En este artículo 15 secciones
- Ganancia ocasional o renta ordinaria.
- Cómo se calcula la utilidad.
- Retención en la fuente en la venta.
- Otros pagos al escriturar.
- ¿Si vendo una casa debo declarar renta?
- Preguntas frecuentes.
- ¿Si vendo una casa cuánto tengo que pagar de impuestos?
- ¿Cuál es la tarifa de ganancia ocasional en la venta de un inmueble?
- ¿La venta de un inmueble poseído menos de dos años es renta ordinaria?
- ¿Existe una tabla de impuestos por venta de inmuebles?
- ¿Quién paga los gastos de la escritura, el comprador o el vendedor?
- ¿Si vendo un inmueble heredado, desde cuándo cuento los dos años?
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Quien vende un inmueble puede tener que pagar impuesto de ganancia ocasional del 15% sobre la utilidad, si lo tuvo dos años o más, o impuesto de renta, si lo tuvo menos tiempo, según el artículo 300 del Estatuto Tributario. Además, en la escritura se pagan la retención en la fuente del 1%, los gastos notariales, el impuesto y los derechos de registro y, en los inmuebles de mayor valor, el impuesto de timbre. ¿Cuánto se paga en cada caso y cuándo?
Ganancia ocasional o renta ordinaria.
Lo primero es determinar cuánto tiempo estuvo el inmueble en el patrimonio del vendedor. Señala el inciso 2 del artículo 300 del E.T.:
«No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.»
Así, hay dos posibilidades:
- Inmueble poseído por dos años o más: la utilidad es una ganancia ocasional y tributa a la tarifa del 15% del artículo 314 del E.T.
- Inmueble poseído por menos de dos años: la utilidad es una renta ordinaria, que en las personas naturales se declara en la cédula general y tributa con la tabla progresiva del artículo 241 del E.T., que llega al 39%.
Por eso, en lo posible, conviene vender los inmuebles que se han tenido dos años o más: la ganancia ocasional tiene una tarifa fija menor y, en el caso de la vivienda, una exención importante.
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Cómo se calcula la utilidad.
La utilidad es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble, según el artículo 90 del E.T. El impuesto se paga sobre esa utilidad, no sobre el precio de venta.
El costo fiscal es, por regla general, el precio de compra más las mejoras, reajustado según el artículo 73 del E.T. Las personas naturales pueden tomar como costo fiscal el avalúo catastral, si es mayor, según el artículo 72.
Además, el precio de venta no puede ser inferior al avalúo catastral ni al costo fiscal, y la Dian puede desconocerlo si difiere en más de un 15% del valor comercial, como explicamos en el artículo sobre el valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble.
Exención en la venta de la casa de habitación.
Si el inmueble vendido es la casa o el apartamento de habitación de una persona natural, las primeras 5.000 UVT de la utilidad están exentas del impuesto de ganancia ocasional, según el artículo 311-1 del E.T.
Esta exención solo aplica cuando la venta genera ganancia ocasional, es decir, cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Si se vende antes, la utilidad es renta ordinaria y no tiene exención, aunque se trate de la vivienda del vendedor.
Ejemplo.
Supongamos que en 2026 una persona vende en $600.000.000 el apartamento donde vive, que compró hace diez años y cuyo costo fiscal es de $250.000.000:
- Utilidad: $600.000.000 − $250.000.000 = $350.000.000, que es ganancia ocasional.
- Exención de la casa de habitación: 5.000 UVT, es decir, $261.870.000 con la UVT de 2026.
- Ganancia ocasional gravable: $350.000.000 − $261.870.000 = $88.130.000.
- Impuesto: $88.130.000 × 15% = $13.219.500.
De ese impuesto se resta la retención en la fuente que le practicó el notario, como veremos.
Retención en la fuente en la venta.
Cuando el vendedor es una persona natural, el notario le practica una retención en la fuente del 1% del valor de la venta, según el artículo 398 del E.T. En el ejemplo, la retención sería de $6.000.000.
Si el vendedor declara renta, descuenta esa retención del impuesto. Si no está obligado a declarar, la retención se convierte en su impuesto, aunque puede declarar voluntariamente para recuperar lo que le hayan retenido de más.
En algunos casos, la venta de la casa de habitación no tiene retención, como explicamos en el artículo sobre la retención en la fuente en la venta de inmuebles.
Otros pagos al escriturar.
