Propiedad horizontal

Por

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA

CONVERGENCIA CON LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF) EN COLOMBIA

Documento de Orientación Técnica No. 15 Copropiedades de Uso Residencial o Mixto (Grupo 1, 2 y 3)

JUSTIFICACIÓN

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en adelante CTCP, acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los contadores públicos y por las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos, unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales, y zonas francas, bajo las calidades de administrador, contador público y/o revisor fiscal, miembro del consejo de administración, entre otros. La aplicación de los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009, que contienen el nuevo marco de principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, los requerimientos de la Ley 675 de 2001, y las disposiciones del Código de Comercio, han generado mayor complejidad en el ejercicio profesional de los contadores públicos en este sector, situación que sigue generando un importante volumen de consultas que el CTCP debe resolver.

Las anteriores circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las Orientaciones Profesionales Nos. 003 del 29 de septiembre de 2001, No. 007 del 30 de septiembre de 2003, y No. 010 de diciembre de 2005; junto con la revisión de la orientación realizada el 01 de julio de 2008.

Con el objeto de dar mayor claridad y profundizar en los principios contables que deben aplicarse en las copropiedades, y para consolidar en un solo documento la respuesta que se ha dado a las consultas recibidas y hacer claridad sobre otros temas de interés, el CTCP aprobó el 20 de octubre de 2015, la ponencia elaborada por los CP Wilmar Franco Franco y María Amparo Pachón, y acordó colocarla a disposición de los diferentes preparadores y usuarios, así como derogar las Orientaciones Profesionales sobre copropiedades que hasta la fecha había sido emitidas por este Consejo.

OBJETIVO El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos unidades inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales y zonas francas, comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de 2001, y en los Decretos 2706 de 2012 y 3019 de 2013 (Grupo 3); 3022 de 2013, y 2129 y 2267 de 2014 (Grupo 2); y 2784 de 2012, 1851, 3023 y 3024 de 2013, 2267 y 2615 de 2014 (Grupo 1); y en otras normas posteriores que los que los modifiquen, adicionen, complementen o sustituyan.

Este documento trata sobre los procesos y procedimientos que deben seguirse para el reconocimiento de transacciones y otros eventos y sucesos, y para la preparación y la presentación de los informes financieros de propósito general en estas entidades, con fundamento en los nuevos principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, señalando que en la actividad de estas entidades el criterio y el juicio profesional de los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por los administradores (responsables de los informes financieros) y por los propietarios y otros usuarios, como criterios profesionales, en tanto tales opiniones estén fundamentados en el nuevo marco de principios de contabilidad aceptados en Colombia.

Las normas que han sido emitidas en el proceso de convergencia, para los Grupos 1, 2, y 3, se constituyen en la base de principios que debe ser aplicada en Colombia por una entidad cuando elabora estados financieros de propósito general, ya sea que lo haga para cumplir los requerimientos legales o de manera voluntaria. La referencia a las NIIF que regularmente se hace por los diferentes preparadores y usuarios debe entenderse como la referencia al conjunto de principios que se aplican al elaborar los informes financieros, que tienen como objetivo evaluar la situación financiera, el rendimiento o desempeño y la capacidad de la entidad para generar flujos de efectivo. Los principios de contabilidad contenidos en el Decreto 2649 de 1993, tenían objetivos similares, por lo que las nuevas referencias normativas se constituyen en una oportunidad para revisar y actualizar el conjunto de principios de contabilidad que una copropiedad aplica al elaborar sus estados financieros.

Siempre que en este documento se utilice el concepto “entidad”, se entenderá que este se refiere a la copropiedad.

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19 Opiniones
  1. Margraita Gómez Correa Dice:

    Buenas tardes;

    Soy administardora de un conjunto residencial de 100 apartametos, la vigilancia es contrtada a través de una cooperativa. El 3 de febrero de este año ocurrio un inicdente con el carro de un propietario, a quien el vigilante por error, al cerrar la puerta le golpeó el carro en una de sus naves.
    Inicialmente, la empresa de vigilancia hizo la investigacíon, extrajo los videos de las cámaras y expidió un informe de fecha 24 de febrero, según el cual, la empresa de vigilancia acepta el error cometido por su empleado y dice que asumirá el costo de la reparación d e lvehículo, a través de la compañia de seguros..
    La compañia de seguros ha solicitado varios documentos a los dueños del vehiculo, los cuales se le entregaron finalmente el día 16 de marzo, La compañia de seguros dice que se toma 7 días hábiles para responder, plazo que se cumple el día martes 28 de marzo.

