¿Qué es la resolución de un contrato?

Cuando se firma un contrato este puede terminar por voluntad de las partes, por incumplimiento de alguna de las partes, o por decisión judicial, y dicha resolución tiene una serie de efectos que se deben considerar.

La resolución de los contratos.

resolucion-contrato

En palabras sencillas, la resolución de un contrato es la figura producto de la voluntad de las partes o la declaración judicial mediante el cual se deja sin efecto un contrato (cualquiera que sea), que por lo general tiene efectos retroactivos y por supuesto cesa todo efecto futuro del contrato por cuanto este se deshace.

La resolución del contrato implica la extinción del mismo, su desaparición, por lo tanto se hace inoponible por la ausencia de todo vínculo jurídico que pudo derivarse de su existencia.

¿Cuáles son los efectos de la resolución del contrato?

La resolución del contrato extingue todo vínculo jurídico derivado de él, por lo tanto deja sin efecto toda obligación pasada y futura debido a la retroactividad que lo caracteriza, excepto las necesarias para regresar las cosas al estado anterior.

En efecto, la principal consecuencia de la resolución de un contrato es que tiene el efecto de volver las cosas a como estaban antes de la celebración del mismo, lo que obligadamente conlleva a que exista la restitución de mutuas como bien lo advierte la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC11287 del 17 de agosto de 2016 con ponencia del magistrado Ariel Salazar Martínez

«El efecto propio de la declaración de resolución del contrato es regresar las cosas a su estado anterior, lo cual se cumple a través de las restituciones mutuas que –en términos generales– surgen para los contratantes en virtud del conjunto de normas que regulan las prestaciones en materia de reivindicación. Y, para el caso específico de la condición resolutoria tácita del contrato de compraventa, las contempladas en los artículos pertinentes que rigen tal materia.»

Y luego señala la sala:

«Por una ficción de la ley, se reputa que el contrato destruido no ha existido jamás, a consecuencia de lo cual cada parte recupera lo que en virtud de él entregó a la otra, considerándose que las cosas vuelven al estado que tenían antes de la venta.»

Para ilustrar la aplicación de la restitución de mutuas supongamos el más común de los negocios entre la gente del común: un contrato de compraventa de bien inmueble.

En este contrato una parte vende la casa y la otra parte la compra. El vendedor se compromete a entregar la casa al comprador, y este se compromete a pagar el precio al vendedor.

Pero suele suceder que el vendedor entrega la casa y el comprador no termina de pagarla.

Ante esta situación el vendedor puede exigir la resolución del contrato, que de declararse implica que el juez ordene la restitución de las mutuas, que consiste en que el comprador reintegra la casa al vendedor y el vendedor devuelva lo que el comprador hubiera pagado.

La misma sentencia ya referida afirma al respecto:

«En razón de la resolución de la compraventa por incumplimiento del comprador, las partes se encuentran compelidas a verificar las restituciones recíprocas, por lo que el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa entregada y los frutos que ésta hubiere producido. Por su parte, el comprador tiene derecho a que se le restituya el pago que haya realizado del precio de la cosa. Esta suma ha de ser real, es decir actualizada para el momento de esta sentencia, toda vez que la indexación de una suma de dinero no comporta un beneficio ni puede confundirse con los frutos civiles que ella produce, porque simplemente constituye el ajuste de su valor para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, pues de lo contrario se estaría devolviendo al comprador una cantidad muy inferior a la que entregó en realidad.»

Aquí se avizora que el vendedor ha recibido dinero del comprador, cuando lo reintegre en ocasión a la restitución de mutuas debe devolver ese dinero actualizado, lo cual resulta más que justo cuando han pasado varios años desde que se hizo el negocio, pues si la restitución de mutuas se hace poco tiempo luego de firmado el contrato esa indexación no tiene sentido.

Efectos de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago.

Cuando el comprador incumple la obligación de pagar el precio de la cosa el vendedor puede exigir el pago o simplemente solicitar la resolución del contrato; se considera que hay incumplimiento por parte del comprador en su obligación de pagar cuando no se efectúa el pago en el lugar y fecha convenida.

Si se resuelve el contrato de compraventa por no pago surgen una serie de derechos de conformidad con lo señalado en el artículo 1932 del código civil; el vendedor en caso de resolución del contrato por incumplimiento del comprador tiene derecho:

  • Como primera medida a que se le restituya la cosa.
  • A retener las arras si fue quien las recibió o exigirlas doblas en caso contrario.
  • A que se le restituyan los frutos producidos por la cosa.
  • Al pago de los deterioros que haya sufrido la cosa en poder del comprador.

