En este artículo 25 secciones
- Qué es el impuesto predial.
- Quién paga el impuesto predial.
- Base gravable y tarifa.
- Cómo se cobra el impuesto predial.
- Qué pasa si no pago el impuesto predial.
- ¿Por qué el predial no aparece a mi nombre?
- Otras situaciones frecuentes.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué es el impuesto predial?
- ¿Quién fija el impuesto predial?
- ¿El impuesto predial es de carácter real?
- ¿Quién paga el predial si el inmueble está arrendado?
- ¿Qué dice la ley 44 de 1990?
- ¿Qué es la ley 1995 de 2019?
- ¿Una casa sin escritura paga predial?
- ¿Qué pasa si vendí un inmueble y me cobran el predial de un año anterior?
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El impuesto predial unificado es un impuesto municipal que grava la propiedad o posesión de los inmuebles ubicados en cada municipio: casas, apartamentos, lotes, fincas, locales y bodegas. Lo creó la 1, se calcula aplicando sobre el avalúo catastral una tarifa que fija el concejo de cada municipio y, como es un gravamen real, sigue al inmueble sin importar quién sea su dueño. ¿Quién debe pagarlo, cómo se calcula y qué pasa si no se paga?
Qué es el impuesto predial.
El predial es el impuesto que se paga cada año por tener un inmueble. No importa si el inmueble produce ingresos o no: basta con ser su propietario o poseedor el 1 de enero para que nazca la obligación.
Se llama unificado porque la ley 44 de 1990 fusionó en uno solo varios gravámenes que antes se cobraban por separado: el impuesto predial, el de parques y arborización, el de estratificación socioeconómica y la sobretasa de levantamiento catastral.
Es un impuesto municipal o distrital. Según el artículo 317 de la Constitución, solo los municipios pueden gravar la propiedad inmueble, de modo que la Nación y los departamentos no pueden cobrarlo.
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Carácter del impuesto predial.
El predial es un impuesto de carácter real: recae sobre el inmueble, no sobre la persona. Así lo establece el inciso 1 del artículo 60 de la ley 1430 de 2010:
«El impuesto predial unificado es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces, podrá hacerse efectivo con el respectivo predio independientemente de quien sea su propietario, de tal suerte que el respectivo municipio podrá perseguir el inmueble sea quien fuere el que lo posea, y a cualquier título que lo haya adquirido.»
Esto tiene una consecuencia práctica: si el impuesto no se paga, el municipio puede cobrarlo con el inmueble, aunque haya cambiado de dueño. Por eso, quien compra un inmueble con deudas de predial puede terminar pagándolas.
Además, es un impuesto directo, porque lo paga quien tiene la propiedad, y es periódico, porque se causa cada año, como explicamos en el artículo sobre la clasificación de los impuestos.
Quién paga el impuesto predial.
Según los artículos 13 y 14 de la ley 44 de 1990 y el artículo 54 de la ley 1430 de 2010, son sujetos pasivos del impuesto predial los siguientes:
- El propietario del inmueble, es decir, quien figura como dueño en el certificado de tradición.
- El poseedor, es decir, quien ocupa el inmueble con ánimo de dueño, aunque no tenga el título de propiedad.
- Los tenedores de inmuebles públicos a título de concesión.
- Los fideicomitentes y beneficiarios, cuando el inmueble está en un patrimonio autónomo.
El propietario y el poseedor son deudores solidarios: el municipio puede cobrar a cualquiera de los dos. Así lo precisó el Consejo de Estado en la sentencia 19420 del 25 de julio de 2013:
«Así pues, el impuesto predial es un gravamen que recae sobre el predio. Por lo mismo, los propietarios de los predios no son los únicos sujetos pasivos del impuesto en mención, como erróneamente lo sostiene el apelante, puesto que también los poseedores son sujetos pasivos del tributo, como se advierte de los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990.»
En cambio, el arrendatario no es sujeto pasivo, porque no ocupa el inmueble como dueño. Si el inmueble está arrendado, paga el propietario, aunque en el contrato puedan pactar otra cosa entre ellos. El caso de los predios ocupados ilegalmente lo explicamos en el artículo sobre el predial en predios invadidos.
