Sanciones y multas en la propiedad horizontal

Las personas que viven en un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal deben cumplir las normas y reglas que gobiernan al conjunto, y en caso de no hacerlo, pueden ser sancionadas.

Sanciones por incumplimiento de obligaciones pecuniarias en la propiedad horizontal.

Una de las obligaciones que tiene todo copropietario de la propiedad horizontal, es contribuir a la financiación de los gastos del conjunto, y en caso de incumplir con esa obligación se puede imponer las sanciones del caso.

Propiedad horizontal en Colombia.Normas y reglas que rigen la propiedad horizontal, y las obligaciones y deberes de los copropietarios.

Estas obligaciones consisten básicamente en el deber de pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la asamblea de copropietarios.

Pago de intereses de mora en la propiedad horizontal.

Si el copropietario no paga oportunamente las expensas necesarias a que está obligado, tendrá que pagar intereses moratorios de acuerdo a lo dispuesto por el inciso primero del artículo 30 de la ley 675 de 2001:

«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»

El interés moratorio por defecto es igual a la tasa de usura, no obstante, la asamblea de copropietarios puede fijar un interés menor pero nunca mayor al permitido por la ley.

Publicación de la lista de morosos en la propiedad horizontal.

Si los copropietarios persisten en la mora, la propiedad horizontal podrá publicar un listado de morosos, que viene a ser una sanción social.

Al respecto señala el inciso segundo del artículo 30 de la ley 675:

«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»

Esa publicación debe atender las reglas que fija el parágrafo único del mismo artículo:

«La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.»

La publicación de esa lista debe hacerse considerando la protección al derecho a la intimidad del copropietario moroso, por lo que las carteleras con la lista de morosos no deben quedar visibles a las personas ajenas o distintas a los residentes del conjunto, como por ejemplo en la portería o zonas de recreación que son visitadas constantemente por terceros.

Esa publicación se puede hacer por ejemplo en las oficinas de la administración donde por lo regular sólo acceden los residentes.

Sanciones que no se pueden imponer a los morosos.

A parte del cobro de intereses moratorios y la ejecución de la deuda que puede derivar en un embargo y secuestro de las propiedades del deudor, algunos conjuntos impones sanciones o restricciones que no se deben, como las siguientes:

  1. Suspender servicio de citófonos.
  2. Prohibir al portero que atienda al moroso.
  3. Impedir el acceso de visitantes del moroso.
  4. Suspender el uso de casilleros.
  5. Impedir el ingreso o salida de inmuebles o pertenencias del moroso.
  6. Etc.

Este tipo de restricciones rayan en el hostigamiento y constreñimiento ilegal, y no es la forma correcta de abordar el cobro de la cartera morosa.

La administración cuenta con una excelente herramienta como es la de iniciar un proceso ejecutivo de cobro, para lo cual es suficiente la certificación expedida por el administrador, certificación que presta mérito ejecutivo suficiente para promover un embargo al deudor.

¿Qué se entiende por mérito ejecutivo?.El mérito ejecutivo es la cualidad de un documento que contiene una deuda o una obligación, y que permite ejecutar al deudor u obligado.

Negar el paz y salvo para enajenar la propiedad.

Esta no es una sanción propiamente dicha, pero cumple una función sancionatoria para el copropietario moroso que quiere vender su propiedad.

Al respecto señala el inciso 4 del artículo 29 de la ley 675 de 2001:

«En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.»

Realmente el administrador no niega el paz y salvo al moroso, sino que no lo puede expedir por obvias razones, de manera que el moroso tendrá que pagar lo que debe si es que quiere cumplir con ese requisito para poder vender su cada o apartamento sin problemas.

Sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

Los moradores de una propiedad horizontal tienen el deber de cumplir con el reglamento de propiedad horizontal lo que incluye las normas de comportamiento y convivencia, que son las principales causas de conflictos en cualquier propiedad horizontal en cualquier parte donde convivan dos o más personas.

Para procurar que las personas cumplan con las reglas, y así tener una sana convivencia, es preciso fijar las multas y sanciones a quienes incumplan con los deberes instituidos en la propiedad horizontal.

El artículo 59 de la ley 675 señala las sanciones que se pueden imponer.

Multas económicas.

La propiedad horizontal puede contemplar la imposición de multas en las siguientes condiciones:

«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»

Es decir que la multa máxima no puede superar dos veces el valor de la cuota ordinaria mensual que debe pagar y que sumadas no pueden superar las 10 cuotas ordinarias.

Restricción del uso y goce de zonas comunes.

Otra de las sanciones que puede imponer la propiedad horizontal es restringir el uso y goce de las zonas comunes no esenciales al infractor, como el caso de la piscina, el salón comunal, las áreas de juegos y gimnasio, etc.

No se puede restringir el uso de zonas comunes esenciales para el goce o utilización del bien privado, como portería, vías de acceso, medios de comunicación, etc.

Publicación de los infractores.

El artículo 59 de la ley 675 de 2001 contempla la posibilidad de publicar un listado de los infractores en los que se incluyan los hechos que dieron origen a la sanción.

