La propiedad horizontal es la figura que permite que en un mismo inmueble coexistan bienes privados de propiedad individual y bienes comunes de todos, bajo la ley 675 de 2001. El régimen nace con el registro de la escritura de constitución, momento en el que surge una persona jurídica civil y sin ánimo de lucro. Se clasifica según la destinación de sus bienes privados en residencial, comercial o mixta, y se administra a través de la asamblea general, el consejo de administración y el administrador, con el revisor fiscal como órgano de control.
- Qué es la propiedad horizontal.
- Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación.
- Cómo se constituye una propiedad horizontal.
- Los órganos de la propiedad horizontal.
- El dinero de la propiedad horizontal.
- Convivencia, sanciones y solución de conflictos.
- Obligaciones de la copropiedad como persona jurídica.
- Extinción de la propiedad horizontal.
- Guía de temas de propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué ley regula la propiedad horizontal en Colombia?
- ¿Cuándo nace la persona jurídica de la copropiedad?
- ¿Cuál es la diferencia entre el reglamento y el manual de convivencia?
- ¿Un conjunto residencial se vuelve mixto si alguien pone una tienda?
- ¿El cónyuge de un copropietario tiene voz y voto en la asamblea?
- ¿Un copropietario puede ser el contador de la copropiedad?
- ¿Existe una superintendencia de propiedad horizontal?
- Artículos relacionados
La propiedad horizontal es la figura jurídica que permite que en un mismo inmueble coexistan bienes privados de propiedad individual y bienes comunes de propiedad de todos, bajo el régimen de la ley 675 de 2001. De esa coexistencia salen todas las preguntas de la vida en copropiedad: quién manda, quién paga, quién responde y qué se puede o no se puede hacer. Aquí está el mapa completo del régimen, con el enlace al desarrollo de cada tema.
Qué es la propiedad horizontal.
Es una forma de organizar la propiedad en la que cada persona es dueña exclusiva de su apartamento, casa, local u oficina, y a la vez copropietaria de las áreas que todos usan: el terreno, la estructura, las escaleras, la portería, los ascensores y las zonas sociales.
Se le llama también copropiedad porque, además de compartir espacios físicos, se comparte la gestión, la administración y el mantenimiento de esos espacios.
Son dos derechos distinguibles pero inseparables: no puede venderse el apartamento sin su cuota parte en los bienes comunes, ni disponerse de los bienes comunes con independencia del bien privado al que acceden.
De esa unión nace el coeficiente de copropiedad, que es el índice porcentual que mide la participación de cada bien privado en los bienes comunes y que determina tanto el peso del voto como la contribución a los gastos.
Persona jurídica, bienes privados y bienes comunes.
El artículo 3 de la ley 675 de 2001 define los tres conceptos con los que se trabaja todo el régimen: el bien privado, de dominio particular; el bien común, perteneciente en proindiviso a todos los propietarios; y la persona jurídica que surge de la constitución del régimen.
Dentro de los bienes comunes hay dos categorías que conviene distinguir desde el comienzo, porque de ellas depende qué puede hacerse con cada espacio:
- Bienes comunes esenciales. Los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, y los de uso general, como el terreno, los cimientos, la estructura, las fachadas, las cubiertas, las circulaciones y las instalaciones de servicios públicos. No pueden desafectarse ni restringirse.
- Bienes comunes no esenciales. Los demás: salones comunales, zonas de recreación y deporte, piscinas. Pueden desafectarse con el 70 % de los coeficientes y su uso puede restringirse como sanción.
Algunos bienes comunes no esenciales pueden asignarse al uso exclusivo de un bien privado, pero nunca los parqueaderos de visitantes, las circulaciones ni las zonas de uso general, según el artículo 22. El detalle de esa regla y su aplicación práctica está en el artículo sobre el manejo de parqueaderos en la propiedad horizontal.
Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación.
La propiedad horizontal se clasifica según la destinación de los bienes privados que la conforman, y de esas definiciones se encarga el artículo 3 de la ley 675 de 2001. La clasificación no es un asunto teórico: de ella dependen la obligación de tener revisor fiscal y buena parte de las obligaciones tributarias.
Edificio o conjunto de uso residencial.
La norma lo define como los inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos, naturaleza que no se pierde porque el constructor haya dejado un espacio para una cafetería o un restaurante para el uso de los residentes.
Edificio o conjunto de uso comercial.
Son los inmuebles cuyos bienes de dominio particular están destinados al desarrollo de actividades mercantiles, conforme a la normatividad urbanística vigente. El ejemplo típico es el centro comercial de locales y oficinas.
Edificio o conjunto de uso mixto.
Es aquel cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones —vivienda, comercio, industria u oficinas—, también conforme a la normatividad urbanística vigente.
¿Poner una tienda convierte un conjunto residencial en mixto?
No. El artículo 3 de la ley 675 de 2001 utiliza repetidamente el término destinación, que es distinto de uso.
Un edificio concebido desde su origen para vivienda no altera su naturaleza porque a uno o varios bienes se les dé un uso comercial: la destinación del conjunto como unidad sigue siendo residencial.
Distinto es el proyecto que desde su diseño se concibe para vivienda y comercio, lo que debe constar en los planos y en el reglamento; ese sí nace mixto.
Cómo se constituye una propiedad horizontal.
El régimen no nace con la construcción del edificio sino con un acto jurídico formal. Dice el artículo 4 de la ley 675 de 2001:
«Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.»
Con el registro nacen simultáneamente el régimen y la persona jurídica, que es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y conformada por todos los propietarios de bienes privados.
