Propiedad horizontal

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA

CONVERGENCIA CON LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF) EN COLOMBIA

Documento de Orientación Técnica No. 15 Copropiedades de Uso Residencial o Mixto (Grupo 1, 2 y 3)

JUSTIFICACIÓN

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en adelante CTCP, acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los contadores públicos y por las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos, unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales, y zonas francas, bajo las calidades de administrador, contador público y/o revisor fiscal, miembro del consejo de administración, entre otros. La aplicación de los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009, que contienen el nuevo marco de principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, los requerimientos de la Ley 675 de 2001, y las disposiciones del Código de Comercio, han generado mayor complejidad en el ejercicio profesional de los contadores públicos en este sector, situación que sigue generando un importante volumen de consultas que el CTCP debe resolver.

Las anteriores circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las Orientaciones Profesionales Nos. 003 del 29 de septiembre de 2001, No. 007 del 30 de septiembre de 2003, y No. 010 de diciembre de 2005; junto con la revisión de la orientación realizada el 01 de julio de 2008.

Con el objeto de dar mayor claridad y profundizar en los principios contables que deben aplicarse en las copropiedades, y para consolidar en un solo documento la respuesta que se ha dado a las consultas recibidas y hacer claridad sobre otros temas de interés, el CTCP aprobó el 20 de octubre de 2015, la ponencia elaborada por los CP Wilmar Franco Franco y María Amparo Pachón, y acordó colocarla a disposición de los diferentes preparadores y usuarios, así como derogar las Orientaciones Profesionales sobre copropiedades que hasta la fecha había sido emitidas por este Consejo.

OBJETIVO El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales y zonas francas, comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de 2001, y en los Decretos 2706 de 2012 y 3019 de 2013 (Grupo 3); 3022 de 2013, y 2129 y 2267 de 2014 (Grupo 2); y 2784 de 2012, 1851, 3023 y 3024 de 2013, 2267 y 2615 de 2014 (Grupo 1); y en otras normas posteriores que los que los modifiquen, adicionen, complementen o sustituyan.

Este documento trata sobre los procesos y procedimientos que deben seguirse para el reconocimiento de transacciones y otros eventos y sucesos, y para la preparación y la presentación de los informes financieros de propósito general en estas entidades, con fundamento en los nuevos principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, señalando que en la actividad de estas entidades el criterio y el juicio profesional de los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por los administradores (responsables de los informes financieros) y por los propietarios y otros usuarios, como criterios profesionales, en tanto tales opiniones estén fundamentados en el nuevo marco de principios de contabilidad aceptados en Colombia.

Las normas que han sido emitidas en el proceso de convergencia, para los Grupos 1, 2, y 3, se constituyen en la base de principios que debe ser aplicada en Colombia por una entidad cuando elabora estados financieros de propósito general, ya sea que lo haga para cumplir los requerimientos legales o de manera voluntaria. La referencia a las NIIF que regularmente se hace por los diferentes preparadores y usuarios debe entenderse como la referencia al conjunto de principios que se aplican al elaborar los informes financieros, que tienen como objetivo evaluar la situación financiera, el rendimiento o desempeño y la capacidad de la entidad para generar flujos de efectivo. Los principios de contabilidad contenidos en el Decreto 2649 de 1993, tenían objetivos similares, por lo que las nuevas referencias normativas se constituyen en una oportunidad para revisar y actualizar el conjunto de principios de contabilidad que una copropiedad aplica al elaborar sus estados financieros.

Siempre que en este documento se utilice el concepto “entidad”, se entenderá que este se refiere a la copropiedad.

