La constructora deberá pagar cuota de administración por los bienes privados que aún no haya vendido, como un copropietario más, puesto que en efecto lo es. Los apartamentos y locales que no haya vendido son suyos, como cualquier otro copropietario, y por tanto debe contribuir al financiamiento de las expensas comunes.
Financiación de las expensas comunes de la propiedad horizontal cuando la constructora no ha vendido todos los bienes.
En los proyectos de propiedad horizontal nuevos es normal que la constructora no haya vendido la totalidad de los bienes privados construidos, y aún así, la propiedad horizontal debe funcionar y cubrir los gastos o expensas comunes que correspondan, lo cual debe hacer con el presupuesto correspondiente a las cuotas de administración fijadas según el coeficiente de copropiedad de cada bien privado.
Aunque la ley 675 de 2001 no regula de forma específica este tema, el artículo 25 señala que el coeficiente de copropiedad determina el índice de participación con que cada propietario debe contribuir con las expensas comunes, y el constructor es el propietario de los bienes que aún no haya vendido, y mientras sea propietario tiene el deber de contribuir con las expensas comunes en función del coeficiente de cada uno de los bienes no vendidos.
La propiedad horizontal cubre los gastos de funcionamiento con los aportes que realiza el propietario de cada uno de los bienes privados, y esa carga financiera no debe ser asumida únicamente por los propietarios de los bienes vendidos, puesto que el 100% de los gastos debe ser financiado por el 100% de los coeficientes de la copropiedad, y ese 100% está conformado por los bienes vendidos y los que aún son propiedad del constructor.
De imponer la carga financiera únicamente respecto a los bienes vendidos, cada propietario tendría que financiar las expensas necesarias en un porcentaje mayor a su coeficiente de propiedad, contrariando lo dispuesto por el artículo 25 de la ley 675 de 2001.
Supóngase un conjunto de 20 apartamentos que sólo ha vendido 10, donde cada apartamento tiene un coeficiente de 5 y unos gastos mensuales de $20.000.000. Según el artículo 25 de la ley 675 de 2001, cada propietario deberá aportar $1.000.000, el 5% de las expensas comunes. Si esos gastos fueran asumidos únicamente por los 10 propietarios, cada uno tendría que financiar el 10% de las expensas comunes cuando por ley sólo debe financiar el 5%.
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Vivo en un condominio el cual le pertenece aún a la constructora con un 52,8 % de coeficiente, es decir, no ha entregado aún el condominio ni zonas comunes ni cerramiento total y nos cobra cuotas de administración. ¿Esto sería ilegal el pago de las cuotas de administración sabiendo que aún no ha entregado el condominio?
Sí es legal el cobro de la administración, porque, en primer lugar, la ley no lo prohíbe, y en segundo lugar, corresponde a la contribución a las expensas necesarias para el funcionamiento.
El cobro se debe hacer según el coeficiente, de modo que se le puede cobrar por todos los bienes, de modo que tanto el constructor como los propietarios de bienes privados deben pagar lo que corresponda para cubrir el presupuesto.