Quien construye y vende una vivienda responde durante 10 años por la estabilidad de la obra, según el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil y el artículo 8 de la ley 1480 de 2011, y durante 1 año por los acabados. La garantía de la estructura no se pierde cuando la vivienda se vende de nuevo: el último propietario puede reclamar al constructor si el daño aparece dentro de los diez años siguientes a la entrega. ¿Qué cubre cada garantía, contra quién se reclama y qué pasa si se compró una vivienda usada?
La garantía de estabilidad de la obra.
La regla tradicional está en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, que regula la responsabilidad del constructor que se encarga de toda una obra por un precio único prefijado:
«Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2057 inciso final.»
Es lo que se conoce como responsabilidad decenal. El constructor responde si, dentro de los diez años siguientes a la entrega, la edificación perece o amenaza ruina, total o parcialmente, por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
Supongamos que una persona compra un apartamento nuevo y, a los seis años, aparecen grietas en las columnas que comprometen la estructura del edificio, causadas por un diseño o una construcción deficientes. El constructor debe responder, aunque la garantía de los acabados ya haya vencido.
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La garantía legal del Estatuto del Consumidor.
El artículo 8 de la ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor, reiteró esta regla para los inmuebles: la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez años, y los acabados por un año. Su reglamentación, que estaba en el decreto 735 de 2013, hoy está incorporada en el decreto 1074 de 2015.
El amparo de perjuicios patrimoniales.
Para la vivienda nueva, el artículo 8 de la ley 1796 de 2016 añadió una protección: el constructor o el enajenador de vivienda nueva debe amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios cuando, dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación, se presente alguna de las situaciones del numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil. Ese amparo puede constituirse con un patrimonio propio, una garantía bancaria, un producto financiero o un seguro.
Qué cubre la garantía de 10 años y qué cubre la de 1 año.
La diferencia entre la estructura y los acabados es la clave para saber qué garantía aplica. La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC496-2023, lo explicó a partir de la ley 400 de 1997:
«Consecuentemente, la garantía legal de los «acabados», y también de la subcategoría «líneas vitales», que introdujo el artículo 13 del Decreto 735 de 2013, tendrá vigencia de un año, y corresponderá a los componentes o elementos de una edificación que no tienen relación con su estructura, es decir, con aquello que es determinante para que la construcción se mantenga estable, en pie, sin riesgo de alterar su forma, caer o desaparecer; por vía de ejemplo, las partes –no estructurales– que permiten la habitabilidad, las que tienen propósitos funcionales, o las que sirven al ornato.
En contraposición, la garantía de «estabilidad de la obra», que se extiende por diez años, es la que atañe a la integridad estructural de la construcción; a la indemnidad del conjunto de elementos que impiden que la edificación colapse –total o parcialmente–, o amenace ruina, fallas que, dicho sea de paso, corresponden a las hipótesis de la llamada responsabilidad decenal del «empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado», prevista en el artículo 2060-3 del Código Civil.»
Con base en esa distinción, las dos garantías pueden resumirse así:
| Aspecto | Estabilidad de la obra | Acabados y líneas vitales |
|---|---|---|
| Término | 10 años | 1 año |
| Qué cubre | La estructura: cimientos, columnas, vigas, losas, muros estructurales | Lo no estructural: pisos, enchapes, pintura, carpintería, ventanas, instalaciones hidráulicas, eléctricas y de gas |
| Ejemplos de daños | Grietas estructurales, hundimientos, riesgo de colapso | Filtraciones, humedades, fisuras en enchapes, fallas en tuberías o tomas |
| Norma | Artículo 2060-3 del Código Civil y artículo 8 de la ley 1480 de 2011 | Artículo 8 de la ley 1480 de 2011 y decreto 1074 de 2015 |
En ambos casos, el término se cuenta desde la entrega del inmueble al primer comprador, y no desde la terminación de la construcción.
La garantía sigue al inmueble cuando se vende.
