Cuando se compra un inmueble con un crédito hipotecario para ser arrendado, se espera que el canon de arrendamiento sea suficiente para pagar la cuota del crédito; pero se debe tener en cuenta que hay gastos que también deben ser financiados por el canon de arrendamiento, de manera que el valor neto que queda para pagar la cuota del crédito es mucho menor que el valor del canon.
Por ejemplo, se arrienda un apartamento en $2.000.000 con administración incluida. La administración tiene un valor de $300.000. Si se arrienda a través de una inmobiliaria, se debe pagar una comisión. Además, se debe pagar el impuesto predial, etc., por lo que al final es probable que el valor neto resultante sea de $1.400.000; así que el crédito que se tome no debe tener una cuota que supere ese monto si lo que se busca es pagar el crédito con el mismo inmueble.
Conceptos y valores que se utilizan para hallar el valor neto a recibir por arrendamiento.
Para determinar el valor neto o libre que queda del canon de arrendamiento se utilizan los siguientes conceptos:
Valor del inmueble.
Se debe ingresar el valor comercial del inmueble bajo el supuesto de que se inscriba por el valor comprado, conforme lo exige la norma tributaria. Las proyecciones se realizan bajo ese supuesto.
Canon de arrendamiento.
Es el valor que se espera que el inquilino le pague mensualmente por su inmueble. Puede agregar el valor exacto. Si no sabe, puede elegir un porcentaje que puede ser del 0.4%, 0.5% o 0.6% del valor del inmueble. Eso depende del tipo de inmueble. El porcentaje más común es el 0.5%.
Por ejemplo: un apartamento valorado en $200.000.000 en general se arrienda por $1.000.000, que es el 0.5%. Si se arrienda en $1.200.000, es el 0.6%.
El valor del arriendo debe incluir la cuota de administración, si existe.
Si el usuario conoce el precio exacto en el que podrá arrendar el inmueble, puede ingresarlo.
Cuota de administración.
Si el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, deberá pagar una cuota de administración. Si no es el caso, deje el campo en 0.
Por lo general, y lo recomendado, es que la cuota de administración esté incluida en el canon de arrendamiento, y la herramienta así lo exige para hacer el cálculo correctamente.
Tipo de gestión.
Si pretende arrendar el inmueble a través de una inmobiliaria, deberá pagarle una comisión que, en general, es del 10% del canon de arrendamiento. Es el porcentaje que utiliza la herramienta.
Si, por el contrario, prefiere contratar una póliza de arrendamiento con una aseguradora, en promedio equivale a medio canon de arrendamiento anual. La herramienta aplica el 4.1%, que es un promedio que luego se mensualiza para hallar el flujo de ingresos mensuales.
Si decide autogestionar el inmueble, no se aplica ni la comisión de la inmobiliaria ni el valor de la póliza.
Incremento anual del canon de arrendamiento.
Debe ingresar el porcentaje que proyecta incrementar el canon de arrendamiento anualmente. La herramienta está diseñada para vivienda urbana, así que se utiliza el porcentaje que se espera o proyecta que se incremente la inflación anual.
Este valor es importante porque, con base en este porcentaje, se incrementan anualmente tanto el canon de arrendamiento como la cuota de administración y demás conceptos.
Si la proyección se hace para 20 años, por ejemplo, se aplica el mismo porcentaje para todos los años, y aunque no arrojará un valor preciso debido a que la inflación no será la misma para todos los años, sí permite tener una idea general aproximada del flujo neto de ingresos durante los 20 años.
Valorización anual esperada.
Para evaluar el rendimiento de la inversión no solo se consideran los ingresos netos que genera el inmueble, sino el incremento patrimonial que aporta por la valorización anual que pueda tener el inmueble.
Se debe ingresar el porcentaje que, en promedio, ha tenido el sector donde se ubica el inmueble. Por defecto, la herramienta considera el 5%, pero debe modificarlo si estima uno diferente.
Plazo del crédito o proyección del flujo de ingresos.
Corresponde al plazo que tendrá el crédito hipotecario y serán los años que se proyecten. Máximo se permiten 30 años.
Tasa anual del crédito hipotecario.
Se ingresa si adquiere el inmueble con crédito hipotecario o no.
Ingrese el interés anual que le cobra el banco por el crédito hipotecario con el que financiará la vivienda. Por ejemplo, 12.5, 13.28, etc.
Costo de oportunidad.
Para una valoración más completa del rendimiento de la inversión inmobiliaria, es importante determinar el costo de oportunidad que se asume se deja de invertir en otro instrumento para comprar el inmueble.
Para ello, se utiliza como referencia el CDT o cualquier instrumento financiero, ingresando el interés efectivo anual que obtendría. Con ello, la herramienta le calculará el ingreso que obtendría del CDT durante el periodo de años a proyectar para que lo compare con los ingresos netos que obtendría con el inmueble durante el mismo periodo.
Para hacerlo comparable se determina el VPN de las dos inversiones y se incluye la valorización del inmueble.
Para hacer más imparcial el rendimiento del CDT, este considera dos escenarios:
- Se calcula con interés compuesto asumiendo que nunca se retiran los rendimientos.
- Se calcula con interés simple asumiendo que los rendimientos son retirados anualmente para sobrevivir, con el fin de hacerlo comparable con el arrendamiento, donde mensualmente el canon se gasta o se invierte en otro.
Esto permite comparar el valor que tendrá tanto el inmueble como el saldo acumulado del CDT al finalizar el periodo proyectado, considerando que el inmueble se valorizara con el tiempo.
Resultados de la proyección.
La herramienta genera los siguientes resultados.
Flujo para el primer año.