El contenido de esa escritura y el objeto de la persona jurídica los desarrollamos en el artículo sobre el objeto de la propiedad horizontal y el contenido de la escritura de constitución.
El reglamento de propiedad horizontal.
Toda copropiedad debe tener un reglamento, que hace parte integral de la escritura pública de constitución y obliga a propietarios, tenedores y demás moradores.
Su contenido lo fija el artículo 5 de la ley 675 de 2001, y su parágrafo 1 advierte que ninguna de sus disposiciones puede vulnerar las normas imperativas de la ley: en tal caso se entienden no escritas.
No debe confundirse con el manual de convivencia, que es un documento interno, aprobado por los órganos de la copropiedad, que no hace parte de la escritura pública.
La inscripción ante la alcaldía.
Constituida la copropiedad, el nombramiento del administrador y del revisor fiscal debe inscribirse ante el alcalde municipal o distrital, o ante quien este delegue, conforme al artículo 8 de la ley 675 de 2001. Ese registro es el que permite obtener el certificado de existencia y representación legal.
Cómo se surte ese trámite, qué documentos se presentan y cómo se acredita la representación ante bancos y notarios está en el artículo sobre la representación legal en la propiedad horizontal.
La etapa del constructor.
Mientras no se elija administrador, la copropiedad la administra el propietario inicial, es decir, la constructora, que además debe pagar las expensas de las unidades que aún no ha vendido. Ambos temas los tratamos en los artículos sobre cuándo debe entregar la constructora la administración, la entrega de los bienes comunes por parte del constructor y el pago de la cuota de administración por los bienes que no ha vendido.
Los órganos de la propiedad horizontal.
El artículo 36 de la ley 675 de 2001 radica la dirección y administración en tres órganos, a los que se suman el revisor fiscal, como órgano de control, y el comité de convivencia, con una función distinta.
| Órgano | Qué hace | Dónde se amplía |
|---|---|---|
| Asamblea general | Máximo órgano; nombra, aprueba el presupuesto y las cuotas, reforma el reglamento | Asamblea de copropietarios |
| Consejo de administración | Ejecuta las directrices de la asamblea y controla al administrador | Consejo de administración |
| Administrador | Representante legal; ejecuta, contrata, recauda y responde | El administrador de la propiedad horizontal |
| Revisor fiscal | Control de las operaciones; obligatorio en conjuntos comerciales y mixtos | Revisor fiscal en la propiedad horizontal |
| Comité de convivencia | Intenta fórmulas de arreglo; no impone sanciones | Sanciones y multas |
Cada uno tiene competencias propias y no puede invadir las de los otros; ahí está el origen de la mayoría de los conflictos internos.
La asamblea general de propietarios.
Es el máximo órgano y el único que no está subordinado a ningún otro. Se reúne de manera ordinaria por lo menos una vez al año y adopta las decisiones que la ley le reserva. Su funcionamiento, la convocatoria y los poderes están en el artículo sobre la asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal.
Los temas que más consultas generan tienen desarrollo propio: el quórum y las mayorías, las actas de la asamblea, las asambleas virtuales, la impugnación de las decisiones y los mitos y verdades sobre las asambleas.
El consejo de administración.
Es obligatorio en los conjuntos de uso comercial o mixto con más de treinta bienes privados y potestativo en los demás. Ejecuta las directrices de la asamblea y controla al administrador, sin poder suplantar a ninguno de los dos. Puede consultarse el artículo sobre el consejo de administración en la propiedad horizontal.
Sus dos límites —hacia la asamblea y hacia el administrador— están en el artículo sobre los límites a las facultades del consejo de administración, y el caso concreto del despido del administrador en el artículo sobre si es ilegal que el consejo de administración despida al administrador. Sus reuniones se documentan en las actas del consejo de administración.
El administrador.
Ejerce la representación legal de la copropiedad y ejecuta las decisiones de los otros órganos. Sus funciones, requisitos y responsabilidad están en el artículo sobre el administrador de la propiedad horizontal, y su vinculación en el modelo de contrato de administración.
Dos preguntas frecuentes tienen respuesta propia: si un copropietario puede ser administrador y quién vigila a los administradores de propiedad horizontal.
El revisor fiscal.
Es obligatorio en los edificios y conjuntos de uso comercial o mixto, cualquiera sea su tamaño, y potestativo en los residenciales, donde depende de lo que decida la asamblea, conforme al artículo 56 de la ley 675 de 2001.
Lo elige y lo remueve la asamblea general, en ejercicio del numeral 5 del artículo 38, función que no puede delegarse en el consejo. Sus requisitos, inhabilidades y funciones están en el artículo sobre el revisor fiscal en la propiedad horizontal.
El dinero de la propiedad horizontal.
La copropiedad se financia con las expensas que aportan los propietarios y, en menor medida, con las multas y los ingresos por explotación de bienes comunes. Todo ese dinero se ejecuta conforme al presupuesto que aprueba la asamblea.
Expensas, cuotas y coeficiente.
Los propietarios están obligados a contribuir a las expensas comunes necesarias en proporción a su coeficiente, según el artículo 29 de la ley 675 de 2001, aunque no ocupen su bien privado ni usen los servicios comunes.
Cómo se calculan las cuotas ordinarias y extraordinarias, quién las aprueba y qué ocurre cuando se liquidan mal está en el artículo sobre el pago de expensas comunes y cuotas de administración, que se complementa con los artículos sobre el presupuesto de la propiedad horizontal y el fondo de imprevistos.
Cuando no se paga.
