Reforma del reglamento de propiedad horizontal: mayoría, escritura y registro

El reglamento de propiedad horizontal es el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios, y como consta en escritura pública registrada, no se modifica con una simple decisión de asamblea. Su reforma exige el voto del 70% de los coeficientes del edificio o conjunto, según el numeral 5 del artículo 46 de la ley 675 de 2001, y luego una nueva escritura y su registro. ¿Cómo se hace paso a paso y qué no puede cambiarse ni siquiera con esa mayoría?

Qué es el reglamento y por qué su reforma es exigente.

El reglamento se otorga por escritura pública al constituir la propiedad horizontal y se inscribe en la oficina de registro de instrumentos públicos, conforme al artículo 5 de la ley 675 de 2001. Allí constan, entre otros, los bienes privados y comunes, los coeficientes, los órganos de administración y las conductas sancionables. Su contenido mínimo lo explicamos en el artículo sobre el objeto de la propiedad horizontal y el contenido de la escritura de constitución.

Precisamente porque el reglamento obliga a todos los propietarios, incluidos los que compren después, la ley exige para reformarlo un consenso amplio y la misma solemnidad con que se creó.

Cuándo es necesario reformarlo.

No toda regla nueva requiere reformar el reglamento. Las decisiones de administración ordinaria, como el presupuesto, el horario de la piscina o el procedimiento para reservar el salón, se adoptan por mayoría simple. La reforma es indispensable, entre otros casos, para:

• Crear nuevas conductas sancionables o aumentar el monto de las multas.
• Autorizar la vivienda turística en las unidades privadas.
• Autorizar la explotación económica de bienes comunes no prevista en el reglamento.
• Desafectar un bien común no esencial o modificar los coeficientes.
• Cambiar la composición o las funciones de los órganos de administración.
• Adecuar el reglamento a la ley y a la jurisprudencia constitucional.

En los dos casos de los coeficientes y la desafectación hay reglas especiales, que explicamos en los artículos sobre el coeficiente de copropiedad y los bienes comunes.

La adecuación ordenada por el Decreto 768 de 2025.

El Decreto 768 de 2025 adicionó al Decreto 1070 de 2015 un artículo dirigido a las copropiedades, el 2.2.8.18.12.1.6, que dispone:

«Las asambleas y consejos de administración de las copropiedades incorporarán las modificaciones a su reglamento de propiedad horizontal, de conformidad con las pautas establecidas por la jurisprudencia constitucional a efectos de que las autoridades de policía puedan desarrollar, sin ambigüedades, su función y actividad. Una copia del reglamento de propiedad horizontal completa y vigente, así como el censo de animales de compañía residentes en la propiedad deberá permanecer a disposición de las autoridades de policía para su consulta.»

La norma no fija un plazo ni una sanción por no reformar, y tampoco cambia la mayoría ni la forma de hacerlo: un decreto reglamentario no puede modificar la ley 675 de 2001. Lo que hace es señalarles a la asamblea y al consejo una tarea: revisar el reglamento y llevar a la asamblea las reformas necesarias para retirar las cláusulas que la Corte Constitucional ha considerado contrarias a los derechos fundamentales, como las que prohíben tener mascotas o restringen servicios esenciales al moroso.

De acuerdo con nuestro criterio, mientras esa reforma no se haga, las cláusulas contrarias a la Constitución o a la ley siguen sin poder aplicarse, porque así lo exige su superioridad jerárquica, no el decreto. El texto está en el gestor normativo de Función Pública.

La mayoría necesaria.

La reforma del reglamento es una de las diez decisiones que el artículo 46 de la ley 675 de 2001 somete a mayoría calificada. Ese 70% se calcula sobre la totalidad de los coeficientes del edificio o conjunto, no sobre los presentes en la reunión.

Ejemplo. Supongamos un conjunto de 200 apartamentos con coeficientes iguales de 0,5%. Para reformar el reglamento se necesitan votos a favor que sumen 70%, es decir, 140 apartamentos. Si a la asamblea asisten 150 y 130 votan a favor, la reforma no se aprueba, aunque haya ganado por amplio margen entre los asistentes: 130 × 0,5 % = 65%.

El reglamento tampoco puede exigir una mayoría superior. El artículo 45 prohíbe exigir más del 70 % para cualquier decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, y las mayorías superiores previstas en los reglamentos se tienen por no escritas. Las reglas de cómputo están en el artículo sobre quórum y mayorías en la propiedad horizontal.

