Propiedad horizontal en Colombia

La propiedad horizontal es un sistema o figura jurídica que permite gestionar un conjunto de unidades o construcciones privadas en un entorno comunitario o común, donde se parte de la infraestructura debe ser compartida por quienes conforman la propiedad horizontal.

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es una figura jurídica en que se organizan inmuebles que comparten zonas comunes a todos, al tiempo que cada uno tiene sus áreas privadas.

La propiedad horizontal se denomina también copropiedad porque los inmuebles, además de compartir espacios físicos comunes comparten la gestión, administración y mantenimiento de esos espacios comunes.

El concepto de propiedad horizontal surge de la unión de dos nociones contenidas en ella, íntimamente ligadas entre sí. Es decir, colaterales o paralelas o de la mano o de lado u horizontal, pero ninguna puede coexistir sin la participación de la otra. Son dos derechos distinguibles uno del otro, pero inseparables en su funcionamiento

Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación o uso.

La propiedad horizontal se clasifica según la destinación o uso que se haga de los bienes privados que la conforman, y de esas definiciones se encarga el artículo 3 de la ley 675 de 2001.

Edificio o conjunto de uso residencial.

La norma define el conjunto de uso residencial en la siguiente forma:

«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.»

Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos, donde su destinación es exclusivamente para vivienda o residencia, naturaleza que no se pierde porque el constructor haya dejado un espacio para una cafetería o restaurante para el uso de los residentes de la copropiedad.

Edificio o conjunto de uso comercial.

Respecto a la propiedad horizontal de uso comercial dice la ley:

«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»

Se trata de aquellas unidades que han sido diseñadas para que una parte o bloque opere como residencial y otro bloque como comercial, con locales, oficinas, etc.

Edificio o conjunto de uso mixto.

El edificio o conjunto mixto es una mezcla de los dos anteriores:

«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»

Es el clásico centro comercial compuesto por locales y oficinas.

¿Colocar una tienda o una miscelánea convierte un conjunto residencial en mixto?

Un conjunto residencial, desde sus inicios se concibe como un conjunto de uso residencial, o mejor, se destina para uso residencial, por lo tanto, si en el futuro uno o varios bienes privados se utilizan para asuntos comerciales, no implica perder la naturaleza residencial del mismo.

Esto debido a la redacción del artículo 3 de la ley 675 del 2001, que se ocupó de definir lo que es un conjunto residencial, comercial o mixto, utiliza repetidamente el término destinación, que es diferente a uso.

De allí que un edificio que fue concebido desde su inicio para destinarlo exclusivamente a vivienda, no alterará su naturaleza porque a uno o varios bienes pueda dársele un uso comercial, ya que la destinación del conjunto como unidad, es residencial.

La naturaleza del conjunto depende más de la destinación que del uso real que luego se pueda hacer.

Distinto es si desde que se inicia el proyecto se diseña para ser utilizado para vivienda y para uso comercial, y así tendrá que constar en los planos, proyectos y reglamento. En este caso, desde sus orígenes la intención ha sido utilizarlo como un conjunto mixto.

Constitución de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública en los términos del artículo 4 de la ley 675 de 2001;

«Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.»

Una vez constituida la propiedad horizontal se debe registrar o inscribir en la alcaldía del municipio donde esté ubicada la propiedad horizontal en los términos del artículo 8 de la ley 675 del 2001.

La persona jurídica nacida de una propiedad horizontal es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, que está conformada por todos los copropietarios que hacen parte de ella.

Reglamento de la propiedad horizontal.

Toda propiedad horizontal debe tener un reglamento que regirá a la propiedad horizontal y que obliga a todos los copropietarios, el cual debe quedan en la escritura pública de constitución, es decir, hacer parte integral de la escritura pública.

El reglamento de propiedad horizontal debe hacerse conforme lo estipula el artículo 5 de la ley 675 de 2001, y es diferente al manual de convivencia, que es un documento interno de la propiedad horizontal que no hace parte de la escritura pública.

Órganos de administración de la propiedad horizontal.

La ley 675 de 2001 contempla una serie de órganos que se han de encargar de la administración general de la propiedad horizontal.

Los órganos de administración en una propiedad horizontal son los siguientes:

  1. Asamblea general de copropietarios.
  2. Consejo de administración.
  3. Administrador.

Cada órganos tiene sus funciones y competencias que puede consultar visitando el enlace a cada uno.

Del control y la vigilancia de la propiedad horizontal.

El control y la vigilancia de la propiedad horizontal recae sobre los copropietarios, el consejo de administración, la revisoría fiscal y algunas entidades estatales.

Revisoría fiscal en la propiedad horizontal.

La revisoría fiscal es una figura que permite hacer control y vigilancia del cumplimiento de las obligaciones de la propiedad horizontal, en el cumplimiento de funciones y de las normas que regulan la propiedad horizontal.

La obligación de tener revisor fiscal en la propiedad horizontal.

El artículo 56 de la ley 675 señala las propiedades horizontales que deben tener revisor fiscal que se resume así:

Tipo de propiedad horizontal. Obligación de tener revisor fiscal.
De uso comercial o mito. Si
De uso residencial No.

Los conjuntos residenciales no están obligado a tener revisor fiscal, sin importar si son grandes o pequeños, no obstante, pueden tenerlo si así lo dispone la asamblea general.

Requisitos para ejercer la revisoría fiscal de una propiedad horizontal.

El revisor fiscal tiene que ser contador público con tarjeta profesional vigente, y para el caso de los conjuntos mixtos y comerciales, no puede ser revisor fiscal quien sea propietario de un bien privado.

