Arrendamiento en la propiedad horizontal

Arrendar un apartamento, una casa o un local sometido al régimen de propiedad horizontal somete a las partes a dos regímenes que se cruzan: la ley 820 de 2003, que rige la relación entre arrendador y arrendatario, y la ley 675 de 2001, que rige la relación de ambos con la copropiedad. ¿Quién paga la administración, quién responde ante el conjunto, qué derechos tiene el inquilino frente a la asamblea y qué pasa cuando el dueño no paga las cuotas?

Dos relaciones jurídicas que no se deben confundir.

Casi todos los conflictos de este tema nacen de mezclar dos planos distintos, con partes distintas y reglas distintas.

El primero es el contrato de arrendamiento, que solo obliga a quienes lo firmaron y se rige por la ley 820 de 2003 cuando se trata de vivienda urbana.

El segundo es la relación con la copropiedad, que no firmó ese contrato y a la que, por lo mismo, no le es oponible lo que allí se haya pactado.

Teniendo clara esa separación, el resto del análisis se ordena solo.

Obligaciones del arrendador propias de la propiedad horizontal.

Además de las obligaciones generales de todo arrendador, la ley le impone dos que se aplican específicamente cuando el inmueble está sometido a este régimen.

Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal.

Es una obligación expresa y suele incumplirse. El numeral 4 del artículo 8 de la ley 820 de 2003 dispone:

«Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.»

La norma habla de la parte normativa, es decir, de las reglas de convivencia, uso de bienes comunes, obligaciones y prohibiciones, que es lo que el arrendatario debe cumplir.

Esa entrega importa porque el arrendatario queda obligado por el reglamento y puede ser sancionado por incumplirlo, e incluso puede perder el contrato: el numeral 6 del artículo 22 de la ley 820 de 2003 permite al arrendador terminarlo cuando el arrendatario viola las normas del reglamento.

¿Qué pasa si el arrendador no lo entrega? De acuerdo con nuestro criterio, no puede exigírsele al arrendatario responsabilidad por el incumplimiento de reglas que no conoció, ni terminarse el contrato invocando esa causal, porque quien incumplió primero fue el arrendador al desatender un deber que la ley le impone expresamente.

Lo aconsejable es dejar constancia de la entrega en el propio contrato y hacer firmar el recibido, para que después no se discuta. Y al arrendatario le conviene, en todo caso, procurarse una copia por iniciativa propia.

Entregar copia del contrato con firmas originales.

Conviene no confundir esta obligación con la anterior, porque la sanción está prevista solo para esta.

El numeral 3 del artículo 8 de la ley 820 de 2003 obliga al arrendador a suministrar al arrendatario y al codeudor copia del contrato con firmas originales, dentro de los diez (10) días siguientes a su celebración.

El parágrafo del mismo artículo señala que el incumplimiento de ese numeral será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento. Esa autoridad es la alcaldía municipal o distrital, conforme al artículo 32 de la misma ley.

Mantener al arrendatario en el goce del inmueble.

Los numerales 1 y 2 del artículo 8 obligan al arrendador a entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, y a mantener los servicios, cosas y usos conexos en buen estado de servir para el fin convenido.

En propiedad horizontal ese deber se extiende a lo que hace posible habitar el inmueble: el acceso, la portería, el parqueadero asignado y las zonas comunes que corresponden a la unidad arrendada.

De ahí que la pérdida de esos servicios por causas imputables al arrendador —típicamente, su mora con la copropiedad— constituya un incumplimiento contractual, como se explica más adelante.

Obligaciones del arrendatario en la propiedad horizontal.

El artículo 9 de la ley 820 de 2003 le impone dos obligaciones directamente relacionadas con este régimen.

El numeral 4 lo obliga a «cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos».

Y el numeral 3 lo obliga a pagar los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, «así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato».

Esa obligación se refuerza desde la propia ley 675 de 2001: el inciso tercero del artículo 37 dispone que las decisiones de la asamblea son obligatorias «en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto», expresión que cobija al arrendatario, al comodatario y a cualquier morador.

¿Quién paga la administración, el arrendador o el arrendatario?

Entre las partes, paga quien lo haya asumido en el contrato. Nótese que el numeral 3 del artículo 9 condiciona la obligación del arrendatario a que se haya pactado: no la impone la ley por sí sola.

