Comité de convivencia y manual de convivencia en la propiedad horizontal

El ruido, el mal uso de las zonas comunes, las mascotas y los roces entre vecinos son los conflictos más frecuentes en edificios y conjuntos. La ley 675 de 2001 ofrece para ellos un primer escenario, el comité de convivencia del artículo 58, y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (ley 1801 de 2016) permite acudir a la Policía cuando el problema trasciende. ¿Qué puede hacer cada uno y en qué orden conviene acudir a ellos?

Las tres normas que regulan la convivencia.

Antes de entrar al comité, conviene distinguir las tres fuentes que gobiernan la convivencia en una copropiedad, porque cada una tiene su propia autoridad y su propia sanción:

• La ley 675 de 2001, que impone a propietarios y tenedores el deber de usar sus bienes sin perturbar la tranquilidad de los demás (artículo 18) y prevé las sanciones internas de los artículos 59 y 60.
• El reglamento de propiedad horizontal, que debe describir las conductas sancionables y puede remitir a un manual de convivencia.
• La ley 1801 de 2016, que define los comportamientos contrarios a la convivencia y las multas que imponen las autoridades de policía.

Las dos primeras las aplican los órganos de la copropiedad; la tercera, solo la Policía y los inspectores. Un mismo hecho, como una fiesta ruidosa a la madrugada, puede dar lugar a una multa interna y a una medida correctiva de policía, porque protegen bienes jurídicos distintos.

El comité de convivencia.

El comité de convivencia es el órgano que la ley pensó para que los vecinos resuelvan sus diferencias sin llegar a la Policía ni a un juez. El artículo 58 de la ley 675 de 2001 lo regula así:

«Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.»

Como se ve, el comité es un mecanismo de arreglo, no un tribunal. Su tarea es escuchar a las partes y proponer fórmulas de solución que consten en un acta.

Quiénes lo integran y cómo se elige.

Según el parágrafo 1 del mismo artículo, los miembros del comité son elegidos por la asamblea general para periodos de un año, en número impar de tres o más personas. Su participación es ad honorem.

La ley no exige que sean propietarios, de modo que, salvo que el reglamento disponga otra cosa, pueden integrarlo arrendatarios y otros residentes. De acuerdo con nuestro criterio, es buena práctica que el reglamento excluya al administrador y a los miembros del consejo, porque muchos conflictos involucran precisamente a esos órganos.

El comité no puede sancionar.

Es la confusión más común. El parágrafo 2 del artículo 58 es tajante: el comité en ningún caso puede imponer sanciones. Las multas y la restricción de zonas comunes las imponen la asamblea o el consejo, cuando el reglamento les atribuye esa facultad y con debido proceso, como explicamos en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

Tampoco es obligatorio. La ley dice que «se podrá acudir» al comité, de modo que la copropiedad puede no tenerlo y el afectado puede ir directamente a la Policía o al juez. Sin embargo, su existencia es recomendable y el reglamento puede exigir que se intente el arreglo ante él antes de iniciar el procedimiento sancionatorio.

El Decreto 768 de 2025 y el comité.

El Decreto 768 de 2025, que reglamentó parcialmente el Código de Policía, reafirmó el papel del comité. Su artículo 2.2.8.18.12.1.8, incorporado al Decreto 1070 de 2015, dispone:

«Sin perjuicio de las acciones policivas, corresponderá al comité de convivencia en el marco de la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal respectivo, conocer de los conflictos de convivencia […]»

La norma no le dio facultades sancionatorias ni lo volvió obligatorio, pero deja claro que el comité es el primer escenario natural para los conflictos de convivencia, sin cerrar la puerta a la Policía. El texto del decreto está en el gestor normativo de Función Pública.

El manual de convivencia.

Muchas copropiedades tienen, además del reglamento, un manual de convivencia con reglas de detalle: horarios de trasteo, uso del salón, mascotas, parqueaderos, ruido. La diferencia entre ambos documentos tiene consecuencias prácticas:

De acuerdo con nuestro criterio, una multa fundada solo en un manual al que el reglamento no remite carece de sustento y es impugnable. Por eso, si la copropiedad quiere que el manual sirva para sancionar, el reglamento debe decirlo expresamente.

Además, ni el reglamento ni el manual pueden contrariar el Código de Policía. El artículo 18 de la ley 1801 de 2016 autorizó a los administradores a no aplicar las normas de los manuales de convivencia que lo contraríen y les ordenó pedir a la asamblea su actualización. Y el artículo 2.2.8.18.12.1.6 del Decreto 768 de 2025 ordena a las asambleas y consejos incorporar al reglamento las modificaciones que exija la jurisprudencia constitucional, y mantener una copia vigente a disposición de la Policía. El trámite está en el artículo sobre la reforma del reglamento.

Un caso frecuente: el ruido.

El ruido es la queja más común entre vecinos y la que mejor ilustra cómo se combinan las tres normas: la copropiedad puede sancionarlo si el reglamento lo tipifica, y la Policía puede imponer la multa del artículo 33 de la ley 1801 de 2016, que la ley 2450 de 2025 elevó a multa general tipo 4. Las dos vías, los horarios y el procedimiento los explicamos en el artículo sobre el ruido en la propiedad horizontal.

Qué hacer ante un problema de convivencia.

Cuando el diálogo directo con el vecino no funciona, esta es la ruta que recomendamos, en este orden:

1. Identificar la regla incumplida en el reglamento, el manual de convivencia o el Código de Policía.
2. Documentar los hechos con fechas, horas, testigos y, si es posible, grabaciones de audio tomadas desde el propio inmueble.
3. Presentar la queja por escrito a la administración, pidiendo que se remita al comité de convivencia.
4. Asistir a la reunión del comité y procurar un acuerdo que conste en acta.
5. Si no hay acuerdo o se incumple, pedir a la administración que inicie el procedimiento sancionatorio previsto en el reglamento.
6. Si el hecho está ocurriendo, llamar a la línea 123 para que la Policía verifique y actúe; para conductas reiteradas, acudir al inspector de policía.
7. Si el conflicto versa sobre el uso de los bienes privados, el juez civil municipal puede resolverlo por el proceso verbal sumario, según el numeral 1 del artículo 390 del Código General del Proceso.

Seguir este orden permite demostrar, si el conflicto llega a una autoridad, que se agotaron primero las instancias internas.

Cuidado con las pruebas.

El Decreto 768 de 2025 incorporó al Decreto 1070 de 2015 el artículo 2.2.8.18.12.1.1, sobre la privacidad de habitación, según el cual no se admiten en el proceso de policía las pruebas obtenidas con violación de esa protección.

De acuerdo con nuestro criterio, grabar desde el propio apartamento el ruido que llega del vecino, con registro de fecha y hora, es una prueba lícita. Grabar el interior de la vivienda ajena o instalar dispositivos para captar lo que ocurre dentro de ella no lo es, y puede terminar invalidando la queja.

Modelo de solicitud al comité de convivencia.

Este modelo puede adaptarse para pedir la intervención del comité:

Conserve copia radicada de la solicitud y del acta del comité. Sin ellas será difícil acreditar después que se agotó la instancia interna.

Estas son las preguntas más frecuentes sobre la convivencia en edificios y conjuntos.