La mora causa intereses equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, conforme al artículo 30, y el cobro judicial procede con la sola certificación del administrador, que por ministerio de la ley presta mérito ejecutivo según el artículo 48.
La liquidación de esos intereses está en el artículo sobre los intereses moratorios en la propiedad horizontal y el caso particular de las multas en los intereses moratorios en multas y sanciones. Sobre las consecuencias del no pago pueden consultarse los artículos sobre si un copropietario puede ser embargado por la propiedad horizontal y el paz y salvo para vender inmuebles.
Quien compra un bien privado responde solidariamente por las expensas que el vendedor dejó impagadas, tema que se desarrolla en el artículo sobre la solidaridad del comprador por las deudas con la propiedad horizontal.
Quién maneja los recursos.
La ley no designa un tesorero: como el administrador es el representante legal y el responsable de la gestión, es a él a quien corresponde manejar los recursos, recaudar las cuotas, firmar los contratos y ejecutar el presupuesto aprobado.
El consejo de administración imparte las instrucciones y controla esa ejecución, y el contador público, si lo hay, no cumple funciones administrativas: su labor se limita a registrar los hechos económicos y a preparar los informes.
De acuerdo con nuestro criterio, conviene que el reglamento o la asamblea establezcan doble firma para el manejo de las cuentas bancarias, medida que se detalla en el modelo de contrato de administración.
Convivencia, sanciones y solución de conflictos.
El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias puede sancionarse con publicación en lugares de circulación, multas sucesivas y restricción del uso de bienes comunes no esenciales, en los términos de los artículos 59 y 60 de la ley 675 de 2001.
Las sanciones las impone la asamblea o el consejo cuando el reglamento lo permita, siempre con requerimiento previo y debido proceso, y las conductas sancionables deben estar descritas en el reglamento. El régimen completo está en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.
Para los conflictos de convivencia, el artículo 58 ofrece el comité de convivencia y los mecanismos alternos de solución de conflictos, sin perjuicio de acudir a la justicia. Los jueces civiles municipales conocen en única instancia de las controversias entre copropietarios o tenedores y los órganos de la copropiedad, por el proceso verbal sumario.
Dos asuntos de convivencia con desarrollo propio son la tenencia de mascotas y el cumplimiento de la ley de piscinas en las copropiedades que tienen una.
Quién vigila la propiedad horizontal.
No existe una superintendencia que inspeccione y vigile a las copropiedades ni a sus administradores. El control es primero interno —asamblea, consejo, revisor fiscal y los propios copropietarios— y solo después estatal, cuando el asunto corresponde a la competencia de una entidad concreta.
La ruta completa de reclamación, incluida la reclamación ante el alcalde por la negativa a entregar documentos, está en el artículo sobre quién vigila a los administradores de propiedad horizontal.
Obligaciones de la copropiedad como persona jurídica.
Ser una persona jurídica civil y sin ánimo de lucro no exime a la copropiedad de cumplir obligaciones tributarias, laborales y contables.
- Toda copropiedad tiene RUT y NIT, practica retención en la fuente y reporta información exógena; solo las comerciales o mixtas que exploten sus bienes comunes son contribuyentes de renta e ICA. Ver obligaciones tributarias de la propiedad horizontal y el impuesto predial en la propiedad horizontal.
- La copropiedad es el empleador de su personal y responde por salarios, prestaciones y aportes; los copropietarios no son solidarios. Ver obligaciones laborales de la propiedad horizontal.
- Debe llevar contabilidad conforme al marco técnico que le corresponda, por lo general el del grupo 3. Ver contabilidad en la propiedad horizontal.
- Frente a los arrendatarios. Los inquilinos deben cumplir el reglamento y responden solidariamente por las expensas ordinarias. Ver arrendamiento en la propiedad horizontal y qué hacer si la inmobiliaria no paga las cuotas de administración.
Extinción de la propiedad horizontal.
El régimen se extingue por la destrucción o el deterioro total del edificio en una proporción que represente por lo menos el 75 %, por la decisión unánime de los titulares del derecho de dominio, por la orden de autoridad judicial o administrativa, y por las demás causales del artículo 9 de la ley 675 de 2001.
La extinción no libera de las deudas ni de las obligaciones pendientes: la persona jurídica conserva su capacidad para los actos de liquidación. El procedimiento está en el artículo sobre cuándo se extingue la propiedad horizontal.
Guía de temas de propiedad horizontal.
Estos son los desarrollos por materia, para consultar directamente el tema que necesite.
Constitución y estructura.
- Objeto de la propiedad horizontal y contenido de la escritura de constitución
- El coeficiente de copropiedad
- Cuándo debe entregar la constructora la administración
- Entrega de los bienes comunes por parte del constructor
- El constructor debe pagar la cuota de los bienes que no ha vendido
- Cuándo se extingue la propiedad horizontal
Asamblea de copropietarios.
- Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal
- Quórum y mayorías
- Actas de la asamblea general de copropietarios
- Asambleas virtuales
- Impugnación de las decisiones de la asamblea
- Mitos y verdades sobre las asambleas de copropietarios
Consejo de administración y administrador.
- Consejo de administración en la propiedad horizontal
- Límites a las facultades del consejo de administración
- Actas del consejo de administración
- ¿Es ilegal que el consejo de administración despida al administrador?
- El administrador de la propiedad horizontal
- ¿Un copropietario puede ser administrador?
- Representación legal en la propiedad horizontal
- Modelo de contrato de administración
- Revisor fiscal en la propiedad horizontal
- Quién vigila a los administradores de propiedad horizontal
Dinero, cuotas y cartera.