En el caso de los conjuntos residenciales donde la revisoría fiscal es potestativa de la asamblea general de propietarios, sí se puede nombrar como revisor fiscal a un contador público que sea propietario de un bien privado en la propiedad horizontal.

¿Quién nombra el revisor fiscal en la propiedad horizontal?

El revisor fiscal debe ser elegido por la asamblea general de propietarios, pues así esa es una de sus funciones según lo dispone el numeral 12 del artículo 38 de la ley 675 de 2001.

Es la asamblea quien hace el nombramiento, y quien tiene la facultad de removerlo.

Entidades estatales que participan en el control de la propiedad horizontal.

La ley 675 de 2001 no define qué entidad estatal debe ejercer el control y vigilancia de la propiedad horizontal, y tampoco lo hace ninguna otra ley, y en consecuencia no existe una especie de secretaría o superintendencia que ejerza un control y vigilancia a la propiedad horizontal.

En consecuencia, el control lo ejerce la entidad que corresponda a la irregularidad que cometa la propiedad horizontal.

Así, en caso de una irregularidad el afectado debe denunciar a la entidad competente como puede ser una denuncia ante un juzgado civil o penal según corresponda, una denuncia policiva, una denuncia a planeación, la UGPP, la Dian, etc.

Solución de conflictos en la propiedad horizontal.

Los conflictos en los conjuntos son frecuentes, tanto entre los que viven él, como entre residentes y las autoridades del conjunto (administrador, consejo de administración, etc.), y la ley 675 de 2001 ha considerado estas situaciones.

Tenencia de mascotas en la propiedad horizontal.La tenencia de mascotas en la propiedad horizontal no puede ser prohibida, sometiéndose a las reglas generales del código de convivencia ciudadana.

En efecto dice el artículo 58 de la citada ley:

«SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.»

En primer lugar, las personas involucradas en algún conflicto dentro de la propiedad horizontal, cuentan con el comité de convivencia para abordar el conflicto, y como la misma norma lo dice, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a las autoridades judiciales competentes.

Es decir que el afectado puede recurrir a un juez para que sea este el que dirima el conflicto si es que no fue posible por intermedio de los mecanismos de solución de conflictos con que cuenta la propiedad horizontal.

Esta competencia está dada por el numeral 4 del artículo 17 del código general el proceso a los jueces civiles municipales en única instancia:

«De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.»

Es decir que la demanda se debe presentar ante el juez civil municipal.

Por su parte el artículo 390 del código general del proceso señala que:

«Se tramitarán por el procedimiento verbal sumario los asuntos contenciosos de mínima cuantía, y los siguientes asuntos en consideración a su naturaleza:

  1. Controversias sobre propiedad horizontal de que tratan el artículo 18 y 58 de la ley 675 de 2001.

(…)»

Los asuntos a los que se refieren los artículos 18 y 58 de la ley 675 se deben tramitar mediante un proceso verbal sumario ante el juez civil municipal, y se trata de un proceso de única instancia.

Recursos del dinero y los recursos de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se financia con los aportes ordinarios y extraordinarios que deben realizar obligatoriamente los copropietarios, y las multas y sanciones económicas que se impongan.

La ley 675 de 2001 no fija quién es el encargado de manejar los dineros de la propiedad horizontal, pero considerando que el administrador es el representante legal y el responsable de la administración como tal, es quien en primer lugar debe manejar o administrar los recursos de la propiedad horizontal.

No debe perderse de vista que los recursos de la propiedad horizontal deben ser ejecutados de acuerdo al presupuesto, el cual es aprobado por la asamblea general de propietarios, pero es elaborado y presentado por el administrador y el consejo de administración.

Quienes ejecutan el presupuesto son el administrador y el consejo de administración, que en todo caso deben ceñirse al presupuesto aprobado.

El administrador de la propiedad horizontal al ser el representante legal, será quien firme los contratos, las ordenes de trabajo o de servicio, etc., considerando que el administrador puede estar sujeto a las instrucciones del consejo de administración.

En todo caso es el administrador el responsable del manejo de los recursos, del presupuesto y de la contabilidad, y es quien en general debe administrar los bienes de la copropiedad, y debe recaudar las cuotas y multas que se impongan.

El contador público, si lo hay, no tiene ninguna función de administrativa ni de ejecución, y su labor se limita a registrar los hechos económicos de la propiedad horizontal, a elaborar y presentar informes, y en consecuencia no tiene que manejar recursos, pues el contador no hace parte de la administración ni la contabilidad cumple funciones administrativas, sino de registro y revelación.

Demanda ejecutiva para el cobro de cuotas de administración.

Es responsabilidad del administrador cobrar las cuotas de administración, sean ordinarias o extraordinarias, y las multas o sanciones económicas, y si el deudor se niega a pagar, el administrador tiene la facultar para iniciar un proceso ejecutivo para cobrar esa deuda.

Proceso ejecutivo.El proceso ejecutivo es una demanda mediante la cual se ejecuta el deudor para que pague una deuda respaldada por un documento que presta mérito ejecutivo.

Al respecto señala el artículo 48 de la ley 675 de 2001:

«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.»

Como título ejecutivo servirá la simple certificación expedido por el administrador de la propiedad horizontal, que por ministerio de la ley presta mérito ejecutivo.

¿Qué se entiende por mérito ejecutivo?.El mérito ejecutivo es la cualidad de un documento que contiene una deuda o una obligación, y que permite ejecutar al deudor u obligado.