Si bien la norma permite que ese listado se coloque en un lugar de amplia circulación dentro de la propiedad horizontal, la Corte constitucional en la sentencia antes referida afirma que no se debe violar el derecho a la intimidad y al buen nombre del infractor, por tanto ese listado no puede estar a la vista de personas externas o ajenas al conjunto.

Procedimiento para imponer sanciones.

En primer lugar, el presunto infractor debe ser requerido por escrito respecto a la presunta infracción o incumplimiento, y se le puede dar un tiempo perentorio para corregir la conducta si fuere procedente.

La imposición de las sanciones debe hacerse respectando el derecho al debido proceso y a la defensa del sancionado, de modo que este pueda ejercer el derecho a la contradicción y pueda presentar descargos, pruebas o justificaciones.

Las sanciones y las conductas sancionables deben estar tipificada en el reglamento de propiedad horizontal o en el manual de invidencia en caso que lo haya, para de esa manera darles un sustento legal a las sanciones impuestas.

El reglamento debe considerar el proceso sancionatorio a seguir para ajustarse a él y así no viciar la imposición de la sanción.

¿Quién impone las sanciones?

El artículo 60 de la ley 675 de 2001 señala que las sanciones deben ser impuestas por la asamblea de copropietarios, o por el consejo de administración en el caso que tal facultad o atribución figure en el reglamento de propiedad horizontal.

Es decir que si en si dentro de las funciones el consejo de administración incluidas en el reglamento de propiedad horizontal, no está la imposición de sanciones, le estará vedado hacerlo.

Las sanciones no pueden ser impuestas por el administrador ni por el comité de convivencia cuando lo haya.

De la facultad para imponer sanciones en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal tiene la facultad de fijar las conductas sancionables y las sanciones correspondientes, siempre que estas estén incluidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Si en el reglamento de propiedad horizontal no figura una conducta determinada, no se puede sancionar por incurrir en ella, y si se quiere incluir, es preciso que la asamblea de copropietarios lo aprueba y hacer la respectiva modificación del reglamento de propiedad horizontal para incluir las nuevas conductas y sanciones aprobadas por el máximo órgano decisorio.

Recordemos que la propiedad horizontal es un contrato entre los copropietarios, que acuerdan unas obligaciones y unas consecuencias, por lo tanto, quedan sujetos a ese acuerdo de voluntades, por tanto luego no puede alegar que no se les puede aplicar lo que ellos mismos pactaron y aceptaron en ese contrato.

En consecuencia, mientras las sanciones consideradas no atenten contra derechos constitucionales ni contraríen una ley, estas son procedentes y se pueden imponer.

Por ejemplo, sanciones comunes y necesarias como imponer una multa al morador que no recoja los desechos que su mascota ha depositado en las zonas comunes o en la propiedad del vecino, es de sentido común y no tiene nada de ilegal ni de violatorio de ningún derecho.

Impugnación de las sanciones.

El copropietario o morador no propietario que sea sancionado, puede impugnar las sanciones que le sean impuestas.

Esta impugnación no se hace ante quien la impuso, sino ante un juez civil municipal, mediante un proceso verbal sumario.

Proceso verbal sumario.El proceso verbal sumario, que es un proceso declarativo, es una demanda de única instancia y de mínima cuantía, que no requiere abogado para ser presentada.

El artículo 62 de la ley 675 afirma que la impugnación de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniaria, se debe hacer dentro del mes siguiente a la notificación o comunicación de la sanción.

En caso de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias el término para impugnar es de 2 meses.

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  1. NANA (enero 19 de 2022)

    NO HAY NINGUNA RESPUESTA QUE SIRVA AL MENOS DE ORIENTACIÓN PARA CASOS PARECIDOS… SE QUEDA UNO EN LAS MISMAS

    Responder
  2. Carolina Ochoa (enero 28 de 2022)

    En el conjunto en el que vivo hay dos sanciones que creo que no son procedentes según la norma y me gustaría aclarar, primero, cuando hay conflictos por convivencia ellos imponen sanción pecuniaria cuando por su carácter conciliador no debe proceder este tipo de sanción. Segundo, dentro de las sanciones determinan que ante un conflicto por convivencia la persona pierde el derecho al uso del parqueadero. Agradezco su aclaración.

