Los residentes de un edificio bajo propiedad horizontal deben cumplir con normas específicas, y su incumplimiento puede acarrear sanciones. La ley 675 de 2001 clasifica las obligaciones en pecuniarias, relacionadas con el pago de cuotas de administración, y no pecuniarias, que abarcan normas de convivencia. Las sanciones por morosidad incluyen intereses de mora, publicación de listas de deudores y cobro ejecutivo, mientras que las sanciones por incumplimiento de convivencia pueden ser multas o restricciones en el uso de zonas comunes. Sin embargo, ciertas restricciones a morosos, como suspender servicios, son ilegales. Además, los morosos no pueden obtener un paz y salvo para vender su propiedad hasta saldar sus deudas.
- Obligaciones pecuniarias y no pecuniarias: la diferencia.
- Sanciones por el incumplimiento de obligaciones pecuniarias.
- Sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
- Quién puede imponer las sanciones.
- El debido proceso y la tipicidad de las sanciones.
- Cómo se aprueban nuevas sanciones en la propiedad horizontal.
- Las multas no hacen parte de la cuota de administración.
- Responsabilidad del propietario por las sanciones a arrendatarios y moradores.
- Impugnación de las sanciones.
- Daños causados por copropietarios o por la copropiedad.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué es una sanción no pecuniaria en la propiedad horizontal?
- ¿Pueden imponerme una multa sin un llamado de atención previo?
- ¿Puede el administrador imponer multas?
- ¿Es legal que la multa aparezca en el recibo de la administración?
- ¿Pueden prohibirme el uso de la piscina por estar en mora?
- ¿Debe el propietario pagar las multas que se impongan al arrendatario?
- ¿En qué plazo y ante quién se impugna una multa?
- ¿Qué pasa si no pago la cuota extraordinaria?
- ¿Una incapacidad o licencia me exime de la multa por no asistir a la asamblea?
- ¿Cómo se aprueban nuevas multas o sanciones en el conjunto?
- ¿Sirve un manual de convivencia aprobado en asamblea para imponer multas?
- ¿Pueden aplicarme una sanción creada después de mi conducta?
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Quienes viven en un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal deben cumplir las normas que lo rigen, y si no lo hacen pueden ser sancionados. La ley 675 de 2001 distingue dos grandes grupos: las sanciones por incumplir obligaciones pecuniarias, esto es, por no pagar, y las sanciones por incumplir obligaciones no pecuniarias, es decir, las de convivencia. ¿Qué sanciones proceden en cada caso, quién puede imponerlas y cómo se impugnan?
Obligaciones pecuniarias y no pecuniarias: la diferencia.
Para entender qué sanción procede, primero hay que distinguir el tipo de obligación incumplida.
- Obligaciones pecuniarias. Consisten en pagar dinero, básicamente las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias con que cada copropietario financia las expensas comunes.
- Obligaciones no pecuniarias. Son deberes de conducta y convivencia: cumplir el reglamento, no generar ruidos, dar buen uso a las zonas comunes, recoger los desechos de las mascotas, etc.
Una sanción no pecuniaria es la que se impone por incumplir esos deberes de convivencia, y puede consistir, paradójicamente en una multa económica, en la restricción del uso de zonas comunes o en la publicación del infractor. Es decir, la sanción por una obligación no pecuniaria puede, a su vez, ser económica.
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Sanciones por el incumplimiento de obligaciones pecuniarias.
El copropietario que no paga oportunamente las cuotas de administración incurre en mora, y la ley prevé varias consecuencias.
Intereses de mora.
Según el inciso primero del artículo 30 de la ley 675 de 2001:
«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»
Ese interés de una y media veces el interés bancario corriente coincide con la tasa de usura, que es el máximo legal permitido. La asamblea puede fijar un interés moratorio inferior, pero nunca superior.
Publicación de la lista de morosos.
Si la mora persiste, la copropiedad puede publicar la lista de morosos, que funciona como una sanción social. Señala el inciso segundo del artículo 30 de la ley 675 de 2001:
«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»
Esa publicación debe respetar el derecho a la intimidad del moroso, como lo exige el parágrafo del mismo artículo:
«La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.»
