Impuestos que se deben pagar en la venta de inmuebles

Cuando una persona vende un inmueble como su casa o apartamento, local comercial o lote, debe conocer cuáles son los impuestos que se pueden derivar de esa venta para poder hacer las proyecciones del caso.

El tipo de activo y el tiempo de pertenencia, aspectos claves.

vender-casa

Dependiendo del tipo de impuesto o tasa, se paga en el acto o cuando se declare renta.

Dependiendo del tipo de inmueble vendido y del tiempo por el cual ha sido poseído por el vendedor, el impuesto que se deba pagar varía.

En primer lugar se debe determinar si el bien inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, o por menos de dos años.

Esto en virtud de lo dispuesto por el segundo inciso del artículo 300 del estatuto tributario:

«No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.»

Es decir que si el inmueble vendido ha poseído por menos de dos años, se trata como una renta ordinaria, y de lo contrario se trata como una ganancia ocasional, y la diferencia en el impuesto que se debe pagar es alta.

Impuesto por ganancias ocasionales en la venta de inmuebles

Como ya se dijo, si el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, la utilidad generada en la venta se trata como una ganancia ocasional, y es sobre esa utilidad que se paga el impuesto a las ganancias ocasionales.

Determinación de la utilidad por la venta de bienes inmuebles

La utilidad en la venta de bienes inmuebles se determina restando al valor de la venta el costo fiscal del inmueble, que en algunos casos puede ser el avalúo catastral o el valor de compra, el que resultare superior.

Por ejemplo, si se vende un inmueble en $200.000.000 y su costo fiscal es de $120.000.000, tendremos una utilidad de $80.000.000

200.000.000 – 120.000.000 = 80.000.000.

El impuesto por ganancias ocasionales se paga sobre los 80 millones.

Costo fiscal de los activos fijos

Tarifa o monto del impuesto por ganancia ocasional

La tarifa del impuesto por ganancias ocasionales derivadas de la utilidad en la venta de bienes inmuebles, es del 10%.

Según el ejemplo anterior, el impuesto sería de $8.000.000, que es el 10% de $80.00.000.

Exención del impuesto a las ganancias ocasionales en la vente de casa o apartamento de habitación

Si el inmueble vendido era la casa o el apartamento que servía de vivienda del vendedor, parte de la utilidad obtenida en la venta está exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.

Esto en virtud de lo dispuesto por el artículo 311-1 del estatuto tributario.

Ganancias ocasionales exentas

Impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles

Decíamos que si el inmueble vendido estuvo en manos del contribuyente por menos de dos años, no procede la ganancia ocasional sino que los ingresos obtenidos de la venta se tratan como ingresos ordinarios y se paga impuesto de renta.

En tal caso, los ingresos por la venta del inmueble se incluyen en la cédula de ingresos no laborales.

La utilidad en la venta se determina de la misma forma, esto es, valor de la venta menos costo fiscal.

Tarifa o monto del impuesto de renta

Como los ingresos por la venta de bienes inmuebles hacen parte de la cédula de ingresos no laborales, se aplica la tarifa que dispone el artículo 241 de estatuto tributario.

Se trata de una tabla que es progresiva, iniciando en 0% hasta el 35%, de manera que entre más alta es la renta líquida de esa cédula, más alta es la tarifa.

Consulte: Tarifas del impuesto a la renta en las personas naturales.

Exención del impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles

La ley no considera ninguna exención sobre la utilidad generada en la venta de bienes inmuebles, ni siquiera si se trata de la casa o apartamento de habitación del vendedor.

¿Todas las personas que vendan un inmueble deben pagar el impuesto a las ganancias ocasionales o el impuesto de renta?

Hasta aquí sabemos que por la venta de un inmueble se debe pagar uno de dos impuestos: ganancia ocasional o impuesto de renta, pero no necesariamente todo el mundo debe pagar esos impuestos.

El pago de impuestos depende de si la persona está o no obligada a declarar renta.

Si el vendedor está obligado a declarar renta, debe pagar el impuesto que le corresponda una vez haga las depuraciones del caso.

Retención en la fuente

Si la persona natural no está obligada a declarar renta, no paga ninguno de los dos impuestos, lo que no quiere decir que le salga gratis, puesto que al momento de hacer la venta el notario le aplica una retención en la fuente que se convertirá en el impuesto de los no declarantes.

Consulte: Retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles.