Quién paga el predial en una compraventa.
El predial se causa el 1 de enero de cada año, de modo que frente al municipio responde quien era propietario en esa fecha. Pero como el impuesto sigue al inmueble, si no se paga el municipio puede cobrarlo con el bien, en manos del nuevo dueño.
Para evitar esa situación, el notario debe exigir el paz y salvo del predial antes de autorizar la escritura de venta, según el inciso 3 del artículo 60 de la ley 1430 de 2010. Lo usual es que el vendedor pague el impuesto del año y que las partes acuerden en la promesa de compraventa cómo se reparte la parte del año posterior a la venta.
Base gravable y tarifa.
La base gravable del predial es el avalúo catastral del inmueble, según el artículo 3 de la ley 44 de 1990. Es el valor que asignan las autoridades catastrales y se ajusta cada año.
La tarifa la fija el concejo de cada municipio, dentro de los límites del artículo 4 de la ley 44 de 1990, modificado por el artículo 23 de la ley 1450 de 2011: entre el 5 y el 16 por mil del avalúo catastral. Para los terrenos urbanizables no urbanizados y los urbanizados no edificados, la tarifa puede llegar al 33 por mil.
Dentro de esos límites, cada municipio fija tarifas diferenciales según el uso del inmueble (residencial, comercial, industrial, lote), el estrato y el valor del avalúo.
Cómo se calcula el impuesto predial.
El cálculo es sencillo: se multiplica el avalúo catastral por la tarifa que corresponde al inmueble.
Supongamos un apartamento con un avalúo catastral de $200.000.000, al que el municipio le asigna una tarifa del 8 por mil:
$200.000.000 × 8 / 1.000 = $1.600.000
A ese valor se le pueden aplicar los descuentos por pronto pago que conceda el municipio, y en algunos casos se suman la sobretasa ambiental o la bomberil que el municipio haya adoptado.
Límites al incremento del predial.
Cuando un municipio actualiza los avalúos catastrales, el impuesto puede subir de forma importante. Para evitar incrementos desproporcionados, la ley fija dos límites:
- El artículo 6 de la ley 44 de 1990 dispone que, cuando entra en vigencia una formación o actualización catastral, el impuesto no puede exceder del doble del liquidado el año anterior.
- El artículo 2 de la ley 1995 de 2019 limita el incremento anual al IPC más 8 puntos porcentuales para los predios actualizados, al 50% del impuesto del año anterior para los no actualizados, y al 100% del IPC para las viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo de hasta 135 salarios mínimos.
Los límites de la ley 1995 de 2019 se previeron inicialmente por cinco años, pero el artículo 49 de la ley 2294 de 2023, Plan Nacional de Desarrollo, los mantuvo vigentes mientras se expide una nueva regulación. No aplican, entre otros, a los lotes urbanizables no urbanizados ni a los predios que pagan sobre autoavalúo.
Cómo se cobra el impuesto predial.
Aunque el artículo 13 de la ley 44 de 1990 previó una declaración anual del predial, la mayoría de municipios no la exige. En su lugar, el municipio liquida el impuesto y envía la factura o cuenta de cobro, que el propietario paga en los plazos fijados.
La ley 1819 de 2016 autorizó a los municipios a usar esa factura como acto de determinación oficial del impuesto, que presta mérito ejecutivo, siempre que se publique y notifique en debida forma.
Por esa razón, el Consejo de Estado ha señalado que en el predial no procede la liquidación de aforo, porque el contribuyente no tiene la obligación de declarar. Lo dijo en la sentencia 22957 del 14 de mayo de 2020:
«En esas condiciones, la Sala advierte que en el sub examine, no resulta procedente el proceso de aforo, toda vez que es un trámite particular dirigido contra quienes, estando obligados a presentar declaraciones tributarias, omitan su cumplimiento, por tanto, si en el ordenamiento local no está prevista la obligación de declarar el tributo, frente a éste, el proceso de aforo se torna improcedente.»