Si el contrato no dice nada.

De acuerdo con nuestro criterio, la carga interna es del arrendador, por dos razones: el inciso primero del artículo 29 de la ley 675 de 2001 obliga a los propietarios a contribuir a las expensas comunes, y la obligación del arrendatario está condicionada al pacto.

Por eso conviene que el contrato lo diga expresamente, como lo sugiere el artículo 3 de la ley 820 de 2003 al exigir que las partes se pongan de acuerdo sobre los servicios, cosas o usos conexos y sobre quién los paga.

Incluida en el canon o pagada aparte.

Incluida en el canon. El arrendatario paga un solo valor y el arrendador traslada la cuota. El problema aparece cuando la asamblea la aumenta: ese mayor valor no puede trasladarse de inmediato, porque el canon solo se reajusta una vez al año.

En efecto, el artículo 20 de la ley 820 de 2003 permite incrementar el canon cada doce meses hasta en el ciento por ciento del incremento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior, previa comunicación al arrendatario, so pena de que le sea inoponible.

Pagada aparte. El arrendatario la paga directamente a la copropiedad o la reembolsa contra el recibo, y asume los aumentos desde que empiezan a regir, sin modificar el canon.

De acuerdo con nuestro criterio, en propiedad horizontal es preferible la segunda modalidad, y mejor aún que el arrendatario pague directamente a la copropiedad, porque evita que ese dinero se quede en el camino.

Cuando el contrato empieza o termina a mitad de mes.

Frente a la copropiedad la cuota del mes se debe completa, porque se causa por mensualidades y el parágrafo 2 del artículo 29 de la ley 675 de 2001 mantiene la obligación aun cuando el propietario no ocupe su bien privado.

Entre las partes, en cambio, lo razonable es prorratearla por días de ocupación.

Supongamos que… un local se entrega el 16 de octubre, la administración está a cargo del arrendatario y la cuota es de $300.000. Como octubre tiene 31 días y ocupó 16, le corresponden $300.000 ÷ 31 × 16 = $154.839, y los $145.161 restantes son del arrendador. El mismo criterio se aplica al mes de la entrega.

Locales comerciales y oficinas.

La ley 820 de 2003 rige el arrendamiento de vivienda urbana, de modo que no se aplica a locales, oficinas ni bodegas, que se rigen por el Código Civil y por las normas comerciales, con amplia libertad para pactar.

Lo que sí se aplica por igual es la solidaridad del artículo 29 de la ley 675 de 2001, porque esa norma se refiere al tenedor de un bien de dominio privado sin distinguir su destinación.

La solidaridad frente a la copropiedad.

Aunque el contrato diga que paga uno solo, la copropiedad puede cobrarle a cualquiera de los dos. Dice el inciso segundo del artículo 29 de la ley 675 de 2001:

«Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.»

Esa solidaridad nace de la ley y no del contrato, y por eso opera sin consultar lo que las partes hayan acordado entre ellas. El argumento de que «no hay relación contractual con el conjunto» no protege a nadie.

Adviértase su alcance exacto: cubre las expensas comunes ordinarias. Las cuotas extraordinarias, aprobadas para obras o inversiones, quedan por fuera y corren por cuenta del propietario.

Tampoco cubre las multas. Estas se imponen a quien incurrió en la conducta sancionada, conforme al artículo 59 de la ley 675 de 2001, de modo que no operan por solidaridad sino por autoría.

Cómo recupera lo pagado quien no debía pagarlo.

Que la copropiedad cobre a cualquiera de los dos no resuelve el asunto entre ellos: la deuda con el conjunto se extingue, pero nace el derecho al reembolso.

Si el arrendatario paga una cuota que correspondía al arrendador, puede repetir contra él conforme al artículo 1579 del Código Civil y descontarla del canon con el soporte del recibo.

Y si es el arrendador quien paga expensas que estaban a cargo del arrendatario, cuenta con una vía privilegiada que suele ignorarse. Dice el artículo 14 de la ley 820 de 2003:

«En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él […]»

Es decir que el arrendador no necesita un proceso declarativo previo: con los recibos pagados y la manifestación bajo juramento puede demandar ejecutivamente al arrendatario. Por eso conviene conservar todos los soportes de pago.