    Mi inquietud radicam, en que los propietarios del vehiculo dicen que llevbarán el caso a la Superintendencia de Industria y Comercio y que sancionarán a la unidad residencial, por el perjuicio causado.
    En mi calidad de admiistardora he hecho todos para ayudar, sin perjuicio del bien común, Yo no afecté la poliza de la unidad, porque la responsabilidad es de la empresa de vigilancia y por ende, son ellos, quienes deben afectar su póliza, con el trámite y demora que ello conlleva.
    Entiendo el malestar de los propietarios, pero no entiendo por qué la denunica ante la SIC, si ésta es una Urbanización No mixta, sin ánimo de lucro, No comercial. Quisera saber si esto procede o no.

    Sus ciomentarios me ayudarán a orientar el tema de la mejor manera, en tal l caso, que la compañía de seguros de la empresa de vigilancia, persista en la demora en el trámite para dar una solución definitiva para la reparación del vehículo, afectando la Responsabilidad Civil, incluida en su póliza.

    Gracias.

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    • jaroacu Dice:

      Margarita
      En este país del sagrado corazón de jesus, pasa de todo y todos pretendemos ser juez y parte.
      Considero que como todo ciudadano Colombiano están en todo su derecho de llevar el caso a la SIC, o a donde quieran ellos; solo que a las Propiedades Horizontales no las rigen la SIC, y Usted ha hecho bien las cosas, pues ha seguido el Debido Proceso y ya hay un responsable, quien lo está solucionando.
      Como todo está quedando por escrito, "en caso de ser requerido el Conjunto" los "descargos" deben hacerse debidamente sustentados, exponiendo que ya hay una indemnización.
      Para mi no procede la queja ante la SIC, pero es mejor estar preparado para cualquier sorpresa.

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  2. jaroacu Dice:

    Nuestros Honorables Congresistas ¿a veces? hacen leyes por hacerlas sin reglamentarlas debidamente.
    Y ahí entramos a ser perjudicados los que vivimos en propiedad horizontal, sobre todo los Conjuntos residenciales o mixtos, donde más del 90% es residencial.
    Las empresas de vigilancia hicieron lobby en el Congreso para que se les aprobara el ingreso a una buena tajada para el gran negocio de la vigilancia privada a la propiedad horizontal (hoy es de obligatorio cumplimiento tener una empresa de vigilancia en nuestros Conjuntos).
    luego llegó un reforma tributaria para poner a pagar impuestos a la propiedad horizontal que tenga como negocio la prestación de parqueo público, y adivinen quienes quedaron metidos en este embrollo, pues la propiedad horizontal mixta, ¿Será que estos honorables congresistas no viven en propiedad horizontal, o se les pasó reglamentar bien esa reforma?
    Luego llegaron las NIF, ¿Acaso los Conjuntos Residenciales o mixtos con el 90% residencial, estamos en las vitrinas de ventas internacionales?
    Luego llegaron las Certificaciones de operación para sistemas de transporte vertical y puertas eléctricas.
    Ahora llegó el SG-SST, ¿Un Conjunto Residencial o mixto con el 90% residencial, que tiene una sola empleada que es la aseadora, que contrata cada 2 meses un jardinero, que esporádicamente contrata un todero para que haga unas pequeñas reparaciones; necesita un exigente SG-SST?

    Pues resulta que todo lo anterior tienen sus costos, y aparecen de la nada los expertos en cada materia, y ahí viene lo de tener en cuenta, el incremento de las cuotas de administración, las cuotas extraordinarias, entre otros , que hacen de vivir en propiedad horizontal una TORTURA HORIZONTAL.

    Habrá que esperar más cargos a estas entidades sin ánimo de lucro, pero si CON ÁNIMO DE QUIEBRA.

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  3. LinaH Dice:

    Buenas tardes señores Gerencia.com, quiero comentar lo siguiente:

    1. El constructor del edificio no legalizo unas áreas comunes que nacieron con el edificio. En el año 2015, al no obtener quorum en la asamblea ordinaria para liberar un área común en el PH donde construyo un aparta-estudio de 25m2 y terraza de 8M2 con vista al mar. En repetidas ocasiones me fue solicitado para el beneficio común por la ex administradora cambiar mi voto en favor del constructor (según ellos las grabaciones y audios eran solo para transcribir el acta y ninguno las vería). Al ver tanta insistencia en reunión de Consejo, presente una oferta por 100millones de pesos para beneficio pues en verdad hay que hacer unas cosas en el edificio y solicite se informara de mi propuesta al constructor y se citara una asamblea extraordinaria para que conocieran mi oferta (Nunca se hizo). Se informó al constructor de mi oferta y manifestó que la propiedad era suya y no estaba dispuesto a presentar ninguna oferta. Actualmente, la persona en cuestión hace parte del consejo de administración, donde se llevan a cabo los ajustes al reglamento de la propiedad horizontal (legalización de áreas del edificio y demás cosas). Pregunta ¿puede ser parte del consejo aun teniendo conflicto de intereses? ¿Cómo hago para que entregue la propiedad construida en el área común del edificio y que actualmente la tiene arrendada? . Igualmente, en una terraza del PH construyo una piscina o alberca (usa agua zonas comunes) y construyo unos depósitos. Me sorprende por qué no se ha hecho causa para que restituya las propiedades en su poder. ¿es posible que lo haga? ¿Cómo se puede hacer?

