Contribución de valorización: qué es, quién la paga y cómo se calcula

La contribución de valorización es un tributo que se cobra a los propietarios y poseedores de los inmuebles que se benefician con una obra pública, como una avenida, un puente o un parque, para financiar su construcción. No es un impuesto sino una contribución especial: se paga por el beneficio que la obra produce al inmueble. La Constitución la autoriza expresamente en el artículo 317, y su marco general está en el decreto 1604 de 1966. ¿Cómo se calcula, qué pasa si no se paga y por qué impide vender el inmueble?

Qué es la contribución de valorización.

Cuando el Estado construye una obra pública, los inmuebles cercanos suelen aumentar de valor. Una avenida nueva mejora el acceso, un parque mejora el entorno, un puente acorta los recorridos.

La contribución de valorización busca que los propietarios de esos inmuebles aporten a la financiación de la obra, en proporción al beneficio que reciben. Por eso se paga una vez por cada obra o conjunto de obras, y no cada año como el predial.

Es una contribución especial, una de las tres especies de tributos junto con los impuestos y las tasas, como explicamos en el artículo sobre la clasificación de los impuestos. Se diferencia del impuesto en que tiene una contraprestación concreta: el beneficio de la obra.

Fundamento constitucional.

Aunque solo los municipios pueden gravar la propiedad inmueble, la Constitución hace una excepción para esta contribución. Señala el artículo 317:

«Sólo los municipios podrán gravar la propiedad inmueble. Lo anterior no obsta para que otras entidades impongan contribución de valorización.»

Por eso la valorización puede cobrarla la Nación, el departamento, el municipio o el distrito, según quien construya la obra. El cobro lo regula cada entidad mediante sus normas, dentro del marco del decreto 1604 de 1966.

Quién paga la contribución.

La pagan los propietarios o poseedores de los inmuebles ubicados en la zona de influencia de la obra, es decir, en el área que la entidad determina como beneficiada.

Como ocurre con el predial, es un gravamen real que recae sobre el inmueble. En Bogotá, por ejemplo, el artículo 1 del acuerdo 7 de 1987 la define así:

«La contribución de valorización es un gravamen real sobre las propiedades inmuebles, sujeta a registro destinado a la construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés público que se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de las obras.»

Así, si la contribución no se paga, la entidad puede cobrarla con el inmueble, aunque cambie de dueño.

Cómo se calcula.

La valorización no tiene una tarifa fija. Se calcula distribuyendo el costo de la obra entre los inmuebles beneficiados, según el beneficio que cada uno recibe. Así lo dispone el artículo 9 del decreto 1604 de 1966:

«Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose por costo todas las inversiones que la obra requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y hasta un treinta por ciento (30%) más, destinado a gastos de distribución y recaudación de las contribuciones.»

La norma tiene dos límites. El primero es el costo de la obra, más los imprevistos y hasta un 30% para gastos de distribución y recaudo. El segundo es el beneficio: a ningún inmueble se le puede cobrar más que el beneficio que la obra le produce.

Con esos límites, la entidad aplica un método de distribución que tiene en cuenta factores como el área del inmueble, su distancia a la obra, su uso y su estrato, y expide una resolución distribuidora que asigna el valor a cada predio.

La Constitución exige que ese método esté definido en la norma que crea la contribución, porque el inciso 2 del artículo 338 permite que la autoridad fije la tarifa de las contribuciones solo si la ley, la ordenanza o el acuerdo definen el sistema y el método para hacerlo.

Inscripción en el folio y efectos sobre la venta.

Una vez asignada, la contribución se inscribe en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble. Esa inscripción tiene un efecto práctico importante: mientras la contribución no se pague, o no se esté al día en las cuotas, no se pueden registrar actos de transferencia del inmueble.

Es lo que en la práctica se llama inenajenabilidad por valorización. Para vender, el propietario debe obtener el paz y salvo de la contribución, o pagar el saldo, y luego solicitar la cancelación de la inscripción.

Plazos, cuotas e intereses.

Por lo general, la entidad permite pagar la contribución de contado, con un descuento, o en cuotas durante varios años. Si no se paga dentro de los plazos, se causan intereses moratorios, en los términos que fije la norma de la entidad, y la entidad puede iniciar el cobro coactivo.

Cómo reclamar contra la contribución.

Contra la resolución distribuidora que asigna la contribución a cada predio proceden los recursos que prevea la norma de la entidad, generalmente el de reposición. Es el momento para discutir, por ejemplo, que el inmueble no está en la zona de influencia, que el área o el uso registrados son incorrectos, o que el valor supera el beneficio.

Si no se presenta el recurso a tiempo, la resolución queda en firme y el valor ya no puede discutirse por esa vía.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.