Esta retención es del 1% del valor de la venta y corre por cuenta del vendedor, y se debe practicar sin importar el monto de la venta.

Cuando el bien inmueble vendido es la casa o apartamento de habitación del vendedor, no se aplica la retención en la fuente del 1% siempre que se cumplan determinados requisitos:

Consulte: Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación.

Si no se dan las condiciones señaladas en el artículo recomendado, se debe practicar la retención en la fuente respectiva.

Pagos adicionales

Adicional a los impuestos anteriores, la venta de un inmueble tiene otras cargas parafiscales que señalamos a continuación.

Derechos notariales

Si bien no es propiamente un impuesto, es un pago que se debe hacer que se distribuyen en partes iguales entre vendedor y comprador.

Estos gastos de escrituración como se le suelen llamar, equivalen al 0.54% del valor de la venta que figure en la escritura pública.

Impuesto de registro y beneficencia

La escritura de compraventa se debe registrar en la oficina de instrumentos públicos, y se debe pagar un impuesto o tasa equivalente al 1.67% del valor de la venta registrada en la escritura.

Las tarifas de beneficencia pueden variar de un departamento a otro por lo que es preciso hacer las verificaciones del caso según el lugar de ubicación del inmueble vendido.

Comentarios finales

Los gastos notariales y de registro se pagan al momento de hacer la escritura y su respectivo registro.

Igualmente la retención en la fuente se debe pagar al momento de hacer la escritura pública.

El impuesto de renta o de ganancia ocasional se paga al momento de presentar la declaración de renta, si es que la persona está obligada a declarar. Sino está obligada declarar pues no se paga nada como ya se explicó.

Todos los impuestos y tasas se pagan con base al valor de venta que figure en la escritura pública, que muchas veces no coincide con el valor real de la operación que las partes acuerdan en privado.

La escritura pública se debe registrar dentro de los dos meses siguientes a su firma, y de no hacerse se debe pagar intereses moratorios por el impuesto de registro y beneficencia.

Si la venta de la casa incluye el otorgamiento o levantamiento de una hipoteca para el comprador, se debe pagar también por el registro de la hipoteca.

Como el impuesto a la ganancia ocasional por lo general es más económico que si la venta se trata como un ingreso ordinario, en lo posible hay que vender inmuebles que estén en poder del vendedor por dos años o más, por lo que hay que planear la venta e incluso la compra de bienes inmuebles.

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6 Opiniones
  1. Angela Muñoz Dice:

    Podrían por favor orientarme si la venta de un bien inmueble que se realiza a un municipio para fines de renovación urbana, es exenta?

    Responder
  2. claudia moreno Dice:

    Quisiera orientación si se vende una finca en colombia por valor de 1000.000.000 millones de pesos que impuestos debe pagar.. siendo los dueños extranjeros

    Responder
  3. Vaness Dice:

    Gracias!

    Responder
  4. Diana Dice:

    Buen dia, agradezco si me pueden aclarar una duda: Quién paga mas en impuestos:
    El vendedor de un inmueble que lleva más de 2 años con él? (cuando pague ganancia ocasional) o
    El vendedor de un inmueble que lleva menos de 2 años con el inmueble? (cuando pague su declaración de renta)

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  5. Lucia Rodriguez Dice:

    Si vendo un inmueble por $360 y lo estaba declarando por $377 no debo pagar impuesto de ganancia ocasional verdad pero si debo declarar el anticipo de renta que me hicieron eso me daria un saldo a favor , alguien puede darme su concepto, gracias.

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    • Asesor Dice:

      Correcto. Si el avalúo catastral es mayor al precio, paga derechos y retención por el avalúo catastral (valor mínimo por norma). En ese caso la ganancia ocasional es cero y no genera impuesto. En cuanto a la retención que le hacen, termina siendo mayor que el impuesto causado, lo que le generaría un saldo a favor en la declaración de renta. ´

      Dicho eso, no es correcto que los avalúos catastrales terminen estando por encima de los valores reales. Eso sólo demuestra desconocimiento o desinterés por parte de las entidades y algunos funcionarios de Catastro. No es al único que le ha pasado. Puede solicitar formalmente revisión del avalúo a través de la página de catastro en línea, pero lo más probable es que le toque recurrir a recursos de apelación o acción legal posterior porque ellos buscarán argumentos, ilógicos inclusive, para ratificar el avalúo.

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