En qué reunión se puede aprobar.

El parágrafo del artículo 46 limita el escenario en que puede votarse:

«Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta Ley.»

En consecuencia, la reforma puede aprobarse en una asamblea ordinaria o extraordinaria presencial, y también en una mixta si los copropietarios que suman el 70% están físicamente presentes, según el criterio del Ministerio de Vivienda que explicamos en el artículo sobre asambleas virtuales en la propiedad horizontal. No puede aprobarse en una reunión virtual ni por comunicación escrita.

Paso a paso para reformar el reglamento.

La reforma no se agota en la votación. Estos son los pasos completos:

1. Redactar el proyecto. El administrador, el consejo o los propietarios interesados preparan el texto exacto de los artículos que se modifican, se agregan o se derogan. Conviene que lo revise un abogado.
2. Socializar el proyecto. Enviarlo a los propietarios con la convocatoria, o antes, para que lleguen a la asamblea conociéndolo.
3. Convocar la asamblea. El orden del día debe incluir de manera expresa la reforma del reglamento, con la antelación que exija la ley o el reglamento; en la extraordinaria, sin ese punto en la convocatoria no puede votarse.
4. Votar por coeficientes. Verificar que los votos a favor sumen el 70 % del total del edificio o conjunto, y dejar constancia de los votos de cada unidad.
5. Levantar el acta. Debe contener el texto aprobado y el resultado de la votación, firmada por el presidente y el secretario de la reunión, y aprobada según el procedimiento del artículo 47.
6. Otorgar la escritura pública. El representante legal comparece ante notario y protocoliza el acta, como lo ordena el numeral 9 del artículo 51.
7. Registrar la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos.
8. Divulgar el texto vigente a propietarios, arrendatarios y residentes, y dejar una copia a disposición de las autoridades de policía.

Para la escritura suelen pedirse el acta de la asamblea, la certificación de existencia y representación legal de la copropiedad que expide la alcaldía y el documento de identidad del representante legal. El procedimiento detallado del acta está en el artículo sobre las actas de la asamblea general de copropietarios.

Quién paga la escritura y el registro.

Los gastos notariales y de registro son un gasto de la copropiedad y se pagan con cargo a las expensas comunes. Para efectos de las tarifas, la reforma se liquida como un acto sin cuantía, y su costo final depende de los derechos de registro, que suelen aumentar con el número de unidades privadas. Conviene incluirlo en el presupuesto del año en que se proyecte la reforma.

Desde cuándo rige la reforma.

Mientras la escritura no se registre, la reforma no es oponible a terceros. De acuerdo con nuestro criterio, las nuevas conductas sancionables solo son exigibles a partir del registro y rigen hacia el futuro, de modo que no pueden aplicarse a hechos anteriores. Lo explicamos con más detalle en el artículo sobre sanciones y multas en la propiedad horizontal.

Lo que la reforma no puede cambiar.

El 70% de los coeficientes es una mayoría amplia, pero no ilimitada. Ninguna reforma puede:

• Contrariar normas imperativas de la ley 675 de 2001, como las mayorías máximas, los derechos de los propietarios en la asamblea o la prohibición de restringir el uso de bienes comunes esenciales.
• Desconocer derechos fundamentales, como el de tener animales de compañía en el bien privado o el de acceder a los servicios públicos domiciliarios.
• Imponer al propietario cargas que la ley no autoriza, como pagar multas sin debido proceso.
• Desafectar bienes comunes esenciales.

Una cláusula de ese tipo, aunque se apruebe y registre, es impugnable y no puede aplicarse.

Cómo impugnar la reforma.

El propietario que considere que la reforma se aprobó sin la mayoría legal o con un contenido ilegal puede impugnarla ante el juez, igual que cualquier otra decisión de la asamblea, dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la reunión, conforme al artículo 49 de la ley 675 de 2001. El procedimiento está en el artículo sobre la impugnación de las decisiones de la asamblea de copropietarios.

Modelo de constancia de aprobación en el acta.

El acta debe permitir verificar, sin lugar a dudas, que la reforma alcanzó la mayoría calificada. Este modelo puede adaptarse:

El listado de votación por unidad es la prueba que pedirá el notario y la que se revisará si alguien impugna la reforma, así que conviene anexarlo siempre al acta.

Estas son las dudas más frecuentes sobre la reforma del reglamento de propiedad horizontal.