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132 Opiniones
  1. Efrain Argumero Álvarez dice:

    Buenas noches
    Les agradecería mucho que me ayuden con lo siguiente: En mi conjunto se acaba de presentar por parte de la administración el proyecto de Manual de Convivencia, el cual en su artículo 6° reza, ” ARTICULO 6. Solicitar a la administración la debida información contable, junto con el informe del
    Revisor Fiscal, en forma anual o cuando un propietario tenga dudas sobre el manejo contable, o
    cualquier otra operación, previa solicitud escrita al Consejo de Administración.”
    En mi opinión, dicho Artículo es restrictivo del Derecho a la Información, el cual está está contemplado en la Constitución Nacional; por lo tanto, el Artículo aludido del manual es ilegal; por favor me ayudan con su valioso concepto, mil gracias.
    Atte.,
    Efrain Argumero Álvarez

    • NELSON CHÁVEZ R. dice:

      Efrain buenas tardes. No observo ninguna limitación al derecho; lo que se aprecia es su regulación. De hecho, en las sociedades, el derecho de inspección solo opera durante los días de la convocatoria a la Asamblea, a fin de evitar que se bombardee a la administración con solicitudes de documentos e información en cualquier momento. Todo ello, sin perjuicio de aquella que se requiera para asuntos legales o necesidades eventuales. Saludo.

  2. NELSON CHÁVEZ R. dice:

    Transcribo consulta, recibida en la Editorial P. H., a fin de que sea compartida y, en lo posible, contestada.
    ALBEIRO JOSE PEREZ LOZADA dice:
    2 diciembre, 2016 a las 3:29 pm
    Buenas tardes señores Gerencia.com, con el presente escrito quiero pedirles el siguiente favor, es procedente instaurar una ACCION DE TUTELA, por incumplimiento en un contrato de prestacion de servicios de administracion horizontal contra un conjunto residencial.. gracias. ALBEIRO JOSE PEREZ LOZADA correo electronico coposur@hotmail.com.

    • jaroacu dice:

      Albeiro
      Considero que se debe adelantar un Debido Proceso así:
      1) Petición por escrito de aclaración del “Incumplimiento”.
      2) Llevar esto a un Centro de Conciliación.
      3) Si en el punto 2 no se llega a ningún acuerdo de solución, se debe presentar una demanda ante un Juzgado Laboral.
      4) Si el Juez sentencia en contra suya, puede recurrir a instancias más altas siempre por el lado laboral.
      5) Lo último sería una tutela, pero habrá que argumentar cual o cuales son los Derechos Humanos vulnerados.
      Me parece que el Juez de Tutela mira todo el Debido Proceso y el Derecho Humano vulnerado.

  3. teodolinda dice:

    buenos días.
    soy representante legal y administradora de un conjunto, en el 2015 se estableció un ahorro programado de $250.000, con miras al proyecto de limpieza y pintada de fachadas, muchos propietarios abonaron mas de lo acordado con el fin de completar la cuota total de $1.000.000, pero en días pasados una de las propietarias, me exige que le devuelva el $1.300.000 que abonó para este fin, argumentando que necesita el dinero para una calamidad domestica,”arreglarse la boca”. esto es legal? puedo devolverle el dinero requerido? que ley me faculta para hacerlo o no hacerlo?.
    d antemano gracias por su colaboración

    • jaroacu dice:

      Teodolinda
      Me parece que no se podrían devolver los dineros, puesto que ya hacen parte del Patrimonio de la Copropiedad, y sería únicamente la Asamblea General de Copropietarios la que podría autorizar la devolución de estos dineros.
      Tengo entendido que esos depósitos hacen parte de una cuenta contable, la cual está destinada para un fín, y solo para ese fin (limpieza y pintada de fachadas) podrían “gastarse” esos dineros.

      • BATRACIO dice:

        Sí la cuota total es de UN MILLON DE PESOS y muchos propietarios abonaron mas de lo acordado, tienen derecho al reembolso de lo pagado en exceso, sin que requieran autorización especial de nadie para hacerlo.