Un flujo detallado de ingresos y gastos para el primer año que incluye los siguientes valores:
- Cuota de administración
- Comisión de la inmobiliaria, si la hay
- Valor de la póliza de arrendamiento, si la hay
- Provisión para reparaciones y mantenimiento del inmueble.
- Provisión para el pago del impuesto predial.
Cuando se arrienda un inmueble, suelen surgir incidencias o daños que se deben atender y que deben ser financiados por la misma cuota de arrendamiento. La herramienta provisiona el 4% del canon mensual.
Anualmente se debe pagar el impuesto predial, el cual depende de cada municipio y del inmueble y de cómo esté el avalúo catastral con respecto al valor comercial del inmueble. La herramienta utiliza un 0.3% anual sobre el valor comercial, que es un promedio que cubre la mayoría de los casos, suponiendo que, por regla general, el avalúo catastral corresponde al 50% del valor comercial del inmueble. En este concepto puede haber una gran desviación dependiendo de si el catastro está actualizado o no.
Una vez se halla el valor neto o libre que queda del canon de arrendamiento para el primer año, se asume que ese es el valor máximo que debe tener la cuota del crédito hipotecario. Pero, además, la cuota incluye el seguro de vida, incendio y terremoto, que en general es del 5% del valor de la cuota.
Es decir que el valor neto que se recibe por el arrendamiento debe alcanzar para pagar la cuota del crédito más el seguro.
Una vez se determina el valor de la cuota que se puede pagar con el canon de arrendamiento, se calcula el monto máximo del crédito hipotecario que se puede tomar con base en la tasa de interés ingresada y al plazo para pagarlo que se ingresó, y además se calculan los costos notariales aproximados que se deben asumir para comprar el inmueble.
Lo anterior genera el siguiente resultado:
- Valor del inmueble
- Monto del crédito
- Valor de la cuota inicial (pago en efectivo)
- Costos notariales.
- Valor total que debe aportar el comprador.
Por ejemplo, si el inmueble vale $400.000.000 y el arrendamiento le alcanza para tomar un crédito de $180.000.000, significa que debe pagar en efectivo $220.000.000 más los gastos notariales.
Flujo de ingresos anuales.
A partir del flujo de ingresos y gastos del primer año se determinan los de los años siguientes, considerando que anualmente tanto el canon de arrendamiento como los distintos gastos se incrementan en el mismo porcentaje ingresado.
Por ejemplo, si proyectamos que la inflación anual crecerá el 6%, entonces tanto el canon de arrendamiento como los distintos gastos se incrementan en ese porcentaje.
Como ya lo anotamos, ese método no es muy preciso, pero es lo mejor que podemos hacer porque no hay forma de saber cómo se comportará la inflación en 5, 10 o 15 años.
De ese modo se halla una utilidad mensual y un acumulado anual, pero, además, se agrega una columna en la que se halla el valor presente neto de las utilidades futuras para poder determinar si hay rentabilidad o no, o qué tanta rentabilidad se puede generar.
Por ejemplo, un arrendamiento que hoy vale $1.000.000 en 10 años puede valer $1.700.000, pero ese dinero ha perdido capacidad adquisitiva por el efecto de la inflación, así que se deben traer a hoy para poderlo comparar con lo que se ingresa hoy.
Para calcular el VPN se utiliza como tasa de descuento el porcentaje en que se incrementa el arriendo anualmente. Una vez más, no es la mejor opción, pero es la más apropiada para el propósito.
Estructura de la inversión.
Se presenta un cuadro en el que se resume el componente total de la inversión:
- Valor total de la inversión
- Inversión propia incluyendo gastos notariales.
- Valor del crédito hipotecario en caso de que se recurra a él.
El valor del crédito hipotecario se obtiene del monto que se puede financiar con el canon de arrendamiento. Es decir, es el valor máximo del crédito que podría solicitar bajo el supuesto de que su pago será financiado con el arrendamiento.
Comportamiento de la cuota hipotecaria.
La cuota hipotecaria es fija, y así la utiliza la herramienta, y así debería pactarla todo comprador. Esto significa que cada año el arrendamiento se incrementa, pero la cuota no, generándose una diferencia positiva incremental.
En el primer año, la utilidad es cero porque el valor neto es igual al valor de la cuota del crédito, pero a partir del segundo año empieza a generar utilidad por lo explicado anteriormente.
Este resultado no aplica si obtiene un crédito con cuota variable, o uno en UVR, que son opciones que nunca debería elegir. Financieramente, lo recomendado es un crédito en pesos y con cuota fija.
Costo de oportunidad.
Presenta un cuadro comparativo de los rendimientos que tendrá con el inmueble y con el CDT o inversión financiera, donde puede evidenciar cuál de los dos resulta más rentable en el horizonte proyectado.
Es importante aclarar que el hecho de que un CDT eventualmente pueda ser más rentable que un inmueble en el largo plazo no significa que no deba invertir en el inmueble, puesto que dependerá de los objetivos, habilidades y preferencias del inversor, y además, el resultado que ofrece la calculadora es meramente orientativo puesto que parte de supuestos estándar como que el incremento del arrendamiento será el mismo todos los años, o la valorización del inmueble, lo que en la práctica no es así.
Indicadores de rendimiento.
La calculadora presenta los siguientes indicadores que resumen el rendimiento de la inversión:
- Canon de rendimiento equilibrio.
- Porcentaje del canon de arrendamiento neto
- Rentabilidad anual efectiva del inmueble
- ROI acumulado del proyecto durante el periodo proyectado.
El canon de arrendamiento equilibrio de entrada le indica el valor mínimo por el que debe arrendar el inmueble para que los gastos sean iguales a los ingresos.
Acceso a la calculadora.
Esta calculadora hace parte del producto «Guía de arrendamiento si riesgo», dirigida a las personas que invierten en bienes raíces o pretenden hacerlo.
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