No hacen falta letras de cambio ni pagarés, ni confesiones de parte. Es suficiente con el certificado expedido por la administración.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

En nuestra opinión, mientras no haya separación de bienes y se asigne a cada cónyuge una parte de la copropiedad producto de la liquidación de los bienes de la sociedad conyugal, el cónyuge del copropietario no tiene ningún derecho frente a la propiedad horizontal, ya que estos derechos los ejerce el propietario como poseedor único del dominio jurídico del bien respectivo.

Quien ostente la propiedad jurídica del bien privado, esto es, quien figure en la escritura pública, es en quien recaen los derechos y obligaciones propios de la propiedad horizontal, independientemente de los derechos que el cónyuge pueda tener sobre los bienes de su pareja, en consecuencia, mientras en la escritura pública no se figure, no se pueden alegar derecho alguno al menos en las mismas condiciones que el propietario.

El cónyuge del copropietario eventualmente podrá ejercer algunos derechos en caso que sea morador exclusivo del bien (que su pareja resida en otro lugar, por ejemplo), puesto que en este caso, tendrá derecho a ser escuchado en las asambleas en la respecto a decisiones que la afecten directamente.

Por lo general los cónyuges deliberan en las asambleas o reuniones, pero su derecho se limita a la voz más no al voto.

En nuestro criterio sí, debido a que la ley solo impone esa limitación al revisor fiscal, y sólo en los conjuntos de uso comercial o de uso mixto.

Recordemos que el contador público es distinto al revisor fiscal y cumple funciones diferentes, puesto que el contador público no ejerce actividades de inspección, vigilancia y control como lo hace un revisor fiscal, sino que su trabajo se limita a registrar información, elaborar informes y colaborar con el cumplimiento de obligaciones legales como impuestos y demás, por lo tanto, al no tener ninguna injerencia en la parte administrativa, no existe tal impedimento.

Las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, y en general todas las deudas con la propiedad horizontal prescriben a los 5 años según el artículo 2536 del código civil, y de acuerdo al artículo 2535 del código civil, el término de prescripción se cuenta desde que la obligación se haya hecho exigible, es decir, desde la fecha en que venció el plazo para pagarse.

Esta aclaración es oportuna para aquellos administradores de propiedad horizontal que no se preocupan por gestionar el recaudo de la cartera por concepto de cuotas de administración bajo el razonamiento que en algún momento el deudor moroso necesitará solicitar un paz y salvo, y que en ese momento tendrá que pagar los valores adeudados.

En efecto hay casos en que es indispensable que el copropietario deba solicitar a la administración la expedición de un paz y salvo como cuando se va a vender el inmueble, oportunidad precisa para exigir el pago de todo lo adeudado, pero no se debe perder de vista que judicialmente sólo es posible exigir el pago de las deudas no prescritas, y si el deudor es conocedor de ello seguramente aprovechará la ley a su favor.

Algunas personas han llegado a considerar que es justo cobrar una cuota de administración más elevada a un local comercial que a una vivienda, por cuanto el local comercial, se supone, es una unidad de negocio que genera una rentabilidad y que por ello debería asumir un mayor costo o gasto de mantenimiento de la propiedad horizontal.

Aunque este razonamiento pudiere ser adecuado desde algún punto de vista, la ley no lo ha considerado así exactamente.

La ley 675 de 2001, para evitar complicaciones, definió que la contribución a las expensas necesarias se haría en función de los coeficientes de copropiedad, de modo que aquella unidad privada que tenga un mayor coeficiente, tendrá que hacer una mayor contribución.

No se ocupó la ley de hacer una diferenciación respecto a los conjuntos de uso mixto, de modo que en todos los casos las expensas necesarias serán asumidas según el coeficiente de copropiedad de cada bien, sin importar que se trate de un bien dedicado a vivienda familiar o a la explotación comercial.

Lo que la ley 675 de 2011 en su artículo 3 sí consideró, fue la posibilidad de crear módulos de contribución, definiéndolos de la siguiente forma:

«Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.»

Mediante esta figura es posible sectorizar dentro de un conjunto algunas unidades privadas con el fin de que estas asuman el mantenimiento de lo  que sólo ellos utilizan, y allí podrá creare un módulo de contribución para los locales comerciales, por ejemplo, pero lo máximo que se puede exigir es que estos locales asuman la totalidad de ciertos gastos, más no que de forma general y global deban pagar una cuota de administración superior a los otros bienes privados, sólo por el hecho de ser comerciales.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, octubre 20). Propiedad horizontal en Colombia [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/propiedad-horizontal.html

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  1. Carlos silva (enero 12 de 2022)

    Buenas noche en un conjunto de 41 torres cada torre cuenta con 24 apatamento. Es permitido que halla tiendas miscelanias puntos pagatodo ya que no parese propiedad horisontal si no que centro comercial.ya que se supone que esto es un proyecto donde las cajas de compesacines nos alludan para vivir no para conercio…..la pregunta es si estan haciendo un procedimiento incerecto dode uno puede ir a cuestionar uo exponer el caso

    Responder
    • jaroacu en respuesta a Carlos silva (enero 13 de 2022)

      Carlos
      Se debe primero ver el reglamento de propiedad horizontal (también llamados “estatutos”), es allí donde se puede extractar que tipo de PH es, residencial o comercial o mixto.
      Verificar el uso del suelo que tiene esa PH (se puede solicitar en la curaduría urbana).
      Y si después de revisado y confirmado eso, se concluye que no puede haber ese tipo de “comercio” pues poner en conocimiento de la Alcaldía respectiva.

