Resolución de un contrato

La resolución es la figura con la que se deshace un contrato válido porque una de las partes incumplió, y su efecto propio es devolver las cosas al estado en que estaban antes de celebrarlo, según la condición resolutoria que el artículo 1546 del Código Civil entiende envuelta en todo contrato bilateral. Frente al incumplimiento, sin embargo, la parte cumplida no está obligada a resolver: puede exigir el cumplimiento. ¿Cuándo conviene cada camino y qué consecuencias tiene resolver?

Qué es la resolución de un contrato.

La resolución es la extinción de un contrato válido a causa del incumplimiento de una de las partes, declarada por un juez a petición de la parte cumplida.

Tres rasgos la definen. El primero, que el contrato era válido: si el defecto venía de origen, lo que procede es la nulidad o la rescisión, no la resolución. El segundo, que hubo incumplimiento posterior a la celebración. Y el tercero, que sus efectos son retroactivos: no basta con dejar de ejecutar el contrato hacia el futuro, hay que deshacer lo ya ejecutado.

Eso último no significa que desaparezca todo. Sobreviven las obligaciones que nacen precisamente de la resolución, como las restituciones mutuas, la cláusula penal y la indemnización de perjuicios.

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Requisitos para que proceda la resolución.

La resolución judicial exige tres presupuestos, y la ausencia de cualquiera de ellos hace fracasar la demanda.

1. Que el contrato sea válido y eficaz. Si adolece de un vicio de origen, la vía es la nulidad.
2. Que el demandante haya cumplido sus obligaciones o se haya allanado a cumplirlas.
3. Que el demandado haya incumplido.

El segundo requisito es el que más demandas hunde. Quien incumplió no puede exigir a la parte cumplida que se resuelva el contrato, y por eso conviene documentar el propio cumplimiento antes de reclamar, como explicamos en el artículo sobre cumplir y allanarse a cumplir.

Resolución o cumplimiento: cuál elegir.

El artículo 1546 del Código Civil deja la elección en manos de la parte cumplida:

«En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

«A su arbitrio» significa que nadie puede imponerle una opción: ni el juez ni, mucho menos, la parte incumplida. Y la decisión debe tomarse según lo que convenga a los intereses de quien reclama, no según lo que parezca más severo.

La pregunta práctica es sencilla: ¿todavía quiero el negocio o ya no?

Si todavía lo quiere. Debe pedir el cumplimiento. Es el camino de quien compró la casa que quiere habitar o contrató la obra que necesita terminada. La vía se explica en el artículo sobre la acción de cumplimiento de contrato.

Si ya no lo quiere. Debe pedir la resolución, para recuperar lo entregado y cobrar la cláusula penal y los perjuicios.

Las dos pretensiones no se acumulan simultáneamente porque se excluyen, pero sí de manera subsidiaria, y si se intentó una sin éxito, queda abierta la otra.

Conviene añadir un criterio que rara vez se menciona: la solvencia del deudor. De poco sirve una sentencia que ordene cumplir a quien no tiene con qué; en ese escenario suele ser mejor resolver y recuperar lo entregado.

Efectos de la resolución del contrato.

Declarada la resolución, se extingue el vínculo y las partes deben restituirse lo recibido. Lo explicó la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC11287 del 17 de agosto de 2016, con ponencia del magistrado Ariel Salazar Martínez:

«El efecto propio de la declaración de resolución del contrato es regresar las cosas a su estado anterior, lo cual se cumple a través de las restituciones mutuas que surgen para los contratantes en virtud del conjunto de normas que regulan las prestaciones en materia de reivindicación.»

Y más adelante precisa la Corte que, por una ficción de la ley, se reputa que el contrato destruido no ha existido jamás, de modo que cada parte recupera lo que en virtud de él entregó a la otra.

Veámoslo con el caso más común. En una compraventa de vivienda, el vendedor entrega la casa y el comprador no termina de pagarla. Declarada la resolución, el comprador restituye la casa y el vendedor devuelve lo que recibió.

El dinero se devuelve actualizado.

Es un punto de enorme importancia práctica y que muchos desconocen. La misma sentencia lo resuelve:

«El comprador tiene derecho a que se le restituya el pago que haya realizado del precio de la cosa. Esta suma ha de ser real, es decir actualizada para el momento de esta sentencia, toda vez que la indexación de una suma de dinero no comporta un beneficio ni puede confundirse con los frutos civiles que ella produce, porque simplemente constituye el ajuste de su valor para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo de la moneda.»

Cuando entre el pago y la sentencia han pasado varios años, devolver la suma nominal equivaldría a devolver mucho menos de lo entregado. Por eso conviene pedir expresamente la indexación en la demanda. El alcance completo de estas prestaciones se explica en el artículo sobre las restituciones mutuas.

Resolución de la compraventa por falta de pago.

Cuando el comprador no paga el precio en el lugar y la fecha convenidos, el vendedor puede exigir el pago o pedir la resolución. Si opta por resolver, el Código Civil le reconoce estos derechos:

• Que se le restituya la cosa vendida.
• Retener las arras que haya recibido, o exigirlas dobladas si fue él quien las dio.
• Que se le restituyan los frutos que la cosa haya producido.
• Que se le paguen los deterioros que la cosa haya sufrido en poder del comprador.

