Representación legal en la propiedad horizontal

La representación legal de la propiedad horizontal está en cabeza del administrador, según lo dispone el artículo 50 de la ley 675 de 2001, y es la que permite que el edificio o conjunto pueda contratar, abrir cuentas bancarias, cobrar las cuotas de administración, demandar y expedir paz y salvos como cualquier persona jurídica. ¿Quién la ejerce cuando todavía no hay administrador, cómo se inscribe ante la alcaldía y cómo se acredita ante un banco, un notario o un juez?

Qué es la representación legal en la propiedad horizontal.

Cuando un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, nace una persona jurídica, tal como lo señala el artículo 4 de la ley 675 de 2001.

Esa persona jurídica es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, tiene su propio nombre, su propio domicilio y su propio patrimonio, según el artículo 33 de la misma ley.

Pero una persona jurídica no tiene manos para firmar ni voz para comparecer ante un juez. Necesita una persona natural que actúe por ella y en su nombre, y eso es precisamente la representación legal.

La ley resolvió el punto sin dejar espacio a la duda en el primer inciso del artículo 50 de la ley 675 de 2001:

«La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.»

Obsérvese que la norma junta dos cosas distintas en una sola persona: la administración, que es la gestión del día a día, y la representación legal, que es la facultad de obligar a la copropiedad frente a terceros. Este artículo se ocupa de la segunda.

Todo lo relativo a la elección del administrador, sus requisitos, sus funciones y su responsabilidad se desarrolla en nuestro artículo sobre el administrador de la propiedad horizontal.

• Guía Laboral 2026
• Guía de arrendamiento sin riesgo
• Liquidador de intereses judiciales y comerciales

Qué dice el artículo 50 de la ley 675 de 2001.

Como el artículo 50 es la norma que gobierna toda la materia, conviene leerlo completo antes de entrar en detalles. Su texto es el siguiente:

«ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.»

«Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.»

«PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.»

«PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.»

«PARÁGRAFO 3o. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.»

Leído en su conjunto, el artículo 50 contiene cuatro reglas que conviene separar:

• Quién representa. El administrador, elegido por la asamblea general o por el consejo de administración cuando este exista.
• Qué efecto produce esa representación. Los actos y contratos que celebre se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre que se ajusten a la ley y al reglamento.
• De qué responde. De los perjuicios causados por dolo o por culpa, incluso leve, la cual se presume cuando incumple o se extralimita.
• Quién representa a la copropiedad frente al propio administrador. El presidente del consejo de administración o, si no hay consejo, el presidente de la asamblea, únicamente para firmar el contrato de vinculación.

Esa última regla es la que suele sorprender, y tiene una explicación sencilla: nadie puede contratar consigo mismo, de modo que la ley traslada la representación legal por un solo acto y para un solo efecto.

Quién ejerce la representación legal de la propiedad horizontal.

Por regla general la ejerce el administrador, pero no siempre. La ley 675 de 2001 previó varias situaciones en las que la representación legal recae en otra persona, y desconocerlas es la causa de que muchos actos terminen impugnados o de que un banco o un notario devuelva un trámite.

El administrador como representante legal.

El administrador es el representante legal por disposición del artículo 50, y lo es tanto si fue elegido por la asamblea general como si lo eligió el consejo de administración. Quién lo elige en cada caso lo explicamos en el artículo sobre el administrador de la propiedad horizontal, y las facultades del consejo en el artículo sobre el consejo de administración en la propiedad horizontal.

Lo que interesa aquí es que la calidad de representante legal nace de la designación, pero solo es oponible a terceros cuando se inscribe ante la alcaldía, como veremos más adelante.

Cuando el administrador es una persona jurídica.

Es frecuente que la copropiedad contrate a una empresa administradora en lugar de a una persona natural. En ese caso la representación legal no queda en el aire: la asume el representante legal de esa empresa, según el parágrafo del artículo 51 de la ley 675 de 2001:

«Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.»

En la práctica esto significa que quien firma los contratos, otorga los poderes y expide los paz y salvos del conjunto es el representante legal de la sociedad administradora, y es su nombre el que debe quedar inscrito ante la alcaldía y el que aparecerá en el certificado.

El suplente del representante legal.

El numeral 1 del artículo 38 de la ley 675 de 2001 le permite a la asamblea general «nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso».

La expresión «cuando fuere el caso» indica que el suplente no es obligatorio: la copropiedad decide si lo tiene o no, y lo usual es que el reglamento de propiedad horizontal lo prevea.