En consecuencia, el término de prescripción del impuesto predial es de cinco años, y no de diez como han pretendido algunos municipios.
Qué pasa si no pago el impuesto predial.
Como el propietario no presenta declaración, no hay sanciones por extemporaneidad o por no declarar. Las consecuencias de no pagar son otras:
- Se pierden los descuentos por pronto pago.
- Se causan intereses moratorios, con la misma tasa de los impuestos nacionales, según el artículo 635 del E.T., aplicable a los impuestos territoriales.
- El municipio puede iniciar un proceso de cobro coactivo, embargar el inmueble u otros bienes del deudor y, en último término, rematarlos.
- No se podrá vender el inmueble mientras no se obtenga el paz y salvo.
Muchos municipios permiten pagar el predial por cuotas o mediante acuerdos de pago, y la ley 1995 de 2019 autorizó el pago alternativo por cuotas para los propietarios personas naturales de predios residenciales.
¿Por qué el predial no aparece a mi nombre?
Generalmente porque la información del predio no se actualizó en la secretaría de hacienda o en el catastro después de la compra. Por lo general, al registrar la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos la información se actualiza sin intervención del nuevo dueño, pero en ocasiones no ocurre o se actualiza con errores.
Para corregirlo, se solicita el certificado de libertad y tradición del inmueble y se presenta ante la oficina de catastro o la secretaría de hacienda del municipio, que debe actualizar el nombre del propietario. En algunos municipios el trámite se hace en línea.
Mientras tanto, el impuesto se debe pagar igual: la factura a nombre de otra persona no libera al propietario de la obligación, porque el impuesto recae sobre el inmueble.
Otras situaciones frecuentes.
Veamos algunas situaciones que generan dudas habituales.
Inmuebles heredados sin sucesión.
Mientras no se haga la sucesión, el inmueble pertenece a la sucesión ilíquida, y el impuesto debe pagarse con cargo a ella. En la práctica, los herederos deben pagarlo entre todos, aunque pueden acordar que lo pague quien vive en el inmueble o lo usa.
Inmuebles con hipoteca.
La hipoteca no cambia la propiedad. El impuesto lo paga el propietario, no el banco que tiene la hipoteca a su favor, aunque algunos bancos exigen el comprobante de pago como condición del crédito.
Inmuebles en usufructo.
Cuando una persona tiene el usufructo de un inmueble, es decir, el derecho a usarlo y disfrutarlo, el predial lo debe pagar el usufructuario, porque es quien goza del bien.
Que otra persona pague mi predial.
En principio, que un tercero pague el predial no cambia nada: el impuesto queda pagado. Pero cuando el inmueble lo ocupa otra persona, el pago del predial por el ocupante puede servirle como prueba de su posesión si después pretende adquirir el inmueble por prescripción adquisitiva.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué es el impuesto predial?
Es un impuesto municipal que se paga cada año por ser propietario o poseedor de un inmueble, calculado sobre el avalúo catastral con la tarifa que fija el concejo municipal.
¿Quién fija el impuesto predial?
El concejo de cada municipio o distrito fija las tarifas, dentro de los límites de la ley 44 de 1990. La base, el avalúo catastral, la determina la autoridad catastral.
¿El impuesto predial es de carácter real?
Sí. Recae sobre el inmueble y no sobre la persona, de modo que el municipio puede cobrarlo con el predio sin importar quién sea su dueño, según el artículo 60 de la ley 1430 de 2010.
¿Quién paga el predial si el inmueble está arrendado?
El propietario, porque el arrendatario no es sujeto pasivo del impuesto, aunque las partes pueden pactar otra cosa en el contrato.
¿Qué dice la ley 44 de 1990?
Es la ley que creó el impuesto predial unificado, fijó como base gravable el avalúo catastral y estableció los límites de las tarifas que pueden fijar los concejos.
¿Qué es la ley 1995 de 2019?
Es la ley que limita el incremento anual del impuesto predial: IPC más 8 puntos en los predios actualizados y el 100% del IPC en las viviendas de estratos 1 y 2 de menor valor, entre otras reglas.
