¿El constructor debe pagar la cuota de administración de los bienes que no ha vendido?

Sí. Mientras no los venda, los apartamentos, locales, parqueaderos y depósitos del proyecto siguen siendo suyos, y el artículo 29 de la ley 675 de 2001 obliga a los propietarios de los bienes privados a contribuir al pago de las expensas comunes necesarias. ¿Desde cuándo nace esa obligación, puede el reglamento exonerarlo, qué pasa si no paga y qué riesgo corre quien le compra una unidad con deuda?

El constructor es un copropietario más.

La ley 675 de 2001 llama propietario inicial al titular del derecho de dominio sobre el inmueble que, mediante escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal, según el artículo 3.

Esa calidad no lo excluye del régimen: mientras conserve bienes privados a su nombre, es propietario de esos bienes y le aplican las mismas obligaciones que a cualquier otro copropietario.

El primer inciso del artículo 29 de la ley 675 de 2001 no admite excepciones subjetivas:

«Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.»

Y el numeral 3 del artículo 25 precisa que el coeficiente de copropiedad determina el índice con que cada propietario contribuye a esas expensas, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias.

De ambas normas se sigue una conclusión aritmética que conviene desarrollar, porque es el argumento más contundente frente a una constructora que se resiste a pagar.

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El 100 % de los gastos lo financia el 100 % de los coeficientes.

El presupuesto de la copropiedad se cubre con las cuotas de todos los bienes privados. Si se excluyen los del constructor, los demás terminan financiando una proporción mayor a la que les corresponde por su coeficiente, en contra de lo que dispone el artículo 25.

Supongamos que… un conjunto tiene 20 apartamentos, cada uno con un coeficiente del 5 %, y unos gastos mensuales de $20.000.000. La constructora ha vendido 10 unidades y conserva las otras 10.

Como se puede observar, exonerar al constructor no reduce el gasto: simplemente lo traslada a los compradores, que terminan pagando el doble de lo que legalmente les corresponde.

No importa que no ocupe ni utilice los bienes comunes.

El argumento de que las unidades están vacías o de que la constructora no usa la piscina, el salón comunal ni la portería no tiene respaldo legal. El parágrafo 2 del artículo 29 lo resuelve de manera expresa:

«La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.»

La obligación nace de la propiedad sobre el bien privado y no del uso que se haga de los bienes comunes, de modo que un apartamento cerrado paga igual que uno habitado.

Desde cuándo debe pagar el constructor.

Es la pregunta que más discusión genera, porque la ley no fijó una fecha expresa. De acuerdo con nuestro criterio, deben concurrir dos condiciones.

Primera: que exista la persona jurídica. El artículo 4 de la ley 675 de 2001 dispone que la persona jurídica surge con la inscripción de la escritura de constitución del régimen en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Antes de ese momento no hay copropiedad ni expensas comunes.

Segunda: que se causen expensas comunes y esté fijado el valor de la cuota. La obligación es de contribuir a un gasto real, de modo que empieza cuando la copropiedad comienza a operar —vigilancia, aseo, servicios públicos de zonas comunes— y se ha definido el presupuesto o el valor provisional de la cuota.

Reunidas esas dos condiciones, el constructor paga desde ese momento y por todos los bienes privados que figuren a su nombre, sin que sea necesario esperar a la entrega de los bienes comunes ni a la elección del administrador definitivo.

La entrega del conjunto no condiciona el cobro.

Es frecuente que los primeros compradores se pregunten si es legal que les cobren administración cuando la constructora todavía no ha entregado las zonas comunes ni terminado el cerramiento.

De acuerdo con nuestro criterio, el cobro es legal: las expensas retribuyen los gastos que la copropiedad está causando en ese momento —vigilancia, aseo, energía de zonas comunes, administración—, y esos gastos existen aunque la obra no esté terminada.

Cosa distinta es que la constructora deba contribuir en la misma proporción por sus unidades, y que la entrega de los bienes comunes tenga su propio régimen y su propio plazo, tema que tratamos en el artículo sobre cuándo debe entregar la constructora la administración de la propiedad horizontal.

En otras palabras, el incumplimiento de la constructora en la entrega no autoriza a los compradores a dejar de pagar la administración, ni autoriza a la constructora a no pagar la suya.

Unidades vendidas pero no escrituradas.

Aquí hay una precisión que suele pasarse por alto. Mientras la escritura no se registre, el propietario sigue siendo el constructor, porque el dominio de los inmuebles se adquiere con la inscripción en el registro, conforme al artículo 756 del Código Civil.

De acuerdo con nuestro criterio, la administración debe actualizar el registro de propietarios con el certificado de tradición y no con la promesa de compraventa ni con la entrega material del inmueble.

Por eso, si un comprador ya recibió el apartamento pero la escritura aún no se ha registrado, la cuota se le sigue facturando al constructor, sin perjuicio de lo que hayan pactado en la promesa sobre quién asume ese valor desde la entrega.

Sobre qué bienes debe pagar.

Sobre todos los que figuren a su nombre en el certificado de tradición, con el coeficiente que cada uno tenga asignado en el reglamento de propiedad horizontal.

