Canon de arrendamiento

El canon de arrendamiento es el precio que el arrendatario paga por el uso y goce del inmueble que recibe en arriendo, y es uno de los tres elementos sin los cuales no hay contrato de arrendamiento, según se desprende del artículo 1973 del Código Civil. En la vivienda urbana ese precio no es libre: la ley le pone un techo y regula cuándo y cuánto puede subir. ¿Cómo se fija, cómo se paga y qué límites tiene?

Qué es el canon de arrendamiento.

Es el precio del arrendamiento. Cuando se arrienda una casa, un apartamento, una oficina, un local o una bodega, el arrendatario paga periódicamente una suma al arrendador, y esa suma es el canon.

No es una cuota, ni un abono, ni un pago a cuenta de nada. Es la contraprestación por el derecho a usar y gozar el inmueble durante el periodo respectivo.

Recordemos que el arrendamiento consiste en ceder el goce de una cosa a cambio de un precio. Sin precio no hay arrendamiento sino comodato, que es el préstamo gratuito de uso, como se explica en el artículo sobre el contrato de arrendamiento.

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Qué significa la palabra canon.

Canon significa regla o pauta, y en materia de contratos designa la prestación periódica que se paga por el uso de un bien ajeno. De ahí que se hable de canon de arrendamiento, canon de leasing o canon enfitéutico.

En el lenguaje corriente colombiano se usan como sinónimos «canon», «arriendo», «arrendamiento» y «renta», y todos designan lo mismo: la mensualidad que paga el inquilino.

Cómo se fija el canon de arrendamiento.

El canon lo acuerdan las partes, y en la práctica lo determina el mercado: la ubicación del inmueble, su tamaño, su estado, el estrato y lo que se esté cobrando por inmuebles semejantes en el mismo sector.

No existe una fórmula legal para calcularlo. Lo que existe, en la vivienda urbana, es un tope que no se puede sobrepasar.

El límite del 1% en la vivienda urbana.

El artículo 18 de la ley 820 de 2003 fija el precio máximo del arrendamiento de vivienda con una doble regla:

«El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo. La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.»

El artículo 18 de la ley 820 de 2003 impone entonces dos topes encadenados. El primero limita el canon al 1% del valor comercial. El segundo impide inflar ese valor comercial, que no puede pasar del doble del avalúo catastral vigente.

Supongamos una casa con avalúo catastral de $150.000.000. El valor comercial que puede tomarse como referencia no puede exceder $300.000.000, y el canon máximo será el 1% de esa cifra, es decir, $3.000.000 mensuales.

En la realidad el canon rara vez llega a ese techo. Lo corriente es que se sitúe alrededor del 0.5% del valor comercial, de modo que el límite legal opera como excepción y no como referencia de cálculo.

El canon en locales comerciales y otros inmuebles.

Fuera de la vivienda urbana no hay tope alguno. En locales comerciales, oficinas, bodegas, fincas y bienes muebles, el precio es el que las partes acuerden y lo gobiernan las reglas del mercado.

Tampoco hay límite al incremento, que es la otra gran diferencia frente a la vivienda. El detalle está en contrato de arrendamiento de locales comerciales.

Canon pactado en moneda extranjera.

Es posible, aunque poco frecuente, y la ley lo permite expresamente incluso en vivienda urbana.

El artículo 19 de la ley 820 de 2003 dispone que el canon puede fijarse en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa representativa del mercado de la fecha en que se contrajo la obligación, salvo que las partes hayan convenido otra fecha o tasa de referencia.

Conviene precisar esa fecha o tasa en el contrato, porque de lo contrario la fluctuación cambiaria se convierte en fuente de discusión mes a mes.

Qué se incluye dentro del canon.

Es una de las dudas que con más frecuencia plantean nuestros lectores, y la respuesta depende enteramente de cómo se haya redactado el contrato.

La cuota de administración.

La administración de la copropiedad no hace parte del canon por naturaleza. Es un gasto distinto que el contrato debe asignar a una de las partes.