      • teodolinda dice:

        muchas gracias por la aclaración, pero me gustaría dar respuesta a la mentada señora, citando la norma,
        en este tipo de copropiedades los residentes ahí sí se ciñen a la norma. por favor si alguien la conoce

  4. jaroacu dice:

    Alguien sabe como debe hacerse la baja de documentos administrativos y soportes contables de años anteriores.
    Si hay que hacer un documento, ¿Que debería ir allí?, ¿Eso lo puede hacer el Administrador, o tiene que llevar visto bueno de Revisor Fiscal, Consejo de Administración, Asamblea, etc.?
    Alguien tiene un formato.

    Es que nuestro Conjunto lleva 30 años de construido y habitado y hay demasiado papel que ya no cabe en los espacios de la Administración.

  5. jaroacu dice:

    Para todos los foristas, que este año 2017 sea de mucha salud y prosperidad, nuevos retos nos esperan.
    Ánimo y adelante.

  6. amparo martinez dice:

    buenas noches…..solicitud de asesora

    soy propietaria de un apto en un edificio entregado hace 6 años…….se nos han presentado algunas variaciones en los voltajes, ya la essa nos hizo reporte que los cables de la acometida del edificio no tienen la capacidad requerida y debemos cambiar ese cableado…… debemos nosotros asumir ese gasto….o la constructora nos debe responder??? es de aclarar que ya se han presentado daños en algunos electrodomesticas, pero en ocasiones anteriores nos habían dicho que esas variaciones son normales…….pero ya fuimos notificados que el cable que colocaron no es el correcto…

    agradezco su asesora

    • Mario dice:

      Ampara,quién es nosotros?El edificio tiene subestación

    • jaroacu dice:

      Amparo
      Se debe hacer el reclamo respectivo a la Constructora, con base en la notificación escrita que la empresa de distribución eléctrica les hizo llegar (todo debe ser por escrito).
      La copia de recibido de la reclamación, la pueden hacer llegar al Ministerio de Vivienda y a la superintendencia de Industria y Comercio.
      Por ahora podrían hacer un estudio con un Ing. Eléctrico, para que haga un balance de carga o en el peor caso, hagan algo como un “pico y placa” para el uso racional de la energía eléctrica por apartamentos, torres, etc. y no saturar la subestación eléctrica, y evitar corto circuitos, estallada de cables, etc.

  7. Alejandra M dice:

    Buenos días,

    Que se debe hacer si la contadora contratada en un conjunto Residencial, se niega a rendir las cuentas y la información financiera para lo que fue contratada? que acciones se pueden tomar y ante que instancias?

    Agradezco su orientación para tomar alguna acción!

    • NELSON CHÁVEZ R. dice:

      Alejandra, buenas noches. Debe requerirla por escrito, preferiblemente correo certificado, de modo que quede prueba. Si no cumple, instaure una queja ante la Junta Central de Contadores, aportando las pruebas, como el contrato y los requerimientos. Allí evaluarán si le abren pliego disciplinario y si hay lugar a eventuales sanciones. Cordial saludo.

      • JluGo dice:

        Doctor Nelson buena tarde,

        Si existe en mi propiedad un área común de uso exclusivo( antejardín) del conjunto fallas originadas en el diseño por que colinda directamente con un muro de contención el cual incumple el retiro mínimo para una estructura de este tipo y fuera de eso no se le ha realizo mantenimiento preventivo al muero por más de 3 años, puede exigirse daños por perjuicios en salud por la humedad generada en este ambiente, y constante reparación de estructura por frecuentes luvias y desagues en este sitio, es un primer piso y alli caen por efecto de gravedad lluvias y residuos de los pisos superiores,? Gracias!!

  8. JluGo dice:

    Doctor Nelson buena tarde,

    Si existe en mi propiedad un área común de uso exclusivo( antejardín) del conjunto Con fallas originadas en el diseño del edificio, ya que colinda directamente con un muro de contención el cual incumple el retiro mínimo para una estructura de este tipo y fuera de eso no se le ha realizo mantenimiento preventivo al muro por más de 3 años, puede exigirse daños por perjuicios en salud por la humedad generada en este ambiente, y constante reparación de estructura por frecuentes luvias y desagues en este sitio, es un primer piso y alli caen por efecto de gravedad lluvias y residuos de los pisos superiores,? Gracias!!