• Los apartamentos, casas, locales u oficinas no vendidos.
• Los parqueaderos y depósitos que sean bienes privados independientes y aún le pertenezcan.
• Las unidades vendidas cuya escritura no se ha registrado.
• Las unidades destinadas a sala de ventas o a oficina del proyecto, mientras conserve su dominio.

Y debe pagar tanto las cuotas ordinarias como las extraordinarias que apruebe la asamblea, además del recargo destinado al fondo de imprevistos, porque en todos esos conceptos la contribución se determina por el coeficiente.

¿Puede el reglamento o la asamblea exonerar al constructor?

Es el punto de fondo, porque quien redacta el reglamento de propiedad horizontal es precisamente el propietario inicial, y no es raro encontrar cláusulas que lo exoneran del pago mientras no venda las unidades.

De acuerdo con nuestro criterio, esas cláusulas no producen efectos. El parágrafo 1 del artículo 5 de la ley 675 de 2001 es tajante:

«En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.»

La obligación de contribuir a las expensas necesarias y la regla de que la contribución se determina por el coeficiente son normas imperativas, de modo que una cláusula que exonere al propietario inicial se entiende no escrita y la cuota se le puede cobrar como a cualquier otro.

Tampoco puede la asamblea exonerarlo de manera individual. Una condonación de ese tipo rompe la igualdad entre copropietarios y traslada el costo a los demás; de acuerdo con nuestro criterio, esa decisión es impugnable.

Distinto es que la asamblea apruebe una política general de acuerdos de pago o de descuentos, con condiciones objetivas aplicables a todos los deudores, tema que abordamos en el artículo sobre el pago de expensas comunes y cuotas de administración.

El conflicto de interés durante la administración provisional.

Mientras el órgano competente no elija administrador, quien administra es el propietario inicial, conforme al artículo 52 de la ley 675 de 2001.

En esa etapa se produce una situación incómoda: la misma persona fija el presupuesto, liquida las cuotas, recauda la cartera y es, al mismo tiempo, el mayor deudor de la copropiedad por las unidades no vendidas.

De acuerdo con nuestro criterio, ese conflicto se maneja con transparencia y no con exoneraciones:

1. La cartera del propietario inicial debe figurar en los estados financieros como la de cualquier copropietario, discriminada por unidad y por período.
2. Su mora debe informarse a la asamblea y quedar en el acta, junto con la relación de propietarios en mora que exige la convocatoria.
3. Los recursos de la copropiedad no pueden destinarse a terminar la obra ni a gastos del proyecto, porque el patrimonio de la persona jurídica es propio y distinto.
4. El presupuesto debe corresponder a expensas necesarias reales y repartirse por coeficientes, sin cuotas fijadas de manera arbitraria.

Las funciones y los límites de quien administra en esa etapa los desarrollamos en el artículo sobre cuándo debe entregar la constructora la administración de la propiedad horizontal.

Qué hacer si el constructor no paga.

La copropiedad tiene las mismas herramientas que frente a cualquier copropietario moroso, con la particularidad de que, mientras él administre, difícilmente se cobrará a sí mismo.

Los intereses de mora corren igual.

El retardo causa intereses equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, conforme al artículo 30 de la ley 675 de 2001, y la mora puede publicarse en el edificio o conjunto en los términos de esa norma.

El cobro ejecutivo.

La copropiedad puede demandar ejecutivamente al constructor con el procedimiento del artículo 48 de la ley 675 de 2001, anexando el poder, el certificado de existencia y representación y el certificado de la deuda expedido por el administrador.

En la práctica ese cobro suele iniciarse cuando cesa la administración provisional y llega el administrador elegido por la asamblea, quien debe recibir la cartera con el estado de cuentas de las unidades del propietario inicial.

Por eso el acta de empalme es determinante: allí debe quedar la relación detallada de lo que el constructor adeuda por sus bienes privados.

Ruta para los copropietarios.

1. Solicitar por escrito a la administración el estado de cartera discriminado por unidad, incluidas las del propietario inicial.
2. Verificar en el presupuesto y en los estados financieros que los ingresos correspondan al 100 % de los coeficientes y no solo a las unidades vendidas.
3. Llevar el punto a la asamblea y dejar constancia en el acta.
4. Exigir al administrador el inicio del cobro, que el numeral 8 del artículo 51 le impone adelantar sin necesidad de autorización alguna.
5. Si quien administra es el propio constructor y no actúa, promover la elección del administrador definitivo cuando se cumplan las condiciones del artículo 52.

El riesgo para quien le compra al constructor.

Este punto interesa especialmente a los compradores y rara vez se advierte.

El inciso tercero del artículo 29 de la ley 675 de 2001 establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo respecto de «las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio».

En consecuencia, si la constructora no pagó las expensas de la unidad que vende, la copropiedad puede cobrárselas al comprador, que después tendrá que reclamarle a ella.

¿Qué se debe hacer? Exigir el paz y salvo de esa unidad con fecha de corte cercana a la del registro de la escritura, y revisar el estado de cuenta detallado antes de firmar. Sin ese documento, el comprador asume una deuda que no causó.

El alcance completo de esa solidaridad lo explicamos en el artículo sobre la solidaridad del comprador por las deudas con la propiedad horizontal.

A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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