De acuerdo con nuestro criterio, tener suplente inscrito es una precaución muy recomendable, porque evita que la copropiedad quede sin quien firme durante una incapacidad, un viaje o una renuncia intempestiva. Eso sí, el suplente solo puede actuar en los eventos en que se haya previsto su actuación, y su nombramiento debe inscribirse igual que el del principal.

El propietario inicial mientras se elige administrador.

En los conjuntos nuevos, mientras el órgano competente no elija administrador, la representación la ejerce el propietario inicial, es decir, la constructora o quien sometió el inmueble al régimen. Así lo dispone el artículo 52 de la ley 675 de 2001:

«Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.»

Esa administración provisional no es indefinida. La misma norma señala que cesa cuando se haya construido y enajenado un número de bienes privados que represente por lo menos el 51 % de los coeficientes de copropiedad, momento en el cual el propietario inicial debe informarlo por escrito a todos los propietarios para que la asamblea se reúna y nombre administrador dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes.

El liquidador cuando se extingue la propiedad horizontal.

Cuando la propiedad horizontal se extingue, la persona jurídica conserva su capacidad legal para los actos de liquidación y actúa como liquidador el administrador, salvo decisión en contrario de la asamblea, según el artículo 12 de la ley 675 de 2001.

El acta de liquidación final debe registrarse ante la misma entidad que certifica sobre la existencia y representación legal, de modo que el registro también sirve para acreditar que la copropiedad se extinguió.

Copropiedades de vivienda de interés social de cinco o menos unidades.

Existe una regla especial que conviene tener presente. El parágrafo 1 del artículo 36 de la ley 675 de 2001, adicionado por el artículo 46 de la ley 2079 de 2021, dispone que en las propiedades horizontales conformadas por cinco o menos unidades de vivienda de interés social o prioritario basta con designar un administrador y que, a falta de designación, los propietarios actúan como administradores conjuntos y responden solidariamente por las obligaciones del cargo.

A ello se suma que el parágrafo del artículo 8 de la misma ley, adicionado por el artículo 42 de la ley 2079 de 2021, exonera a esos proyectos del trámite de certificación de existencia y representación legal, pues basta la escritura pública y su registro.

En esas copropiedades, entonces, no hay certificado que mostrar, y la representación se acredita con la escritura y con el documento en que conste la designación, si la hubo.

Resumen de quién representa en cada caso.

La tabla resuelve la pregunta práctica de a quién debe exigírsele la firma en cada momento, que es distinta de la pregunta sobre quién elige al administrador.

Hasta dónde llega la representación legal.

Ser representante legal no es tener un poder ilimitado. La ley fija el alcance y el reglamento de propiedad horizontal puede restringirlo todavía más.

Representación judicial y extrajudicial.

El numeral 10 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 le asigna al administrador la función de:

«Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.»

La representación judicial significa que es él quien demanda y quien es notificado cuando demandan a la copropiedad, sin que necesite autorización previa de la asamblea para comparecer.

Esa facultad se ve con claridad en el cobro de las cuotas de administración: el artículo 48 de la ley 675 de 2001 permite al representante legal iniciar el proceso ejecutivo anexando apenas el poder, el certificado de existencia y representación y el certificado de la deuda expedido por el administrador.

Como el representante legal no es abogado necesariamente, la ley lo faculta para conferir poderes especiales, que es la vía normal para llevar los cobros y los pleitos.

Los actos del representante legal obligan a la copropiedad.

El primer inciso del artículo 50 lo dice de manera expresa: los actos y contratos que el administrador celebre en ejercicio de sus funciones «se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias».

La condición final es determinante. Si el representante legal se extralimita, el acto no compromete a la copropiedad de la misma forma y él responde personalmente por los perjuicios, con la culpa leve presumida que establece el inciso segundo del mismo artículo.

En este punto la propiedad horizontal se aparta del régimen societario. En las sociedades, las limitaciones que no consten en el registro mercantil no son oponibles a terceros, según el artículo 196 del Código de Comercio. En la propiedad horizontal, en cambio, las restricciones están en el reglamento, que consta en escritura pública registrada, y por eso, de acuerdo con nuestro criterio, un tercero difícilmente puede alegar que las desconocía.

Decisiones que el representante legal no puede tomar por sí solo.

La representación legal permite ejecutar, no decidir sobre lo esencial. Estas son las restricciones que más conflictos generan:

• Disponer del fondo de imprevistos. Requiere autorización previa de la asamblea general, conforme al artículo 35 y al numeral 11 del artículo 38 de la ley 675 de 2001.
• Aprobar el presupuesto o los estados financieros. Los prepara y los somete a consideración, pero quien aprueba o imprueba es la asamblea, según los numerales 2 y 4 del artículo 38.
• Disponer de bienes comunes. El numeral 7 del artículo 51 lo faculta para ejecutar actos de administración, conservación y disposición «de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal».
• Imponer sanciones. Las impone la asamblea o el consejo de administración; el representante legal solo las notifica y las hace efectivas una vez ejecutoriadas.