      Responder
  2. julio florez (enero 18 de 2022)

    buenas tardes si me pueden asesorar. mi casa es un 1 piso el edificio se compone de 3. bajo de las escalas para subir al segundo hay un espacio el cual esta destapado de echo tenemos problemas por los indigentes que duermen hay. yo puedo cerrar ese espacio y hacer uso privado de el. según los personajes de el segundo piso dicen que pertenece a la propiedad horizontal y no lo puedo hacer. para dar una idea las escalas están adentro de el perímetro de la casa ya que fueron construidas al lado de el garaje de mi casa. gracias si me pueden ayudar

    Responder
    • jaroacu en respuesta a julio florez (enero 25 de 2022)

      Julio
      No se si su edificio tiene estatutos, está bajo ley 675/01, o tiene estatutos bajo leyes anteriores.
      Pero poniendole sentido común al asunto, Yo de Usted, por medio de una reunión virtual, presencial, por comunicación escrita, por formulario google, se podría solicitarle a los demás copropietarios que le permitan sellar ese espacio (a costo suyo, y no para su uso personal), con el propósito de evitar que eso se vuelva un shut de basuras y refugio de indigentes, evitando también con ello problemas de salubridad y seguridad.

      Responder
  3. Angela (enero 27 de 2022)

    Si yo deseo someter un lote que está subdivido en varios sublotes con su respectiva matricula inmobiliaria a regimen de propiedad horizontal, sin embargo, hay algunos lotes que ya han sido vendidos, entonces ¿puedo someter u obligar a los propietarios de esos lotes a someterse a la propiedad horizontal que deseo constituir?

    Responder
  4. Jorge (febrero 23 de 2022)

    Quiero hacer una consulta sobre un apartamento de mi propiedad ubicado en el último piso de un edificio de 5 pisos, con “área privada de 85.12 m² incluyendo  16 m² de área libre de terraza… ” (así figura en el certificado de tradición).
    El caso es el siguiente: Se ha presentado humedad en el apartamento debajo del mío, específicamente en las esquinas que corresponden a los esquinas extremas de la terraza, lo cual indicaría deficiencia en la impermeabilización de las columnas estructurales externas del edificio, ó en parte de la terraza. Debido a esto, he hablado con la administradora del edificio, y me ha dicho que teniendo presente que soy yo el propietario de la terraza, esta no se considera zona común de uso exclusivo, y por tanto soy yo quién tiene que cubrir los costos por daños a otras unidades privadas y por la revisiones,  arreglos necesarios e impermeabilización en la terraza. Yo le he dicho que en cualquier caso, la placa de la terraza hace parte de la cubierta del edificio, ya que cubre una parte parcial de los apartamentos que están por debajo, y por tanto hace parte de la cubierta en la zona  frontal del edificio, y como tal se considera zona común esencial, indepentientemente del título constitutivo (a quien pertenezca legalmente), y por tanto los daños que no sean causados por uso indebido o falta de mantenimiento de la superficie de la terraza, debes estar a cargo de la copropiedad.
    Ya que en ninguna parte de la ley 675 del 2001 se hace referencia  a esta eventualidad (terraza en propiedad), ni he podido encontrar referencia alguna en otras fuentes, les solicito su concepto sobre este tema, puesto que la referida ley en todos los casos pertinentes se refiere a  “zona común de uso exclusivo”

    Responder
    • jaroacu en respuesta a Jorge (marzo 16 de 2022)

      Jorge
      Lo del uso exclusivo de la terraza, debe aparecer en las escrituras de la Copropiedad.
      Lo del área libre de la terraza es que o es construida (no tiene techo, ni paredes, etc).
      Las terrazas son bienes comunes esenciales. eso está en la ley 675/01.
      Como lo que aquí manifestamos son opiniones, conceptos, pues son bases para seguir estudiando y analizando el asunto para las soluciones correspondientes.

      Responder
  5. Miguel 5 estrellas (marzo 4 de 2022)

    Buenas tardes.
    La Asamblea decidió por un 82% hacer unas modificaciones al RPH y cambiar el nombre del conjunto.
    Qué trámites debo entonces hacer como Administrador ahora?
    Qué documentos debo llevar a dónde?

    Responder
    • jaroacu en respuesta a Miguel 5 estrellas (marzo 16 de 2022)

      la decisión se debe elevar a escritura pública, para que quede registrado en los certificados de tradición y libertad de todas las unidades privadas.
      Se debe llevar el acta de asamblea (debidamente firmada), su representación legal como Administrador.
      La copropiedad debe asumir todos los gastos que esa escritura pública amerita.
      Sería conveniente hacer la diligencia en la misma notaría en la cual está la escritura original.

      Responder
  6. mauro (marzo 9 de 2022)

    es cierto que para el pago de administración en un conjunto campestre se debe tener en cuenta no solo el coeficiente del predio o terreno si no también los metros construidos o metros construidos?

    Responder
    • jaroacu en respuesta a mauro (marzo 16 de 2022)

      Mauro
      El coeficiente de copropiedad, está determinado por los los metros cuadrados de la unidad privada.

      Responder
    • DDcmC en respuesta a mauro (septiembre 5 de 2022)

      Cuando puede el consejo de administracion despedir al administrador que fue elegido por asamblea? Bajo que argumentos lo puede despedir?

      Responder
  7. Mercedes (marzo 22 de 2022)

    Buen día.

    Edificio con 16 apartamentos, el administrador lleva más de dos años sin hacer asamblea, no hace ninguna clase de gestión, literal, el edificio esta decayendo demasiado y ningún propietario le presta atención al tema, debido a que como no hay gestión pues les beneficia, por que no le han subido a la administración, no hay que pagar nada adicional, pagan administración atrasados y un sin fin de cosas más. Mi pregunta es, que se puede hacer en estos casos? No sé a quién acudir, no sé que hacer, por que emocionalmente si me veo afectada que las áreas comunes se vean tan dañadas, ahora mi apto esta sufriendo de humedad me siento preocupada, y siento que al querer venderlo, no pagarán lo que vale, por que el edificio se ve viejo y feo. Por favor me pueden ayudar con una asesoría, mil gracias.