¿Una casa sin escritura paga predial?
Sí. Todo inmueble paga predial, y si quien lo ocupa es poseedor, es sujeto pasivo del impuesto, aunque no tenga escritura.
¿Qué pasa si vendí un inmueble y me cobran el predial de un año anterior?
Como el impuesto se causa el 1 de enero, responde quien era propietario en esa fecha. Además, como vendedor, normalmente se comprometió a entregar el inmueble libre de deudas.
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Buenas tardes. Tengo una casa en un terreno que hace mucho tiempo fue una invasión. Por lo tanto, la casa no tiene escritura pública ni tampoco protocolaria. Me gustaría saber si el inmueble paga impuesto. ¿Se puede vender sin ningún problema?
Sí, todo inmueble paga impuesto predial, y como ha sido una invasión, es decir, está ocupado por un tercero, el impuesto debe ser pagado por el poseedor o por el propietario del dominio, pero como el interesado es el ocupante, es quien tendrá que hacer el pago para poder formalizar el negocio.
Sin embargo, como no hay escritura, la venta se debe hacer mediante la popular carta venta que no se eleva a escritura pública ni se registra en la oficina de registro de instrumentos públicos, no es obligatorio pagar el impuesto, ya que no es requisito el paz y salvo del predial.
Buenos días. Hay una propiedad donde yo vivía como inquilino. Me fui del lugar y ahora vivo en otra parte. Hace unos años, el BCP retuvo mi cuenta, lo que me pareció extraño, pues yo ya había pagado toda mi deuda con las tarjetas que tenía. Cuando fui a averiguar, me dijeron que se debía a que tenía deudas por no pagar arbitrios. Les dije que no tenía ninguna propiedad, ¿cómo era posible? Me dijeron que mi nombre figuraba como responsable de pagar los arbitrios de la propiedad donde viví en esos tiempos. Les dije que cobraran al dueño. Me respondieron que yo tenía que llevar todos esos documentos porque la propiedad no está en registros públicos.
Ahora, yo no sé quiénes viven ahí ni en qué situación está esa propiedad, pero me parece injusto que por haber vivido un tiempo allí me hayan puesto como responsable de pagar los arbitrios. ¿Qué puedo hacer para revertir esto? Es evidente que alguien hizo esto para evitar que se cobren a los reales titulares de la propiedad.
Este portal se basa en la ley colombiana y no reconocemos los términos en que plantea la inquietud, por lo que asumimos que nos escribe de un país distinto, por lo que no le podemos colaborar.
Buenas tardes,
El 6 de abril de 2021 vendí un apartamento y entregué el inmueble a paz y salvo. Hoy me hicieron llegar un cobro a mi nombre del impuesto predial del año 2017 por un monto de $111,500. ¿Hay alguna consecuencia que llegue a mi nombre? ¿El actual propietario es responsable de este pago?
Como el impuesto predial recae sobre el inmueble, si no se paga, se embarga el inmueble sin importar a nombre de quién esté. Sin embargo, contractualmente usted es el responsable de pagar ese impuesto, porque se supone que al vender el inmueble, usted, como vendedor, lo entrega libre de toda obligación y tendrá que sanearlo si ese no fuera el caso. De no hacerlo, sería un incumplimiento del contrato de promesa de compraventa.
Buen día,
Tengo una hipoteca abierta sin límite de cuantía del predio. El certificado de tradición está a nombre de la entidad bancaria. ¿Quién debe pagar el impuesto predial?
Lo debe pagar el propietario del dominio, que es usted. La hipoteca solo es un gravamen que no supone propiedad del dominio.
Buenos días,
Mis padres fallecieron y a los cuatro hijos nos quedó una casa a la cual no se le ha hecho sucesión.
Mi pregunta es:
¿El impuesto predial lo debemos pagar entre los cuatro herederos o esa responsabilidad la debe asumir uno de los hermanos que vive en la propiedad?
El impuesto predial recae sobre el inmueble, así que la responsabilidad es de todos los herederos. Sin embargo, entre ellos se puede llegar a un acuerdo para que lo pague quien usufructúa el inmueble.