- Pago de expensas comunes y cuotas de administración
- Presupuesto de la propiedad horizontal
- Fondo de imprevistos
- Intereses moratorios en la propiedad horizontal
- Intereses moratorios en multas y sanciones
- Paz y salvo para vender inmuebles
- Solidaridad del comprador por las deudas con la copropiedad
- ¿Un copropietario puede ser embargado por la propiedad horizontal?
Obligaciones tributarias, contables y laborales.
- Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal
- Contabilidad en la propiedad horizontal
- Obligaciones laborales de la propiedad horizontal
- El impuesto predial en la propiedad horizontal
Convivencia y uso de los bienes comunes.
- Sanciones y multas en la propiedad horizontal
- Tenencia de mascotas
- Manejo de parqueaderos
- Ley de piscinas en la propiedad horizontal
Arrendamiento.
- Arrendamiento en la propiedad horizontal
- Qué hacer si la inmobiliaria no paga las cuotas de administración
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Qué ley regula la propiedad horizontal en Colombia?
La ley 675 de 2001, que derogó las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998. A ella se suman el reglamento de propiedad horizontal de cada copropiedad y las normas civiles, tributarias y laborales que le sean aplicables.
¿Cuándo nace la persona jurídica de la copropiedad?
Con la inscripción de la escritura pública de constitución del régimen en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, conforme al artículo 4 de la ley 675 de 2001. No basta con otorgar la escritura: se requiere el registro.
¿Cuál es la diferencia entre el reglamento y el manual de convivencia?
El reglamento de propiedad horizontal hace parte de la escritura pública, se registra y su reforma exige el 70 % de los coeficientes y una nueva escritura. El manual de convivencia es un documento interno que aprueban los órganos de la copropiedad y no tiene esa formalidad.
De acuerdo con nuestro criterio, las sanciones solo pueden fundarse en conductas descritas en el reglamento, salvo que este remita expresamente al manual.
¿Un conjunto residencial se vuelve mixto si alguien pone una tienda?
No. La clasificación depende de la destinación fijada desde el origen del proyecto y no del uso que después se dé a un bien privado en particular.
¿El cónyuge de un copropietario tiene voz y voto en la asamblea?
El voto corresponde a quien figura como propietario en la escritura pública. El cónyuge que no figura puede asistir y deliberar, y tiene derecho a ser oído en las decisiones que lo afecten cuando es el morador del inmueble, pero no vota, salvo que actúe con poder del propietario.
¿Un copropietario puede ser el contador de la copropiedad?
De acuerdo con nuestro criterio, sí. La ley solo impone esa restricción al revisor fiscal, y únicamente en los conjuntos de uso comercial o mixto. El contador no ejerce funciones de inspección, vigilancia y control ni hace parte de la administración.
¿Existe una superintendencia de propiedad horizontal?
No. Ninguna entidad ejerce inspección, vigilancia y control general sobre las copropiedades. El Estado solo interviene por el asunto puntual de su competencia, y el alcalde se limita al registro y a la certificación de existencia y representación legal.
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Buenas noches.
Una pregunta muy puntual:
¿Puede por ley el consejo de administración de una copropiedad aprobar la firma de contratos cuya duración va más allá de la vigencia de dicho consejo? ¿O por ley debe ser la asamblea general de copropietarios quien apruebe este tipo de contratos?
Ejemplo puntual: aprobar la firma de un contrato con una empresa de seguridad por 3 años, por un valor total de $2.200 millones, cuando el presupuesto anual de gastos ordinarios es de $1.200 millones.
Muchas gracias.
La ley no regula ese tema, así que es posible hacerlo siempre y cuando el reglamento de propiedad horizontal no lo prohíba. Si el reglamento guarda silencio al respecto, entonces se puede hacer.
El problema no es la duración del contrato, sino que su costo guarde proporcionalidad con el presupuesto futuro. Sin embargo, es algo que se debe discutir y evaluar al momento de aprobar su firma.
Buenas tardes. Una consulta: tenemos un local que queda en el primer piso y da a la calle, y el acceso a los apartamentos, que son de 3 pisos, es aparte. El administrador nos cobra el mismo valor de administración que los otros apartamentos; tengo entendido que es dependiendo del coeficiente, y hay apartamentos cuyo coeficiente es mayor y les cobran igual que a nosotros. El administrador nos dice que debemos darnos por bien servidos, que por ser un local debemos pagar más, ¿eso es verdad? Asimismo, indica que debemos dar las cuotas extraordinarias en el transcurso del año; ya van 2 para las mejoras internas del edificio, a las cuales nosotros no hacemos uso, ¿también las debemos dar? Gracias por su amable colaboración.
La cuota de administración se debe fijar de acuerdo al coeficiente que debe figurar en la escritura de propiedad horizontal. El hecho de que sea comercial no altera ese coeficiente.
En cuanto a las cuotas extraordinarias, se deben pagar incluso si algún copropietario no se beneficia de ellas, en razón a que se invierten en zonas comunes que no utiliza. Las zonas comunes son financiadas por todos los propietarios, con independencia de si las utilizan o no.
Un local en el primer piso de un edificio de 5 pisos tiene medidor de agua y energía. Los propietarios de los 4 apartamentos alegan que el local debe pagar una contribución por el consumo de los medidores de energía y agua que utilizan los 4 apartamentos para áreas comunes. El local no hace uso de los 2 medidores comunes. ¿Es justo que el local deba pagar por el consumo de esos 2 medidores si el local tiene sus medidores propios y no hace parte de las áreas comunes? Además, el local tiene dirección diferente a la que tiene la entrada al edificio. ¿Por favor, oriente?