Derechos del arrendatario frente a la copropiedad.

El arrendatario tiene obligaciones frente al conjunto, pero también derechos. La ley 675 de 2001 no los reguló, y fue la Corte Constitucional la que los fijó.

Es tenedor, no copropietario.

El arrendatario goza del inmueble reconociendo que el dominio es ajeno, de modo que es un mero tenedor en los términos del artículo 775 del Código Civil. La persona jurídica de la copropiedad la conforman los propietarios, según el artículo 32 de la ley 675 de 2001.

Como se puede observar, el arrendatario está adentro para cumplir y afuera para decidir sobre el patrimonio común.

Derecho de petición y a ser oído.

La Corte Constitucional, en la sentencia C-318 de 2002, con ponencia del magistrado Alfredo Beltrán Sierra, declaró exequibles las normas acusadas de la ley 675 de 2001 bajo el entendido de que los moradores no propietarios pueden ejercer el derecho de petición ante las autoridades internas y ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos. Dijo la Corte:

«Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.»

La última frase es la determinante: el reglamento puede ordenar cómo se ejerce el derecho, pero no puede vaciarlo de contenido.

A ese fundamento se suma el artículo 32 de la ley 1755 de 2015, que permite ejercer el derecho de petición ante organizaciones privadas, y la sentencia T-333 de 2018, según la cual esa lista no es taxativa y la propiedad horizontal está incluida, porque el residente está en situación de subordinación. Los términos son de quince (15) días hábiles como regla general y diez (10) cuando se piden documentos.

Derecho de defensa cuando lo sancionan.

El segundo resolutivo de la sentencia C-318 de 2002 exige que, en la imposición de sanciones por las autoridades internas, se garantice a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.

Eso se concreta en las exigencias de la propia ley 675 de 2001: el artículo 59 impone un requerimiento escrito previo con indicación del plazo para ajustarse a las normas, y el artículo 60 obliga a respetar el debido proceso, la contradicción y la impugnación, valorando la intencionalidad, la imprudencia y las circunstancias atenuantes.

Una multa impuesta sin requerimiento previo, sin oír al sancionado o por una conducta que el reglamento no describe es una sanción viciada, cualquiera sea la calidad de quien la recibe.

Dónde reclama el arrendatario.

Los artículos 49 y 62 de la ley 675 de 2001 reservan la impugnación a los propietarios, pero eso no deja al arrendatario sin salida: el numeral 4 del artículo 17 del Código General del Proceso asigna a los jueces civiles municipales, en única instancia, los conflictos entre los copropietarios o tenedores del edificio y los órganos de dirección o control, por el proceso verbal sumario.

Y cuando se vulnera un derecho fundamental —petición, debido proceso o vivienda digna— procede la tutela, que se radica ante cualquier juez y no ante la alcaldía ni ante una superintendencia.

El uso de las zonas comunes cuando el inmueble está arrendado.

Es una duda frecuente: si el propietario arrienda su apartamento, ¿puede seguir usando la piscina, el gimnasio o el salón comunal?

El uso sigue a quien habita el inmueble.

Ni la ley 675 de 2001 ni el Código Civil resuelven el punto de manera expresa, de modo que hay que interpretar. De acuerdo con nuestro criterio, el derecho de uso lo ejerce quien habita el bien privado, por estas razones:

• Los bienes comunes son indivisibles respecto del bien privado. El artículo 16 de la ley 675 de 2001 dispone que no pueden ser objeto de división ni de disposición separada del bien privado al que acceden.
• Son accesorios al inmueble y están destinados a quienes residen en él, de modo que el derecho de uso sigue al goce del bien privado.
• Al arrendar, el arrendatario asume la posición del propietario en cuanto al disfrute, y eso incluye las áreas comunes.
• La mayoría de los reglamentos destina las zonas comunes al uso de los residentes, lo que excluye a quien ya no habita allí.

En otras palabras, quien cede el uso no puede pretender seguir ejerciendo el derecho que cedió: dos personas distintas no pueden ejercer simultáneamente el mismo derecho de uso derivado de la misma unidad.

Las excepciones.

• Cuando el reglamento de propiedad horizontal permite expresamente que el propietario conserve ciertos derechos.
• Cuando el propietario conserva otra unidad privada en la copropiedad, como un parqueadero, un depósito u otro apartamento.
• Cuando el arrendamiento es parcial, por ejemplo el de una habitación en un apartamento donde el propietario también reside.

