En este artículo 17 secciones
- Arrendar inmuebles propios no es acto de comercio.
- Qué grava el ICA.
- Lo que dice el Consejo de Estado.
- Cuándo sí hay ICA en el arrendamiento.
- La retención de ICA sobre los cánones.
- El código de actividad económica del arrendador.
- Los demás impuestos del arrendamiento.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Los arrendamientos están gravados con ICA?
- ¿Me pueden practicar reteICA sobre el canon de arrendamiento?
- ¿En qué norma me apoyo para decir que no hay ICA?
- ¿Cambia algo si administro mis inmuebles por una inmobiliaria?
- ¿Y si arriendo varios inmuebles?
- ¿El arrendamiento de bienes muebles paga ICA?
- ¿Qué código de actividad económica corresponde al arrendador?
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El arrendamiento de inmuebles propios no está gravado con el impuesto de industria y comercio, porque no es un acto de comercio según el numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio, y el ICA recae sobre actividades comerciales, industriales y de servicios. Sin embargo, es frecuente que a los arrendadores les practiquen retención de ICA sobre sus cánones. ¿Cuándo procede el impuesto y cuándo no?
Arrendar inmuebles propios no es acto de comercio.
Todo el análisis parte de ahí, y la norma es más precisa de lo que suele leerse. Dice el artículo 20 del Código de comercio en su numeral 2:
«La adquisición a título oneroso de bienes muebles con destino a arrendarlos; el arrendamiento de los mismos; el arrendamiento de toda clase de bienes para subarrendarlos, y el subarrendamiento de los mismos.»
El numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio enumera tres supuestos, y conviene leerlos por separado porque no dicen lo mismo.
- Comprar bienes muebles para arrendarlos. Es acto de comercio. Habla de muebles, no de inmuebles.
- Arrendar esos bienes muebles. Es acto de comercio.
- Arrendar toda clase de bienes para subarrendarlos, y subarrendarlos. Es acto de comercio, y aquí sí se incluyen los inmuebles.
La norma no menciona la adquisición de inmuebles para arrendarlos. Esa omisión es la que deja fuera del ICA al propietario que arrienda lo suyo.
Lo que sí es acto de comercio respecto de inmuebles es tomarlos en arriendo para subarrendarlos, que es cosa distinta de comprarlos para arrendarlos.
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- Guía de arrendamiento sin riesgo
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Qué grava el ICA.
El impuesto recae sobre las actividades industriales, comerciales y de servicios que se ejerzan en la jurisdicción del municipio. La definición de las comerciales remite al Código de Comercio:
«Se entienden por actividades comerciales, las destinadas al expendio, compraventa, o distribución de bienes o mercancías, tanto al por mayor como al por menor, y las demás definidas como tales por el Código de Comercio siempre y cuando no estén consideradas por el mismo Código o por esta Ley, como actividades industriales o de servicios.»
El artículo 35 de la ley 14 de 1983 remite entonces a las actividades que el Código de Comercio define como mercantiles. Y como el arrendamiento de inmuebles propios no está entre ellas, no hay hecho generador del impuesto.
Lo que dice el Consejo de Estado.
No es una interpretación aislada: es posición reiterada de la jurisdicción contencioso administrativa.
Así lo sostuvo la sección cuarta del Consejo de Estado en la sentencia 17926 del 14 de octubre de 2010:
«De otra parte, frente al arrendamiento de bienes, de las pruebas aportadas al proceso se observa que la Fundación actora entregó sus inmuebles en virtud de un contrato de arrendamiento para la administración del patrimonio. Al respecto se advierte que de conformidad con el numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio sólo constituye actividad comercial la adquisición a título oneroso de bienes muebles con destino a arrendarlos, el arrendamiento de los mismos, el arrendamiento de toda clase de bienes para subarrendarlos y el subarrendamiento de los mismos, razón por la cual no se configura tal actividad como comercial.»
La sentencia agrega además un punto útil: entregar los inmuebles a una persona natural o jurídica para su administración tampoco configura un acto mercantil.
En consecuencia, el propietario que administra sus inmuebles por medio de una inmobiliaria no se vuelve comerciante por ese hecho.
Cuándo sí hay ICA en el arrendamiento.
La regla tiene excepciones y conviene identificarlas, porque son las que explican por qué algunos contribuyentes sí declaran ICA por arriendos.
| Situación. | ¿Grava ICA? |
|---|---|
| Arrendar inmuebles propios | No |
| Entregar inmuebles propios a una inmobiliaria para su administración | No |
| Tomar inmuebles en arriendo para subarrendarlos | Sí |
| Intermediar en el arrendamiento de inmuebles ajenos | Sí, sobre la comisión |
| Arrendar bienes muebles adquiridos para ese fin | Sí |
| Prestar servicios de alojamiento u hotelería | Sí |
Las dos primeras filas cubren la situación del arrendador común. Las demás corresponden a actividades empresariales distintas del simple aprovechamiento de un patrimonio propio.
El caso de la inmobiliaria. Ella sí ejerce una actividad gravada, pero sobre su comisión, que es su ingreso, y no sobre los cánones que recauda para terceros.
El caso de los bienes muebles. Quien compra maquinaria, vehículos o equipos para arrendarlos sí realiza un acto de comercio expresamente enumerado, y su actividad está gravada.
La retención de ICA sobre los cánones.
Es el problema práctico más frecuente y el que más consultas genera: la empresa arrendataria practica reteICA al arrendador persona natural.