Además de los impuestos sobre la utilidad, la venta genera otros pagos al momento de escriturar y registrar:
- Derechos notariales: la tarifa que cobra la notaría por la escritura, que fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro, más el IVA.
- Impuesto de registro: departamental, entre el 0,5% y el 1% del valor del acto, que explicamos en el artículo sobre el impuesto de registro.
- Derechos de registro: la tarifa que cobra la oficina de registro de instrumentos públicos por la inscripción.
- Impuesto de timbre: solo si el inmueble vale más de 20.000 UVT, con tarifas del 1,5% y el 3%, como explicamos en el artículo sobre el impuesto de timbre.
Según el artículo 1850 del Código Civil, los impuestos y gastos de la escritura son de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario. En la práctica, es usual que los derechos notariales se paguen por partes iguales y que el comprador asuma el registro, pero todo depende de lo que se pacte en la promesa de compraventa.
La venta de inmuebles no causa IVA, como explicamos en el artículo sobre el IVA en la venta de inmuebles.
¿Si vendo una casa debo declarar renta?
Depende de los topes de cada año. La venta puede hacer que se superen los topes de ingresos o de consignaciones, aunque la utilidad sea una ganancia ocasional.
Para los asalariados, el parágrafo 2 del artículo 593 del E.T. excluye del tope de ingresos los provenientes de la enajenación de activos fijos. Pero si el precio se recibe en una cuenta bancaria, cuenta para el tope de consignaciones.
Si la persona no está obligada a declarar, no paga el impuesto de ganancia ocasional: su carga es la retención del 1% que le practicó el notario.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Si vendo una casa cuánto tengo que pagar de impuestos?
El 15% de la utilidad como ganancia ocasional, si la tuvo dos años o más, con una exención de las primeras 5.000 UVT si era su vivienda; o la tabla de renta, si la tuvo menos. Además, la retención del 1% en la escritura, que se descuenta del impuesto, y los gastos de notaría y registro.
¿Cuál es la tarifa de ganancia ocasional en la venta de un inmueble?
El 15%, según el artículo 314 del E.T., modificado por la ley 2277 de 2022. Antes era del 10%.
¿La venta de un inmueble poseído menos de dos años es renta ordinaria?
Sí. La utilidad se declara en la cédula general y tributa con la tabla progresiva del artículo 241 del E.T.
¿Existe una tabla de impuestos por venta de inmuebles?
No. La ganancia ocasional tiene una tarifa única del 15%. La tabla progresiva solo aplica cuando la utilidad es renta ordinaria.
¿Quién paga los gastos de la escritura, el comprador o el vendedor?
Según el artículo 1850 del Código Civil, el vendedor, salvo pacto en contrario. En la práctica suelen repartirse según lo pactado en la promesa.
¿Si vendo un inmueble heredado, desde cuándo cuento los dos años?
Depende. Es un punto que conviene revisar en cada caso; el criterio que se adopte define si la utilidad es ganancia ocasional o renta ordinaria.
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Buenas tardes. Por favor, si dos personas adquieren una casa por sucesión y, en el mismo año en que la adquieren, la venden, ¿deben declarar renta? El valor de la venta fue de 180.000.000, es decir, 90.000.000 para cada uno. Ellos viven en el exterior. Agradezco su colaboración.
Si no superan topes por cuenta de la venta, no deben declarar renta.
Téngase en cuenta que la venta de activos fijos no se incluye para efecto del tope de ingresos.
¿Me pueden informar cuáles son las normas obligatorias que debe llevar el poder para quien representa al comprador que vive fuera de la ciudad y cuya compra es de un derecho del 66.66%? Me dicen que el decreto o ley es el 2210-2019. En la notaría me dijeron que lo hacían por $200,000, pero una amiga contadora me lo hace, aunque dice que no conoce la ley de financiamiento y que el que me dieron es de impuesto de venta. ¿Me pueden ayudar? Gracias.
El poder no debe contener ninguna norma; sólo debe hacer referencia a las facultades que tendrá el apoderado.
Buenos días. Para efectos de determinar si la venta de un inmueble recibido como herencia es renta o ganancia ocasional, ¿qué fecha de adquisición se debe tomar: la de la sucesión o la del adquirente primario que generó la sucesión?
Se toma en cuenta la fecha en que fue adjudicado el inmueble al heredero, que es cuando ingresó a su patrimonio.