Muchas gracias.
Si el local hace parte de la propiedad horizontal, debe contribuir a la financiación de las expensas comunes, y la iluminación de las áreas comunes es una expensa común, así alguno de los bienes privados no haga uso de ese espacio.
Su texto “La propiedad horizontal se denomina también copropiedad, porque los inmuebles, además de compartir espacios físicos comunes, comparten la gestión, administración y mantenimiento de esos espacios comunes.” No es jurídica ni económicamente correcto; puede haber copropiedad sin que exista propiedad horizontal, y se llaman comunidades de bienes en indivisión.
Es correcta su apreciación, pero dentro del contexto de la propiedad horizontal sigue siendo válida esta definición para efectos ilustrativos.
¿Cuáles son las características de una propiedad horizontal?
La propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de dos tipos de propiedades: privada y común, donde cada propietario tiene derechos sobre su unidad privada y obligaciones respecto a las áreas comunes.
Aquí algunos aspectos relevantes:
División de Propiedad: La propiedad horizontal está dividida en unidades individuales (apartamentos, oficinas, locales comerciales, etc.) y áreas comunes (pasillos, ascensores, zonas verdes, estacionamientos, etc.). Cada propietario tiene el dominio exclusivo de su unidad y un derecho de copropiedad sobre las áreas comunes.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Este reglamento regula el uso y administración de las áreas comunes y establece las normas de convivencia y obligaciones de los propietarios. Es obligatorio para todos los residentes y propietarios.
Coeficiente de Copropiedad: Cada unidad tiene asignado un coeficiente de copropiedad, que representa su proporción en las áreas comunes. Este coeficiente se usa para calcular la participación en los gastos comunes y los derechos de voto en las asambleas de copropietarios.
Asamblea de Copropietarios: Es el órgano de decisión más importante en una propiedad horizontal. Se reúne periódicamente para tomar decisiones sobre la administración, mantenimiento, y mejoras del edificio o conjunto, así como para aprobar presupuestos y cuotas de mantenimiento.
Administrador: La administración de la propiedad horizontal generalmente está a cargo de un administrador, que puede ser una persona natural o jurídica. El administrador se encarga de la gestión diaria de las áreas comunes, la ejecución de las decisiones de la asamblea y la cobranza de las cuotas de mantenimiento.
Cuotas de Administración: Los propietarios deben pagar periódicamente cuotas para cubrir los gastos de mantenimiento y administración de las áreas comunes. Estas cuotas se calculan en función del coeficiente de copropiedad de cada unidad.
Fondo de Reserva: Muchas propiedades horizontales tienen un fondo de reserva destinado a cubrir gastos imprevistos o emergencias que afecten las áreas comunes.
Limitaciones al Derecho de Propiedad: Los propietarios están sujetos a ciertas limitaciones en el uso de su propiedad individual, especialmente en lo que respecta a aspectos que puedan afectar a las áreas comunes o a otros copropietarios (ruidos, reformas, usos comerciales, etc.).
Zonas Comunes y Privativas: Las áreas comunes son de uso compartido por todos los propietarios y suelen incluir elementos como jardines, piscinas, áreas de recreo, entre otros. Las zonas privativas son de uso exclusivo de un propietario.
Régimen Jurídico: La propiedad horizontal está regulada por una legislación específica (ley 675 de 2001) que establece los derechos y obligaciones de los copropietarios, así como el funcionamiento de la administración y la resolución de conflictos.
Buenas tardes. Para los temas de contratación, se exigen los datos del empleador. ¿Sería el administrador o cómo se realizarían las respectivas afiliaciones?
Debe realizarla el administrador, que es el representante legal de la propiedad horizontal.
En un edificio de propiedad horizontal, que consta de 3 pisos, el dueño del segundo piso decidió convertir su apartamento en apartaestudios. Nunca se registró oficio de comunicación, permiso o acta alguna ante los demás copropietarios para poder cambiar la casa del segundo piso a apartaestudios de un ambiente, porque en esa época el edificio solo estaba habitado por una familia del primer piso que era arrendataria.
Resulta que ahora los inquilinos de los apartaestudios, que van y vienen, presentan reiteradas molestias en temas de ruidos y seguridad a los demás habitantes de las casas, donde viven familias que ahora son propietarios. ¿Qué se puede hacer en este caso? ¿El dueño del segundo piso podía cambiar su casa y convertirla en apartaestudios?
Cuando se hace el reclamo sobre las molestias generadas, los arrendatarios de los apartaestudios argumentan que tienen un contrato con la inmobiliaria (administradora de los apartaestudios) y que esta es la encargada de darle solución, sabiendo de antemano que los demás habitantes del primer y tercer piso son los dueños, quienes reclaman el debido cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.
¿No está el reglamento de propiedad horizontal por encima de un contrato de arrendamiento de un apartaestudio? ¿Cómo se debe proceder?
Gracias, quedo atento.
Dos cosas. Al tratarse de una propiedad horizontal lo que se prohíbe es la modificación de las fachadas y y partes externas, no de la estructura interna, por lo que ese cambio no debería requerir autorización de la asamblea de copropietarios ni cambios en el reglamento de propiedad horizontal.
En cuanto a los contratos de arrendamiento, según la ley 675 en su artículo 59 prevé la facultad de imponer multas por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias contra cualquier tenedor que incumpla con las obligaciones y deberes contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, y el arrendatario es un tenedor más del bien privado sujeto a las obligaciones y prohibiciones que establecen tanto la ley como el reglamento de propiedad horizontal.