El comprador, por su parte, tiene derecho a que se le restituya la parte del precio pagada y a que se le abonen las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa.

Hay aquí una consecuencia severa que conviene advertir: como la resolución obedeció a su incumplimiento, el comprador es tratado como poseedor de mala fe, y por ello no tiene derecho al abono de las mejoras útiles, esto es, las que aumentan el valor de la cosa sin ser necesarias para conservarla, como una remodelación de lujo.

Para no ser tenido como poseedor de mala fe, el comprador tendría que probar que su incumplimiento obedeció a causas ajenas a su voluntad y que el deterioro de su patrimonio no se produjo por su culpa, lo que en la práctica resulta difícil.

El pacto comisorio y el pago que evita la resolución.

Las partes pueden estipular que, por no pagarse el precio en el tiempo convenido, el contrato se resuelva de inmediato. Es el pacto comisorio con efectos ipso facto.

Aun en ese caso, y pese a la contundencia de la cláusula, el Código Civil le da al comprador una última oportunidad, en el artículo 1937:

«Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.»

Dos consecuencias se derivan de allí. La primera, que el pacto comisorio no opera solo: el vendedor debe demandar de todos modos para obtener la restitución del bien. La segunda, que el comprador conserva un plazo brevísimo, contado desde la notificación de la demanda, para salvar el contrato pagando.

Si el comprador paga dentro de esas veinticuatro horas, el juez debe declarar extinguida la obligación y dar por terminado el proceso. Si paga después, el contrato se resuelve y se ordena la restitución.

Cumplimiento tardío: cuándo se pierde la acción resolutoria.

El incumplimiento habilita para pedir la resolución, pero ¿qué ocurre si la parte incumplida termina cumpliendo, solo que tarde?

La respuesta depende de si la parte afectada aceptó o toleró ese cumplimiento tardío. Lo señaló la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 21 de septiembre de 1998:

«Cuando el plazo pactado es esencial al negocio, o cuando su infracción acarrea la decadencia del fin práctico perseguido por las partes, o, en general, cuando surja para el afectado un razonable interés en la resolución del mismo, el cumplimiento retardado no puede enervar la acción resolutoria, a menos claro está, que éste lo hubiese consentido o tolerado.»

Y en sentencia SC1209 del 20 de abril de 2018, con ponencia del magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, la Corte concluyó que quien consintió en que la obligación se cumpliera de forma atrasada, y actuó para que ese resultado se alcanzara, queda desprovisto de la potestad resolutoria.

El ejemplo aclara la regla. Se pactó firmar la escritura el 20 de agosto y el vendedor no compareció: hay incumplimiento. Pero si el comprador acepta que se firme el 30 de agosto, toleró el retardo y ya no puede pedir la resolución.

La conclusión práctica es exigente: quien perdió el interés en el negocio debe demandar la resolución antes de que se concrete el cumplimiento tardío, porque aceptar lo que llega tarde equivale a renunciar a la acción.

Resolución, terminación y resciliación.

Tres formas de deshacer un contrato que producen efectos distintos y que se confunden a diario.

La terminación se entiende bien con el arrendamiento. Si el contrato termina, el arrendatario entrega el inmueble y deja de pagar cánones, pero no hay restituciones: lo pagado remuneró un goce que efectivamente se disfrutó. Y las obligaciones pendientes sobreviven, de modo que el arrendador conserva su derecho a cobrar los cánones causados.

La resciliación, en cambio, es la extinción por mutuo acuerdo que autoriza el artículo 1625 del Código Civil, según el cual toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula. Su gran ventaja es que las partes definen el alcance de los efectos.

Quién puede pedir la resolución.

La parte cumplida, y es su propio cumplimiento el que la legitima.

Cuando las dos partes incumplieron, ninguna puede reclamar indemnización, cláusula penal ni arras, y lo único que procede es la resolución con las restituciones mutuas, por la vía del mutuo disenso tácito que desarrollamos en el artículo sobre la resolución de contrato por mutuo disenso.

Y si es la parte incumplida la que demanda, la defensa de quien sí cumplió es la excepción de contrato no cumplido.

Qué pasa si el vendedor incumple y vende la cosa a un tercero.

Es una situación frecuente y con una respuesta distinta según se haya alcanzado a transferir el dominio.

Si mediaba una promesa de compraventa y el prometiente vendedor vendió el inmueble a un tercero, la obligación de hacer que asumió se torna de imposible cumplimiento. Al promitente comprador cumplido le queda pedir la resolución de la promesa con indemnización de perjuicios, que incluye lo pagado y lo que dejó de ganar.

Si además se acredita que el tercero conocía la promesa y actuó de común acuerdo con el vendedor para frustrarla, puede discutirse la simulación o la nulidad de esa segunda venta por causa ilícita, aunque es un camino más exigente en materia probatoria.

De acuerdo con nuestro criterio, la forma de prevenir este escenario es inscribir la promesa cuando la ley lo permita y pactar una cláusula penal de monto disuasorio, porque la sola acción indemnizatoria rara vez compensa la pérdida del negocio.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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