Bienes comunes en la propiedad horizontal: esenciales, de uso exclusivo y desafectación

Las zonas comunes de un edificio o conjunto —la estructura, las fachadas, los pasillos, el salón comunal, la piscina, los parqueaderos de visitantes— no son de la persona jurídica ni del administrador, sino de todos los propietarios en común y proindiviso, según los artículos 3 y 19 de la ley 675 de 2001. ¿Qué bienes son comunes, cuáles pueden asignarse a un solo propietario y cuándo puede la asamblea quitarles esa calidad?

Qué son los bienes comunes.

El artículo 3 de la ley 675 de 2001 define los bienes comunes como:

«Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.»

En otras palabras, todo lo que no es un apartamento, una casa, un local o un parqueadero privado es, en principio, un bien común. Cada propietario es dueño de su bien privado y, además, de una cuota de los bienes comunes, que se mide por su coeficiente de copropiedad.

Recordemos que no hace falta que el reglamento enumere un bien para que sea común. El parágrafo 1 del artículo 19 les reconoce esa calidad también a los bienes señalados como comunes en los planos aprobados con la licencia de construcción, de modo que una zona omitida en la escritura no se convierte por ello en privada.

Características de los bienes comunes.

El artículo 19 de la ley 675 de 2001 fija el régimen de estos bienes y señala que pertenecen a los propietarios de los bienes privados, que:

«…son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.»

De esa norma se desprenden cuatro consecuencias prácticas:

• Son indivisibles: ningún propietario puede pedir que se le entregue su parte del salón comunal o de la zona verde.
• No se venden por separado: quien vende su apartamento transfiere con él su cuota en los bienes comunes, y no puede reservársela ni venderla aparte.
• No se embargan por separado: el acreedor de un copropietario embarga el bien privado, que arrastra su cuota en lo común, pero no puede embargar la piscina o el gimnasio.
• No pagan impuesto separado: el predial de las zonas comunes está incorporado en el de cada bien privado, como explicamos en el artículo sobre el impuesto predial en la propiedad horizontal.

Por la misma razón, los bienes comunes no se registran como activos en la contabilidad de la persona jurídica, que solo administra lo que es de todos.

Clases de bienes comunes.

La ley distingue los bienes comunes según lo indispensables que sean para el edificio o conjunto. Esa clasificación no es teórica: de ella depende qué puede hacer la asamblea con cada bien.

Bienes comunes esenciales.

El artículo 3 de la ley 675 de 2001 los define y enumera así:

«Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.»

Los bienes comunes esenciales no pueden desafectarse, no pueden asignarse al uso exclusivo de nadie cuando son de uso general y su uso no puede restringirse a ningún residente, ni siquiera al moroso. Por eso, por ejemplo, la administración nunca puede impedir el acceso por la portería o el uso del ascensor a quien adeuda cuotas.

Nótese que las fachadas están en esa lista. Cambiar el color de las ventanas, cerrar un balcón o instalar rejas exteriores es intervenir un bien común esencial, y por eso requiere la autorización de la copropiedad, como explicamos en el artículo sobre las obras en el apartamento.

Bienes comunes no esenciales.

Son todos los demás: el salón comunal, el gimnasio, la piscina, las zonas verdes, los parques infantiles, la cancha, el BBQ o los parqueaderos comunales. Sin ellos el edificio sigue en pie y los apartamentos pueden usarse, y por eso la ley permite restringir su uso como sanción y, en ciertos casos, desafectarlos.

Bienes comunes de uso exclusivo.

Son bienes comunes cuyo uso se asigna a uno o varios propietarios en particular, sin que dejen de ser de todos. El artículo 22 de la ley 675 de 2001 los describe así:

«Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.»

El ejemplo típico es la terraza a la que solo se accede desde el apartamento del último piso, o el patio interior al que solo da el apartamento del primero. Sería absurdo que todos los residentes tuvieran que pasar por esa vivienda para usarlos.

La misma norma prohíbe asignar en uso exclusivo los parqueaderos de visitantes, los accesos y circulaciones y las zonas de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte. Y permite que el reglamento asigne de modo exclusivo los parqueaderos de propiedad común, tema que desarrollamos en el artículo sobre el manejo de parqueaderos en la propiedad horizontal.

Obligaciones de quien tiene un bien común de uso exclusivo.

Tener el uso exclusivo de una terraza no convierte a su beneficiario en dueño. El artículo 23 de la ley 675 de 2001 le impone obligaciones concretas, que en síntesis son las siguientes:

1. No hacer alteraciones ni construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Asumir las reparaciones por los deterioros que cause, y las reparaciones locativas por el desgaste del uso normal y el paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo que apruebe la asamblea general.

Las reparaciones mayores que no se deban a culpa del beneficiario, como la impermeabilización de la losa que sirve de cubierta, siguen siendo expensas comunes, porque esa losa es un bien común esencial que protege a todo el edificio.

