Valorización y revaluación de activos: qué son y cómo se contabilizan

La valorización es el mayor valor que tiene un activo frente al que figura en la contabilidad, determinado mediante un avalúo. Bajo el decreto 2649 de 1993 se registraba en una cuenta aparte, sin tocar el activo; bajo las NIIF esa figura desapareció y fue reemplazada por el modelo de revaluación, que sí ajusta el valor del activo. ¿Cómo se contabiliza hoy y qué efecto tiene en la declaración de renta?

Qué es la valorización.

Un activo se registra por lo que costó, pero con el paso del tiempo puede llegar a valer más, sin que la empresa haya invertido nada en él. Ese mayor valor es la valorización.

Las causas son variadas y casi siempre externas: la construcción de una vía de acceso, la llegada de un centro comercial al sector, la escasez de un terreno o el simple comportamiento del mercado inmobiliario.

Supongamos una oficina registrada por $50.000.000 que, tras la construcción de un complejo médico al frente, se avalúa en $80.000.000. La diferencia es una valorización que la contabilidad debe reflejar de alguna forma, porque de lo contrario el activo aparece por menos de lo que vale.

Cómo se registraba bajo el decreto 2649 de 1993.

El régimen anterior exigía avaluar técnicamente las propiedades, planta y equipo por lo menos cada tres años y comparar el resultado con el valor en libros.

Si el avalúo era mayor, la diferencia se registraba con un débito a la cuenta 19, valorizaciones, y un crédito a la cuenta 38, superávit por valorización. El activo conservaba su costo y el mayor valor vivía en dos cuentas separadas, sin afectar la depreciación ni el resultado.

Esas cuentas siguen existiendo en el plan único de cuentas, pero responden a un modelo que dejó de aplicarse, como explicamos en el artículo sobre qué es COLGAAP.

La revaluación bajo las NIIF.

Las NIIF no tienen valorizaciones. Lo que existe es el modelo de revaluación, que la empresa puede adoptar como política contable para una clase completa de propiedades, planta y equipo.

La diferencia con el modelo anterior es de fondo: la revaluación aumenta el valor del propio activo, no una cuenta paralela, y su contrapartida es el superávit por revaluación, que se reconoce en el otro resultado integral, dentro del patrimonio.

Adoptar el modelo tiene consecuencias que conviene medir antes de decidirlo:

• Debe aplicarse a toda la clase de activos, no a un elemento aislado. Si se revalúan los terrenos, se revalúan todos.
• Las revaluaciones deben repetirse con la frecuencia necesaria para que el valor en libros no difiera de forma significativa del valor razonable.
• La depreciación posterior se calcula sobre el valor revaluado, de modo que el gasto por depreciación aumenta.
• Si en una revaluación posterior el valor baja, la disminución se descuenta primero del superávit que exista para ese mismo activo y solo el exceso va al resultado.

El valor razonable que sirve de base a la revaluación se determina con las reglas que explicamos en el artículo sobre el valor razonable en las NIIF.

Ejemplo de revaluación.

Supongamos que la oficina del ejemplo tiene un costo de $50.000.000 y una depreciación acumulada de $10.000.000, de modo que su valor en libros es de $40.000.000. El avalúo técnico la tasa en $80.000.000 y la empresa adoptó el modelo de revaluación:

El registro contable sería el siguiente:

A partir de ese momento la oficina se deprecia sobre $80.000.000 durante su vida útil restante, y el superávit permanece en el patrimonio. No es una utilidad distribuible: se realiza cuando el activo se vende o, si la política lo prevé, se traslada a las ganancias acumuladas a medida que se deprecia.

Propiedades de inversión: no se revalúan.

Un inmueble que la empresa tiene para arrendarlo o para obtener plusvalías no es propiedad, planta y equipo sino propiedad de inversión, y no sigue el modelo de revaluación.

Se mide al valor razonable con cambios en resultados cuando ese valor puede obtenerse sin costo ni esfuerzo desproporcionado, de modo que el mayor valor aumenta la utilidad del periodo y no el patrimonio.

La revalorización del patrimonio.

No debe confundirse la revaluación de activos con la revalorización del patrimonio, que es una cuenta distinta y de origen histórico: recoge los ajustes por inflación que se aplicaron hasta que fueron eliminados.

Su saldo no puede distribuirse como utilidad. Permanece en el patrimonio hasta que la sociedad se liquide o hasta que se capitalice, en los términos que fijan las normas que la regularon.

Efecto fiscal de las valorizaciones.

Las valorizaciones y las revaluaciones tienen efecto contable y financiero, no tributario. El mayor valor que arroja un avalúo no aumenta el patrimonio fiscal ni genera renta mientras el activo no se venda.

El valor patrimonial de los bienes lo fija el Estatuto Tributario. Para los inmuebles, el artículo 277 del E.T. dispone que los contribuyentes obligados a llevar contabilidad los declaren por su costo fiscal, de modo que el superávit por revaluación se excluye del patrimonio que se declara.

En la venta, el costo fiscal sigue siendo el que determinan los artículos 69 y 72 del E.T., y no el valor revaluado. Por eso la revaluación genera una diferencia entre el valor contable y el fiscal del activo, que se controla en la conciliación fiscal.

Efecto financiero.

Revaluar fortalece la estructura financiera: un activo con mayor valor mejora los indicadores de solvencia y la capacidad de respaldar obligaciones, porque los pasivos quedan cubiertos por activos de mayor valor.

De acuerdo con nuestro criterio, esa ventaja debe sopesarse frente a sus costos: el modelo obliga a avaluar periódicamente toda la clase de activos y a depreciar sobre un valor mayor, lo que reduce la utilidad de cada año. En empresas pequeñas, mantener el modelo del costo suele ser la decisión más razonable.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.