    Responder
    • jaroacu en respuesta a Mercedes (marzo 23 de 2022)

      Mercedes
      Si Usted es la única doliente, sería muy difícil cambiar las cosas, pero a pesar de que una golondrina no hace verano, si puede haber una mayoría de uno.
      Considero que Usted podría, por medio de una carta o yendo puerta a puerta, socializar la problemática que se está generando por falta de gestión administrativa.
      En propiedad horizontal, tarde que temprano se darán cuenta de las necesidades apremiantes que trae un edificio sin mantenimiento.
      Hay áreas comunes que necesitan de mantenerse o de lo contrario, traería ruina y las unidades privadas se desvalorizan; y además si no tienen póliza de copropiedades peor aún.
      Esto debería partir no solo de Usted, sino de otros que aunque no lo digan, si lo estan pensando, y necesitan un líder como Usted que genere soluciones.

      Responder
      • Mercedes en respuesta a jaroacu (marzo 25 de 2022)

        Mil gracias por su respuesta!

        Responder
  8. Lucho Mengales (marzo 24 de 2022)

    A todos los miembros de este Foro, les pido por favor resolver una Inquietud: Es Legal y/o Procedente que en el Presupuesu Anual de Un condominio Residencia de 20 Unidades, El Admistrador: “Incluya algunos Gastos Ordinarios como Poliza obligatoria de Terremoto/incendio y Gastos de Fumigacion periodica, Como Una Cuota EXTRAORDINARIA”? El impacto de pagar una cuota extraordinaria en 3 cuotas mas la cuota Ordinaria Mensual, no siempre, es bien venida pra el Presuesto Familiar, seria mucho mejor si esta cuota se divide en 12 Meses y sea incluida como un gasto de Cuota ORDINARIA, como lo es. Gracias a todos.
    Buen dia

    Responder
    • jaroacu en respuesta a Lucho Mengales (abril 2 de 2022)

      Lucho
      Estoy de acuerdo con Usted, cuando a uno le dicen que cuota extraordinaria, la oposición es inmediata (dependiendo del valor y el para que).
      Nosotros a partir de la exigencia de la póliza de copropiedades (según ley 675/01), siempre hemos incluido su pago en el presupuesto anual, es decir mes a mes hemos pagado se rubro y, esto lo permite cualquier aseguradora por cuanto estas mismas tiene las empresas que financian; pudiendo con esto cumplir con el mandato de póliza de seguros según el código de comercio (la financiera le cancela de contado a la aseguradora y la copropiedad, cancela mes a mes la financiera).
      En cuanto a la fumigación, esto se considera parte del mantenimiento que se le debe hacer a la copropiedad y debería estar incluida en el presupuesto anual de la copropiedad.

      Responder
      • lucho mengales en respuesta a jaroacu (abril 9 de 2022)

        Gracias, Jaroacu. Aun los propietarios de propiedad Horizantal, tenemos ley 675 muy Ambigua y estamos completamente desprotegidos CUANDO hay Un Administrador abusivo. Hacen palo y raya, Como Congrsistas o Reyesuelos.

        Responder
  9. INES GONZALEZ (marzo 27 de 2022)

    Pregunta: En una copropiedad mixta existen los siguientes bienes: apartamentos una torre(50) parqueaderos mixtos, locales comerciales (20) en sótano y piso 2, oficinas en una torre aparte (110) con sus propios parqueaderos, la parte de vivienda es aproximadamente un 30 % de los coeficientes, incluyendo parqueadero. Por tal razón los propietarios de viviendas, nunca tienen la razón ya que la votación se toma por la mayoría que son la parte comercial y oficinas, se presenta incluso maltrato para los residentes y propietarios de las viviendas, por parte del sector comercial donde deciden a su amaño. Las cuotas extras son como la administración diga, que lleva muchos años sin que se pueda remover, la nombran y ratifican el sector empresarial. Dicen que así es la Ley y que los habitantes son minoritarios y así está en el RPH, el cual no se puede cambiar porque mas del 70% del coeficiente es empresarial y ellos deciden. No se puede tener un consejo aparte porque no lo permiten, no se puede cambiar la administradora y tener una persona aparte para las viviendas porque siempre la parte empresarial son los que mandan y dicen que no se puede porque el RPH así lo dice. ¿Qué se puede hacer en este caso, pues es claro la vulneración del derecho de igualdad, además las viviendas tienen que soportar muchas veces incrementos superiores?.

    Responder
    • jaroacu en respuesta a INES GONZALEZ (abril 2 de 2022)

      Inés
      En las copropiedades, los módulos de contribución en las copropiedades (Art. 3 Ley 675/01) son los índices utilizados para establecer la participación porcentual de los propietarios de bienes privados en las expensas generadas por el uso y goce de los bienes o servicios comunes de una parte o sector de la edificación. Para lo anterior y por expresa disposición de la ley, se deberá establecer en el reglamento de la propiedad horizontal de los edificios mencionados anteriormente, la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas.

      Las expensas comunes necesarias para la existencia, seguridad, y conservación de dichos bienes comunes que sean utilizados por solo algunos de los propietarios de bienes privados del edificio o conjunto, recaerá sobre ellos y no sobre todos los propietarios de bienes privados que conforman la unidad, es decir, si se trata de bienes comunes de uso exclusivo, lo propietarios que gozan de dicho privilegio de uso exclusivo deben ser los responsables del sostenimiento de dichas áreas.