Los límites que el reglamento y la asamblea pueden imponer al consejo de administración los tratamos por separado en el artículo sobre los límites a las facultades del consejo de administración.

¿Puede el representante legal conciliar o negociar con un tercero?

Es una consulta frecuente de nuestros lectores, sobre todo cuando la copropiedad negocia con la constructora la reparación o la intervención de zonas comunes.

La respuesta parte de distinguir dos planos. Conciliar y transar son actos de disposición: no se limitan a ejecutar una decisión ya tomada, sino que renuncian a derechos o aceptan obligaciones.

Por eso, de acuerdo con nuestro criterio, la regla práctica es la siguiente:

• Si el acuerdo solo desarrolla una decisión ya adoptada por el órgano competente y no dispone de bienes comunes ni compromete recursos no presupuestados, el representante legal puede conciliar en ejercicio de la representación extrajudicial del numeral 10 del artículo 51.
• Si el acuerdo implica renunciar a derechos sobre bienes comunes, aceptar cambios que afecten su destinación o comprometer expensas extraordinarias, se requiere decisión previa de la asamblea general, que en varios de esos eventos exige mayoría calificada del 70 % de los coeficientes conforme al artículo 46 de la ley 675 de 2001.

El consejo de administración sí puede acompañar y orientar la negociación, porque el artículo 55 de la ley 675 de 2001 lo faculta para «tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines», pero ese acompañamiento no sustituye la autorización de la asamblea cuando el acuerdo toca lo que solo ella puede decidir.

Lo aconsejable es que la asamblea autorice expresamente al representante legal para conciliar, fijando el marco de la negociación y el valor máximo que puede aceptar, y que esa autorización quede en el acta. Así el acuerdo queda blindado y no se discute después su validez.

Cómo se acredita la representación legal de la propiedad horizontal.

La representación legal se acredita con el certificado de existencia y representación legal que expide la alcaldía, no con el acta de la asamblea ni con el contrato del administrador. Así lo dispone el artículo 8 de la ley 675 de 2001:

«La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.»

Es decir que el documento que prueba quién representa a la copropiedad lo expide la administración municipal, y por eso lo primero que debe hacer un administrador recién nombrado es inscribir su nombramiento.

La propiedad horizontal no se registra en la cámara de comercio.

Muchos lectores buscan el certificado de su conjunto en la cámara de comercio y no lo encuentran. La razón es que allí no está ni puede estar.

La persona jurídica de la propiedad horizontal es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro (artículo 33), no es un comerciante y no desarrolla actividades mercantiles, de modo que no le corresponde el registro mercantil.

A eso se suma que el artículo 8 le asignó de manera expresa esa competencia al alcalde municipal o distrital, lo que descarta cualquier otra entidad.

Los conjuntos residenciales, los edificios de oficinas y los centros comerciales sometidos al régimen se rigen todos por esa misma regla, sin importar su tamaño ni su uso.

Cosa distinta es el registro tributario: la copropiedad sí debe inscribirse en el RUT y obtener NIT ante la Dian, porque lo necesita para contratar, facturar servicios, practicar retenciones y abrir cuentas bancarias. Ese es un registro fiscal, no un registro de representación legal.

Para qué sirve el certificado de existencia y representación legal.

El certificado no es un formalismo. Sin él la copropiedad queda paralizada frente a terceros:

• Los bancos no permiten abrir ni mover cuentas a nombre de la persona jurídica.
• No se pueden presentar demandas ejecutivas para el cobro de expensas, porque el artículo 48 de la ley 675 de 2001 exige anexarlo a la demanda.
• El notario no tiene a quién exigirle el paz y salvo de expensas que ordena el artículo 29 de la ley 675 de 2001 en las escrituras de venta de un bien privado.
• Los contratos que firme quien no figure inscrito quedan expuestos a discusión sobre su validez frente a terceros de buena fe.

En qué consiste este documento y qué información contiene lo explicamos con más detalle en el artículo sobre el certificado de existencia y representación legal.

Cómo consultar o descargar el certificado.

El trámite depende del municipio, porque cada alcaldía define la dependencia y el canal. Hoy varias ciudades lo tienen en línea y sin costo.