Por lo anterior, la cartelera de morosos no puede quedar visible para terceros ajenos al conjunto, como en la portería o en zonas de recreación visitadas por visitantes; puede colocarse, por ejemplo, en la oficina de la administración, a la que por lo regular solo acceden los residentes.
Cobro ejecutivo de la deuda.
La herramienta principal frente a la mora es el proceso ejecutivo. Basta la certificación del administrador, que presta mérito ejecutivo, para promover el cobro y, si es del caso, el embargo y secuestro de los bienes del deudor, conforme al artículo 48 de la ley 675 de 2001.
Sanciones que no se pueden imponer al moroso.
Aparte de los intereses, la publicación y el cobro ejecutivo, algunos conjuntos imponen restricciones a los morosos que no proceden, como las siguientes:
- Suspender el servicio de citófonos.
- Prohibir al portero que atienda al moroso.
- Impedir el acceso de sus visitantes.
- Suspender el uso de casilleros.
- Impedir el ingreso o salida de bienes o pertenencias.
Este tipo de restricciones raya en el hostigamiento y el constreñimiento ilegal, y no es la forma correcta de gestionar la cartera morosa. La ley no las contempla como consecuencia de la mora.
¿Se puede prohibir la piscina o las zonas comunes al moroso?
La restricción del uso de zonas comunes es, en estricto sentido, una sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, y no figura entre las consecuencias que el artículo 30 prevé para la simple mora.
No obstante, de acuerdo con nuestro criterio, si el reglamento de propiedad horizontal establece expresamente la restricción del uso de zonas comunes no esenciales para el copropietario moroso, esa consecuencia se aplica mientras no se pague la deuda o un juez la deje sin efecto, pues la propiedad horizontal es un contrato al que los copropietarios se sometieron. En todo caso, la restricción jamás puede recaer sobre bienes comunes esenciales, como la portería o las vías de acceso.
El hecho de que la deuda sea antigua no cambia la condición de moroso: mientras un juez no declare extinguida la obligación por prescripción, el copropietario sigue siendo moroso, aunque venga pagando al día las cuotas corrientes.
No expedir el paz y salvo para vender el inmueble.
Más que una sanción, es una consecuencia de la mora. El inciso 4 del artículo 29 de la ley 675 de 2001 dispone:
«En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.»
En realidad, el administrador no niega el paz y salvo, sino que no puede expedirlo si hay deudas de expensas, de modo que el moroso deberá pagar para poder vender sin tropiezos.
Ahora bien, ese paz y salvo se refiere únicamente a las expensas comunes. Por eso no es procedente negarlo por una reparación pendiente, por un daño en la fachada o por una multa en discusión: esos conceptos no son expensas comunes y no pueden condicionar la expedición del paz y salvo.
Lo que no puede hacer el administrador es negarse a expedir el paz y salvo a un copropietario que no tiene deudas con la copropiedad.
Sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
El artículo 59 de la ley 675 de 2001 fija las sanciones por incumplir las obligaciones no pecuniarias, y exige un requisito previo:
«El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones…»
Nótese que la norma exige un previo requerimiento escrito, de modo que la sanción no puede imponerse de sorpresa, sin darle antes al presunto infractor la oportunidad de ajustar su conducta y de defenderse. Las sanciones que contempla la ley son tres.
Multas económicas.
La propiedad horizontal puede imponer multas en las siguientes condiciones:
«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»
Es decir, cada multa no puede superar dos veces la cuota ordinaria mensual del infractor, y la suma de todas no puede exceder diez veces esa cuota. Una multa que supere ese tope es impugnable.
Restricción del uso y goce de zonas comunes.
La propiedad horizontal puede restringir al infractor el uso y goce de las zonas comunes no esenciales, como la piscina, el salón comunal, el gimnasio o las áreas de juegos.
No se puede restringir el uso de zonas comunes esenciales para el goce del bien privado, como la portería, las vías de acceso o los medios de comunicación. Tampoco puede restringirse el uso de un parqueadero cuando este es de propiedad privada del sancionado; si figura como sanción y se trata de un parqueadero de uso común, puede aplicarse, sin perjuicio de que sea impugnable.
