Calculadora de rentabilidad inmobiliaria

Estime cuánto dinero recibirá realmente después de gastos asociados al arriendo y determine cuál es el monto máximo del crédito hipotecario que puede cubrir con ese ingreso si decide adquirir un inmueble financiado para arrendarlo.

Valor del inmueble Canon de arrendamiento

Valor administración actual Tipo de gestión del arriendo Incremento anual del canon de arrendamiento (%) Plazo proyección / crédito (años) (1-30) Tasa anual crédito hipotecario (%)

Objetivo de la herramienta.

Cuando compra un inmueble con un crédito hipotecario para ser arrendado, se espera que el canon de arrendamiento sea suficiente para pagar la cuota del crédito; pero se debe tener en cuenta que hay gastos que deben ser financiados por el canon de arrendamiento, de manera que el valor neto que queda para pagar la cuota del crédito es mucho menor que el valor del canon.

Por ejemplo, se arrienda un apartamento en $2.000.000 con administración incluida. La administración tiene un valor de $300.000. Si se arrienda por intermedio de una inmobiliaria, se le debe pagar una comisión. Además, se debe pagar el impuesto predial, etc., por lo que al final es probable que el valor neto resultante sea de $1.400.000; así que el crédito que se tome no debe tener una cuota que supere ese monto.

Conceptos y valores que utilizan para hallar el valor neto a recibir por arrendamiento.

Para determinar el valor neto o libre que queda del canon de arrendamiento se utilizan los siguientes conceptos:

Valor del inmueble.

Se debe ingresar el valor comercial del inmueble bajo el supuesto de que se escritura por el valor comprado, conforme lo exige la norma tributaria. Las proyecciones se realizan bajo ese supuesto.

Canon de arrendamiento.

Es el valor que se espera que el inquilino le pague mensualmente por su inmueble. Puede agregar el valor exacto. Si no sabe, puede elegir un porcentaje que puede ser del 0.4%, 0.5% o 0.6% del valor del inmueble. Eso depende del tipo de inmueble. El porcentaje más común es el 0.5%.

Por ejemplo: un apartamento valorado en $200.000.000 en general se arrienda por $1.000.000, que es el 0.5%. Si se arrienda en $1.200.000, es el 0.6%.

El valor del arriendo debe incluir la cuota de administración, si existe.

Cuota de administración.

Si el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, deberá pagar una cuota de administración. Si no es el caso, deje el campo en 0.

Por lo general, y lo recomendado, es que la cuota de administración esté incluida en el canon de arrendamiento, y la herramienta así lo exige para hacer el cálculo correctamente.

Tipo de gestión.

Si pretende arrendar el inmueble por intermedio de una inmobiliaria, deberá pagarle una comisión que en general es del 10% del canon de arrendamiento. Es el porcentaje que utiliza la herramienta.

Si, por el contrario, prefiere contratar una póliza de arrendamiento con una aseguradora, en promedio equivale a medio canon de arrendamiento anual. La herramienta aplica el 4.1%, que es un promedio que luego se mensualiza para hallar el flujo de ingresos mensuales.

Si decide autogestionar el inmueble, no se aplica ni la comisión de la inmobiliaria ni el valor de la póliza.

Incremento anual del canon de arrendamiento.

Debe ingresar el porcentaje que proyecta incrementar el canon de arrendamiento anualmente. La herramienta está diseñada para vivienda urbana, así que se utiliza el porcentaje que se espera o proyecta que se incremente la inflación anual.

Este valor es importante porque, con base en este porcentaje, se incrementan anualmente tanto el canon de arrendamiento como la cuota de administración y demás conceptos.

Si la proyección se hace para 20 años, por ejemplo, se aplica el mismo porcentaje para todos los años, y aunque no arrojará un valor preciso debido a que la inflación no será la misma para todos los años, sí permite tener una idea general aproximada del flujo neto de ingresos durante los 20 años.

Plazo del crédito o proyección del flujo de ingresos.

Corresponde al plazo que tendrá el crédito hipotecario y serán los años que se proyecten. Máximo se permiten 30 años.

Tasa anual del crédito hipotecario.

