En este artículo 28 secciones
- Tabla de retención por arrendamiento.
- Arrendamiento de bienes inmuebles.
- Arrendamiento de bienes muebles.
- Pagos al exterior por arrendamiento de maquinaria.
- Qué se incluye en la base de retención.
- Quién practica la retención.
- Retención de IVA en el arrendamiento.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuál es la retención por arrendamiento de bienes inmuebles?
- ¿Cuál es la retención por alquiler de equipos y maquinaria?
- ¿La base mínima de arrendamiento sigue siendo de 27 UVT?
- ¿Cambia la retención si el arrendador declara renta?
- ¿Las cuotas de administración están sujetas a retención?
- ¿Se retiene sobre el canon que incluye administración?
- ¿Qué retención aplica al arrendamiento de un vehículo?
- ¿Quién practica la retención por arrendamiento?
- ¿Hay retención si el inmueble tiene varios propietarios?
- ¿Qué conviene pactar en el contrato?
- Artículos relacionados
Los pagos por arrendamiento soportan tres tarifas distintas según lo que se arriende: 3.5% para bienes inmuebles, 4% para bienes muebles y 2% para ciertos pagos al exterior. La tarifa no cambia porque el arrendador declare renta o no, a diferencia de lo que ocurre en otros conceptos, y la base mínima de los inmuebles cambió con el decreto 0572 de 2025. ¿Cuál se aplica en cada caso y qué se incluye en la base?
Tabla de retención por arrendamiento.
Todo depende de qué se arrienda. Estas son las tres tarifas vigentes:
| Qué se arrienda. | Tarifa. | Base mínima. | Norma. |
|---|---|---|---|
| Bienes inmuebles o raíces | 3.5% | 10 UVT | Art. 1.2.4.10.6 del decreto 1625 |
| Bienes muebles, equipos y maquinaria | 4% | Sin base mínima | Art. 1.2.4.4.10 del decreto 1625 |
| Maquinaria para obras civiles, pago al exterior | 2% | Sin base mínima | Art. 414 del E.T. |
La tarifa no cambia si el arrendador es declarante de renta o no. Las normas que las fijan no hacen esa distinción, de modo que se aplica el mismo porcentaje en ambos casos.
Es una diferencia frente a las compras, los servicios y los honorarios, donde sí hay trato diferenciado, y por eso genera dudas recurrentes.
Arrendamiento de bienes inmuebles.
La retención es del 3.5% sobre el 100% del pago o abono en cuenta, según el artículo 1.2.4.10.6 del decreto 1625 de 2016.
Aplica a oficinas, locales, bodegas, apartamentos, casas, lotes y terrenos. La norma habla de bienes inmuebles, que es lo mismo que bienes raíces.
La base mínima ya no es de 27 UVT.
Es el cambio que más confusión genera y conviene decirlo sin rodeos.
El mismo artículo remite a las excepciones del artículo 1.2.4.9.2 del decreto 1625 de 2016, entre ellas la base mínima. Esa base era de 27 UVT hasta que el decreto 0572 de 2025 la redujo a 10 UVT ($524.000 en 2026).
Cuando el inmueble tiene varios propietarios.
Es una duda frecuente cuando el inmueble pertenece a varios herederos o socios.
Si se expide una sola factura por el canon total, la retención se practica sobre la totalidad del pago y no sobre la participación individual de cada propietario.
De acuerdo con nuestro criterio, si cada copropietario quiere que la retención se practique sobre su parte, debe facturar de forma independiente lo que le corresponde, porque la retención sigue a la factura y no al reparto interno de la propiedad.
Arrendamiento de bienes muebles.
Cuando se arrienda algo distinto de un inmueble la tarifa es del 4% sobre el total del pago, según el artículo 1.2.4.4.10 del decreto 1625 de 2016.