  9. jaroacu dice:

    Un Conjunto Residencial (78 apartamentos) y comercial (18) locales comerciales (18 m2) en la parte externa.
    Posee un parqueadero interno comunal, que no se presta para servicio de estacionamiento a terceros, que tampoco alcanza para darle a todos los apartamentos un cupo (hay 41 lugares para parquear); y que quienes pueden parquear, pagan por el uso una suma de $13.000 mensuales, los cuales sirven para mantenimiento del parqueadero y para cubrir en parte las cuotas de administración dejadas de pagar en el mes.
    Estas propiedades horizontales, que son sin ÁNIMO DE LUCRO , pero creo Yo, con ANIMO DE PÉRDIDA, por aquellos que no pagan a tiempo sus cuotas de administración (DEUDORES OCASIONALES) o los deudores morosos demandados (que nunca pagan sus cuotas de administración).
    Pregunto ¿Con el nuevo Decreto Tributario, esta Copropiedad debe hacer DECLARACIÓN DE RENTA?
    Gracias por la colaboración.

  10. Margraita Gómez Correa dice:

    Buenas tardes;

    Soy administardora de un conjunto residencial de 100 apartametos, la vigilancia es contrtada a través de una cooperativa. El 3 de febrero de este año ocurrio un inicdente con el carro de un propietario, a quien el vigilante por error, al cerrar la puerta le golpeó el carro en una de sus naves.
    Inicialmente, la empresa de vigilancia hizo la investigacíon, extrajo los videos de las cámaras y expidió un informe de fecha 24 de febrero, según el cual, la empresa de vigilancia acepta el error cometido por su empleado y dice que asumirá el costo de la reparación d e lvehículo, a través de la compañia de seguros..
    La compañia de seguros ha solicitado varios documentos a los dueños del vehiculo, los cuales se le entregaron finalmente el día 16 de marzo, La compañia de seguros dice que se toma 7 días hábiles para responder, plazo que se cumple el día martes 28 de marzo.

    Mi inquietud radicam, en que los propietarios del vehiculo dicen que llevbarán el caso a la Superintendencia de Industria y Comercio y que sancionarán a la unidad residencial, por el perjuicio causado.
    En mi calidad de admiistardora he hecho todos para ayudar, sin perjuicio del bien común, Yo no afecté la poliza de la unidad, porque la responsabilidad es de la empresa de vigilancia y por ende, son ellos, quienes deben afectar su póliza, con el trámite y demora que ello conlleva.
    Entiendo el malestar de los propietarios, pero no entiendo por qué la denunica ante la SIC, si ésta es una Urbanización No mixta, sin ánimo de lucro, No comercial. Quisera saber si esto procede o no.

    Sus ciomentarios me ayudarán a orientar el tema de la mejor manera, en tal l caso, que la compañía de seguros de la empresa de vigilancia, persista en la demora en el trámite para dar una solución definitiva para la reparación del vehículo, afectando la Responsabilidad Civil, incluida en su póliza.

    Gracias.

    • jaroacu dice:

      Margarita
      En este país del sagrado corazón de jesus, pasa de todo y todos pretendemos ser juez y parte.
      Considero que como todo ciudadano Colombiano están en todo su derecho de llevar el caso a la SIC, o a donde quieran ellos; solo que a las Propiedades Horizontales no las rigen la SIC, y Usted ha hecho bien las cosas, pues ha seguido el Debido Proceso y ya hay un responsable, quien lo está solucionando.
      Como todo está quedando por escrito, “en caso de ser requerido el Conjunto” los “descargos” deben hacerse debidamente sustentados, exponiendo que ya hay una indemnización.
      Para mi no procede la queja ante la SIC, pero es mejor estar preparado para cualquier sorpresa.