    2. El Consejo de Administración de nuestro edificio nombro un nuevo administrador hace 1 mes y a la fecha esta persona no ha enviado un email informando de su posesión como administrador. En varias ocasiones le he solicitado amablemente hoja de vía, acta de posesión y acta de entrega, que hasta la fecha no ha enviado a ningún copropietario. ¿Envío a la administración un derecho de petición?

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    • jaroacu Dice:

      Lina
      Para ambos puntos, Usted puede solicitar por escrito (si quiere mediante Derecho de Petición) las solicitudes adecuadas y que se las resuelvan sin dilación.
      Me parece que para el primer punto, quien debería adelantar el saneamiento de la situación (como una restitución), es el representante legal de la P.H., o Usted podría buscar el 20% de firmas de propietarios para tratar el tema en una asamblea extraordinaria.
      Lo del conflicto de intereses del Consejero, Usted tiene toda la razón, por honorabilidad, no debería estar en ese Consejo, el personaje en comento.

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  4. carlosrodruiguez53 Dice:

    Buenas tardes .el informe del revisor fiscal debe ser aprobado en la asamblea

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    • jaroacu Dice:

      Carlos
      En mi opinión, los informes no se someten a aprobación.
      Si se pueden pedir aclaraciones de algún tema, eso si si antes no hizo uso del Derecho de Inspección, durante los 15 días antes de la Asamblea.

      Responder
  5. jaroacu Dice:

    Una P.H. que tiene más de 20 años de construida, que está bajo la ley 675/01, según las NIF:
    Debe hacer DETERIORO DE CARTERA, (eso como se hace?),
    Los bienes comunes, ya estan depreciados hace rato; pero se pueden actualizar, y empezar a depreciar de nuevo?
    Los intereses de mora van solo en ACTIVO e INGRESOS?
    O solo en ACTIVOS?

    Responder
  6. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Apreciado jaroacu buenos días. Respetuosamente, a estas alturas, esos interrogantes no deberían presentarse, dado que la aplicación de las NIF le resuelve los mismos y, ya se debió cumplir. ¡Saludo¡

    Responder
    • jaroacu Dice:

      Señor Chavez
      Que pena con Usted, el haberle importunado en su sabiduría, Yo como ignorante del tema Contable, pedí tan solo una colaboración, una especie de salvavidas, pero me equivoque de foro.
      Nuevamente tendré que ausentarme de este foro, que me ha servido de mucho.
      Gracias por sus razonables y sabias respuestas.

      Responder
      • NELSON CHÁVEZ R. Dice:

        Jaroacu, lamento su susceptibilidad. Los temas que consulta se han publicado en infinidad de ocasiones y a Ud, como asiduo lector y participante, siempre se le han resuelto TODAS las inquietudes; simplemente lo remito a consultar lo que ya está escrito sobre el tema, para no transcribirlo nuevamente. ¡Saludo¡

        Responder
  7. Jaime.vivas Dice:

    Buenas tardes. Hace 3 meses la copropiedad donde vivía, haciendo unos arreglos, inundó mi apartamento. En ese momento el apartamento estaba deshabitado. Al notar la inundación, el administrador me dijo que el seguro que tiene la copropiedad respondía por los daños ocasionados en mi apartamento ( todos los pisos de madera laminada quedaron inservibles, el mueble de la cocina está completamente dañado, las paredes se encuentran dañadas porque se está levantando la pintura en la parte inferior....). Luego de dos meses, el seguro de ellos (AXA Colpatria) les envía comunicación que ellos no va a responder por los daños porque el apartamento estaba deshabitado en ese momento y que tienen una cláusula que aclara esa situación. La superintendencia financiera dice que efectivamente, existe esa cláusula y que el seguro no tiene que responderles. Mi pregunta va, tengo que poner una tutela a la copropiedad para que me respondan por los daños? O cuál debe ser el camino a seguir? Gracias.

    Responder
    • jaroacu Dice:

      Jaime
      En mi concepto debería agotar el debido proceso:
      1) Derecho de Petición, donde le deben responder con certeza, día en que le repararan totalmente su apartamento.
      2) Si no se le da respuesta oportuna y concluyente a su petición, citar a la Administrador a un Centro de Conciliación Municipal.
      3) Si ninguna de las anteriores dio resultado, ponga la Tutela.

      La Administración es responsable; según Art. 50 Ley 675/01; Art. 2343 código civil.