Esta tarifa aplica al alquiler de equipos, maquinaria, andamios, formaletas, vehículos, plantas eléctricas, mobiliario y computadores, y en general a cualquier bien que no sea raíz. También a los derechos.
No tiene base mínima. La norma no estableció una cuantía a partir de la cual se practique la retención, de modo que se aplica cualquiera que sea el monto del pago.
Es la diferencia práctica más importante frente a los inmuebles: en muebles se retiene desde el primer peso.
El caso de los vehículos.
El artículo 1.2.4.10.6, que fija la tarifa del 3.5% para bienes raíces, extiende esa misma tarifa al arrendamiento de bienes de transporte de pasajeros. De ahí nace la duda sobre los vehículos.
De acuerdo con nuestro criterio, el arrendamiento de un vehículo particular se enmarca en el de bienes muebles y le corresponde el 4%, porque la extensión de la norma se refiere a bienes destinados al transporte de pasajeros, que supone un servicio público y no el simple alquiler de un automóvil.
Pagos al exterior por arrendamiento de maquinaria.
Es una tarifa especial y muy acotada, que suele invocarse mal. La establece el artículo 414 del Estatuto Tributario:
«La retención en la fuente aplicable a los pagos al exterior por concepto de arrendamiento de maquinaria para construcción, mantenimiento, o reparación de obras civiles que efectúen los constructores colombianos en desarrollo de contratos que hayan sido objeto de licitaciones públicas internacionales, será del 2% del respectivo pago.»
La norma exige que concurran tres condiciones, y si falta una sola la tarifa vuelve a ser del 4%.
- Que se arriende maquinaria para construcción, mantenimiento o reparación de obras civiles.
- Que el arrendamiento se dé en desarrollo de contratos objeto de licitaciones públicas internacionales.
- Que el pago se haga al exterior, es decir, que el arrendador esté fuera del país.
Si la maquinaria está en Colombia y el pago se hace en el país, se aplica el 4% aunque se trate de obras civiles.
Qué se incluye en la base de retención.
La base es el valor del pago por concepto de arrendamiento, sin incluir el IVA ni los demás impuestos que recaigan sobre la operación.
Tampoco hace parte de la base el impuesto de industria y comercio, que en el arrendamiento de inmuebles propios no se causa, como explicamos en el artículo sobre el ICA en el arrendamiento de bienes inmuebles.
La duda relevante es otra: qué ocurre cuando el canon incluye la cuota de administración.
La cuota de administración no es ingreso.
Es el punto de partida y está respaldado en doctrina y en norma reglamentaria.
La Dian ha señalado que la cuota de administración no constituye ingreso porque no corresponde a la contraprestación de un servicio prestado, y que por eso no se factura. Así lo expuso en el concepto 907545 de 2022.
Y en materia de IVA, el artículo 1.3.1.13.5 del decreto 1625 de 2016 considera las cuotas de administración del régimen de propiedad horizontal como aporte de capital y no como ingreso.
La razón de fondo es que la copropiedad no vende nada al copropietario: recauda de él lo necesario para atender los gastos comunes del edificio. Es un aporte para sostener un bien que le pertenece en parte, no el precio de un servicio.
Si no hay ingreso, no hay base gravable, y sin base gravable no hay retención que practicar.
El problema aparece cuando la cobra el arrendador.
Lo anterior es pacífico cuando la cuota la paga el copropietario a la copropiedad. La duda surge en otro escenario.
En el arrendamiento es frecuente que el arrendador asuma la administración frente a la copropiedad y se la cobre al arrendatario junto con el canon, en una sola factura.
Ahí el pago va del arrendatario al arrendador, que no es la copropiedad, y el arrendatario que es agente de retención debe decidir sobre qué base retiene.
De acuerdo con nuestro criterio, ese pago tampoco constituye ingreso para el arrendador, sino el reembolso de una expensa necesaria que está a su cargo como copropietario. El arrendador no gana nada con esa suma: la recibe y la traslada íntegra a la copropiedad.
