Ganancia ocasional en la venta de activos fijos

La venta de un activo fijo —una casa, un apartamento, un local, una finca, un vehículo o una máquina— genera ganancia ocasional cuando el bien estuvo en poder del contribuyente por dos años o más y se vende por un valor superior a su costo fiscal. Así lo dispone el artículo 300 del Estatuto Tributario, y sobre esa ganancia se paga el impuesto de ganancias ocasionales, cuya tarifa es del 15% desde la Ley 2277 de 2022. Si el bien se poseyó por menos de dos años, la utilidad no es ganancia ocasional, sino renta ordinaria, que tributa a una tarifa mucho mayor. Veamos cuándo se causa, cómo se determina y qué reglas deben cuidarse.

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¿Qué es un activo fijo para efectos de la ganancia ocasional?

Suele asimilarse el inmueble con el activo fijo, pero no siempre es así. Un activo fijo es la propiedad o bien que el contribuyente tiene para su uso, para trabajar o para generar renta, y que no está destinado a ser vendido.

Es el caso de la casa o el apartamento de una persona natural, su vehículo familiar, o la maquinaria, las bodegas y los vehículos de una empresa. Si el bien estuviera destinado a la venta, no sería un activo fijo sino un inventario, pues la actividad del contribuyente sería comprar para vender. Esta distinción es clave, porque solo la venta de activos fijos genera ganancia ocasional.

¿Cuándo hay ganancia ocasional en la venta de un inmueble o activo fijo?

La ganancia ocasional se causa cuando se cumple el presupuesto del inciso primero del artículo 300 del Estatuto Tributario:

«Se consideran ganancias ocasionales para los contribuyentes sujetos a este impuesto, las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más.»

De la norma se desprenden tres condiciones que deben darse a la vez:

1. Que el bien vendido haya sido un activo fijo del contribuyente (no un inventario).
2. Que haya permanecido en su patrimonio por dos años o más.
3. Que la venta produzca una utilidad, es decir, que se venda por más de su costo fiscal.

Si falta cualquiera de las tres, no hay ganancia ocasional gravada por la venta del activo fijo.

Ganancia ocasional o renta ordinaria: el tiempo de posesión.

El tiempo de posesión define el tratamiento tributario. Si el activo se poseyó por dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional y tributa al 15%. Si se poseyó por menos de dos años, la misma utilidad —determinada igual: precio de venta menos costo fiscal— se clasifica como renta ordinaria y se suma a las demás rentas del contribuyente.

La diferencia es considerable, porque la tarifa del impuesto de renta de las personas naturales llega hasta el 39% de forma marginal (artículo 241 del Estatuto Tributario), y la de las sociedades es del 35% (artículo 240), frente al 15% de las ganancias ocasionales. El tiempo de permanencia del activo marca esa diferencia.

¿Cómo se calcula la ganancia ocasional?

La ganancia ocasional se determina conforme al artículo 90 del Estatuto Tributario: es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del activo enajenado. Así, las dos variables que la definen son el precio de venta y el costo fiscal.

Supongamos que una persona natural compró un apartamento en 2021 por su valor real de $180.000.000 y, tras aplicar cada año el reajuste fiscal del artículo 70, su costo fiscal llegó a $210.000.000. Si en 2026 lo vende por $260.000.000, la ganancia ocasional se calcula así:

Si el activo fue objeto de depreciación, el asunto cambia como se explica en el subtítulo «La recuperación de deducciones en los activos depreciables».

El precio de venta y las reglas del artículo 90 para bienes raíces.

Para efectos tributarios, algunos contribuyentes buscan un precio de venta fiscal inferior al real, sobre todo escriturando por debajo del valor. Por eso, la Ley 2010 de 2019 impuso reglas estrictas para los bienes raíces en el artículo 90 del Estatuto Tributario, que limitan la libertad de las partes para fijar el valor, la escrituración y la forma de pago.

El valor de venta no puede ser inferior al valor real.

La norma no acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo. Además, si el valor de venta se aparta en más de un 15% del valor comercial, la DIAN puede ajustarlo al valor comercial, adicionar la diferencia y cobrar el impuesto con intereses moratorios y sanción por inexactitud.