Si existe un reglamento de propiedad horizontal y están determinados los linderos de cada una de las unidades de vivienda, no pueden dividirla; por eso son bienes pro indiviso. Para hacerlo, necesitan permisos de la Asamblea y de la alcaldía; de lo contrario, están obligados a restablecer el inmueble a su estado original. Los reglamentos prohíben la división de inmuebles para sacar otros. Existe fachada exterior y fachada interna que también hay que respetar.
La fachada interna involucra muros que sostienen la estructura del edificio, los cuales no pueden modificarse jamás, así como tampoco pueden elevarse o construirse otras estructuras que requieran sobrecargas adicionales, porque ponen en riesgo la estabilidad y solidez del edificio.
Su criterio es válido, y en nuestro entender aplica cuando se pretende dividir el bien jurídicamente; pero cuando se establecen divisiones físicas internas sin que se divida la propiedad del dominio, difícilmente la propiedad horizontal puede prohibirlo.
Es como en los casos en que un apartamento tiene dos habitaciones y los dueños deciden derribar la pared que los separa para tener una sola habitación, pero más grande. Lo mismo se puede hacer, pero al contrario: dividir una habitación para crear dos en lugar de una.
Para evitar lo anterior, el reglamento deberá considerar la prohibición de dividir las propiedades internamente, para impedir que en un mismo inmueble haya más de un arrendatario, o no prohibir la división interna, pero sí prohibir más de un arrendatario por inmueble, a fin de que en la práctica un inmueble individual no se convierta en uno múltiple.
Ningún copropietario puede modificar internamente un inmueble, aun cuando se trata de un área privada. Tiene prohibido demoler muros y modificar la estructura del inmueble. Entre otras cosas, requiere, primero, autorización de la Asamblea General de copropietarios; segundo, tramitar, antes del inicio de la obra, la respectiva licencia ante la Curaduría Urbana o la oficina de planeación municipal en los entes territoriales donde no hay Curaduría. Dicho trámite exige la radicación de planos y demás documentos de ley, y en cumplimiento del principio de publicidad, para que pueda darse la oposición a la construcción se ordenará por parte de la Curaduría Urbana la instalación de una valla amarilla que contenga toda la información legal respectiva, requisito previo al otorgamiento de la licencia de construcción que gira en torno a las reformas que se van a realizar. Es importante tener en cuenta el tema de densidad, debido a que, si fue autorizada inicialmente o por legalización de una construcción existente, máximo tres inmuebles (uno por piso, para este caso en concreto), el modificado incrementó sin autorización la cantidad de metros cuadrados construidos, así como la cantidad de unidades máximas permitidas por las normas urbanísticas. Así las cosas, deben uno o los otros dos copropietarios denunciar ante la inspección de policía la ilegalidad de la construcción. Pueden poner en conocimiento del hecho a la Oficina de Control Urbanístico del Municipio o de planeación en caso de que esta última no exista. Nota de interés: en esa situación hay un asunto importante y es el tema de las cargas, porque es posible que la estructura inicialmente construida no pueda sostener el exceso de carga que le fue agregada ilegalmente, lo que pone en peligro la vida y bienes de todos los afectados por las actividades que se ejecutaron. Incluso, el daño, en caso de que ocurra, puede extenderse a bienes aledaños al edificio en cuestión.
Tienen que denunciar ante la alcaldía porque esas obras requieren autorización, además de la asamblea. En el reglamento están los linderos de cada inmueble y ductos de ventilación. Además, los inmuebles en propiedad horizontal no pueden dividirse para sacar otros inmuebles.
Buenas tardes, mi suegro tiene una casa que, cuando falleció su esposa, solo contaba con un piso. Con el pasar del tiempo, él construyó la plancha para el segundo piso y permitió que su hijo mayor hiciera un apartamento y una habitación para él. Luego, realizó la plancha del tercer piso para que también pudiera construir su otro hijo. A la hija le dejó el primer piso y el otro hijo se quedaría con el garaje y la habitación de él cuando él falte. Ahora, mi suegro quiere dejar escriturado cada espacio que cada uno de sus hijos construyó. ¿A dónde tiene que acudir o qué procedimiento debe seguir?
Agradezco por su respuesta.
Tendría que constituirse en propiedad horizontal para poder dividir cada piso en una unidad independiente, siempre y cuando el POT o las normas urbanísticas de su municipio lo permitan.
Buenas noches. Un propietario de una casa sometida a un régimen de propiedad horizontal legalmente constituido puede presentar un retiro de la administración debido a que se ha producido un hurto y la compañía de vigilancia no responde por dinero y joyas.
La pertenencia a la administración no es optativa, puesto que todos los bienes privados están sometidos al régimen de propiedad horizontal, así que no puede retirarse.
Se puede retirar de la administración como tal, como por ejemplo del consejo de administración, pero no como copropietaria.
Saludos
Buenos días, tengo un par de preguntas con respecto a un conjunto de propiedad horizontal con 116 parcelas, dedicadas a viviendas y casas campestres. También existe la figura mixta, mediante la cual el POT del municipio permite convertir en uso comercial parcelas que se encuentran a borde de carretera principal y que anteriormente tenían un destino residencial.
Recientemente, debido al crecimiento económico y poblacional de la zona, algunos parcelarios han comenzado a prestar servicios y a proveer productos desde sus respectivas casas, como: gallinero con venta de huevos, gimnasio con acceso a clientes del mismo, venta de comida horneada en casa y bajo pedido, arrendamiento tipo Airbnb, sala de estudio de fotografía profesional, entre otros.