En consecuencia, a nuestro juicio la retención debería practicarse únicamente sobre el canon y no sobre la cuota de administración.
Pero la recomendación práctica es la contraria.
Conviene decirlo porque una cosa es lo que a nuestro juicio corresponde y otra lo que resulta prudente frente a una eventual fiscalización.
No existe norma que disponga expresamente la exclusión. La doctrina y el reglamento citados se refieren a la cuota que se paga a la copropiedad, no a la que el arrendador recobra al arrendatario, y esa extensión es una interpretación.
De acuerdo con nuestro criterio, ante esa ausencia de norma expresa lo prudente es practicar la retención también sobre la cuota de administración. El costo de hacerlo lo asume el arrendador, que podrá descontar esa retención en su declaración; el costo de no hacerlo, si la Dian discrepa, lo asume el agente de retención, que responde por las sumas que dejó de retener.
Dicho de otro modo: la interpretación que favorece al arrendador la paga el arrendatario si resulta equivocada.
Si el valor no está discriminado, se retiene sobre todo.
Este punto no admite discusión y es el más importante en la práctica.
Cuando el contrato y la factura no separan el canon de la cuota de administración, y muestran un valor global, la retención se practica sobre la totalidad del pago.
La razón es sencilla: no hay forma de determinar qué parte corresponde al ingreso del arrendador y qué parte al reembolso de la expensa, de modo que todo el valor se trata como canon.
Lo que debe hacerse es discriminar los dos conceptos, tanto en el contrato como en la factura. Sin esa discriminación, la discusión sobre si la administración se retiene o no carece de objeto. Y tiene otro efecto que conviene conocer: cuando el canon incluye la administración en un valor único, el incremento anual se aplica sobre el total, como se explica en el artículo sobre el canon de arrendamiento.
| Situación. | Base de retención. | Nivel de certeza. |
|---|---|---|
| El arrendatario paga la administración directamente a la copropiedad | Solo el canon | Alto |
| El arrendador la cobra discriminada en la factura | A nuestro juicio solo el canon; por prudencia, el total | Discutible |
| El valor se cobra global, sin discriminar | La totalidad del pago | Alto |
El primer escenario es el más limpio de todos, y por eso conviene pactarlo así en el contrato cuando sea posible: que el arrendatario pague la administración directamente a la copropiedad.
Quién practica la retención.
El arrendatario, que es quien adquiere el servicio y hace el pago, siempre que tenga la calidad de agente de retención.
El arrendador nunca se autorretiene por este concepto, salvo que sea autorretenedor autorizado.
Y si el arrendatario no es agente de retención, sencillamente no hay retención, aunque el pago supere la base mínima.
Cuando hay una inmobiliaria de por medio.
Es el caso que más consultas genera, porque el contrato se firma con la inmobiliaria pero el dueño del inmueble es otro.
El artículo 394 del Estatuto Tributario trae una regla especial para los arrendamientos con intermediación: la retención se consigna a nombre del beneficiario final, previo certificado que expida quien recibe el pago.
De ahí se derivan consecuencias sobre a quién se le practica, qué pasa si la inmobiliaria no expide el certificado y cómo se reporta en exógena, que desarrollamos en el artículo sobre la retención por arrendamiento con intermediación.
Cuando la factura está a nombre de un tercero.
La retención la practica quien efectúa el pago, pero solo si la factura está a su nombre.
Si está a nombre de otra persona, quien paga no es el adquirente del servicio y no debe retener. El manejo completo de esa situación está en el artículo sobre los impuestos en contratos de arrendamiento a nombre de terceros.
Retención de IVA en el arrendamiento.
Además de la retención a título de renta, cuando el arrendamiento está gravado con IVA puede haber lugar a la retención de ese impuesto.