Salvo esos casos, y de acuerdo con nuestro criterio, el propietario que arrendó no puede usar las zonas comunes como los demás residentes.

Hasta dónde puede restringirse el uso por mora.

La restricción del uso de bienes comunes es una sanción y tiene límites estrictos. El numeral 3 del artículo 59 de la ley 675 de 2001 solo permite restringir los bienes comunes no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

El parágrafo del mismo artículo es tajante:

«En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.»

La Corte Constitucional, en la sentencia de unificación SU-509 de 2001, precisó que la copropiedad no puede obstaculizar el ingreso del moroso al inmueble que habita, aunque sí pueda restringir servicios no esenciales previstos en el reglamento.

De acuerdo con nuestro criterio, cerrar el acceso peatonal o vehicular, suspender la portería o cortar servicios públicos no son sanciones válidas sino vías de hecho, que habilitan la tutela y la queja ante la autoridad de policía.

Qué pasa si el arrendador no paga las deudas con la copropiedad.

Es la consulta más frecuente de nuestros lectores arrendatarios: el dueño no paga, la copropiedad restringe el parqueadero o el salón comunal, y quien sufre las consecuencias es quien vive allí.

El arrendatario soporta la restricción aunque no sea el moroso.

La sanción recae sobre el bien privado y sobre quien lo habita, porque el hecho sancionable se configura con independencia de quién ocupe el inmueble.

De acuerdo con nuestro criterio, el arrendatario no puede exigirle a la administración que levante una restricción legalmente impuesta por una mora que existe, pero sí puede pedir que se le informe su fundamento, que se respeten los bienes comunes esenciales y que cualquier sanción en su contra se le notifique con el debido proceso, en ejercicio de los derechos que le reconoció la sentencia C-318 de 2002.

Es un incumplimiento del contrato de arrendamiento.

La restricción limita el goce del inmueble por el que se paga un canon, y su causa es imputable al arrendador, de modo que se configura un incumplimiento contractual.

El artículo 24 de la ley 820 de 2003 le permite al arrendatario pedir unilateralmente la terminación del contrato, entre otras causales, por:

«La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.»

El numeral siguiente agrega como causal el desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o por el contrato, que es lo que ocurre cuando se le priva del uso de las zonas comunes por una mora que no le es imputable.

En esos eventos la terminación no genera indemnización a cargo del arrendatario, a diferencia de la terminación por su plena voluntad, que exige preaviso de tres meses y el pago de tres mensualidades.

Ruta práctica para el arrendatario.

1. Reunir la prueba: recibos de pago del canon y de la administración, y la comunicación de la copropiedad que anuncia la restricción.
2. Radicar petición escrita ante la administración solicitando el fundamento de la medida y el respeto de los bienes comunes esenciales.
3. Requerir por escrito al arrendador, otorgándole un plazo para regularizar la situación.
4. Si la afectación persiste, comunicar la terminación del contrato invocando las causales del artículo 24 de la ley 820 de 2003.

El detalle del procedimiento y de los preavisos lo tratamos en el artículo sobre la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Causales de terminación relacionadas con la propiedad horizontal.

La ley 820 de 2003 previó causales específicas para ambas partes cuando el inmueble está sometido a este régimen.

Nótese que la causal del numeral 6 del artículo 22 exige que el arrendatario haya podido conocer el reglamento, lo que devuelve el asunto a la obligación de entregárselo.

Cláusulas recomendadas para el contrato.

Casi todos estos conflictos se evitan con un par de cláusulas bien redactadas. Puede utilizarse el siguiente texto, ajustándolo a cada caso:

El numeral 6 es el más útil de todos, porque convierte la solidaridad legal en un mecanismo interno de reembolso y evita discutirlo después ante un juez.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

¿Quién paga la administración si el contrato no dice nada?

De acuerdo con nuestro criterio, el arrendador. El numeral 3 del artículo 9 de la ley 820 de 2003 pone las expensas a cargo del arrendatario «en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato», y el artículo 29 de la ley 675 de 2001 obliga en primer lugar a los propietarios.

Si en ese escenario la copropiedad le cobra al arrendatario y este paga, puede reclamarle el reembolso al arrendador.