    Responder
  3. Leidy Herrera Acosta (febrero 7 de 2022)

    Buenas tardes, En mi conjunto no funcionaba bien una puerta, esta dañó mi carro, lo tuev que mandar a arreglar porque la administración no me dio respuesta prontamente y ahora me envián un comunicado diciendo que la aseguradora no me va a pagar el daño porque utilicé mal el sistema de apertura. Sin emabrgo en el vídeo se evidencia que lo utilicé bien. He enviado comunicados para que el consejo de administración me ayude a recuperar ese dinero y no me han dado respuesta. Llevo más de un año con este problema. A quién puedo recurrir?
    Gracias

    Responder
  4. adriana (abril 8 de 2022)

    buenas tardes, este año después de la pandemia hicieron la asamblea presencial pero yo por motivos de trabajo no podía asistir ni tenia una persona de confianza que conociera el apto y pudiera representarme ya que esta arrendado por inmobiliaria, yo presente antes de la asamblea mi carta de excusa adirirendome a lo que la mayoría de la asamblea dictara pero aun así el administrador me puso multa aduciendo que el aviso con tiempo y yo tenia que ir o apoderar a alguien. Yo reitere haciendo uso a mi derecho a replica y ya que en el reglamente dice que en 5 días posterior puedo presentar mis razones, igual me multo. Existe algo que pueda hacer o simplemente pagar?
    Gracias

    Responder
  5. MARGARITA OSORIO (abril 22 de 2022)

    No asisti a la asamblea anual, dado que me encuentro en licencia de maternidad, lo cual es equivalente a incapacidad medica. por ese mismo otivo no pude ir a reclamar documentos para hacer poder, y ahora me estan sancionando con una cuota de administracion. Envie el certificado de incapacidad (licencia de maternidad) y alla el consejo decidio igual multarme. tengo forma de refutar?

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  6. Rjp (abril 26 de 2022)

    Buen día, se me notificó sanción por inasistencia a la asamblea ordinaria, de la cual no recibí citación a mi correo ni a mi teléfono, físicamente recibimos la citación dos semanas después de la fecha de la reunión y estaba publicada en cartelera pero en medio del afán del día a día no la ví y según me informa la administración fue enviada a un correo de mi conyuge el cual poco revisa y al telefono de él le enviaron fue un whatsapp relacionado que hablaba sobre un documento requerido para dicha reunión, sin embargo, él confundió la fecha y olvidó informarme; por lo cual no estaba enterada de la asamblea; los dos somos propietarios pero en lo que entiendo la citación la deben hacer a todos los propitarios. Aplica ésta sanción, se podría impugnar la sanción?

    Responder
  7. Adriana (mayo 11 de 2022)

    Buenas tardes,
    En el apto se instalo aire acondicionado en el balcon, este daño una parte de la fachada por
    humedad. Vendi el apto y la administradora no me da el paz y salvo hastq que arregle la fachada.
    Es esto procedente;

    Responder
  8. guti 37 (septiembre 12 de 2022)

    Puede una persona como administrador de una torre de apartamentos abierta ejercer todas las
    funciones de la administración, manejo de dinero, sanciones y demás

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  9. hernan jllo (octubre 8 de 2022)

    Es valido que el administrador no cumpla el manual de convivencia y cobre la multa de una vez, violando el debido proceso? El no se esta apoyando en el consejo. Se paso derecho de peticion y lo respondio mal e incompleto. ratifica multa. Es improcedente, donde quien escalo la mala gestion del administrador?

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  10. Meli A (octubre 14 de 2022)

    Buenas tardes, es legal que la multa impuesta se vea reflejada en la administración del mes, debido a que yo puedo estar en desacuerdo con esta y creo que debe estar en una factura a parte de las obligaciones de la unidad. Se que pagar las multas también es obligación, pero puede ser injusta.

    Responder
  11. Marcela Arias (noviembre 4 de 2022)

    Desde hace 25 años resido en una propiedad cuyo propietario es mi hermano. Soy la unica residente. He venido asistiendo a las asambleas de propietarios y fuí elegida para el consejo de administración. Puedo hacer parte del consejo? Que poder me debe entregar mi hermano para que lo represente en la asamblea?

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  12. ELENA (junio 13 de 2023)

    Tengo una deuda de años atrás en cuotas de administración,(8 años) pero actualmente pago mes a mes la cuota de administración, y me prohíben hacer uso y goce de la piscina.

    Responder
  13. LUCAS (junio 26 de 2023)

    Buenas tardes,

    Un propietario se niega a reconocer o pagar los daños del vehículo de un tercero.

    Las preguntas son: 1) ¿PUEDE EL CONSEJO DE ADMINISTRACION AUTORIZAR A LA ADMINISTRACION COBRAR LA SUMA DE REPARACION CON LA CUENTA DE COBRO DE ADMINISTRACION?
    2) ¿Si sólo reconoce la suma de Administración y paga, puede asignarse ese pago a abonos de la reparación o no?
    3) ¿Cómo puedo cobrar una suma por “DAÑOS A TERCEROS”?

    Responder
  14. Jovanny (agosto 8 de 2023)

    Hoy es 8 de Agosto, ayer fue día patrio, por lo que coloque la bandera de Colombia en el balcón. Esta mañana decidí por sentido patriótico dejarla un día mas. Pero recibimos llamado de la administración donde nos amenazaban de multarnos si no la retirábamos. Es esto posible? sabiendo que es un símbolo patrio. El administrador me copio un aparte de manual de convivencia sobre la prohibición objetos y elementos en el balcón y me resalto la palabra “ROPA”. Como es posible que comparé una Bandera de Colombia con Ropa normal? A que leyes me puedo amparar?

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