Si el contrato pactó un valor único que ya incluye la administración, todo ese valor es canon y el incremento anual se aplica sobre el total. Si los pactó por separado, el canon es solo el arrendamiento, y el arrendatario asume además los aumentos que decrete la copropiedad, que no dependen del arrendador ni están sujetos al tope del IPC.

De acuerdo con nuestro criterio, conviene pactarlos por separado y dejar constancia de a quién se paga cada uno, porque el valor global impide saber después cuánto corresponde a cada concepto y termina encareciendo el incremento anual para el inquilino.

Los servicios públicos.

El contrato debe designar quién paga los servicios públicos del inmueble, y esa designación es uno de los siete puntos que exige el artículo 3 de la ley 820 de 2003.

Cuando se arrienda «libre de servicios» el canon los incluye, y entonces todo el valor es canon para efectos del incremento. Los efectos de cada modalidad están en servicios públicos en el contrato de arrendamiento.

Pago del canon de arrendamiento.

El pago se hace en la fecha, el periodo y el lugar acordados en el contrato. A falta de estipulación sobre el lugar, se paga en el inmueble arrendado.

El arrendador debe entregar comprobante.

No es opcional ni depende de que el arrendatario lo pida. La ley lo impone:

«El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad competente.»

Ese comprobante del artículo 11 de la ley 820 de 2003 es la única prueba de que el arrendatario cumplió, y su importancia crece cuando el contrato es verbal, porque además sirve para acreditar la existencia misma del arrendamiento.

Qué pasa si el arrendador no quiere recibir el pago.

Ocurre cuando el arrendador busca provocar una mora que le sirva de causal para terminar el contrato. La ley previó la salida, pero con plazos muy cortos.

El arrendatario debe consignar el canon en las entidades autorizadas dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento del plazo pactado, y avisar al arrendador por servicio postal autorizado dentro de los cinco días siguientes, adjuntando el duplicado del título, según el artículo 10 de la misma ley.

Quien no cumple ese procedimiento queda en mora aunque tenga el dinero disponible, de modo que no basta con guardar el canon ni con ofrecerlo verbalmente.

Canon por fracción de mes.

El canon es mensual y cubre los días que tenga el mes, sean 28, 30 o 31. No se liquida por día.

Cuando hay que liquidar una fracción, porque el contrato empieza o termina a mitad de mes, se toma el mes como de 30 días y se multiplica el valor diario por los días efectivamente ocupados.

Supongamos un canon de $1.200.000 y una ocupación de 12 días. El valor diario es de $40.000 y la fracción a pagar es de $480.000.

Incremento del canon de arrendamiento.

El canon no se reajusta cuando el arrendador quiera ni en el porcentaje que quiera. En vivienda urbana la ley regula las dos cosas.

El reajuste solo procede cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, no puede superar el IPC del año calendario anterior y debe notificarse al arrendatario por servicio postal autorizado, so pena de ser inoponible, según el artículo 20 de la ley 820 de 2003.

En vivienda urbana. El porcentaje aplicable cada año, la fecha exacta del reajuste y qué hacer si el incremento fue excesivo están en incremento del arriendo de vivienda.

En locales comerciales. No hay tope legal y el incremento es el que se haya pactado. Si nada se pactó, el asunto se resuelve al renovar, como se explica en incremento del arrendamiento de local comercial.

Incumplimiento en el pago del canon.

No pagar el canon en la fecha pactada es incumplir el contrato, y basta un día de retardo para que el incumplimiento se configure.

La falta de pago del canon y de sus reajustes es la primera causal que la ley concede al arrendador para terminar unilateralmente el contrato, en el numeral 1 del artículo 22 de la ley 820 de 2003. Que la ejerza o no depende de él.

Además de terminar el contrato, el arrendador puede cobrar lo adeudado y, si se pactaron, los intereses de mora sobre cada canon vencido. Cómo se liquidan y qué tasa aplica cuando nada se pactó está en cómo calcular intereses de mora en arrendamientos.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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