Pregunta: ¿es posible regular estas actividades y destinos de parcelas? En caso de que sí sea posible, ¿existe alguna definición al respecto?
Otra pregunta relacionada con las parcelas: ¿cuál es el concepto de bi-familiar o multi-familiar, en donde se construyen más de una casa en la misma parcela y habitan en dos de ellas tres familias? ¿Quién puede regular estas situaciones? ¿El municipio o la asamblea de copropietarios?
Agradezco de antemano las respuestas a lo anterior.
Buenos días,
Este tipo de situaciones que son y muy particulares pueden ser reguladas por la misma propiedad horizontal, en especial aquellas en que los clientes de un copropietario terminan haciendo uso de los bienes comunales, lo que sin duda afecta a los demás copropietarios.
Otros aspectos como lo que se puede construir en cada parcela, es preciso consultar con el POT del municipio, quien es el que en últimas concede las licencias de construcción.
Saludos
Denuncien ante la SIC, porque aunque sea un conjunto mixto, deben estar autorizados para la destinación comercial.
Buenos días, quisiera saber cuál es el alcance que se le puede dar al término “vivienda familiar” en la destinación de un inmueble en los reglamentos de propiedad horizontal. ¿Por “vivienda familiar” qué se entiende? ¿Se podría arrendar por 2 meses a 4 personas que no son de la misma familia, o necesariamente deben formar una familia?
Mil gracias.
Buenos días, Camila.
Por vivienda familiar se debe entender el uso residencial que se le debe dar al inmueble, y no implica que quienes vivan allí deban familiares entre sí, es un aspecto que ni el estado ni la propiedad tiene la facultad de verificar, por lo que no pueden solicitar por ejemplo una copia del registro civil de cada persona, etc.
Por lo anterior es perfectamente legal que pueda arrendar su vivienda a personas que no son familiares entre sí, por el tiempo que consideren.
Lo que algunas copropiedades han restringido es que las vivienda se utilicen para arrendamiento turístico tipo Airbnb que es otro asunto.
En un edificio de apartamentos se cambió la tubería de gas que va desde el contador general hasta los contadores de cada apartamento. La pregunta es quién asume este gasto: ¿la administración o se distribuye entre cada uno de los apartamentos?, a pesar de que algunos copropietarios se niegan a pagar. ¿Qué dice la Ley 675 sobre este tema? Gracias.
Buenos días, Jairo.
En nuestro criterio es un gasto propio de las expensas comunes y debe ser pagado por la administración del fondo de imprevistos.
Saludos
Hola, buenas tardes:
En un conjunto nuevo donde se está ejerciendo la administración provisional, el presupuesto para determinar el valor de la administración se fija unilateralmente. Es decir, ¿se puede cobrar lo que les parezca sin tener en cuenta a los otros propietarios? Gracias. ¿Dónde se regula eso?
Buenos días, Sonia.
Si la administración está a cargo de la constructora esta puede fijar el valor de al administración a su arbitrio. Si la administración ha sido entrega a la propiedad horizontal el presupuesto debe ser aprobado por la asamblea de copropietarios.
Saludos
En un conjunto de 12 casas constituido como propiedad horizontal por la constructora, pero en la actualidad no tiene junta, administrador ni se cancelan cuotas, ¿se puede seguir considerando como una propiedad horizontal? ¿A quién se puede recurrir en segunda instancia en un conflicto si no hay administración? Ningún propietario asume liderazgo, ya que hay conflictos personales entre ellos.
Si está constituido como propiedad horizontal mediante escritura pública, así no cumplan con ninguna formalidad, sigue siendo propiedad horizontal. Si no hay órganos, cualquier conflicto deberá ser abordado ante la justicia civil o mediante acciones policiales, como cualquier ciudadano. En ese punto, se debería considerar la extinción de la propiedad horizontal.
¿Puede un conjunto residencial abierto, siendo propiedad horizontal, volverse un conjunto cerrado o disolver la propiedad horizontal y convertirse en un barrio? ¿Cuál opción es la más viable?
Plaza Mayor
Hace 3 años
Mi doctor, cuando en una propiedad privada construida en el año 1980, dejaron un área pública en el medio de su construcción con tres entradas públicas y tienen escritura, ¿se pueden reclamar estas tierras como propiedad del conjunto? Este conjunto es propiedad horizontal y es abierto. Conjunto residencial Plaza Mayor en Bucaramanga.
Sí puede disolverse, pero para convertirse en una unidad cerrada tendrá dificultades con las vías públicas, pues sobre ellas no puede disponer.
Le solicito respetuosamente una respuesta sobre si, en caso de no poder elegir un Concejo de Administración, el anterior debe continuar hasta que se realice una nueva elección.
Sí, es viable siempre y cuando no se haya definido una fecha o período específico.
Hola a todos:
Quisiera información sobre una tienda que funciona en una propiedad horizontal mixta. Pregunto: ¿Qué obligaciones legales tiene con respecto a poseer la Cámara de Comercio, el pago de la seguridad social de los empleados, aun siendo domiciliarios, la ARL para sus empleados, la facturación de sus ventas, aunque sea por ticket autorizado por la DIAN? Y lo más importante: siendo propietario de un apartamento del conjunto residencial, en caso de una reclamación de sus empleados, ¿soy solidario ante esas reclamaciones laborales o de impuestos de la DIAN? Muchas gracias, y si me pueden responder lo más pronto posible.