      Exija que se aplique para las casas el artículo 31 de la ley 675/01, si es que no lo están haciendo.
      Hay un excelente libro sobre este tema: Manual práctico de reforma de reglamentos por Alvaro Beltran Amórtegui.

      Responder
  10. arturo prias (marzo 28 de 2022)

    mi pregunta , un miembro del consejo de propiedad horizontal mixta en Bogotá, puede participar en contratos o licitaciones de obra civil u otro contrato directa o indirectamente por otro que presento la licitación sea de persona jurídica o natural y que este miembro pertenezca al consejo, sabiendo que es un tercero o empleado del licitante. hasta que grado de consanguinidad puede presentar una licitación o realizar un trabajo un miembro del consejo en propiedad horizontal y un administrador y cual es la ley en prooiedad horizontal gracias muy amable

    Responder
    • jaroacu en respuesta a arturo prias (abril 2 de 2022)

      Arturo
      Esto no está en la ley 675/01, debería estar en el reglamento o estatutos de la Copropiedad.
      Si la Copropiedad es mixta deben tener un Revisor Fiscal y él debería pronunciarse sobre esta situación.
      Si es una contratación, en la cual hay dineros bastantes representativos, me pregunto, hubo asamblea extraordinaria para eso?, como se manifestó la asamblea sobre la adjudicación del contrato?

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  11. lucho mengales (abril 9 de 2022)

    Gracias, Jaroacu. Aun los propietarios de propiedad Horizantal, tenemos ley 675 muy Ambigua y estamos completamente desprotegidos CUANDO hay Un Administrador abusivo.

    Responder
  12. lucho mengales (abril 9 de 2022)

    Gracias, Jaroacu. Aun los propietarios de propiedad Horizantal, tenemos ley 675 muy Ambigua y estamos completamente desprotegidos CUANDO hay Un Administrador no hace las cosas bien.

    Responder
    • jaroacu en respuesta a lucho mengales (abril 18 de 2022)

      Lucho
      La Ley 675/01 es muy buena.
      Pero para aplicarla debemos capacitarnos adecuadamente, hoy en día existen muchos foros, seminarios , talleres, congresos, expositores en estos, jurisprudencia y doctrina que le ayudan a uno mucho en asuntos inherentes a la propiedad horizontal.
      La PH es algo complejo, y uno entre más se capacite mucho mejor, para uno y para la comunidad en la cual uno reside.
      La PH es una amalgama de muchos factores que inciden en todo este mundo complejo, pero usted tiene razón, hay muchos administradores que imponen sus criterios personales por encima de las normas, pero es que a veces nuestro desconocimiento de las mismas, hacen que esto ocurra.

      Responder
  13. ANDREA CRUZ (mayo 12 de 2022)

    Mi pregunta es 2 personas casadas y con propiedad en patrimonio familiar pueden pertenecer al mismo tiempo en consejo de administración

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    • jaroacu en respuesta a ANDREA CRUZ (mayo 16 de 2022)

      Andrea, sobre esto no hay nada estatuido en la ley, pero por ética no debería suceder (por aquello de los intereses individuales); y esto se debería reglamentar en los Estatutos de la Copropiedad. La ley no lo puede definir o establecer todo, por eso es que se deben contratar Abogados expertos en el tema de Propiedad Horizontal, para que este tipo de situaciones queden bien reglamentadas en los Estatutos.

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  14. Johis (mayo 19 de 2022)

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente. Existe una urbanización constituida mediante escritura publica como propiedad horizontal.De esta urbanización varias personas denominados socios fundadores crearon una asociación de vivienda con el objeto de administrar la copropiedad y los recursos de un apartamento que fue donado por una entidad territorial I.C.T hace muchos años. Mi pregunta es si en lo referente a impuestos se debe tratar como una asociación contribuyente del impuesto de renta según el art. 19 del ET o como una propiedad horizontal que es de uso únicamente residencial ( no mixta ni comercial) según el art. 33 de la ley 675 de 2001 y por tanto no contribuyente de impuestos nacionales.

    Responder
    • johis en respuesta a Johis (mayo 19 de 2022)

      Agradezco me puedan colaborar debido a que tengo la duda de si se debe tratar como dos casa diferentes la asociación y la urbanización, y como se manejaría en ese caso.

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  15. Pilar Moreno (junio 1 de 2022)

    Gracias por la información que publican es muy valiosa. Tengo una duda. La numeración de los bienes privados sometidos a propiedad horizontal, puede modificarse a través de una actualización catastral o sólo a través de una reforma al reglamento de propiedad horizontal ? (ejemplo. Era Casa 1609 y ahora es casa 0123) sin haber mediado reforma al reglamento

    Responder
    • jaroacu en respuesta a Pilar Moreno (agosto 2 de 2022)

      Pilar
      Pero quien cambió o va a cambiar esa “nomenclatura”?

      Responder
  16. Daniel (junio 7 de 2022)

    Buenos días, vivo en un conjunto cerrado de propiedad horizontal, son casas no apartamentos, en el manual de convivencia esta prohibido jugar con patinetas y balones, sin embargo los niños lo hacen, encontramos una fisura en nuestra ventana y la baldosa rota de nuestra entrada. la pregunta es si la administración es responsable de la reparación o sobre quien recae la responsabilidad. Gracias.

    Responder
    • jaroacu en respuesta a Daniel (agosto 2 de 2022)

      En mi opinión, quien ocasionó el daño debe repararlo, y si fue un menor de edad, los padres deben responder.
      Lo que si debe hacer la Administración es comprobar, mediante el registro de los videos, quien ocasionó el daño.