La garantía no está ligada al primer comprador, sino al inmueble. Por eso, quien compra una vivienda usada puede reclamar al constructor si el daño estructural aparece dentro de los diez años siguientes a la entrega original.
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC14426-2016 del 7 de octubre de 2016, con ponencia del magistrado Ariel Salazar Ramírez, lo explicó así:
«En razón a que la aludida garantía legal está vinculada a la propiedad del inmueble, y el sub adquirente deriva su derecho del propietario inicial, por lo que es causahabiente suyo, el último comprador o dueño actual no puede considerarse un tercero que necesariamente debe demandar por vía extracontractual al constructor, al que, además, se le reclama el resarcimiento, no con fundamento en el deber general de no dañar a otro, sino con sustento en obligaciones particulares y concretas que incumplió al edificar, siendo una sola entonces, la fuente de responsabilidad demandada.»
Supongamos que una casa fue entregada por el constructor en 2020 y que su primer dueño la vendió en 2024. Si en 2027 aparecen daños estructurales por vicios de construcción, el comprador de 2024 puede reclamar al constructor, porque todavía está dentro de los diez años. Si la casa se entregó hace más de diez años, la garantía ya expiró, aun para el primer dueño.
Garantía y vicios redhibitorios.
El comprador de una vivienda usada también puede reclamar a su vendedor por los vicios ocultos, mediante el saneamiento por vicios redhibitorios. Pero si el daño es estructural y está dentro de los diez años, suele ser más conveniente reclamar al constructor, que es el responsable directo del vicio y por lo general tiene mayor capacidad de pago que un vendedor particular.
Quién responde: cualquier constructor que venda.
El artículo 2060 se refiere al empresario que construye por un precio único prefijado, pero la Corte ha extendido la responsabilidad decenal a todo el que construye y vende. En la misma sentencia SC14426-2016 dijo:
«Luego, si una persona natural o jurídica se encarga de la construcción de bienes raíces y una vez edificados procede a venderlos, él también es responsable en los términos del numeral 3º del artículo 2060, de los daños que se causen al comprador en caso de que la cosa perezca o amenace ruina total o parcialmente en los diez años siguientes a su entrega, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.»
Por eso, no solo responde una empresa constructora registrada. También responde la persona natural que construye una casa para venderla, aunque no sea ingeniera ni arquitecta.
Cómo reclamar la garantía.
Para hacer efectiva la garantía, conviene seguir estos pasos:
- Documentar el daño con fotografías, fechas y, si es estructural, un concepto técnico de un ingeniero.
- Presentar una reclamación escrita al constructor o al vendedor, con la descripción del daño y la solicitud de reparación. Según el Estatuto del Consumidor, el productor o proveedor debe responder la reclamación y reparar el bien.
- Si no responde o niega la garantía, acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio mediante la acción de protección al consumidor, o demandar ante el juez civil la responsabilidad decenal y la indemnización de perjuicios.
- En los edificios sometidos a propiedad horizontal, coordinar con la administración, porque los daños en las zonas comunes y la estructura son reclamaciones de la copropiedad.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuánto tiempo de garantía tiene una vivienda nueva?
10 años para la estabilidad de la obra y 1 año para los acabados, contados desde la entrega, según el artículo 8 de la ley 1480 de 2011.
¿Qué dice el artículo 2060 del Código Civil?
En su numeral 3, que si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los diez años siguientes a su entrega, por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales, responde el constructor.
¿Qué es la garantía decenal?
Es la responsabilidad del constructor durante diez años por la estabilidad de la obra, es decir, por los daños estructurales que hagan que la edificación perezca o amenace ruina.
¿La garantía aplica si compré la vivienda usada?
Sí, si el daño estructural aparece dentro de los diez años siguientes a la entrega original. La garantía sigue al inmueble y no al primer comprador.
¿Las filtraciones y humedades están cubiertas por la garantía de 10 años?
Por lo general no, porque son fallas de acabados o de líneas vitales, cubiertas por la garantía de 1 año, salvo que obedezcan a un vicio estructural.
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