En general, la propiedad horizontal no tiene ninguna responsabilidad con las obligaciones que asume cada copropietario de forma individual.
Pregunto, con todo respeto a los profesionales y demás personas del equipo asesor.
Caso: El señor X, propietario de un lote de terreno de 8 metros de frente por 19.50 metros de longitud, para un total de 156 metros cuadrados de superficie. El señor solicitó una licencia de construcción, con planos y demás, para una casa de dos plantas tipo unifamiliar; la placa del segundo piso es de 13.70 metros por 8.00 metros, con escalera externa. Ahora que la construcción está concluyendo, hay personas interesadas en el segundo piso y quieren comprarlo con su respectiva escritura independiente, al estilo de propiedad horizontal. El señor propietario hizo la consulta en la respectiva curaduría y le respondieron, literalmente, que no se puede, toda vez que para ello se requiere un área mínima de 200 metros cuadrados de la superficie del lote para que opere la propiedad horizontal. Se han estado buscando las normas y no se ha tenido suerte. ¿Es eso cierto? ¿Cuáles serían las normas de urbanismo que lo consagran?
Eso depende del POT de cada municipio; es el documento que debe investigar.
Saludos, doctor Wilfo.
Recordando sus clases en Derecho Laboral. Usted es un gran profesor.
Buenas tardes. Si un propietario tiene un paz y salvo del año junio de 2021 de la administradora que se fue dejando inconsistencias con las cuotas pagadas, ¿este paz y salvo no sirve como constancia de que realmente se pagó? La nueva administradora quiere que se le demuestre con soportes de consignación que sí se cancelaron los años desde 2014 hasta la fecha. No hay soportes, ya que se botaron porque contaban con el paz y salvo. ¿Qué se debe hacer al respecto?
El paz y salvo debería tener validez en todo caso, a no ser que se demuestre una falsedad ideológica en documento privado, para lo cual la nueva administradora deberá presentar la demanda respectiva.
A todos los miembros de este foro, les pido, por favor, resolver una inquietud: ¿Es legal y/o procedente que en el presupuesto anual de un condominio residencial de 20 unidades, el administrador incluya algunos gastos ordinarios como póliza obligatoria de terremoto/incendio y gastos de fumigación periódica como una cuota extraordinaria?
El impacto de pagar una cuota extraordinaria en 3 cuotas, más la cuota ordinaria mensual, no siempre es bien recibido para el presupuesto familiar. Sería mucho mejor si esta cuota se dividiera en 12 meses y se incluyera como un gasto de cuota ordinaria, como lo es.
Gracias a todos.
¡Buen día!
Es legal siempre que la asamblea de copropietarios lo apruebe. El administrador propone el presupuesto y la asamblea decide qué acoge de la propuesta.
Buen día.
El edificio cuenta con 16 apartamentos, y el administrador lleva más de dos años sin convocar asambleas ni realizar ningún tipo de gestión. Literalmente, el edificio se está deteriorando y ningún propietario presta atención al tema, ya que, al no haber gestión, esto les beneficia: no les han aumentado la cuota de administración y no tienen que pagar nada adicional. Solo pagan la administración atrasada y un sinfín de cosas más.
Mi pregunta es: ¿qué se puede hacer en estos casos? No sé a quién acudir ni qué hacer, porque emocionalmente me siento afectada al ver que las áreas comunes están tan dañadas. Además, ahora mi apartamento está sufriendo de humedad y me siento preocupada; temo que al querer venderlo, no paguen lo que realmente vale, ya que el edificio se ve viejo y descuidado.
Por favor, ¿me pueden ayudar con una asesoría? Mil gracias.
Los copropietarios se pueden reunir por derecho propio sin que sean convocados por la administración, pero si estos no quieren, difícilmente se les puede obligar.
Podría considerar una acción de responsabilidad civil extracontractual contra la propiedad horizontal como persona jurídica y contra los copropietarios de los apartamentos contiguos al suyo que, por su deterioro, le están causando perjuicios.
Es cierto que para el pago de administración en un conjunto campestre se debe tener en cuenta no solo el coeficiente del predio o terreno, sino también los metros construidos.
¿Cuándo puede el consejo de administración despedir al administrador que fue elegido por la asamblea? ¿Bajo qué argumentos puede despedirlo?
Si el consejo de administración tiene la facultad para despedir al administrador, puede hacerlo según su criterio, pues está ejerciendo esa facultad que es autónoma. Es decir, puede hacerlo cuando quiera y por las razones que quiera.
Si yo deseo someter un lote que está subdividido en varios sublotes, con su respectiva matrícula inmobiliaria, a un régimen de propiedad horizontal, sin embargo, hay algunos lotes que ya han sido vendidos, entonces, ¿puedo someter u obligar a los propietarios de esos lotes a someterse a la propiedad horizontal que deseo constituir?
No puede obligarlos porque son propiedades distintas, con distintos dueños que no pueden ser obligados a lo que no quieren.
Ya sabemos que las decisiones contrarias a la ley y a los reglamentos se pueden demandar ante un juez civil municipal mediante un proceso de única instancia. Pero también debemos tener en cuenta que la misma Ley 675 establece que las decisiones contrarias a la ley se deben tener por no escritas. “…Art. 5…. Parágrafo 1° de la Ley 675/01: ‘En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas…’”. En cuanto a las decisiones de asambleas o consejos contrarias a la ley, deberá ser un juez civil municipal quien defina las controversias.
En otras palabras, se pueden ignorar las decisiones contrarias a las normas, lo que seguramente concluirá, en todo caso, en un proceso judicial si la administración insiste en aplicarlas.