Los derechos que surgen en caso de resolución del contrato de compraventa por falta de pago no solo le competen al vendedor; el comprador también tiene derecho a que se le restituya parte del precio pagado y se le abonen la expensas necesarias que haya invertido en la conservación de la cosa; respecto al tema de la expensas, toda vez que la resolución del contrato obedeció al incumplimiento del comprador este será tomado como poseedor de mala fe.

Al ser considerado poseedor de la mala fe respecto a las expensas, el comprador culpable de la resolución del contrato no tendrá derecho al abono de las mejoras útiles, se consideran mejoras útiles aquellas que tienen como finalidad aumentar el valor de la cosa, no conservarla, aspecto que la diferencia de las mejoras necesarias que son fundamentalmente para mantener la cosa en buen estado, un buen ejemplo de mejoras útiles es el siguiente: una remodelación en la que se cambian aspectos de una casa no para conservarla sino para que se vea más lujosa.

Para que el comprador en caso de resolución no sea tomado como poseedor de mala fe, tiene que probar que su incumplimiento obedeció a causas ajenas a su voluntad, es decir, que debe demostrar que sus finanzas sufrieron menoscabos graves que le hicieron imposible cumplir con la obligación de pago, además debe probar que el detrimento de su patrimonio no se generó por su culpa.

¿Resolución y terminación de un contrato son lo mismo?

Si bien las dos figuras implican la terminación o extinción del vínculo que les ata, la segunda es diferente a la primera por cuanto simplemente cesa la ejecución del contrato sin que existan efectos retroactivos.

Por ejemplo es el caso del contrato de arrendamiento. Si las partes deciden terminar el contrato de arrendamiento, o un juez así lo ordenara, simple y llanamente el arrendatario entrega el inmueble al arrendador y deja de pagar los cánones de arrendamiento derivados del contrato.

En este caso no puede haber restitución de mutuas, por cuanto lo pagado por el arrendatario ha sido la remuneración de un servicio ya prestado por el arrendador, y si acaso se obligara al arrendador a devolverle al arrendatario lo que este pagó por arrendamiento, entonces como las restituciones son mutuas, el arrendador tendría que reintegrarle los frutos de la casa que ocupó, que precisamente es el valor del arrendamiento, de manera que sería un resultado cero sin sentido alguno.

La terminación del contrato solo implica que este no se sigue ejecutando, pero lo pasado no pierde efecto, de manera que si alguna obligación pasada quedó pendiente de cumplirse o quedó incumplida, una vez terminado el contrato la parte acreedora podrá perseguir a la parte deudora para que cumpla con lo que quedó pendiente, como es el caso el contrato de arrendamiento, donde terminado el contrato al arrendatario queda obligado a pagar los cánones que se causaron mientras estuvo vigente el contrato, al tiempo que el arrendador queda legitimado para exigir su pago.

Resolución de contrato por cumplimiento tardío del mismo.

Todo contrato bilateral lleva implícito la condición resolutoria del mismo por incumplimiento de una de las partes, según lo dispone el artículo 1546 del código civil.

Se entiende que las partes incumplen cuando llegado el momento o la fecha acordada para satisfacer la obligación adquirida, no se cumple, pero ¿qué sucede si se cumple luego de esa fecha, es decir, tardíamente?

El simple hecho de incumplir habilita a la otra parte para que  pueda exigir la resolución del contrato con indemnización si esta procediere, pero si la otra parte cumpliere tardíamente, la posibilidad de resolver el contrato depende de si la contraparte aceptó o toleró el cumplimiento tardío.

Así lo recuerda la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia 4844 del 21 de septiembre de 1998:

«En consecuencia, (…) lo cierto es que imperativos de justicia y de repulsión al abuso del derecho, llevarían de cualquier modo a considerar que cuando el plazo pactado es esencial al negocio, o cuando su infracción acarrea la decadencia del fin práctico perseguido por las partes, o, en general, cuando surja para el afectado un razonable interés en la resolución del mismo, el cumplimiento retardado no puede enervar la acción resolutoria, a menos claro está, que éste lo hubiese consentido o tolerado.»

Es claro que si el afectado tolera o acepta el retardo, no puede luego solicitar la resolución del contrato.

Luego, la corte en sentencia SC1209 del 20 de abril de 2018 con ponencia del magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo dijo:

«La razón que de ser de dicha mutación, esto es, poseer potestad resolutoria con base en el incumplimiento de su contraparte a estar desprovisto de ella, deriva del consentimiento que expresaron para que fuera acatada la promesa de permuta de forma atrasada, al punto que actuaron activamente para alcanzar este resultado.