Por ejemplo, si las partes acuerdan $300.000.000 cuando el valor comercial es de $400.000.000, la DIAN puede adicionar esos $100.000.000 y liquidar el mayor impuesto con sus intereses y sanciones.

La declaración bajo juramento en la escritura.

En la escritura, las partes deben declarar bajo la gravedad de juramento que el precio es real y que no existen pagos por fuera de ella. Si falta esa declaración, todos los conceptos —renta, ganancia ocasional, impuesto y derechos de registro y notariales— se liquidan sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, y el notario debe reportar la irregularidad.

El pago no se puede hacer en efectivo.

El artículo 90 establece que no constituyen costo de los bienes raíces las sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras. No es que esté prohibido pagar en efectivo, sino que la parte pagada en efectivo no podrá tratarse como costo.

Supongamos que se compra una casa en $200.000.000 y se pagan $100.000.000 en efectivo y el resto por el sistema financiero. Para la DIAN, el costo será de $100.000.000, de modo que, al vender, la ganancia ocasional y el impuesto serán mayores. Es un aspecto que perjudica gravemente al comprador y que pocas personas advierten.

El beneficiado al escriturar por debajo del valor real.

Como ya lo mencionábamos, es la costumbre de los colombianos escriturar la venta de un inmueble por debajo de su valor real con el fin de disminuir gastos notariales y de registro, y por qué no, para disminuir el impuesto a la ganancia ocasional.

Esta práctica beneficia tanto al comprador como al vendedor respecto a gastos notariales y de registro, y solamente al vendedor respecto al impuesto de ganancias ocasionales.

Recordemos que, entre menor sea el precio de venta, menor es la ganancia ocasional, y entre menor sea la ganancia, menor es el impuesto, de allí que el vendedor esté especialmente interesado en que la escritura salga por el menor valor posible.

El perjudicado al escriturar por un valor inferior al real.

En este caso, el perjudicado puede ser el comprador, porque al tener un valor bajo en la escritura, su costo fiscal es bajo, y al tener un costo fiscal bajo, su ganancia ocasional futura se incrementa, incrementando su impuesto.

Al escriturar por un valor bajo la compra de un inmueble, se tiene un beneficio inmediato que es la reducción de gastos notariales y de registro, pero a largo plazo no hay beneficio, por cuanto en algún momento futuro la persona debe vender la propiedad, y al tener un costo fiscal bajo producto de escriturar por un valor inferior al real, tendrá una mayor ganancia ocasional.

Podríamos decir que lo ahorrado por el vendedor en ganancia ocasional lo pierde el comprador por el mismo concepto.

Adicional a lo anterior, se debe tener en cuenta que el costo fiscal tiene efecto en el patrimonio del contribuyente, lo que a su vez afecta la renta presuntiva y el impuesto al patrimonio, a la riqueza, a la pobreza o como lo quieran llamar en cada reforma tributaria.

Entre más alto el costo fiscal, más elevado es el patrimonio; por lo tanto, todo tiene su doble cara y corresponde a cada persona evaluar su situación particular para tomar decisiones de acuerdo a su realidad económica y fiscal.

El costo fiscal del activo.

El costo fiscal es el valor que se resta del precio de venta: entre más alto sea, menor será la ganancia y el impuesto. Para quienes declaran renta, es el valor por el que se ha declarado el activo; para las personas naturales que no declaran, es el valor de compra más los reajustes fiscales que permite el artículo 70 del Estatuto Tributario.

En los bienes raíces, la columna vertebral del costo fiscal es el valor que figura en la escritura, que no puede ser inferior al avalúo catastral. De ahí que escriturar por debajo del valor real, aunque reduzca los gastos notariales y de registro, perjudique al comprador: al tener un costo fiscal bajo, su ganancia ocasional futura será mayor. Lo que el vendedor ahorra hoy, lo termina pagando el comprador mañana.

Además, el costo fiscal aumenta el patrimonio, lo que puede incidir en la renta presuntiva y en una eventual renta por comparación patrimonial. Las personas naturales pueden incrementar el costo con los reajustes del artículo 70 o con el ajuste histórico del artículo 73.

La recuperación de deducciones en los activos depreciables.