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  17. paui (julio 19 de 2022)

    quiero saber por favor, una copropiedad que es de pocas personas como de 3 , y que hay irregularidad por parte de una de ellas, se puede constituir la administración con pocas personas?

    Responder
    • jaroacu en respuesta a paui (agosto 2 de 2022)

      Paui, no entiendo claramente su pregunta, pues no encuentro una relación entre “irregularidad por parte de una de ellas” y que se pueda constituir la Administración.
      ¿Quieren nombrar un administrador externo, que se haga cargo de la copropiedad?

      Responder
  18. paui (julio 19 de 2022)

    pregunto, una copropiedad que pertenece el bien común a pocas personas, y hay irregularidad, por parte de una de ellas, entonces, también se puede constituir la administración con ppocas personas?

    Responder
  19. gentil rojas libreros (septiembre 9 de 2022)

    EL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO ESTA OBLIGADO A EMITIR MENSUALMENTE EL ESTADO O EXTRACTO INDIVIDUAL DE LA CUENTA DE ADMINISTRACIÒN ?COMO FORZARLO SI NO LO HACE :TUTELA O …?

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  20. Lisandro (enero 3 de 2023)

    Buenas tardes, si un propietario tiene paz y salvo al año junio 2021 de la administradora que se fue dejando inconsistencias con las cuotas pagadas. este paz y salvo no sirve de constancia que realmente se pago? y la nueva administradora quiere que se le demuestre con soportes de consignación que si se cancelaron años 2014 a la fecha.? No hay soportes se botaron porque tenían el paz y salvo. Que se debe hacer al respecto.

    Responder
  21. Wilfo Humánez R. (enero 6 de 2023)

    Pregunto. Con todo respeto a los profesionales y demás personas del equipo asesor. Caso: El señor X propietario de un lote de terreno de 8 de frente por 19.50 mts de longitud para un total cabida superficiaria de 156 mts2. El señor solicitó licencia de construcción, con planos y demás, para casa de dos plantas tipo unifamiliar; la placa del segundo piso de es de 13.70 mts por 8.00 mts, con escalera externa. Ahora que la construcción está concluyendo hay personas interesadas en el segundo piso y quieren comprarlo con su respectiva escritura independiente, estilo propiedad horizontal. El señor propietario hizo la consulta en la respectiva curaduria y le respondieron literalmente que no se puede toda vez que para ello se requiere un área mínima de 200 mts2 de la cabida superficiaria del lote para que opere la propiedad horizontal. Se han estado buscando las normas y no se ha tenido suerte. ¿Es eso cierto?. Cuál serian las normas de urbanismo que lo consagran?.

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  22. Angela (enero 23 de 2023)

    Buenas noches, el edificio envió una convocatoria con 8 días de anticipación para una asamblea extraordinaria es decir para fin de este mes. En la convocatoria trata 2 puntos 1. presentar la nueva empresa de vigilancia 2. fijar cuota de administración. No es ese el objetivo de la asamblea ordinaria.? Dice que de todos modos se hará la asamblea general ordinaria, pero que falta dinero y es muy urgente. No envía estados financieros.¿ Como se puede establecer la nueva cuota solo como dice ella con el incremento del salario o mas … según ella. Si falta dinero se puede usar el fondo de imprevistos? es esto legal? Agradezco su informacion.

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  23. Alberto Pal (febrero 9 de 2023)

    Hola a todos
    Quisiera informacion sobre una tienda funcionando en una propiedad horizontal mixta. Y pregunto: Que obligaciones legales tiene con respecto a poseer
    Camara de comercio, pago seguridad social de los empleados aun siendo domiciliarios, ARL para sus empleados, facturacion de sus ventas aunque sea por ticket autorizado por la DIAN, y lo MAS IMPORTANTE siendo propietario de un apartamento del conjunto residencial en caso de una reclamacion de sus empleados soy solidario ante esas reclamaciones laborales o de impuestos de la DIAN muchas gracias y si me pueden responder lo mas pronto pasible

    Responder
  24. Gonzalo Cárdenas P. (marzo 1 de 2023)

    El reglamento del condominio en su constitución se le definió con distintas denominaciones jurídica: “unidad inmobiliaria cerrada”, “parcelación unidad inmobiliaria cerrada”, “agrupación de vivienda campestre”, etc. Pregunta: Es viable reformar el reglamento y definirla jurídicamente bajo el “régimen de Propiedad Horizontal Condominio La Aurora”.

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  25. Hernan Davila (marzo 9 de 2023)

    le solicito respetuosamente respuesta sobre si no se puede elegir Concejo de administracion debe continuar el anterior hasta que ocurra nueva eleccion

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  26. Héctor Acosta R. (abril 26 de 2023)

    Puede un conjunto residencial abierto, siendo P.H., volverse un conjunto cerrado o disolver la P.H. y convertirse en un barrio? ¿Cuál opción es la más viable?
    PLAZA MAYOR
    Hace 3 años
    mi doctor cuando en una propiedad privada construida en el año 1980 , dejaron un área publica en la mitad de su construcción con tres entradas publicas y tienen escritura se pueden reclamar estas tierras como propiedad del conjunto, este conjunto es propiedad horizontal y es abierto . Conjunto residencial plaza mayor en Bucaramanga

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  27. Carmen Lopez (mayo 19 de 2023)

    en un conjunto de 12 casas constituido como propiedad horizontal por la construtora, pero en la actualidad, no tiene junta, administrador, ni se cancelan cuotas, se puede seguir considerando como una propiedad horizontal?, a quien se puede recurrir en segunda instancia en un conflicto si no hay administracion?. Ningun propietario asume liderazgo, ya que hay conflictos personales entre ellos.