Por ende, la resolución deprecada en la primera pretensión del libelo genitor del litigio era inviable, puesto que la infracción en que incurrieron los demandados fue subsanada con posterioridad y con el consentimiento de los reclamantes, mas no porque hubiera existido incumplimiento mutuo como desacertadamente lo consideró el juez ad-quem.»

Se puede afirmar que la legitimación para solicitar la resolución del contrato se mantiene mientras exista incumplimiento, pues una vez se cumpla, así sea tarde, y la parte acepte ese incumplimiento, se pierde legitimación.

Ejemplo:

Supongamos que el típico caso del contrato de promesa de compraventa donde se pacta firmar la escritura de compraventa respectiva el 20 de agosto.

Si llega esa fecha y el vendedor no cumple con su parte, ya hay incumplimiento, pero si el comprador acepta que la escritura se firme el 30 de agosto del mismo año, hay cumplimiento retardado, pero como hubo tolerancia a ese incumplimiento, ya no puede exigirse resolución de contrato pues obviamente la contraparte aceptó que se cumpliera tardíamente.

Si la parte afectada por el incumplimiento ya no tiene interés en el negocio, debe exigir la resolución del contrato de inmediato, o puede otorgar un plazo cualquiera, pero en todo caso tendrá que demandar antes de que se concrete el cumplimiento tardío, pues de lo contrario implica que se está de acuerdo con ese cumplimiento extemporáneo.

¿Quién puede solicitar la resolución de un contrato?

En los contratos bilaterales cualquiera de las partes puede solicitar judicialmente la resolución del contrato.

Si un contrato no se cumple no tiene sentido seguir vinculado a él, de manera que ya sea la parte cumplida, o la parte que cumplió o se allanó a cumplir, puede solicitar la resolución del contrato.

Naturalmente que la parte incumplida no puede exigir nada más que la resolución del contrato, pues para exigir de indemnización, incumplimiento, penalización, retracto o lo que sea que se haya pactado para garantizar el cumplimiento del contrato, se requiere que la parte que la solicite haya cumplido con sus propias obligaciones, de lo contrario no está legitimada para exigir nada más allá de la resolución del contrato por mutuo incumplimiento si ese fuere el caso.

Cláusula penal y arras en los contratos

Se debe tener en cuenta que si la parte incumplida demanda la resolución del contrato, la parte que sí cumplió puede interponer demanda de reconvención o contrademanda, y en ella puede exigir el pago de la cláusula penal, indemnizaciones, etc., por lo que en lo posible la resolución del contrato se debe perseguir pacíficamente por parte de quien ha incumplido, o cuando el incumplimiento ha sido mutuo.

¿Se puede evitar la resolución del contrato pagando lo adeudado?

En el caso del contrato de compraventa existe la posibilidad de que una vez notifique la demanda, el comprador pueda pagar el precio acordado y evitar que el juez declare la resolución del contrato.

Esa opción es posible cuando se establece en el contrato de compraventa, que si el valor de la cosa no es pagado en la fecha señalada de inmediato se resuelve dicho contrato, se está estipulando un pacto comisorio con efectos de resolución inmediata o ipso facto, como lo señala el artículo 1937 del código civil; ahora es necesario que el vendedor inicie un proceso de resolución de la compraventa para que se efectúe la restitución del bien si este fue entregado al comprador.

El pacto comisorio con efectos de terminación inmediata del contrato lo señala el artículo mencionado del código civil de la siguiente manera:

«Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda»

Ahora, este mismo artículo establece que hay posibilidad del que el contrato subsista cuando el comprador pague dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación de la demanda de resolución de la compraventa; cuándo se ha iniciado el proceso de resolución de la compraventa y el comprador paga dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación de la demanda ¿Qué sucede con el proceso?

En caso de pago del comprador en el proceso de resolución de compraventa el juez debe dar por terminado el proceso profiriendo sentencia en la que se declare extinción de la obligación, pero es indispensable que el pago sea efectuado por el comprador dentro del término señalado en el artículo 1937 antes mencionado, porque de lo contrario se resolverá el contrato y se ordenara la restitución del bien.

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3 Opiniones
  1. Saripaty Dice:

    Realizaouna escritura de actuaizacion de area en base a una resolucion del IGAC despues esta entidad deja sin efecto esta resolucion y expide una nueva resolucion yo como propietaria puedo resolver esta escritura dejarla sin valor ye efecto alguno y volver a actualizar nomenclatura para que laregistren?

    Responder
  2. lyda Dice:

    Buenas tardes. Favor me pueden colaborar en contestar ¿Cual es el termino que tengo para interponer la demanda o acción resolutoria y la norma que lo sustenta? y como se realiza el conteo?

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  3. YUSED Dice:

    como opera en este tipo de contratos en la compra de un equipo móvil celular cuando el comprador incumple con el pago

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