Publicación de los infractores.
El artículo 59 permite publicar la lista de infractores con indicación del hecho que originó la sanción. Sin embargo, esa publicación no puede violar el derecho a la intimidad y al buen nombre del infractor, por lo que, al igual que la lista de morosos, no debe quedar a la vista de personas ajenas al conjunto.
Quién puede imponer las sanciones.
Este es uno de los errores más frecuentes en la práctica. El artículo 60 de la ley 675 de 2001 señala quién puede sancionar:
«Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.»
En consecuencia, las sanciones solo pueden ser impuestas por la asamblea de copropietarios o por el consejo de administración, y este último únicamente cuando exista y el reglamento le haya atribuido esa facultad. Si el reglamento no le confiere esa atribución al consejo, le está vedado sancionar.
Las sanciones no las puede imponer el administrador ni el comité de convivencia. El administrador solo es responsable de hacer efectivas y notificar las sanciones ya impuestas, según el artículo 61 de la ley 675; y el comité de convivencia únicamente intenta conciliar los conflictos, sin facultad sancionatoria. Una multa firmada por el administrador o impuesta por el comité de convivencia es ineficaz.
El debido proceso y la tipicidad de las sanciones.
La imposición de sanciones debe respetar el debido proceso, principio que la propia ley eleva a rango orientador en el numeral 5 del artículo 2 de la ley 675 de 2001, y que la Corte Constitucional avaló en la sentencia C-318 de 2002.
El debido proceso implica que el presunto infractor sea requerido por escrito, que conozca los hechos que se le imputan, que pueda presentar descargos y pruebas, y que la sanción atienda criterios de proporcionalidad y gradación, valorando la intencionalidad, la imprudencia y las circunstancias atenuantes.
Junto al debido proceso opera la tipicidad: solo se puede sancionar una conducta que esté expresamente prevista en el reglamento de propiedad horizontal o en el manual de convivencia. Si la conducta no está tipificada, no hay sanción posible, y para incluir nuevas conductas la asamblea debe modificar el reglamento.
Por eso no procede sancionar por analogía ni forzando el sentido de una prohibición. Prohibir «ropa» en el balcón, por ejemplo, no permite multar a quien exhibe la bandera de Colombia, porque son cosas distintas con propósitos distintos; una multa así es impugnable. De igual modo, no puede multarse una conducta que el reglamento no contempla, como alumbrar con el celular al buscar el apartamento, por más que a alguien le parezca sospechosa.
Una sanción impuesta sin requerimiento previo, sin debido proceso o por una conducta no tipificada está viciada y puede dejarse sin efecto por el juez.
Cómo se aprueban nuevas sanciones en la propiedad horizontal.
Si la conducta no está tipificada no hay sanción posible, de modo que la copropiedad que quiera sancionar comportamientos nuevos tiene que crearlos primero. Ese trámite no es una simple decisión de asamblea: exige reformar el reglamento.
El punto de partida es el parágrafo del artículo 60 de la ley 675 de 2001:
«En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente.»
La norma exige dos cosas: que la conducta esté descrita y que se precise cuál sanción procede para cada evento. Un reglamento que enumere conductas sin señalar su consecuencia, o que fije sanciones genéricas sin describir las conductas, deja a la copropiedad sin herramientas.
Solo la asamblea puede crear nuevas sanciones.
Introducir una nueva conducta sancionable implica modificar el reglamento de propiedad horizontal, y esa es una función de la asamblea general de propietarios, prevista en el numeral 6 del artículo 38 de la ley 675 de 2001.
Ni el administrador ni el consejo de administración pueden crearlas. El consejo puede imponer las que el reglamento ya contempla, cuando este le haya atribuido esa facultad, pero no ampliar el catálogo, como explicamos en el artículo sobre los límites a las facultades del consejo de administración.
Tampoco sirve aprobar un «manual de convivencia» por fuera del reglamento y pretender sancionar con base en él, si el reglamento no lo incorpora ni remite a él como fuente de las conductas sancionables.
La mayoría exigida es del 70 %.
El numeral 5 del artículo 46 de la ley 675 de 2001 incluye la reforma del reglamento entre las decisiones que requieren mayoría calificada, esto es, el voto favorable del 70 % de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto.
