Pacto comisorio

El pacto comisorio es la cláusula del contrato de compraventa por la cual se estipula que, si el comprador no paga el precio en el tiempo convenido, el contrato se resuelve, y está regulado en los artículos 1935 a 1938 del Código Civil. Su efecto depende de la modalidad pactada, simple o calificada, y en ninguna de las dos opera de forma automática, ¿cómo funciona cada una?

Qué es el pacto comisorio.

Es la estipulación expresa de que el impago del precio en el plazo convenido resuelve el contrato de compraventa. Funciona como una garantía para el vendedor: el incumplimiento del comprador le abre la puerta para deshacer el negocio, sin perder la opción de exigir el pago, como se verá.

Lo define el artículo 1935 del Código Civil:

«Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Entiéndese siempre esta estipulación en el contrato de venta, y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse.»

La norma trae una precisión que conviene destacar: la posibilidad de resolver la venta por falta de pago va envuelta en todo contrato de compraventa, como condición resolutoria tácita; cuando las partes la estipulan expresamente, esa estipulación toma el nombre de pacto comisorio y produce los efectos propios que la ley le asigna.

El pacto comisorio es una figura propia del contrato de compraventa y está atado al incumplimiento de una obligación específica: el pago del precio.

Efectos jurídicos del pacto comisorio.

El efecto más importante no es la resolución misma, sino la elección que conserva el vendedor. Lo dispone el artículo 1936 del Código Civil:

«Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le concede el artículo 1930.»

Y el artículo 1930 del Código Civil señala:

«Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.»

De manera que, aunque la intención del pacto sea que el impago derive en resolución, el vendedor conserva la alternativa de exigir el pago del precio, y en ambos casos con indemnización de perjuicios. Esa facultad de elección es la que caracteriza al pacto comisorio simple.

Pacto comisorio simple y calificado.

El pacto comisorio admite dos modalidades con efectos distintos, y la diferencia está en cómo se redacte la cláusula.

Pacto comisorio simple.

Es el de los artículos 1935 y 1936: las partes estipulan que el impago resuelve el contrato, sin más.

La resolución no opera de pleno derecho: el vendedor debe demandar, y al hacerlo elige entre pedir la resolución del contrato o exigir el pago del precio, con resarcimiento de perjuicios en ambos casos.

Pacto comisorio calificado.

Es aquel en que se estipula que, por no pagarse el precio en el tiempo convenido, el contrato se resuelve ipso facto, es decir, de inmediato. Pero incluso aquí la ley le da al comprador una última oportunidad, según el artículo 1937 del Código Civil:

«Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.»

El comprador moroso puede entonces salvar el contrato pagando el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda, caso en el cual el vendedor está obligado a recibir el pago y el juez reconocerá la subsistencia del contrato.

Nótese que ni siquiera el pacto calificado produce la resolución automática: el vendedor debe demandar para que el juez la declare. La diferencia es que en esta modalidad ya no puede elegir exigir el precio, pues las partes pactaron la resolución como consecuencia del impago, y la única elección que subsiste es la del comprador de pagar en las 24 horas.

Diferencias entre las dos modalidades.

Las diferencias se resumen así:

En los dos casos, nada impide que las partes, de común acuerdo, resuelvan o terminen el contrato sin acudir al juez; la intervención judicial se necesita cuando no hay acuerdo.

Prescripción del pacto comisorio.

El pacto comisorio tiene un término de prescripción propio, fijado por el artículo 1938 del Código Civil: prescribe en el plazo que pacten las partes, siempre que no pase de 4 años contados desde la fecha del contrato. Dice su inciso segundo:

«Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno.»

La regla opera así: si las partes pactaron 3 años, prescribe en 3; si no pactaron nada, prescribe en 4; y si pactaron más de 4, prescribe de todos modos en 4, que es el máximo legal.

Obsérvese que el término corre desde la fecha del contrato, no desde el incumplimiento, lo que lo hace más corto de lo que parece en las ventas con plazos largos de pago.

Pacto comisorio y condición resolutoria tácita.

Las dos figuras conducen a la resolución del contrato por incumplimiento, pero conviene distinguirlas, porque la condición resolutoria va envuelta en todo contrato bilateral sin necesidad de pacto, como se explica en el artículo sobre la resolución de un contrato.

• La condición resolutoria tácita opera en todos los contratos bilaterales y por el incumplimiento de cualquier obligación; el pacto comisorio es propio de la compraventa y está atado al impago del precio.
• La condición resolutoria no requiere estipulación, va envuelta en el contrato; el pacto comisorio debe pactarse expresamente, no se presume.
• En ambas figuras, la parte cumplida conserva la elección entre resolución y cumplimiento, salvo en el pacto comisorio calificado, donde el vendedor solo puede pedir la resolución.
• La acción resolutoria derivada de la condición resolutoria prescribe en los términos generales; la del pacto comisorio, en máximo 4 años desde el contrato.

El pacto comisorio en otros contratos.

Fuera de la compraventa, el nombre «pacto comisorio» designa también otra figura con la que no debe confundirse: la cláusula por la cual el acreedor prendario o hipotecario se quedaría con el bien dado en garantía si el deudor no paga.

Ese pacto está prohibido en el régimen civil de la prenda, donde el acreedor debe pedir la venta del bien en pública subasta y es nula la estipulación en contrario, como se explica en el artículo sobre el contrato de prenda. Son dos instituciones distintas que comparten el nombre: una resuelve la compraventa por impago del precio; la otra, prohibida, permitiría al acreedor apropiarse de la garantía.

En los demás contratos bilaterales, las partes pueden pactar cláusulas resolutorias expresas por incumplimiento, que producen efectos similares a los del pacto comisorio simple, pero se rigen por las reglas generales de la resolución y no por los artículos 1935 a 1938.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.