Garantía en la construcción de inmuebles

Por   12/11/2017

Cuando compramos una casa, apartamento, local o cualquier otra construcción, con seguridad esperamos que esté bien construida, que se hayan utilizado los materiales correctos y que se haya desarrollado la construcción de acuerdo con los planos aprobados por la autoridad correspondiente, y de no ser así, esperamos que el constructor responda.

Esta responsabilidad la podemos encontrar por ejemplo en el artículo 2060 del código civil, el cual otorga una garantía de 10 años  contados a partir de la entrega de la construcción.

Dice el numeral  3 del referido artículo, que es el que nos interesa:

«Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2057 inciso final.»

Es decir que el constructor debe responder por las fallas estructurales debido al uso materiales inadecuados, incorrecta adaptación del suelo, o por no cumplir con las reglas antisísmicas, por ejemplo, siempre que estas fallas ocurran dentro del periodo de garantía (10 años).

¿Qué sucede si adquiero la casa a otra persona que a su vez la adquirió del constructor?

Ese aspecto es interesante por cuanto la garantía que debe ofrecer el constructor no está ligada con el comprador inicial, de manera que la casa puede ser comprada y vendida tantas veces como sea posible sin que ello afecte ese derecho a la garantía, de manera que el último de N propietarios podrá demandar al constructor siempre que demuestra que las fallas se presentaron dentro de los 10 años siguientes a la entrega del inmueble el primer comprador.

Así lo recordó la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC14426 del 7d e octubre de 2016 con ponencia del magistrado Ariel Salazar Martínez:

«En razón a que la aludida garantía legal está vinculada a la propiedad del inmueble, y el sub adquirente deriva su derecho del propietario inicial, por lo que es causahabiente suyo, el último comprador o dueño actual no puede considerarse un tercero que necesariamente debe demandar por vía extracontractual al constructor, al que, además, se le reclama el resarcimiento, no con fundamento en el deber general de no dañar a otro, sino con sustento en obligaciones particulares y concretas que incumplió al edificar, siendo una sola entonces, la fuente de responsabilidad demandada.

En ese sentido, esta Sala explicó que además de que el artículo 2060 del Código Civil no distingue entre adquirentes directos y sub adquirentes a efectos de reconocer su derecho a reclamar al empresario constructor la indemnización de los daños inferidos con la ruina o perecimiento de la edificación, «se entiende que como esa garantía se activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en todo o en parte, en los “diez años subsiguientes a su entrega”, causados por los vicios referidos, la responsabilidad del constructor durante ese lapso sigue siendo la misma, sin consideración a las mutaciones del dominio, puesto que, en últimas, por razones de seguridad se exige que los edificios se construyan con la estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina».

Si usted compra una vivienda usada, si luego de recibirla descubre daños que pueden ser imputados al constructor, puede demandarlo si está dentro de la oportunidad que contempla el código civil en su artículo 2060.

Eventualmente el comprador de una casa usada que resulte con serios daños puede recurrir al saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios, pero si está dentro de la oportunidad de demandar al constructor, talvez sea mejor hacerlo contra el constructor, sobre todo si se trata de una empresa que por su solvencia pueda responder con mayor facilidad, pues no es lo mismo perseguir a una constructora que a un parroquiano que lo único que tenía es la casa que usted le compró.

La garantía aplica para cualquier persona o empresa que construya una edificación y la venda

La corte en la misa sentencia recuerda que la regla del artículo 2060 del código civil aplica para cualquier persona o empresa que construya una edificación y luego la venda:

«Es innegable que la actividad de la construcción se desarrolla a través de distintas formas negociales que rebasan la hipótesis contemplada en la primera de las disposiciones citadas, en las cuales se encuentran otras personas que, en forma autónoma, desarrollan el proyecto constructivo, de ahí que a pesar de aludir ese artículo  únicamente a la construcción de edificios por un precio único prefijado, la responsabilidad allí prevista, también llamada «decenal» se predica del constructor en general, con independencia tanto de la forma de pago del importe, como de que la obra no se haya realizado «por encargo» sino de manera independiente.

Luego, si una persona natural o jurídica se encarga de la construcción de bienes raíces y una vez edificados procede a venderlos, él también es responsable en los términos del numeral 3º del artículo 2060, de los daños que se causen al comprador en caso de que la cosa perezca o amenace ruina total o parcialmente en los diez años siguientes a su entrega, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.»

De manera que no sólo una empresa registrada y calificada como constructor o urbanizador debe responder por la calidad de su construcción. Así, cualquier ingeniero o arquitecto sin título (maestro de construcción o aficionado) que construya una casa y la venda, debe responder por su obra.

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3 Opiniones
  1. Pizkito dice:

    Buenos días.

    ¿Qué sucede si la persona que construyó ya falleció y aún me encuentro dentro del tétmino para demandar?

    ¡Muchas gracias!

    • Andrés dice:

      Pizkito, aunque yo no le puedo brindar respuesta y por el contrario me meto en su tema, la pregunta lógica es: si la persona que podía demandar murió ¿a quien más puedo demandar? … yo pensaría que a nadie más, pues usted expone que es una “persona la que construyó” o sea una persona natural sin sociedad alguna, así sea de hecho. Por lo que no sé si sea posible demandar a un muerto, y que se le establezca la responsabilidad, y siendo así, si existe bienes sobre los cuales pueda responder como una herencia. Alguna vez leí que los familiares o herederos, no sé eran responsables sobre las deudas del muerto. Cosa que me parece absurda, pero creo que en Colombia eso es posible.
      No sé si sea posible eso, que también me parece absurdo, porque yo como voy a responder por algo que yo no construí.

      • Alonso Riobó Rubio dice:

        Jurídicamente no es posible demandar a una persona fallecida. Por las obligaciones del difunto responden los herederos hasta por un monto igual al recibido por ellos a título de herencia. Si el muerto no dejó nada o los herederos no aceptaron la herencia, no hay nada qué hacer. Si dejó bienes, responden éstos.

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