  11. jaroacu dice:

    Nuestros Honorables Congresistas ¿a veces? hacen leyes por hacerlas sin reglamentarlas debidamente.
    Y ahí entramos a ser perjudicados los que vivimos en propiedad horizontal, sobre todo los Conjuntos residenciales o mixtos, donde más del 90% es residencial.
    Las empresas de vigilancia hicieron lobby en el Congreso para que se les aprobara el ingreso a una buena tajada para el gran negocio de la vigilancia privada a la propiedad horizontal (hoy es de obligatorio cumplimiento tener una empresa de vigilancia en nuestros Conjuntos).
    luego llegó un reforma tributaria para poner a pagar impuestos a la propiedad horizontal que tenga como negocio la prestación de parqueo público, y adivinen quienes quedaron metidos en este embrollo, pues la propiedad horizontal mixta, ¿Será que estos honorables congresistas no viven en propiedad horizontal, o se les pasó reglamentar bien esa reforma?
    Luego llegaron las NIF, ¿Acaso los Conjuntos Residenciales o mixtos con el 90% residencial, estamos en las vitrinas de ventas internacionales?
    Luego llegaron las Certificaciones de operación para sistemas de transporte vertical y puertas eléctricas.
    Ahora llegó el SG-SST, ¿Un Conjunto Residencial o mixto con el 90% residencial, que tiene una sola empleada que es la aseadora, que contrata cada 2 meses un jardinero, que esporádicamente contrata un todero para que haga unas pequeñas reparaciones; necesita un exigente SG-SST?

    Pues resulta que todo lo anterior tienen sus costos, y aparecen de la nada los expertos en cada materia, y ahí viene lo de tener en cuenta, el incremento de las cuotas de administración, las cuotas extraordinarias, entre otros , que hacen de vivir en propiedad horizontal una TORTURA HORIZONTAL.

    Habrá que esperar más cargos a estas entidades sin ánimo de lucro, pero si CON ÁNIMO DE QUIEBRA.

  12. LinaH dice:

    Buenas tardes señores Gerencia.com, quiero comentar lo siguiente:

    1. El constructor del edificio no legalizo unas áreas comunes que nacieron con el edificio. En el año 2015, al no obtener quorum en la asamblea ordinaria para liberar un área común en el PH donde construyo un aparta-estudio de 25m2 y terraza de 8M2 con vista al mar. En repetidas ocasiones me fue solicitado para el beneficio común por la ex administradora cambiar mi voto en favor del constructor (según ellos las grabaciones y audios eran solo para transcribir el acta y ninguno las vería). Al ver tanta insistencia en reunión de Consejo, presente una oferta por 100millones de pesos para beneficio pues en verdad hay que hacer unas cosas en el edificio y solicite se informara de mi propuesta al constructor y se citara una asamblea extraordinaria para que conocieran mi oferta (Nunca se hizo). Se informó al constructor de mi oferta y manifestó que la propiedad era suya y no estaba dispuesto a presentar ninguna oferta. Actualmente, la persona en cuestión hace parte del consejo de administración, donde se llevan a cabo los ajustes al reglamento de la propiedad horizontal (legalización de áreas del edificio y demás cosas). Pregunta ¿puede ser parte del consejo aun teniendo conflicto de intereses? ¿Cómo hago para que entregue la propiedad construida en el área común del edificio y que actualmente la tiene arrendada? . Igualmente, en una terraza del PH construyo una piscina o alberca (usa agua zonas comunes) y construyo unos depósitos. Me sorprende por qué no se ha hecho causa para que restituya las propiedades en su poder. ¿es posible que lo haga? ¿Cómo se puede hacer?

    2. El Consejo de Administración de nuestro edificio nombro un nuevo administrador hace 1 mes y a la fecha esta persona no ha enviado un email informando de su posesión como administrador. En varias ocasiones le he solicitado amablemente hoja de vía, acta de posesión y acta de entrega, que hasta la fecha no ha enviado a ningún copropietario. ¿Envío a la administración un derecho de petición?