Conviene subrayar que ese porcentaje se calcula sobre el total de los coeficientes y no sobre los presentes en la reunión, de modo que en la práctica se necesita un quórum de por lo menos el 70 %, suponiendo que todos los asistentes voten a favor.
El parágrafo del mismo artículo agrega que esas decisiones no pueden adoptarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley.
Recordemos, además, que el asunto debe anunciarse en el orden del día cuando se trate de asamblea extraordinaria, pues el parágrafo 1 del artículo 39 prohíbe decidir sobre temas no previstos en la convocatoria.
La reforma debe elevarse a escritura pública y registrarse.
El reglamento de propiedad horizontal consta en escritura pública, según el artículo 5 de la ley 675 de 2001, de manera que su reforma debe otorgarse por el mismo medio e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
El acta de la asamblea, por sí sola, no reforma el reglamento: es el soporte con el que el representante legal comparece a la notaría a otorgar la escritura de reforma.
Para efectos de las tarifas registrales, la reforma se liquida como un acto sin cuantía, y su costo depende además del número de unidades privadas de la copropiedad.
De acuerdo con nuestro criterio, mientras la escritura no se otorgue y se registre, las nuevas conductas y sanciones no son exigibles, y una multa impuesta con base en ellas es impugnable por falta de tipicidad.
Las nuevas sanciones rigen hacia el futuro.
Es un punto que suele pasarse por alto cuando la asamblea aprueba la reforma en medio de un conflicto ya existente.
De acuerdo con nuestro criterio, una conducta ocurrida antes de la reforma no puede sancionarse con la sanción creada después, porque la tipicidad exige que la conducta esté descrita al momento en que se comete. Aplicar la nueva norma a hechos anteriores desconoce el debido proceso que exige el artículo 60.
Lo mismo ocurre con el aumento del monto de las multas: el incremento se aplica a las infracciones posteriores a la reforma, no a las que ya estaban en trámite.
Ruta para aprobar nuevas sanciones.
Estos son los pasos, en orden:
- Redactar el proyecto de reforma, describiendo la conducta y señalando la sanción que procede para cada evento, con su duración razonable cuando se trate de multas sucesivas o de restricción del uso de bienes comunes.
- Convocar la asamblea incluyendo el punto en el orden del día, con la antelación que exige la ley o el reglamento.
- Aprobar la reforma con el voto favorable del 70 % de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.
- Dejar el texto aprobado en el acta, suscrita por el presidente y el secretario de la reunión.
- Otorgar la escritura pública de reforma, en la que comparece el representante legal de la copropiedad.
- Registrar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Comunicar el nuevo texto a propietarios, arrendatarios y demás moradores, de modo que puedan conocer las reglas que los obligan.
Ese último paso no es un formalismo: la sanción supone que el infractor pudo conocer la regla que incumplió, y es también la base del requerimiento escrito previo que exige el artículo 59.
Las sanciones que no están en el reglamento son impugnables.
Cerrado el círculo, la conclusión es la misma con la que empieza este apartado: la sanción que no esté clara y expresamente prevista en el reglamento no puede imponerse.
Si aun así se impone, el sancionado puede impugnarla dentro del mes siguiente a su comunicación, ante el juez civil municipal, conforme al artículo 62 de la ley 675 de 2001, por el proceso verbal sumario.
Las multas no hacen parte de la cuota de administración.
La multa y la cuota de administración son obligaciones distintas: la primera nace de una infracción y la segunda de la contribución a las expensas comunes.
Por eso las multas deberían facturarse en un recibo independiente, y no mezclarse dentro del cobro de la administración del mes. Cuando se incluyen en el mismo recibo, el copropietario puede hacer un pago parcial y pagar la administración dejando la multa en discusión.
Recordemos que, conforme al artículo 1654 del Código Civil, el deudor puede imputar el pago a la obligación que elija, de modo que puede abonar a la cuota de administración y no a la multa que está impugnando. Ampliamos este punto en el artículo sobre la imputación del pago en obligaciones civiles.