Ejemplo. Supongamos que el propietario del penthouse tiene el uso exclusivo de la terraza y la asamblea fijó una compensación de $80.000 mensuales. Si decide techarla para convertirla en un estudio, viola el numeral 1 del artículo 23, porque construye sobre un bien común. Si la terraza presenta filtraciones porque la impermeabilización cumplió su vida útil, la reparación la paga la copropiedad; si se deben a que instaló una jardinera que rompió el manto, la paga él.

El parágrafo 2 del mismo artículo agrega una regla que protege a los compradores: el propietario inicial (la constructora) no puede vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

La desafectación de bienes comunes no esenciales.

Desafectar es quitarle a un bien la calidad de común para convertirlo en un bien privado de la persona jurídica, que entonces puede venderlo, arrendarlo o explotarlo. El artículo 20 de la ley 675 de 2001 lo permite solo para los bienes comunes no esenciales y con requisitos estrictos:

«Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.»

Es decir, se necesitan dos aprobaciones: la de la autoridad urbanística del municipio y la de la asamblea con el 70 % de los coeficientes del edificio o conjunto, no solo de los asistentes. Esa mayoría calificada no puede votarse en una reunión no presencial, conforme al parágrafo del artículo 46.

Cómo se formaliza.

La desafectación no queda en el acta. El artículo 21 de la ley 675 de 2001 ordena que se haga como una reforma del reglamento, en estos pasos:

1. Obtener la autorización urbanística del municipio o distrito.
2. Aprobar la desafectación en asamblea con el 70 % de los coeficientes.
3. Elevar a escritura pública la reforma del reglamento, protocolizando el acta y la autorización urbanística.
4. Registrar la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos, que abre un folio de matrícula para el nuevo bien privado.

La decisión de desafectar incluye los ajustes al reglamento que hagan falta, en particular el recálculo de los coeficientes. El trámite general de la reforma lo explicamos en el artículo sobre la reforma del reglamento de propiedad horizontal.

Límites a la desafectación.

El inciso segundo del artículo 20 agrega una condición para los parqueaderos de visitantes o de usuarios: solo pueden desafectarse si se reponen otros tantos o más con la misma destinación. Y el parágrafo 2 aclara que estas reglas no se aplican a los bienes comunes muebles, como un mobiliario o una planta eléctrica dada de baja, que pueden enajenarse según lo previsto en el reglamento.

Una vez desafectado, el bien es de la persona jurídica, paga predial propio y puede generar renta. Si la copropiedad lo arrienda, ese ingreso tiene consecuencias tributarias que explicamos en el artículo sobre las obligaciones tributarias de la propiedad horizontal.

Explotación económica de los bienes comunes.

Sin desafectarlos, los bienes comunes también pueden generar ingresos. El parágrafo 2 del artículo 19 de la ley 675 de 2001 lo permite si el reglamento lo autoriza:

«Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que impliquen la transferencia del dominio de los mismos.»

Es lo que ocurre cuando se cobra por el alquiler del salón comunal, se arrienda la azotea para una antena de telefonía o se cobra el parqueadero de visitantes. La explotación no puede perjudicar la edificación ni a los residentes, y sus beneficios se destinan al pago de las expensas comunes.

De acuerdo con nuestro criterio, si el reglamento no autoriza la explotación, la asamblea no puede suplir ese vacío con una decisión por mayoría simple: necesita reformarlo con el 70 % de los coeficientes.

Quién decide sobre los bienes comunes.

El uso y la conservación de los bienes comunes se reparten entre los órganos de la copropiedad. La siguiente tabla resume quién decide cada asunto:

Las mayorías y la forma de computarlas están en el artículo sobre quórum y mayorías en la propiedad horizontal.

Uso de las zonas comunes y restricciones.

Todos los residentes, propietarios o arrendatarios, pueden usar las zonas comunes conforme a su destinación y al reglamento. La copropiedad puede reglamentar horarios, aforos, reservas y normas de seguridad, como ocurre con la piscina, que tiene además su propio régimen legal explicado en el artículo sobre la ley de piscinas.

Lo que no puede hacer es restringir el uso de las zonas comunes por fuera de las sanciones del artículo 59 de la ley 675 de 2001. La restricción solo procede sobre bienes no esenciales, si el reglamento la prevé, con debido proceso y nunca sobre bienes asignados en uso exclusivo. Los detalles están en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

Tampoco puede cobrar por el uso ordinario de las zonas comunes a quien está al día, porque ese uso ya se paga con la cuota de administración. Otra cosa es el cobro por un uso privativo y ocasional, como reservar el salón para una fiesta, si el reglamento lo autoriza.

La entrega de los bienes comunes por la constructora.

En los proyectos nuevos, la constructora debe entregar los bienes comunes esenciales junto con los apartamentos, y los de uso y goce general cuando haya vendido al menos el 51 % de los coeficientes. El procedimiento de recibo de zonas comunes y lo que puede reclamarse está en el artículo sobre la entrega de los bienes comunes por parte del constructor.

Estas son las dudas más comunes sobre los bienes comunes en edificios y conjuntos.