¿Qué es el pacto de retroventa?

La retroventa es un pacto que puede suscribirse por las partes en el contrato de compraventa que regulado por el 1939 del código civil colombiano, y que le permite al vendedor recuperar la propiedad vendida.

Pacto de retroventa.

El pacto de retroventa permite al vendedor recuperar la cosa vendida, por cuanto la retroventa permite al vendedor recobrar o recuperar lo previamente vendido.

Por distintas circunstancias nos vemos obligados a vender una propiedad de la que no queremos desprendernos, así que una alternativa es venderla y firmar un pacto de retroventa que nos permita recuperarla en un futuro cuando las circunstancias lo permitan.

El pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es decir, solo puede celebrarse pacto de retroventa cuando anteriormente se ha celebrado un contrato de compraventa, y dicho pacto debe ser plasmado en el contrato.

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El artículo 1939 del código civil define el pacto de retroventa en los siguientes términos:

«Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.»

A través del pacto de retroventa, técnicamente lo que se hace es resolver el contrato de compraventa previamente firmado y no hacer un nuevo contrato de compraventa, pues en esta figura jurídica el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio del bien a la hora de restituir al comprador el precio pactado en el contrato.

Un ejemplo claro de cuando se hace uso de este pacto en el contrato de compraventa seria:

Juan necesita una cantidad urgente de dinero y el único bien que tiene es la casa que heredó de su mama, entonces Juan vende la casa a María, pero incluyen en el contrato de compraventa un pacto de retroventa para que Juan pueda previa cancelación de cierta cantidad de dinero recobrar el dominio de la casa que vendió a María.

Como se puede observar, el pacto de retroventa puede ser un sustituto del contrato de prenda, pues se consigue el mismo objetivo que cuando empeñamos algo, pero como empeñar una casa no es algo funcional, se recurre a un pacto de retroventa.

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Derechos del vendedor en la retroventa.

Según el artículo 1941 del código civil, el vendedor tiene derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida, y a ser indemnizado en caso de que la cosa vendida sufra deteriores por culpa del comprador.

Por consiguiente, es obligación del comprador restituir la cosa vendida con sus accesorios naturales.

El derecho que surge del pacto de retroventa no puede ser cedido, es decir que el vendedor no puede ceder a un tercero dicho derecho a ningún título.

Plazo para cumplir con la retroventa.

El plazo para hacer efectiva la retroventa, es decir, para restituir la cosa al vendedor, es el que fijen las partes en el contrato.

Cuando no se ha estipulado un tiempo por las partes contratantes para recuperar el bien vendido con pacto de retroventa, la ley presume un plazo de cuatro años contados a partir de la fecha del contrato, según lo preceptuado en el artículo 1943 del código civil.

Acción de retroventa.

Si el comprador incumple la obligación de restituir la propiedad al vendedor surgida del pacto de retroventa, el vendedor puede iniciar una acción que el código civil en el artículo 1943 denomina de retroventa.

El término para interponer la acción o demanda es de 4 años contados desde la fecha en que se firmó el contrato, considerando lo que señala el inciso segundo del artículo 1943 del código civil:

«Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le de noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.»

Por último, el pacto de retroventa se puede cumplir haciendo un nuevo contrato de compraventa, o resolviendo el contrato de compraventa primigenio, que es lo técnicamente correcto, aunque lo importante es conseguir la restitución de la propiedad.

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