Avalúo catastral: qué es, quién lo hace y cómo se calcula

El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral asigna a cada inmueble, con base en sus características físicas, jurídicas y económicas. Sirve de base para liquidar el impuesto predial y tiene efectos en la declaración de renta y en el valor mínimo por el que se puede escriturar una venta. Según el decreto 1170 de 2015, no puede ser inferior al 60% del valor comercial ni superior a este, y se reajusta cada año según el porcentaje que fija el Gobierno, conforme al artículo 8 de la ley 44 de 1990. ¿Quién lo determina, cómo se calcula y qué hacer si no corresponde a la realidad?

Qué es el catastro.

El catastro es el inventario de todos los inmuebles del país. El artículo 2.2.2.1.1 del decreto 1170 de 2015 lo define así:

«Es el inventario o censo de los bienes inmuebles localizados en el territorio nacional, de dominio público o privado, independiente de su tipo de tenencia, el cual debe estar actualizado y clasificado con el fin de lograr su identificación física, jurídica y económica con base en criterios técnicos y objetivos.»

Esa información permite identificar cada predio y es la base para el cobro del impuesto predial, para la planeación urbana y para otras políticas públicas. Comprende tres aspectos:

• Física: la ubicación, el área, los linderos y las construcciones del inmueble.
• Jurídica: quién es el propietario, poseedor u ocupante. Esta información no prueba ni sanea la propiedad.
• Económica: el avalúo catastral, que debe guardar relación con los valores de mercado.

Cuando un inmueble cambia de dueño o se construye en él, la información catastral debe actualizarse para reflejar la nueva realidad.

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Qué es el avalúo catastral.

El avalúo catastral es el valor del inmueble según el catastro. Se determina mediante un ejercicio técnico que toma como referencia el valor comercial, pero no es igual a este. Según el decreto 1170 de 2015:

«Es el valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial o superar el valor de este último. Para su determinación no será necesario calcular de manera separada el valor del suelo y el de la construcción.»

Así, si un apartamento tiene un valor comercial de $300.000.000, su avalúo catastral debe estar entre $180.000.000 y $300.000.000. En la práctica, muchos avalúos están por debajo de ese rango porque no se han actualizado en años.

Quién hace el avalúo catastral.

El avalúo catastral lo determina el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o el gestor catastral autorizado en cada territorio. Según el decreto 1170 de 2015, la determinación se hace mediante avalúos puntuales o masivos.

Desde la política de catastro multipropósito, los municipios y otras entidades pueden habilitarse como gestores catastrales y asumir el catastro de su territorio. Es el caso de Bogotá, Medellín, Cali y varias ciudades que tienen catastro propio.

Por eso, para conocer o discutir el avalúo de un inmueble, hay que acudir a la autoridad catastral de su municipio: el IGAC o el gestor catastral local.

Cómo se calcula el avalúo catastral.

El avalúo catastral se calcula a partir de una estimación del valor comercial, con métodos técnicos de valoración, como la comparación con ventas de inmuebles similares en la zona, el costo de reposición de las construcciones o la capitalización de rentas. Sobre esa estimación se fija el valor catastral, dentro del rango del 60% al 100% del valor comercial.

En los procesos masivos, la autoridad catastral no visita cada predio: usa zonas homogéneas, que agrupan inmuebles de características similares, y les asigna valores por metro cuadrado de terreno y de construcción.

Reajuste anual del avalúo catastral.

Cada año, los avalúos de los predios que no han sido actualizados se reajustan en un porcentaje que fija el Gobierno, según el artículo 8 de la ley 44 de 1990, modificado por la ley 242 de 1995. Ese porcentaje se determina por decreto, antes del inicio del año, con base en un concepto del CONPES y teniendo en cuenta la meta de inflación.

Reajuste para 2026.

El decreto 1480 del 30 de diciembre de 2025 fijó el reajuste de los avalúos catastrales para 2026 así:

Bogotá y los catastros descentralizados no aplican ese porcentaje, sino índices de valoración propios, según la ley.

Actualización del avalúo catastral.

La actualización es distinta del reajuste anual. Mientras el reajuste aplica un porcentaje general, la actualización es un nuevo estudio técnico que revisa los valores del predio para acercarlos a su realidad física y económica.

Como muchos predios no se habían actualizado en años, la actualización puede producir incrementos muy grandes del avalúo. Además, el artículo 49 de la ley 2294 de 2023, Plan Nacional de Desarrollo, previó un ajuste automático para los avalúos rezagados, a cargo del IGAC.

Para evitar que el impuesto predial se dispare, la ley fija límites al incremento del impuesto, como explicamos en el artículo sobre el impuesto predial: el impuesto no puede subir más del doble del año anterior cuando entra en vigencia una actualización, y la ley 1995 de 2019 limita el incremento anual al IPC más 8 puntos para los predios actualizados.

Cómo pedir la revisión del avalúo.

Si el propietario considera que el avalúo no corresponde a las características o al valor de su inmueble, puede pedir su revisión ante la autoridad catastral en cualquier momento, según la ley 1995 de 2019. La autoridad tiene un plazo para resolver, y si acepta la revisión, el nuevo avalúo rige desde el 1 de enero del año siguiente.

La solicitud debe sustentarse con pruebas, como un avalúo comercial, fotografías o documentos que demuestren las características reales del predio.

Para qué sirve el avalúo catastral.

Además de ser la base del impuesto predial, el avalúo catastral tiene otros efectos tributarios:

• En la declaración de renta de las personas naturales, el valor patrimonial de los inmuebles se determina según las reglas del artículo 277 del E.T., que tienen en cuenta el avalúo catastral.
• En la venta de un inmueble, el precio no puede ser inferior al avalúo catastral, según el artículo 90 del E.T.
• Sirve de referencia para otros tributos, como la contribución de valorización o algunas tasas y derechos.

Por eso, un incremento del avalúo no solo afecta el predial, sino también el patrimonio que se declara en renta y, eventualmente, el impuesto al patrimonio.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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