      Responder
  8. Zara Dice:

    Buen día, en mi conjunto se presentaron 4 apartamentos a quienes les pasaron una carta porq rentaban a extranjeros ...alegaron que no era permitida la vivienda turística... Yo vivo fuera del país y mi apto fue uno de ellos pero inmediatamente me dijeron tuve que abandonar la idea obedeciendo al reglamento... Ahora mi madre vive en mi apto... Pero ahora hemos visto que el vecino sigue haciéndolo y los otros dos aptos continúan haciéndolo.. Yo pasé una carta exigiendo que la ley era para todos y q me parecía corrupcion ... El consejo nunca me contesto y al poco tiempo despidieron a la administradora ... .ignoro si fue por ese motivo o porq además se descubrió que habían robado un auto dentro del parqueadero... El caso es que el consejo jamás me contesto ... Mi pregunta es puedo enviar un derecho de petición al consejo exigiendo me respondan por qué los otros 3 aptos siguen rentando a extranjeros ? Y dentro del derecho de petición exigir que se discuta en la próxima asamblea el tema de los aptos turísticos ya que el conjunto es muy grande y casi nadie se ha enterado.

    Responder
  9. Zara Dice:

    .... Continúo con el tema anterior olvide decir si continúan con esta irregularidad ya que a mí me amenazaron con multas millonarias por rentar el apto a extranjeros que medidas puedo tomar ...

    Responder
    • NELSON CHÁVEZ R. Dice:

      Zara buenas tardes. Te copio apartes de la norma , que incluye obligaciones de los propietarios, así como del administrador del edificio. Por supuesto se puede pasar el derecho de petición, así como reportar a las autoridades. Saludo¡

      DECRETO 2590 DE 2009

      (Julio 09)

      Por el cual se reglamentan las Leyes 300 de 1996 y 1101 de 2006

      EL MINISTRO DEL INTERIOR Y DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA, DELEGATARIO DE LAS FUNCIONES PRESIDENCIALES, MEDIANTE DECRETO 2536 DE 7 DE JULIO DE 2009

      En ejercicio de sus facultades legales, en especial las que le confieren los artículos 189, numeral 11 de la Constitución Política y en desarrollo de los artículos 77 de la Ley 300 de 1996 y 12 de la Ley 1101 de 2006,

      DECRETA:

      Articulo 1°. De los prestadores de servicios de vivienda turística. Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.
      Artículo 3°. Servicios de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. En los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto.
      Parágrafo segundo. Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, reportar al Viceministerio de Turismo, la destinación de vivienda turística de los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando éstos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.

      Artículo 4°. Tarjetas de Registro. Los propietarios o administradores de los edificios, conjuntos residenciales y demás inmuebles destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, deberán diligenciar, por cada hospedado, una tarjeta de registro que contenga mínimo la siguiente información:
      Artículo 7°. De las infracciones. El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo impondrá sanciones, de oficio o a petición de parte, conforme lo establecido en la Ley 300 de 1996 y sus decretos reglamentarios, a los prestadores de servicios de vivienda turística, cuando incurran en las infracciones establecidas en dichas normas o las que las modifiquen o complementen.

      Una vez en firme las sanciones impuestas por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo a los prestadores de servicios descritos en el artículo 1° del presente Decreto, se correrá traslado del acto administrativo correspondiente a las Alcaldías distritales y municipales y a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, para lo de su competencia.

      Responder
  10. Consolación Dice:

    Esta semana entraron al apartamento y me robaron joyas y los objetos de valor, doblaron la reja desde la entrada del conjunto residencial, partieron vidirios e irrumpieron en 2 apartamentos, eso en horas de la tarde, la policia señalo que duraron al menos 1 hora en los apartamentos y eran más de dos, nosotros tenemos cámaras de seguridad del edificio que dan hacia nuestros apartamentos, ni la administración ni la empresa de vigilancia dicen nada, es más duraron 2 días en respondernos por el vidrio roto de la sala y cuando lo instalaron lo volvieron a romper, quién responde por nuestra pérdida? que debemos hacer? por otra parte los vigilantes del edificio siguen siendo los mismos que estaban de guardia el día del robo.

    Responder
  11. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Consolación buenas tardes. Se debe seguir el procedimiento legal: presentar la denuncia ante la policía; adjuntar soportes de propiedad de los bienes perdidos y formalizar la reclamación ante la administración y la empresa de vigilancia, quienes deben darle trámite. Generalmente responden solo si se demuestra participación o negligencia de los guardas en los hechos. Es un tema complejo, pues suelen escudarse en que prestan un servicio persuasivo, sobre bienes comunes y que no son compañías de seguros; también en los contratos se excluye responsabilidad sobre joyas, dinero y una infinidad de bienes. Le sugiero consultar a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, sise puede surtir algún trámite ante esa entidad. ¡Saludo¡

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