    • jaroacu dice:

      Lina
      Para ambos puntos, Usted puede solicitar por escrito (si quiere mediante Derecho de Petición) las solicitudes adecuadas y que se las resuelvan sin dilación.
      Me parece que para el primer punto, quien debería adelantar el saneamiento de la situación (como una restitución), es el representante legal de la P.H., o Usted podría buscar el 20% de firmas de propietarios para tratar el tema en una asamblea extraordinaria.
      Lo del conflicto de intereses del Consejero, Usted tiene toda la razón, por honorabilidad, no debería estar en ese Consejo, el personaje en comento.

  13. carlosrodruiguez53 dice:

    Buenas tardes .el informe del revisor fiscal debe ser aprobado en la asamblea

    • jaroacu dice:

      Carlos
      En mi opinión, los informes no se someten a aprobación.
      Si se pueden pedir aclaraciones de algún tema, eso si si antes no hizo uso del Derecho de Inspección, durante los 15 días antes de la Asamblea.

  14. jaroacu dice:

    Una P.H. que tiene más de 20 años de construida, que está bajo la ley 675/01, según las NIF:
    Debe hacer DETERIORO DE CARTERA, (eso como se hace?),
    Los bienes comunes, ya estan depreciados hace rato; pero se pueden actualizar, y empezar a depreciar de nuevo?
    Los intereses de mora van solo en ACTIVO e INGRESOS?
    O solo en ACTIVOS?

  15. NELSON CHÁVEZ R. dice:

    Apreciado jaroacu buenos días. Respetuosamente, a estas alturas, esos interrogantes no deberían presentarse, dado que la aplicación de las NIF le resuelve los mismos y, ya se debió cumplir. ¡Saludo¡

    • jaroacu dice:

      Señor Chavez
      Que pena con Usted, el haberle importunado en su sabiduría, Yo como ignorante del tema Contable, pedí tan solo una colaboración, una especie de salvavidas, pero me equivoque de foro.
      Nuevamente tendré que ausentarme de este foro, que me ha servido de mucho.
      Gracias por sus razonables y sabias respuestas.

      • NELSON CHÁVEZ R. dice:

        Jaroacu, lamento su susceptibilidad. Los temas que consulta se han publicado en infinidad de ocasiones y a Ud, como asiduo lector y participante, siempre se le han resuelto TODAS las inquietudes; simplemente lo remito a consultar lo que ya está escrito sobre el tema, para no transcribirlo nuevamente. ¡Saludo¡

  16. Jaime.vivas dice:

    Buenas tardes. Hace 3 meses la copropiedad donde vivía, haciendo unos arreglos, inundó mi apartamento. En ese momento el apartamento estaba deshabitado. Al notar la inundación, el administrador me dijo que el seguro que tiene la copropiedad respondía por los daños ocasionados en mi apartamento ( todos los pisos de madera laminada quedaron inservibles, el mueble de la cocina está completamente dañado, las paredes se encuentran dañadas porque se está levantando la pintura en la parte inferior….). Luego de dos meses, el seguro de ellos (AXA Colpatria) les envía comunicación que ellos no va a responder por los daños porque el apartamento estaba deshabitado en ese momento y que tienen una cláusula que aclara esa situación. La superintendencia financiera dice que efectivamente, existe esa cláusula y que el seguro no tiene que responderles. Mi pregunta va, tengo que poner una tutela a la copropiedad para que me respondan por los daños? O cuál debe ser el camino a seguir? Gracias.

    • jaroacu dice:

      Jaime
      En mi concepto debería agotar el debido proceso:
      1) Derecho de Petición, donde le deben responder con certeza, día en que le repararan totalmente su apartamento.
      2) Si no se le da respuesta oportuna y concluyente a su petición, citar a la Administrador a un Centro de Conciliación Municipal.
      3) Si ninguna de las anteriores dio resultado, ponga la Tutela.

      La Administración es responsable; según Art. 50 Ley 675/01; Art. 2343 código civil.

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