De acuerdo con nuestro criterio, esa retención es improcedente cuando se trata del arrendamiento de inmuebles propios, por una razón elemental: no se puede retener a título de un impuesto que no se causa.
La retención es un mecanismo de recaudo anticipado. Si no hay actividad gravada, no hay impuesto que anticipar.
Qué hacer si le practican reteICA.
Primero, verificar su situación. La exclusión ampara al propietario que arrienda lo suyo. Si usted toma inmuebles en arriendo para subarrendarlos, o arrienda bienes muebles adquiridos para ese fin, su actividad sí está gravada.
Segundo, comunicarlo por escrito al agente retenedor. Con el fundamento normativo: el numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio y la posición reiterada del Consejo de Estado.
Tercero, revisar el acuerdo municipal. El ICA es un impuesto territorial y cada municipio regula su retención por acuerdo. Conviene verificar qué actividades sujeta a retención el municipio donde está el inmueble.
De acuerdo con nuestro criterio, ese tercer paso es indispensable antes de cualquier reclamo. Un acuerdo municipal no puede crear un hecho generador que la ley no contempla, pero sí puede regular quién retiene y sobre qué actividades, y conocer su texto evita discusiones estériles.
El código de actividad económica del arrendador.
Es una duda recurrente al inscribirse o actualizar el RUT, y conviene separarla de la anterior.
La clasificación de actividades económicas tiene un código para las actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados, que es el que suele corresponder a quien obtiene ingresos por arrendar sus inmuebles.
Tener un código de actividad no crea el hecho generador del ICA. La clasificación es estadística y sirve para identificar la actividad del contribuyente; no determina qué impuestos se causan.
De acuerdo con nuestro criterio, esa confusión está detrás de muchos cobros improcedentes: el arrendador registra el código de actividades inmobiliarias, el municipio lo cruza con su listado de actividades gravadas y le liquida ICA sin verificar si arrienda bienes propios o ajenos.
El código correcto y la tarifa que cada municipio asigna a esa clasificación son cuestiones distintas, y conviene consultarlas en la clasificación vigente y en el acuerdo municipal respectivo antes de inscribirse.
Los demás impuestos del arrendamiento.
Que no haya ICA no significa que el arrendamiento sea ajeno a los impuestos. Conviene ubicarlo en el conjunto.
- El arrendamiento de inmuebles distintos de vivienda está gravado, si el arrendador es responsable del impuesto.
- Retención en la fuente a título de renta. Se practica sobre los cánones, con tarifa según el bien arrendado.
- Los cánones son ingresos gravados que deben declararse.
- Seguridad social. Los ingresos por arrendamiento obligan a cotizar como rentista de capital al alcanzar los topes.
Cada uno se desarrolla en su artículo: IVA en el arrendamiento de inmuebles, retención en la fuente por arrendamiento y aportes a seguridad social en el contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Los arrendamientos están gravados con ICA?
El arrendamiento de inmuebles propios no, porque no es un acto de comercio según el numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio. Sí lo está tomar inmuebles en arriendo para subarrendarlos, intermediar en arrendamientos ajenos y arrendar bienes muebles adquiridos para ese fin.
¿Me pueden practicar reteICA sobre el canon de arrendamiento?
De acuerdo con nuestro criterio, no cuando se trata de inmuebles propios, porque no se puede retener a título de un impuesto que no se causa. Conviene comunicarlo por escrito al agente retenedor con el fundamento normativo y revisar el acuerdo municipal aplicable.
¿En qué norma me apoyo para decir que no hay ICA?
En el numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio, que no incluye la adquisición de inmuebles para arrendarlos entre los actos de comercio, y en la posición reiterada de la sección cuarta del Consejo de Estado, entre otras en la sentencia 17926 del 14 de octubre de 2010.
¿Cambia algo si administro mis inmuebles por una inmobiliaria?
No. La misma sentencia precisa que entregar los inmuebles a una persona natural o jurídica para su administración no configura acto mercantil. La inmobiliaria sí ejerce actividad gravada, pero sobre su comisión.
¿Y si arriendo varios inmuebles?
El número de inmuebles no cambia la naturaleza del acto. Lo determinante es si se arriendan bienes propios o si se toman en arriendo para subarrendarlos, no cuántos sean.
¿El arrendamiento de bienes muebles paga ICA?
Sí. La adquisición de bienes muebles con destino a arrendarlos y su arrendamiento están expresamente enumerados como actos de comercio en el numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio.
¿Qué código de actividad económica corresponde al arrendador?
El de actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados. Conviene tener presente que tener ese código no crea el hecho generador del ICA: la clasificación identifica la actividad, no determina qué impuestos se causan.
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Buenas tardes,
Soy persona natural y arriendo mi casa a una empresa, la cual me descuenta la retención del 3.5% por pasar el tope, pero me están cobrando el impuesto del ICA. Tengo entendido que este se debe descontar si la persona tiene como actividad comercial varios inmuebles o si es inmobiliaria. Pero, en mi caso, no. ¿Me puede aclarar y en qué decreto o artículo lo dice? Gracias.
La mejor fuente es la sentencia del Consejo de Estado que se referencia en este artículo, donde claramente dice que el arrendamiento de inmuebles propios no está gravado con el ICA, y al no estarlo, no se debe practicar retención en la fuente.
Por favor, corrige la respuesta, pues no se trata del tema de IVA, sino de ICA.
Se ha cambiado el término IVA por ICA. Gracias por la observación.