Además, como el paz y salvo se refiere solo a las expensas comunes, una multa pendiente o en discusión no impide, por sí sola, obtener el paz y salvo de las cuotas de administración.
Responsabilidad del propietario por las sanciones a arrendatarios y moradores.
El arrendatario, como tenedor del bien, está obligado a cumplir el reglamento de propiedad horizontal, y su incumplimiento puede dar lugar a sanciones. El artículo 59 lo dice de manera expresa al referirse a los propietarios, tenedores «o terceros por los que estos deban responder».
De acuerdo con nuestro criterio, el copropietario responde solidariamente por las sanciones pecuniarias que se impongan a los moradores de su inmueble, como los arrendatarios, en aplicación del parágrafo del artículo 79 de la ley 675 de 2001:
«En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.»
Frente al arrendatario, conviene tener presente que el numeral 4 del artículo 8 de la ley 820 de 2003 obliga al arrendador a entregarle una copia del reglamento de propiedad horizontal. Si el arrendador no lo hizo, no puede exigirle responsabilidad por su incumplimiento ni terminarle el contrato por esa causa.
Impugnación de las sanciones.
El sancionado puede impugnar la sanción, pero no ante quien la impuso, sino ante un juez civil municipal, mediante un proceso verbal sumario.
El artículo 62 de la ley 675 de 2001 regula la impugnación de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que debe intentarse dentro del mes siguiente a la comunicación de la sanción. La parte procesal de ese artículo fue derogada por el Código General del Proceso (ley 1564 de 2012), de modo que el trámite se surte hoy como proceso verbal sumario.
No debe confundirse esta impugnación con la de las decisiones de la asamblea o del consejo, regulada en el artículo 49 de la ley 675, que tiene un plazo de dos meses. La de sanciones es de un mes; la de decisiones de la asamblea, de dos.
La impugnación se dirige contra la copropiedad, no contra el administrador. Cosa distinta es que el administrador pueda ser demandado civilmente por los perjuicios que cause en el ejercicio de su cargo.
Daños causados por copropietarios o por la copropiedad.
La propiedad horizontal no tiene facultad para cobrar, a través de la cuenta de administración, los daños que un copropietario cause a un tercero. Ese cobro no es una expensa común ni una sanción tipificada.
Si no hay acuerdo o conciliación entre los implicados, el afectado debe acudir a una demanda civil para que el juez condene a reparar el daño que resulte probado. Lo mismo aplica en sentido inverso: si la copropiedad, por su negligencia, causa un daño a un residente —por ejemplo, con una puerta o un equipo común en mal estado—, el afectado puede demandarla civilmente probando su responsabilidad.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.
¿Qué es una sanción no pecuniaria en la propiedad horizontal?
Es la que se impone por incumplir un deber de convivencia, es decir, una obligación no pecuniaria del reglamento o de la ley. Puede consistir en una multa económica, en la restricción del uso de zonas comunes no esenciales o en la publicación del infractor, conforme al artículo 59 de la ley 675 de 2001.
¿Pueden imponerme una multa sin un llamado de atención previo?
No. El artículo 59 de la ley 675 de 2001 exige un requerimiento escrito previo, y el artículo 60 obliga a respetar el debido proceso y el derecho de defensa. Una multa impuesta sin ese requerimiento es impugnable.
¿Puede el administrador imponer multas?
No. Solo la asamblea o el consejo de administración pueden imponer sanciones, y el consejo únicamente si el reglamento se lo permite. El administrador solo notifica y hace efectivas las sanciones ya impuestas. El comité de convivencia tampoco puede sancionar.
¿Es legal que la multa aparezca en el recibo de la administración?
Deberían facturarse por separado porque son obligaciones distintas. Si van en el mismo recibo, usted puede hacer un pago parcial: pagar la administración e imputar el pago a esa obligación, dejando la multa en discusión.
¿Pueden prohibirme el uso de la piscina por estar en mora?
Depende del reglamento. La ley no prevé la restricción de zonas comunes como consecuencia de la simple mora, pero, de acuerdo con nuestro criterio, si el reglamento lo establece para zonas no esenciales, se aplica hasta que pague o un juez lo deje sin efecto. Nunca puede restringirse una zona común esencial.