La tarifa general del reteiva es del 15% del valor del impuesto, según el artículo 437-1 del Estatuto Tributario, modificado por la ley 2010 de 2019:
«La retención podrá ser hasta del cincuenta por ciento (50%) del valor del impuesto, de acuerdo con lo que determine el Gobierno nacional. En aquellos pagos en los que no exista una retención en la fuente especial establecida mediante decreto reglamentario, será aplicable la tarifa del quince por ciento (15%).»
Esta retención se practica únicamente si el arrendatario tiene la calidad de agente de retención de IVA en los términos del artículo 437-2 del Estatuto Tributario.
La base mínima del reteiva sigue las mismas cuantías de la retención a título de renta, de modo que también bajó con el decreto 0572 de 2025.
Y si el arrendamiento no está gravado con IVA, como ocurre con la vivienda, no hay impuesto que retener. Qué arrendamientos están gravados se explica en el artículo sobre el IVA en el arrendamiento de inmuebles.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuál es la retención por arrendamiento de bienes inmuebles?
El 3.5% sobre el 100% del pago, según el artículo 1.2.4.10.6 del decreto 1625 de 2016, siempre que el canon sea igual o superior a la base mínima vigente.
¿Cuál es la retención por alquiler de equipos y maquinaria?
El 4% sobre el total del pago, por tratarse de bienes muebles. No tiene base mínima, de modo que se retiene cualquiera que sea el monto.
¿La base mínima de arrendamiento sigue siendo de 27 UVT?
No. El decreto 0572 de 2025 la redujo a 10 UVT. Esa base estuvo suspendida entre mayo y junio de 2026 y rige de nuevo desde el 1 de julio de 2026. Conviene revisar la parametrización del software contable.
¿Cambia la retención si el arrendador declara renta?
No. Las normas que fijan estas tarifas no distinguen entre declarantes y no declarantes, a diferencia de lo que ocurre en compras, servicios y honorarios.
¿Las cuotas de administración están sujetas a retención?
No cuando se pagan a la copropiedad, porque no constituyen ingreso sino aporte para atender los gastos comunes. Cuando el arrendador las recobra al arrendatario, a nuestro juicio tampoco, aunque no hay norma expresa y por prudencia suele recomendarse retener.
¿Se retiene sobre el canon que incluye administración?
Si el valor está discriminado, la discusión se limita a la parte de administración. Si se cobra un valor global, la retención se practica sobre la totalidad, porque no es posible separar los conceptos.
¿Qué retención aplica al arrendamiento de un vehículo?
En nuestro criterio el 4% de bienes muebles. La extensión del 3.5% que hace la norma se refiere a bienes destinados al transporte de pasajeros, que supone un servicio público y no el simple alquiler.
¿Quién practica la retención por arrendamiento?
El arrendatario, que es el adquirente del servicio y quien hace el pago, siempre que sea agente de retención. Si no lo es, no hay retención aunque el canon supere la base.
¿Hay retención si el inmueble tiene varios propietarios?
Sí, y se practica sobre el total cuando se expide una sola factura, no sobre la participación de cada copropietario. Para que se distribuya, cada uno debería facturar su parte.
¿Qué conviene pactar en el contrato?
Lo más limpio es que el arrendatario pague la administración directamente a la copropiedad. Si la cobra el arrendador, que quede discriminada del canon tanto en el contrato como en la factura.
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Arrendé 60 hectáreas para siembra de arroz. ¿Cuál es el impuesto a pagar al declarar renta persona natural?
El impuesto, que sería el de renta, dependerá de los ingresos, costos y deducciones que tenga en relación al arrendamiento de tierras, por lo que no se le puede dar una respuesta concreta, ya que por el simple hecho de haber arrendado la tierra no se debe pagar impuesto.
Para aplicar la retención de IVA en el arrendamiento de bienes inmuebles, el valor del canon de arrendamiento debe ser igual o superior a 27 UVT, que es la base mínima sujeta a retención. En caso de que sea inferior, ¿no se debe practicar reteiva?
