en tanto que en el pacto comisorio calificado el vendedor solo puede exigir la resolución del contrato, en razón a que previamente pactaron la resolución ipso facto, lo que descarta exigir el pago.

Otra diferencia es que en el pacto comisorio calificado el comprador puede frustrar la resolución del contrato pagando el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda, posibilidad no contemplada para el pacto comisorio simple.

Para que el juez declare la resolución del contrato, ya sea en el pacto comisorio calificado o simple, solo se debe acreditar que el pago no se realizó en el plazo convenido, pero en el caso del pacto comisorio calificado, el comprador puede hacer el pago dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda, aunque, como es obvio, se hace fuera del plazo pactado en el contrato.

Obviamente, la existencia del pacto comisorio en cualquiera de sus formas no impide que las partes, en común acuerdo, resuelvan el contrato o lo den por terminado sin necesidad de recurrir a la justicia, pero, como es obvio, se requiere que las dos partes estén de acuerdo.

Prescripción del pacto comisorio.

De acuerdo al artículo 1938 del código civil, el pacto comisorio prescribe a los 4 años, pero las partes pueden acordar en el contrato un término de prescripción menor.

Señala el inciso segundo del artículo 1938 del código civil:

«Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno.»

Si las partes acordaron un término de prescripción de 3 años, por ejemplo, prescribirá en 3 años; si no acordaron ninguno, prescribirá en 4 años, y si acordaron un término superior a 4 años, prescribirá en 4 años, que es el término máximo de prescripción que permite la ley.

Diferencia entre el pacto comisorio y la condición resolutoria del contrato.

Las dos figuras sirven para resolver o terminar el contrato, pero hay algunas diferencias importantes a considerar.

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La condición resolutoria contractual se diferencia del pacto comisorio en que el primero es característico de los contratos bilaterales, mientras que el pacto comisorio es característico del contrato de compraventa específicamente.

La condición resolutoria contractual la puede alegar la parte que cumpla con las obligaciones que le impone el contrato, en contra de la otra parte incumplida.

El pacto comisorio solo puede ser alegado por el vendedor cuando el comprador no le ha pagado el precio en el tiempo estipulado para ello. Pero tanto el pacto comisorio como la condición resolutoria contractual tienen una característica en común, la cual es la siguiente:

El pacto comisorio (simple) no priva al vendedor de la opción de pedir que se cumpla el contrato, es decir, que se pague el precio. Y en la condición resolutoria contractual, la parte que haya cumplido el contrato tiene la opción de hacer uso de la condición resolutoria o exigir el cumplimiento del contrato con indemnización de los perjuicios causados.

Por otro lado, la condición resolutoria contractual y el pacto comisorio se diferencian en que la primera va envuelta en los contratos bilaterales, es decir, que no es necesario que se exprese, en tanto que el pacto comisorio debe ser expreso, pues no se presume.