¿Debe el propietario pagar las multas que se impongan al arrendatario?
De acuerdo con nuestro criterio, sí; el parágrafo del artículo 79 de la ley 675 de 2001 hace al copropietario solidariamente responsable de las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble. El arrendador, además, debe haber entregado al arrendatario copia del reglamento.
¿En qué plazo y ante quién se impugna una multa?
Dentro del mes siguiente a la comunicación de la sanción, ante el juez civil municipal, mediante proceso verbal sumario. La impugnación de las decisiones de la asamblea, en cambio, tiene un plazo de dos meses.
¿Qué pasa si no pago la cuota extraordinaria?
Las mismas consecuencias que por no pagar la ordinaria: intereses de mora, inclusión en la lista de morosos, cobro ejecutivo con la certificación del administrador y la imposibilidad de obtener el paz y salvo de expensas para vender.
¿Una incapacidad o licencia me exime de la multa por no asistir a la asamblea?
No de forma automática. Ni la ley 675 ni los reglamentos consideran la incapacidad o la licencia como eximentes; lo procedente es delegar la representación mediante poder. Con todo, la multa por inasistencia solo procede si está en el reglamento y la convocatoria se hizo en debida forma, y es impugnable si no se cumplen esas condiciones.
¿Cómo se aprueban nuevas multas o sanciones en el conjunto?
Modificando el reglamento de propiedad horizontal, lo que corresponde a la asamblea general de propietarios con el voto favorable del 70 % de los coeficientes de copropiedad, y elevando esa reforma a escritura pública que debe registrarse. Ni el administrador ni el consejo de administración pueden crear nuevas conductas sancionables.
¿Sirve un manual de convivencia aprobado en asamblea para imponer multas?
Solo si el reglamento de propiedad horizontal lo incorpora o remite a él como fuente de las conductas sancionables. De lo contrario, y de acuerdo con nuestro criterio, la sanción carece de tipicidad y es impugnable.
¿Pueden aplicarme una sanción creada después de mi conducta?
No, en nuestro criterio. La tipicidad exige que la conducta esté descrita al momento en que se comete, de modo que las nuevas sanciones rigen hacia el futuro y no pueden aplicarse a hechos anteriores a la reforma del reglamento.
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Hola. Soy propietaria de un apartamento, pero cuando estuvo arrendado, las arrendatarias incurrieron en varias faltas de convivencia, lo que conllevó a la imposición de multas en mi contra. La administración indica que la responsabilidad es solidaria, pese a que las infracciones fueron cometidas por las arrendatarias. ¿Debo pagar?
Es correcto. De acuerdo al artículo 79 de la Ley 675 de 2011, el copropietario es responsable solidario por las sanciones pecuniarias (multas) que se impongan a los moradores, como los arrendatarios.
Hola, es la primera vez que me mudo a un conjunto residencial en arriendo y la verdad nunca supe de los reglamentos internos que se manejaban. Nunca supe nada de eso; en pocas palabras, era ignorante en el tema y nunca vi en el edificio los reglamentos exhibidos para las personas que, como yo, no sabían de esos reglamentos. Ayer tuve un problema con la puerta del clóset y tuve que arreglarla, pero ya eran las 8 de la noche y, como tengo problemas en mis manos, no pude arreglarla con un destornillador y opté por usar un taladro inalámbrico. Al rato llegó la administradora y me dijo que se habían quejado por el ruido del taladro y que por eso iban a enviar una multa a la propietaria. Yo le dije que no sabía de esas reglas que generaban sanciones económicas, le pedí disculpas y le dije que no volvería a pasar. Sin embargo, ella sí envió esa multa a la propietaria y, pues, por obvias razones, yo voy a pagar esa multa. Pero me parece injusto que no escuchara mis razones. La propietaria está tan rabiosa que me mandó a desocupar porque le alteraron la información. Le dijeron que yo estaba haciendo una obra en el apartamento y que eso generaba mucho ruido de pulidoras, taladros y una cantidad de cosas. Me siento como señalado, sin poder defenderme.