    Responder
  28. Sonia Barriga (agosto 8 de 2023)

    Hola buenas tardes,
    En un conjunto nuevo donde esta ejerciendo la administracion provisional. El presupuesto para determinar el valor de la administracion se fija unilateralmente, es decir, se pude cobrar lo que les parezca sin tener en cuenta los otros propietarios? Gracias. Donde se regula eso?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Sonia Barriga (octubre 22 de 2023)

      Buenos días, Sonia.

      Si la administración está a cargo de la constructora esta puede fijar el valor de al administración a su arbitrio. Si la administración ha sido entrega a la propiedad horizontal el presupuesto debe ser aprobado por la asamblea de copropietarios.

      Saludos

      Responder
  29. Jairo Torres (septiembre 26 de 2023)

    En un edificio de apartamentos se cambió la tubería de gas que va desde el contador general hasta los contadores de cada apartamento.
    La pregunta es quién asume este gasto, la administración o se distribuye entre cada uno de los apartamentos, a pesar de que algunos copropietarios se niegan a pagar.
    Qué dice la Ley 675 sobre este tema.
    Gracias

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Jairo Torres (octubre 22 de 2023)

      Buenos días, Jairo.

      En nuestro criterio es un gasto propio de las expensas comunes y debe ser pagado por la administración del fondo de imprevistos.

      Saludos

      Responder
  30. Camila (noviembre 7 de 2023)

    Buenos días, quisiera saber cual es el alcance que se le puede dar al termino “Vivienda familiar” en la destinación de un inmueble en los reglamentos de propiedad horizontal, por vivienda familiar que se entiende? podría arrendar por 2 meses 4 personas que no son familia? o necesariamente deben formar una familia?

    Mil gracias

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Camila (noviembre 7 de 2023)

      Buenos días, Camila.

      Por vivienda familiar se debe entender el uso residencial que se le debe dar al inmueble, y no implica que quienes vivan allí deban familiares entre sí, es un aspecto que ni el estado ni la propiedad tiene la facultad de verificar, por lo que no pueden solicitar por ejemplo una copia del registro civil de cada persona, etc.

      Por lo anterior es perfectamente legal que pueda arrendar su vivienda a personas que no son familiares entre sí, por el tiempo que consideren.

      Lo que algunas copropiedades han restringido es que las vivienda se utilicen para arrendamiento turístico tipo Airbnb que es otro asunto.

      Responder
  31. Seres (noviembre 7 de 2023)

    Buenos días, un par de preguntas con respecto a un conjunto de propiedad horizontal con 116 parcelas, dedicadas a viviendas y casas campestres. También existe la figura mixta, mediante la cual el POT del municipio permite convertir en uso comercial parcelas que se encuentran a borde de carretera principal y que anteriormente tenían destino residencial.
    Recientemente, debido al crecimiento económico y poblacional de la zona, algunos parcelarios han comenzado a prestar servicios y a proveer productos desde sus respectivas casas, como: gallinero con venta de huevos, gimnasio con acceso a clientes del mismo, venta de comida horneada en casa y bajo pedido, arrendamiento tipo Airbnb, sala de estudio de fotografía profesional y otros. Pregunta: es posible regular estas actividades y destinos de parcelas?, en caso de que pueda ser, existe alguna definición al respecto?
    Otra pregunta relacionada con las parcelas, cual es el concepto de bi-familiar o multi-familiar en donde se construye mas de una casa en la misma parcela y habitan en dos de ellas tres familias, quien puede regular estas situaciones? el municipio? la asamblea de copropietarios?

    Agradezco de antemano respuestas a lo anterior.

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Seres (noviembre 7 de 2023)

      Buenos días,

      Este tipo de situaciones que son y muy particulares pueden ser reguladas por la misma propiedad horizontal, en especial aquellas en que los clientes de un copropietario terminan haciendo uso de los bienes comunales, lo que sin duda afecta a los demás copropietarios.

      Otros aspectos como lo que se puede construir en cada parcela, es preciso consultar con el POT del municipio, quien es el que en últimas concede las licencias de construcción.

      Saludos

      Responder
  32. Nancy Vargas Zuñiga (febrero 7 de 2024)

    Buenas noches, un propietario de una casa sometida a régimen de propiedad horizontal legalmente constituida, puede presentar retiro de la administración, porque se presentó un hurto y la compañía de vigilancia no responde por dineros y joyas.

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Nancy Vargas Zuñiga (febrero 8 de 2024)

      La pertenencia a la administración no es optativa, puesto que todos los bienes privados están sometidos al régimen de propiedad horizontal, así que no puede retirarse.

      Se puede retirar de la administración como tal, como por ejemplo del consejo de administración, pero no como copropietaria.

      Saludos

      Responder
  33. GLADYS GARZON ROJAS (febrero 13 de 2024)

    Buenas tardes, mi suegro tiene una casa que cuando murió su esposa solo había 1 piso pero con el pasar del tiempo mi suegro hizo la plancha para el segundo piso y dejo que su hijo mayor hiciera un apartamento y una pieza para el, luego realizo la plancha del tercer piso para que también construyera su otro hijo, a la hija le dejo el primer piso y el otro hijo se quedaría con el garaje y la pieza de el cuando el falte ahora el quiere dejar escriturado cada parque que cada uno construyo de sus hijos a donde tiene que acudir o que procedimiento debe hacer

    agradezco por su respuesta

    Responder

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