En Bogotá, por ejemplo, la inscripción y la expedición del certificado se surten ante las alcaldías locales a través del sistema de trámites de la Secretaría Distrital de Gobierno, donde el interesado se registra, radica la solicitud y descarga el documento. La consulta puede hacerse con el número de radicado o con la matrícula inmobiliaria del inmueble.

En los demás municipios lo procedente es preguntar directamente en la secretaría de gobierno de la alcaldía, que es la dependencia en la que suele estar delegada la función. No existe un portal nacional único que reúna a todas las copropiedades del país.

De acuerdo con nuestro criterio, cualquier interesado puede solicitar el certificado y no solo el administrador, porque se trata de un registro público destinado precisamente a informar a terceros quién representa a la copropiedad.

Vigencia del certificado.

La ley 675 de 2001 no le fijó un término de vigencia al certificado, y en rigor este acredita la situación existente en la fecha en que se expide.

Sin embargo, los bancos, los notarios y los jueces suelen exigir que su expedición no supere 30 o 90 días, por aplicación analógica de lo que se acostumbra con los certificados de las cámaras de comercio.

Por eso conviene solicitarlo cuando se vaya a usar y no guardarlo, ya que un certificado antiguo puede no reflejar un cambio de administrador ocurrido después.

Cómo inscribir al representante legal de la propiedad horizontal.

Una vez la asamblea o el consejo de administración elige al administrador, el nombramiento debe inscribirse ante la entidad competente. El trámite es sencillo y la ley prohíbe complicarlo.

Documentos que se deben presentar.

Con base en el artículo 8 de la ley 675 de 2001, los documentos son los siguientes:

1. Copia del acta de la asamblea general o del consejo de administración en la que consta la elección del administrador.
2. Documento en el que el administrador acepta el nombramiento.
3. Documento de identidad de quien va a ejercer la representación legal.
4. Copia de la escritura pública registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal, cuando se trate de la primera inscripción de la persona jurídica.

No se requiere presentar el contrato de prestación de servicios o el contrato de trabajo que vincule al administrador con la copropiedad, porque ese documento regula una relación interna que no interesa al registro.

Tampoco pueden exigirse certificados de cursos, pólizas, paz y salvos ni autorizaciones adicionales, pues el artículo 8 cierra la puerta de manera tajante:

«En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.»

Si la entidad municipal exige algo distinto de lo previsto en la ley, el interesado puede invocar esa prohibición expresa y, de mantenerse la exigencia, acudir en queja ante la propia alcaldía o ante la Procuraduría.

Ante quién se hace la inscripción.

Ante el alcalde municipal o distrital del lugar donde está ubicado el edificio o conjunto, o ante la entidad en quien este delegue la función.

En la práctica esa delegación varía: en unos municipios está en la secretaría de gobierno, en otros en una oficina de propiedad horizontal y en Bogotá en las alcaldías locales. Por eso no existe una respuesta única para todo el país y la consulta debe hacerse en la alcaldía respectiva.

Lo que sí es igual en todas partes es que el trámite no se surte en la cámara de comercio ni en la notaría.

El acta de nombramiento no se notariza.

Una duda muy común es si la elección del administrador debe legalizarse ante notario. La respuesta es que no.

El artículo 47 de la ley 675 de 2001 dispone que las decisiones de la asamblea constan en actas firmadas por el presidente y el secretario, y agrega:

«La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas.»

Si la copia del acta es prueba suficiente por disposición legal, exigir su autenticación notarial sería un requisito adicional de los que prohíbe el artículo 8. La notaría solo interviene en la propiedad horizontal para la escritura de constitución, las reformas del reglamento y la extinción del régimen.

Requisitos del acta que evitan devoluciones.

La causa más frecuente de rechazo del trámite es un acta incompleta. Según el artículo 47 de la ley 675 de 2001, el acta debe indicar:

• Si la reunión fue ordinaria o extraordinaria.
• La forma en que se hizo la convocatoria y su fecha.
• El orden del día.
• El nombre y la calidad de los asistentes, con su unidad privada y su coeficiente de copropiedad.
• Los votos emitidos en cada caso, incluida la elección del administrador.
• La firma del presidente y del secretario de la reunión.

A lo anterior debe sumarse el período por el cual se elige al administrador, porque es el dato que la entidad registrará y el que figurará en el certificado.

Modelo de aceptación del cargo de representante legal.

La aceptación puede constar en la misma acta si el elegido estuvo presente, pero es preferible presentarla por separado. Puede utilizarse el siguiente modelo:

Este documento, junto con el acta, es el que acredita el nombramiento ante la entidad competente y el que soporta la actualización del certificado.

Cómo se actualiza la inscripción cuando cambia el representante legal.