El numeral 4 del artículo 8 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendador está en la obligación de entregar al arrendatario una copia del reglamento de la propiedad horizontal y, si no lo hizo, no puede exigirle responsabilidad al arrendatario; por lo tanto, no puede terminarle el contrato de arrendamiento alegando incumplimiento de este. Quien incumplió fue el arrendador al no entregarle la copia del reglamento.
**Pregunta:**
Tengo un hijo que es enfermero jefe en un hospital. Hace dos años, salió después del trabajo y se fue con unos amigos a tomarse unas cervezas. En ese negocio, le aplicaron a la bebida, según el médico, fentanilo. Cuando llegó al apartamento, como a las 4 de la mañana, no sabía cuál era el apartamento y se puso a alumbrar con el celular buscando el apartamento porque venía muy mal. La administradora al otro día pasó una multa de $400,000, porque dijo que estaba cometiendo una falta muy grave por alumbrar con el celular por las ventanas de los apartamentos y que quién sabe con qué intención. Nunca le había pasado eso a mi hijo. De los propietarios, nadie dijo nada. Dice que esa multa la impuso el consejo de administración, pero no está estipulada en el reglamento de propiedad horizontal. La administradora la puso en las cuentas por cobrar por cuotas de administración mensual. ¿Qué debo hacer? Muchas gracias.
Deberá impugnar la multa como se explica en esta nota.
Por favor, infórmenme sobre el soporte legal que permite prohibir el uso de piscinas a un moroso. Gracias.
El soporte legal está en el reglamento que fije el conjunto o propiedad horizontal donde debe constar tal prohibición, ya sea el reglamento de la propiedad como tal, o el reglamento de uso de piscina.
Saludos
Hoy es 8 de agosto. Ayer fue día patrio, por lo que coloqué la bandera de Colombia en el balcón. Esta mañana decidí, por sentido patriótico, dejarla un día más. Sin embargo, recibimos un llamado de la administración en el que nos amenazaban con multarnos si no la retirábamos. ¿Es esto posible, sabiendo que es un símbolo patrio? El administrador me envió un aparte del manual de convivencia sobre la prohibición de objetos y elementos en el balcón, y me resaltó la palabra “ropa”. ¿Cómo es posible que compare una bandera de Colombia con ropa normal? ¿A qué leyes me puedo amparar?
Es exagerado exigir el retiro de una bandera y, para ello, debería prohibirse expresamente. La palabra “ropa” no es asimilable a una bandera debido a sus propósitos diferentes, de modo que, en caso de que se imponga una multa por ello, es impugnable.
Buenas tardes,
Un propietario se niega a reconocer o pagar los daños del vehículo de un tercero.
Las preguntas son:
1) ¿Puede el consejo de administración autorizar a la administración a cobrar la suma de reparación con la cuenta de cobro de administración?
2) Si solo reconoce la suma de administración y paga, ¿puede asignarse ese pago a abonos de la reparación o no?
3) ¿Cómo puedo cobrar una suma por “daños a terceros”?
La propiedad no tiene facultad para cobrar los daños a terceros que haya causado un copropietario. Si no hay acuerdo o conciliación entre los implicados, se debe recurrir a una demanda civil para que sea el juez quien condene la reparación del daño que resulte probado en el juicio.
Tengo una deuda de años atrás en cuotas de administración (8 años), pero actualmente pago mes a mes la cuota de administración, y me prohíben hacer uso y goce de la piscina.
Al ser un deudor moroso, si el reglamento establece esa consecuencia, tendrá que asumirla hasta tanto pague la deuda o se cambie el reglamento.
El hecho de que la deuda sea antigua no conlleva a que no sea moroso, y hasta que la obligación no sea declarada extinta por un juez (por prescripción), seguirá siendo moroso.
Desde hace 25 años resido en una propiedad cuyo propietario es mi hermano. Soy la única residente. He venido asistiendo a las asambleas de propietarios y fui elegida para el consejo de administración. ¿Puedo hacer parte del consejo? ¿Qué poder me debe entregar mi hermano para que lo represente en la asamblea?
Puede tener un poder especial relativo únicamente a su representación en las asambleas y, en general, respecto a las obligaciones con la propiedad horizontal.