Si el valor del canon de arrendamiento es inferior a 27 UVT, no se aplica la retención en la fuente por IVA siempre y cuando se trata de arrendamiento de bienes inmuebles.
Buenos días. Mi consulta es la siguiente: una SAS de servicios odontológicos y estéticos tiene su local arrendado por una inmobiliaria, pero este está a nombre de un tercero; es decir, no está a nombre de la SAS. ¿Debe la SAS cobrarle la retefuente siempre que ejecute el pago? ¿Puede la SAS llevar este gasto como arriendo, a pesar de que el contrato de arrendamiento está a nombre de un tercero? Quedo atenta a su respuesta.
Si la factura se emite a nombre del tercero y no de la S.A.S., es un pago para terceros y no sería deducible, sino que debe tratarse como una cuenta a cobrar a ese tercero, es decir, un activo y no un gasto.
Y si la S.A.S. no es mandante, no debería aplicarse la retención a nombre de ese tercero.
¿Cómo reporto el arriendo de una inmobiliaria en medios magnéticos, que tiene un contrato de mandato y las retenciones son a nombre de un tercero? Igualmente, el gasto iría a nombre del arrendador y la retención, pero se gira a la inmobiliaria. No entiendo. Muchas gracias.
En esos casos, si la retención se aplica a nombre del tercero (propietario del inmueble), debe ser reportada a nombre de ese tercero, y el gasto se reporta a nombre de la inmobiliaria, que a su vez reporta ese ingreso en el formato 5248.
Hola, somos diez hermanos y tenemos una propiedad alquilada, la cual se debe dividir en 10 el canon de arrendamiento obtenido. Mi pregunta es: si el valor que me corresponde es de 544.600 pesos, ¿me pueden hacer la retención en la fuente del 3,5%?
Debido a que se hace una sola factura, la retención se aplica sobre la totalidad, no sobre la participación de cada uno.
Hola, tengo una pregunta: tengo un apartamento en arriendo, pero lo tiene una inmobiliaria. ¿Cómo hago para declarar renta? ¿Ellos me deben descontar algo o me dan un recibo?
Buenas tardes, debes solicitar a la inmobiliaria un certificado de ingresos recibidos, dependiendo del año que vas a declarar, y este debe concordar con los montos girados en su momento por los pagos de canon.
Buenas, la retención en la fuente por arrendamiento local de una persona natural no responsable de IVA se le practica al propietario del local. Por lo tanto, debo registrar los dos RUT, el del mandante y el de la inmobiliaria, para registrar el gasto de arrendamiento (si soy una SAS y tomo en alquiler el local). Favor, tengo la inquietud de a qué tercero va el gasto de arriendo. Mil gracias.
En nuestro entender, si el contrato de arrendamiento se firmó con la inmobiliaria, y la factura la emite la inmobiliaria, la retención en la fuente se aplica a la inmobiliaria y no al dueño del local, excepto que la inmobiliaria envía el certificado a que hace referencia el artículo 394 del estatuto tributario, caso en el cual la retención se hace en cabeza del dueño del inmueble arrendado.
Si la retención en la fuente sobre arrendamientos se realiza a nombre del propietario, quedaría una diferencia y contracción contable, ya que la factura con IVA la está expidiendo la inmobiliaria y en ninguna parte aparece el propietario facturando. El soporte del gasto lo emite quien factura, y la retención sería a favor de un tercero, que es el propietario. ¿Qué se puede hacer en este caso?
La retención es la misma, solo que se hace en cabeza del propietario y no de la inmobiliaria. Aunque el gasto sigue en cabeza de la inmobiliaria, solo ha cambiado el nombre del sujeto retenido, por lo que contablemente no se debe hacer nada.
Con este procedimiento, sí queda un gasto cuya retención asociada queda a nombre de otra persona, pero ello se resuelve cuando la inmobiliaria reporte la información exógena en el formato 5248.