Cuando la copropiedad cambia de administrador, el nombramiento anterior no se cancela solo: hay que radicar la actualización con el acta del nuevo nombramiento y la aceptación del nuevo administrador.

El numeral 9 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 le impone al propio administrador «inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica».

De acuerdo con nuestro criterio, esa obligación recae en quien está ejerciendo el cargo al momento del cambio, de modo que lo prudente es que el administrador entrante radique la actualización de inmediato y conserve la constancia de radicación, porque mientras el registro no se modifique el certificado seguirá mostrando al anterior.

Qué pasa si el nombramiento no se inscribe.

El administrador puede ejercer internamente porque su designación es válida desde el acta, pero no podrá acreditar su condición frente a terceros.

En términos prácticos, no podrá abrir ni mover cuentas, ni demandar el cobro de las expensas, ni expedir paz y salvos que el notario acepte, ni suscribir contratos que el tercero considere seguros.

Además, la omisión constituye el incumplimiento de la función del numeral 9 del artículo 51, con la presunción de culpa leve del artículo 50 que ello acarrea.

Período de la representación legal y qué ocurre cuando está vencida.

El período es un dato que figura en el certificado y que genera dudas todos los años, justamente cuando se acerca la asamblea ordinaria.

Quién fija el período.

El artículo 50 de la ley 675 de 2001 dispone que el administrador se elige «para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad», y el numeral 1 del artículo 38 habla de «períodos determinados».

La ley no fijó un mínimo ni un máximo, de modo que el reglamento tiene total autonomía y, en su silencio, lo define el órgano que hace el nombramiento. Lo usual es un año, coincidente con el período presupuestal, y el dato debe quedar en el acta para efectos de la inscripción.

¿Puede actuar el representante legal con el período vencido?

Es la situación típica del conjunto cuya representación legal venció, por ejemplo, el 31 de marzo, y cuya asamblea ordinaria está convocada para los primeros días de abril. ¿Se puede celebrar esa asamblea? ¿Valen los actos firmados en el entretanto?

De acuerdo con nuestro criterio, el representante legal continúa ejerciendo hasta que se designe y se inscriba a su reemplazo. Tres razones sustentan esa posición.

Primera. El Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en el concepto 0019 del 18 de enero de 2024, sostuvo frente al revisor fiscal de una copropiedad que, si la asamblea no se ha realizado y por tanto no se ha pronunciado sobre su continuidad, este debe seguir cumpliendo sus funciones. El razonamiento es aplicable por analogía al representante legal, cuyo nombramiento y remoción dependen del mismo órgano.

Segunda. En el régimen societario la solución es expresa. Dice el artículo 164 del Código de Comercio:

«Las personas inscritas en la cámara de comercio del domicilio social como representantes de una sociedad, así como sus revisores fiscales, conservarán tal carácter para todos los efectos legales, mientras no se cancele dicha inscripción mediante el registro de un nuevo nombramiento o elección.»

Ese principio de permanencia de la inscripción protege a los terceros que contratan confiando en el registro, y la misma necesidad de protección existe cuando el registro lo lleva la alcaldía.

Tercera. La ley 675 de 2001 rechaza los vacíos de representación. Por eso previó la administración provisional del propietario inicial en el artículo 52 y previó que en las copropiedades de vivienda de interés social pequeñas, a falta de designación, respondan todos los propietarios. Interpretar que la copropiedad queda acéfala el día del vencimiento sería dejarla sin quien pague la nómina, la vigilancia y los servicios públicos.

¿Qué se debe hacer?

• Celebrar la asamblea. La reunión no se invalida porque la representación esté vencida, y es precisamente el escenario en que debe elegirse al nuevo administrador.
• Si el administrador se niega a convocar, recordar que el artículo 39 de la ley 675 de 2001 permite que convoquen a asamblea extraordinaria el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
• Si nadie convoca, acudir a la reunión por derecho propio del artículo 40 de la ley 675 de 2001, que se realiza el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal, a las ocho de la noche, en las instalaciones del edificio o conjunto.
• Elegido el administrador, radicar de inmediato la actualización del registro ante la alcaldía para que el certificado quede al día.

Cosa distinta es la vigencia presupuestal, que también suele vencerse. El presupuesto no prorroga la representación ni al contrario: son dos asuntos independientes, y mientras la asamblea no apruebe el nuevo presupuesto, la administración debe limitarse a atender las expensas necesarias para la conservación y el funcionamiento del edificio.

A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Guía de propiedad horizontal
• Liquidador de intereses propiedad horizontal
• Proyección y planeación pensional