Ingrese el interés anual que le cobra el banco por el crédito hipotecario con el que financiará la vivienda. Por ejemplo, 12.5, 13.28, etc.

Si no ingresa ningún valor, la herramienta no le genera el flujo anualizado de los ingresos, gastos y utilidad neta.

Resultados de la proyección.

La herramienta genera los siguientes resultados.

Flujo para el primer año.

Un flujo detallado de ingresos y gastos para el primer año que incluye los siguientes valores:

Cuota de administración
Comisión de la inmobiliaria, si la hay
Valor de la póliza de arrendamiento, si la hay
Provisión para reparaciones y mantenimiento del inmueble.
Provisión para el pago del impuesto predial.

Cuando se arrienda un inmueble, suelen surgir incidencias o daños que se deben atender y que deben ser financiadas por la misma cuota de arrendamiento. La herramienta provisiona el 4% del canon mensual.

Anualmente se debe pagar el impuesto predial, el que depende de cada municipio y del inmueble y de cómo esté el avalúo catastral con respecto al valor comercial del inmueble. La herramienta utiliza un 0.3% anual sobre el valor comercial, que es un promedio que cubre la mayoría de los casos, suponiendo que por regla general el avalúo catastral corresponde al 50% del valor comercial del inmueble. En este concepto puede haber una gran desviación dependiendo de si catastro está actualizado o no.

Una vez se halla el valor neto o libre que queda del canon de arrendamiento para el primer año, se asume que ese es el valor máximo que debe tener la cuota del crédito hipotecario. Pero, además, la cuota incluye el seguro de vida, incendio y terremoto, que en general es del 5% del valor de la cuota.

Es decir que el valor neto que se recibe por el arrendamiento debe alcanzar para pagar la cuota del crédito más el seguro.

Una vez se determina el valor de la cuota que se puede pagar con el canon de arrendamiento, se calcula el monto máximo del crédito hipotecario que se puede tomar con base en la tasa de interés ingresada y al plazo para pagarlo que se ingresó, y además se calculan los costos notariales aproximados que se deben asumir para comprar el inmueble.

Lo anterior genera el siguiente resultado:

Valor del inmueble
Monto del crédito
Valor de la cuota inicial (pago en efectivo)
Costos notariales.
Valor total que debe aportar el comprador.

Por ejemplo, si el inmueble vale $400.000.000 y el arrendamiento le alcanza para tomar un crédito de $180.000.000, significa que debe pagar en efectivo $220.000.000 más los gastos notariales.

Flujo de ingresos anuales.

A partir del flujo de ingresos y gastos del primer año se determinan los de los años siguientes, considerando que anualmente tanto el canon de arrendamiento como los distintos gastos se incrementan en el mismo porcentaje ingresado.

Por ejemplo, si proyectamos que la inflación anual crecerá el 6%, entonces tanto el canon de arrendamiento como los distintos gastos se incrementan en ese porcentaje.

Como ya lo anotamos, ese método no es muy preciso, pero es lo mejor que podemos hacer porque no hay forma de saber cómo se comportará la inflación en 5, 10 o 15 años.

De ese modo se halla una utilidad mensual y un acumulado anual, pero, además, se agrega una columna en la que se halla el valor presente neto de las utilidades futuras para poder determinar si hay rentabilidad o no, o qué tanta rentabilidad se puede generar.

Por ejemplo, un arrendamiento que hoy vale $1.000.000 en 10 años puede valer $1.700.000, pero ese dinero ha perdido capacidad adquisitiva por el efecto de la inflación, así que se deben traer a hoy para poderlo comparar con lo que se ingresa hoy.

Para calcular el VPN se utiliza como tasa de descuento el porcentaje en que se incrementa el arriendo anualmente. Una vez más, no es la mejor opción, pero es la más apropiada para el propósito.

Comportamiento de la cuota hipotecaria.

La cuota hipotecaria es fija, y así la utiliza la herramienta, y así debería pactarla todo comprador. Esto significa que cada año el arrendamiento se incrementa, pero la cuota no, generándose una diferencia positiva.

En el primer año, la utilidad es cero porque el valor neto es igual al valor de la cuota del crédito, pero a partir del segundo año empieza a generar utilidad por lo explicado anteriormente.