Cuando el activo vendido es un bien depreciable sobre el que el contribuyente tomó depreciación, la utilidad correspondiente a la recuperación de deducciones no se trata toda como ganancia ocasional. El inciso segundo del artículo 90 del Estatuto Tributario dispone:

«Cuando se trate de activos fijos depreciables, la utilidad que resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer término, a la renta líquida por recuperación de deducciones, depreciaciones o amortizaciones; el saldo de la utilidad constituye renta o ganancia ocasional, según el caso.»

Esto significa que la parte de la utilidad que corresponde a la depreciación tomada se declara como renta líquida por recuperación de deducciones (artículos 195 y 196 del Estatuto Tributario), que tributa a la tarifa del impuesto de renta, y solo el excedente sobre el costo original constituye ganancia ocasional. Supongamos una máquina con utilidad de $100.000.000 y depreciación acumulada de $90.000.000:

Es un punto de cuidado, porque la recuperación de deducciones tributa a la tarifa de renta, superior a la del 15%. De acuerdo con nuestro criterio, conviene tenerlo presente para no liquidar de más ni de menos.

Ahora bien, esta regla aplica solo a los activos depreciables sobre los que se tomó depreciación —típicamente los de las empresas o de quienes llevan contabilidad—. No aplica a la casa de habitación ni al vehículo familiar de una persona natural que nunca los depreció: en ese caso, toda la utilidad, cumplidos los dos años, es ganancia ocasional que se determina en la forma indicada en el subtítulo «¿Cómo se calcula la ganancia ocasional?».

Tarifa del impuesto de ganancia ocasional.

La tarifa del impuesto de ganancia ocasional sobre la venta de activos fijos es del 15%, tanto para personas naturales como para personas jurídicas, luego de la Ley 2277 de 2022 (antes era del 10%). Así lo disponen los artículos 313 y 314 del Estatuto Tributario.

Esa tarifa se aplica sobre la ganancia ocasional del periodo, que se consolida con las demás ganancias ocasionales del contribuyente y puede afectarse con las pérdidas ocasionales que procedan, según el artículo 311 del Estatuto Tributario.

Ganancia ocasional en la venta de vehículos.

La venta de un vehículo sigue las mismas reglas: hay ganancia ocasional solo si el vehículo se poseyó por dos años o más y se vende con utilidad. Para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, el costo fiscal del vehículo es, por regla general, su valor de compra.

Debe tenerse presente que, si el vehículo se poseyó por menos de dos años, la utilidad no es ganancia ocasional sino renta ordinaria.

Exención en la venta de la casa o apartamento de habitación.

La utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural está exenta hasta las primeras 5.000 UVT, que en 2026 equivalen a $261.870.000  según el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, modificado por la Ley 2277 de 2022.

Para acceder a la exención, el dinero de la venta debe depositarse en una cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) y destinarse a la compra de otra vivienda o al pago de un crédito hipotecario sobre el inmueble vendido. Si el dinero se recibe en una cuenta de ahorros común o en un CDT, o se retira para otro fin, se pierde el beneficio. Los detalles y requisitos los desarrollamos en el artículo sobre la exención en la venta de casa o apartamento de habitación.

Retención en la fuente en la venta de inmuebles.

En la venta de un inmueble por una persona natural, el notario practica una retención en la fuente del 1% sobre el valor de la enajenación, conforme al artículo 398 del Estatuto Tributario. Esa retención se incluye después, en la declaración de renta, en el renglón de retenciones practicadas, junto con las demás.

Consulte: Retención en la fuente en la venta de inmuebles.

Inmuebles que hacen parte del inventario.

Algunas empresas, como las inmobiliarias o las constructoras, tienen inmuebles clasificados en el inventario, no en el activo fijo. La venta de esos inmuebles no se somete a las reglas de la ganancia ocasional, sino que se trata como un ingreso ordinario, sin importar si se venden antes o después de dos años.

Por la misma razón, esos inmuebles no se deprecian, pues la depreciación aplica únicamente a los activos fijos, aunque sí puede reconocerse el deterioro propio de un inventario.

Pérdida ocasional en la venta de activos fijos.

Cuando el activo se vende por menos de su costo fiscal, se produce una pérdida. De acuerdo con nuestro criterio y con la práctica de la administración, la DIAN por regla general no acepta la pérdida fiscal en la venta de activos fijos, como los vehículos, de modo que no puede usarse para disminuir otras ganancias ocasionales, como las de una rifa o lotería.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.