Buenas tardes. ¿Es legal que la multa impuesta se refleje en la administración del mes? Yo puedo estar en desacuerdo con esta y creo que debería estar en una factura aparte de las obligaciones de la unidad. Sé que pagar las multas también es una obligación, pero puede ser injusta.
Las multas deberían estar en un recibo independiente porque son obligaciones distintas. En todo caso, siempre se puede hacer el pago parcial de cualquier obligación.
¿Puede una persona, como administrador de una torre de apartamentos abierta, ejercer todas las funciones de la administración, manejo de dinero, sanciones y demás?
No debe existir el consejo de administración de modo que cada quien ejerza las funciones que le correspondan.
Buenas tardes,
En el apartamento se instaló aire acondicionado en el balcón; esto dañó una parte de la fachada por humedad. Vendí el apartamento y la administradora no me da el paz y salvo hasta que se arregle la fachada.
¿Es esto procedente?
No, el paz y salvo sólo hace referencia a las expensas comunes.
No asistí a la asamblea anual, dado que me encuentro en licencia de maternidad, lo cual es equivalente a incapacidad médica. Por ese mismo motivo, no pude ir a reclamar documentos para hacer el poder, y ahora me están sancionando con una cuota de administración. Envié el certificado de incapacidad (licencia de maternidad) y allá el consejo decidió igual multarme. ¿Tengo forma de refutar?
Cuando un copropietario no puede asistir a una asamblea, el procedimiento es delegar a una persona, y ni la Ley 675 ni los reglamentos de propiedad horizontal consideran las incapacidades ni licencias como eximentes de las multas.
Tengo la misma pregunta… ¿podrías indicarme si tengo que pagar? Yo pensaba que, al no ser propietaria en el momento de la demanda, no me veía afectada. Sin embargo, lo que he entendido ahora es que, al ser propietaria, me vuelvo solidaria de todas las obligaciones pasadas, presentes y futuras de la propiedad horizontal.
Depende del tipo de obligación. Si se trata de expensas comunes (cuotas ordinarias y extraordinarias), el nuevo propietario es responsable solidariamente por las obligaciones pendientes de pago de la propiedad, y por eso mismo es que se puede obtener un paz y salvo para poder protocolizar la escritura.
Buenas tardes,
En mi conjunto no funcionaba bien una puerta, lo que dañó mi carro. Tuve que mandarlo a arreglar porque la administración no me dio respuesta de manera oportuna. Ahora me envían un comunicado diciendo que la aseguradora no me pagará el daño porque utilicé incorrectamente el sistema de apertura. Sin embargo, en el vídeo se evidencia que lo utilicé correctamente. He enviado comunicados para que el consejo de administración me ayude a recuperar ese dinero y aún no he recibido respuesta. Llevo más de un año con este problema. ¿A quién puedo recurrir?
Gracias.
En este caso, el camino a seguir es iniciar una acción civil para intentar cobrar la reparación del perjuicio, ya sea contra la aseguradora o contra la propiedad horizontal. Para ello, deberá probar la responsabilidad de los demandados.
En el conjunto en el que vivo, hay dos sanciones que creo que no son procedentes según la norma y me gustaría aclarar. Primero, cuando hay conflictos por convivencia, ellos imponen una sanción pecuniaria, cuando, por su carácter conciliador, no debería proceder este tipo de sanción. Segundo, dentro de las sanciones, determinan que ante un conflicto por convivencia, la persona pierde el derecho al uso del parqueadero. Agradezco su aclaración.
En primer lugar, el comité de convivencia no es el llamado a imponer multas o sanciones pecuniarias. Es una facultad de la asamblea de copropietarios o del consejo de administración.
En segundo lugar, la sanción es procedente siempre que la conducta sancionada esté contemplada en el reglamento, y naturalmente debe estar debidamente probada.
En cuanto a la pérdida del uso del parqueadero, si está contemplada como sanción, es viable aplicarla siempre que no se trate de un parqueadero privado; y en todo caso, es una sanción que podría ser demandada, pero mientras tanto puede ser aplicada.
No hay ninguna respuesta que sirva, al menos, de orientación para casos parecidos… Uno se queda en las mismas.
¿Qué duda específica tiene?