Mejoras en terreno ajeno: ¿el que construye en terreno ajeno pierde lo construido?

No necesariamente. Quien construye en terreno ajeno no se hace dueño del terreno, pero tampoco pierde siempre lo construido: según el artículo 739 del Código Civil, si construyó sin conocimiento del dueño, este puede quedarse con la construcción pagando las indemnizaciones de ley, u obligar a quien construyó a pagarle el terreno; y si construyó a ciencia y paciencia del dueño, este debe pagarle lo construido para recobrar el terreno. Pero el pago solo procede cuando el dueño reclama su terreno, y depende de la buena o mala fe de quien construyó y de la clase de mejoras. ¿Cuándo se reconocen las mejoras, cuánto se paga y qué puede hacer quien construyó?

Qué son las mejoras.

Las mejoras son las obras, construcciones, plantaciones o cultivos que una persona hace en un inmueble y que aumentan su valor o su utilidad. Cuando se hacen en terreno ajeno, surge la pregunta de quién es su dueño y si quien las hizo tiene derecho a que se le paguen.

La regla de partida es la de la accesión: lo que se construye en un terreno accede al terreno, de modo que el dueño del suelo se hace dueño de lo construido, como se explica en el artículo sobre la accesión. Pero para evitar un enriquecimiento injusto, la ley obliga en ciertos casos al dueño del suelo a pagar lo construido.

• Liquidador de renta personas naturales
• Guía de arrendamiento sin riesgo
• Liquidador de intereses propiedad horizontal

Construcción sin conocimiento del dueño.

El inciso primero del artículo 739 del Código Civil regula el caso de quien construye en terreno ajeno sin que el dueño lo sepa:

«El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.»

La norma le da al dueño del terreno, y no a quien construyó, la facultad de elegir entre dos opciones:

1. Quedarse con la construcción, pagando las indemnizaciones que la ley fija para los poseedores de buena o mala fe.
2. Obligar a quien construyó a comprarle el terreno, por su justo precio y con intereses legales por el tiempo que lo tuvo.

Supongamos que Pedro construye una casa en un lote de María, creyendo que era suyo. Si María recupera el lote, puede quedarse con la casa pagándole a Pedro lo que corresponda según las reglas de las mejoras, o exigirle a Pedro que le pague el valor del lote.

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC4755-2018 del 7 de noviembre de 2018, con ponencia del magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque, explicó esa opción:

«Tal regulación, cumple decirlo, se ocupa de aquellas situaciones en que alguien edifica, planta o siembra en terreno ajeno sin conocimiento del titular del terreno y confiere al propietario del suelo un derecho de opción consistente en la posibilidad de acogerse a las reglas de la accesión, en cuyo caso pasará a ser dueño automáticamente de las mejoras, con cargo de pagar su valor al que las plantó allí a fin de evitar un enriquecimiento sin causa, o de rechazar las reglas de la accesión y obligar entonces al que edificó o sembró a pagarle el correspondiente precio del terreno con los intereses legales, por todo el tiempo que lo tuvo en su poder.»

La elección corresponde, entonces, al dueño del terreno, y no a quien construyó.

Construcción con conocimiento del dueño.

Si el dueño del terreno sabía de la construcción y la toleró, la situación es distinta. Lo dispone el inciso segundo del artículo 739 del Código Civil:

«Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.»

En este caso, el dueño no tiene la opción de obligar al constructor a comprar el terreno: si quiere recuperarlo, debe pagar el valor de lo construido. La misma sentencia precisó que el dueño no puede desposeer al mejorista hasta que se liquiden y paguen las mejoras:

«En este caso, que es sustancialmente diverso al anterior, la ley entiende que el constructor obró a ciencia y paciencia del propietario del suelo, y por eso previene unas consecuencias diferentes a las que dimanan del inciso primero, toda vez que confiere al verus dominus del suelo mejorado un derecho de preferencia que lo faculta para liquidar a su favor la situación jurídica que se forma después de que otra persona, con su anuencia, ha edificado, plantado o sembrado en suelo de su propiedad, obligándolo a pagar el valor del edificio, plantación o cementera a quien lo levantó, sembró o plantó, si lo que pretende es recobrarlo, no pudiendo, en todo caso, desposeer al mejorista hasta tanto no medie la respectiva liquidación y el pago de las correspondientes mejoras.»

Es el caso típico de los familiares: el hijo que construye un segundo piso en la casa de sus padres con su autorización, o la pareja que construye en el lote de los suegros.

El pago solo procede si el dueño reclama el terreno.

En los dos casos, el derecho de quien construyó a que se le paguen las mejoras no es autónomo: solo surge cuando el dueño quiere recuperar su terreno. La Corte lo explicó en la misma sentencia:

«No obstante, la jurisprudencia ha entendido que en cualquiera de esos dos supuestos es presupuesto para que el mejorista obtenga el reembolso de su inversión que el propietario intente recobrar el fundo, pues su derecho no es real sino personal, en tanto que constituye, a ojos vistas, un crédito que está ligado a la pérdida de la detentación del inmueble, por lo que antes de que se aspire a recuperar el predio aquél no puede ser ejercido en forma autónoma.»

En consecuencia, quien construyó no puede demandar al dueño para obligarlo a pagar unas construcciones que este no ha pedido. Mientras el dueño no reclame, quien construyó puede seguir usando lo que construyó. De lo contrario, se convertiría en un negocio construir en terreno ajeno para después cobrarle al dueño.

Hay que tener en cuenta, sin embargo, que si quien construyó posee el terreno como dueño durante el tiempo que exige la ley, puede llegar a adquirirlo por prescripción, como se explica en el artículo sobre cómo adueñarse de un terreno abandonado.

Cuánto se paga: las reglas de la reivindicación.

Cuando el dueño opta por quedarse con la construcción hecha sin su conocimiento, el artículo 739 remite a las indemnizaciones a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, es decir, a los artículos 965 a 968 del Código Civil. Esas normas distinguen según la clase de mejora:

El poseedor de buena fe es el que construyó creyendo que el terreno era suyo o que tenía derecho a construir; el de mala fe, el que sabía que el terreno era ajeno. El valor de las mejoras se fija, si no hay acuerdo, mediante un dictamen pericial dentro del proceso.

Según el artículo 970 del Código Civil, el poseedor vencido que tiene derecho al pago de las mejoras puede retener la cosa hasta que se le pague o se le asegure el pago, como se explica en el artículo sobre el derecho de retención.

Mejoras hechas por un arrendatario o un tenedor.

Las reglas anteriores se refieren a quien construye en terreno ajeno como poseedor. Si quien hizo las mejoras es un arrendatario, un comodatario u otro tenedor que reconoce el dominio ajeno, se aplican las reglas de su contrato. En el arrendamiento, por ejemplo, el arrendador debe reembolsar las reparaciones necesarias, pero las mejoras útiles solo se pagan si las autorizó con la condición de abonarlas, según los artículos 1993 y 1994 del Código Civil.

Por eso, quien va a construir en un inmueble ajeno con permiso del dueño, por ejemplo, una habitación en el patio de un familiar a cambio del arriendo, debe dejar por escrito el acuerdo sobre la propiedad de lo construido y su compensación.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Guía de propiedad horizontal
• Proyección y planeación pensional
• Guía Laboral 2026
• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Calculadora de retención en la fuente por salarios