¿A quién le cobra la copropiedad la cuota de administración?

A cualquiera de los dos, por la solidaridad del inciso segundo del artículo 29 de la ley 675 de 2001. No tiene que consultar el contrato de arrendamiento ni le es oponible lo que allí se pactó.

¿La solidaridad cubre las cuotas extraordinarias?

No. La norma la limita a las expensas comunes ordinarias, de modo que las extraordinarias corren por cuenta del propietario.

¿Es obligatorio entregarle al arrendatario el reglamento de propiedad horizontal?

Sí. El numeral 4 del artículo 8 de la ley 820 de 2003 obliga al arrendador a entregar copia de la parte normativa del reglamento cuando la vivienda está sometida a ese régimen.

De acuerdo con nuestro criterio, si no lo entrega no puede exigirle al arrendatario responsabilidad por reglas que no conoció, ni terminar el contrato invocando la violación del reglamento.

¿Un arrendatario es copropietario?

No. Es un mero tenedor: goza del inmueble reconociendo dominio ajeno. No vota en la asamblea ni decide sobre los bienes comunes, aunque debe cumplir el reglamento y responde solidariamente por las expensas ordinarias.

¿Los arrendatarios pueden votar en la asamblea?

No, salvo que actúen con poder del propietario. Lo que sí tienen es derecho a ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a la sentencia C-318 de 2002.

¿Un arrendatario puede pertenecer al consejo de administración?

No por derecho propio. El artículo 53 de la ley 675 de 2001 exige que los consejeros sean propietarios de las unidades privadas o sus delegados, de modo que solo puede integrarlo si el propietario lo designa expresamente como su delegado.

¿Las multas por conductas del arrendatario las paga él o el propietario?

La sanción se impone a quien incurrió en la conducta, porque el artículo 59 de la ley 675 de 2001 permite sancionar a propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder.

En la relación interna, el contrato define quién asume finalmente ese valor. La solidaridad del artículo 29 no cubre las multas.

Si el propietario arrienda, ¿puede seguir usando la piscina y el salón comunal?

De acuerdo con nuestro criterio, no. Al ceder el uso del inmueble cede también el uso de las zonas comunes asociadas a esa unidad, salvo que el reglamento lo permita, que conserve otra unidad privada o que el arrendamiento sea parcial.

¿Le pueden quitar el parqueadero al arrendatario por la mora del propietario?

Solo si se trata de bienes comunes no esenciales, si la restricción está prevista en el reglamento y si se impuso como sanción con el debido proceso del artículo 60.

Nunca pueden restringirse los bienes comunes esenciales ni impedirse el ingreso al inmueble. La reclamación de fondo es contra el arrendador, que está incumpliendo el contrato.

¿Puede el arrendatario terminar el contrato sin pagar indemnización en ese caso?

Sí, si se configura alguna de las causales del artículo 24 de la ley 820 de 2003, entre ellas la incursión reiterada del arrendador en conductas que afecten gravemente el disfrute del inmueble y el desconocimiento de derechos reconocidos al arrendatario.

¿Puede el arrendador cobrarle al arrendatario las expensas que pagó por él?

Sí, y por la vía ejecutiva. El artículo 14 de la ley 820 de 2003 le permite repetir lo pagado presentando las facturas o recibos debidamente cancelados y la manifestación bajo juramento de que él las canceló.

¿La administración debe exigir paz y salvo para que el arrendatario desocupe?

No. El contrato se celebra entre arrendador y arrendatario, y la copropiedad no tiene por qué verificar su cumplimiento ni retener la mudanza. Lo que sí puede es cobrar las expensas ordinarias pendientes a cualquiera de los dos.

¿Se puede multar al propietario por el aseo o los olores dentro del apartamento arrendado?

Toda multa debe estar prevista en el reglamento; si no lo está, no puede imponerse. Además, el reglamento no regula lo que ocurre dentro del bien privado, salvo que la conducta trascienda y afecte a los demás residentes, y en ese caso debe surtirse el requerimiento previo y el debido proceso.

¿La administración está obligada a entregar copia del contrato de arrendamiento?

No. La administración no es parte de ese contrato y ninguna norma le impone conservarlo ni entregarlo. La copia debe pedírsela al arrendador o a la inmobiliaria.