En este artículo 20 secciones
- Las dos condiciones para que haya IVA.
- Arrendamientos gravados con IVA.
- Arrendamientos excluidos del IVA.
- Quién es el responsable del IVA.
- Base gravable del IVA en el arrendamiento.
- Retención de IVA en el arrendamiento.
- Arrendamiento por medio de inmobiliaria.
- Otros impuestos del arrendamiento.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Los arrendamientos tienen IVA?
- ¿El arrendamiento de vivienda tiene IVA?
- ¿Cuánto es el IVA del arriendo de un local comercial?
- Soy persona natural y no soy responsable de IVA, ¿debo cobrarlo?
- ¿Qué pasa si el arrendador no me cobra el IVA debiendo hacerlo?
- ¿Una casa arrendada a un colegio tiene IVA?
- ¿El IVA del arrendamiento es descontable?
- ¿La inmobiliaria debe cobrar IVA?
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El arrendamiento de inmuebles está gravado con IVA a la tarifa general del 19%, con una excepción: el numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario excluye el arrendamiento de inmuebles para vivienda. Pero que el servicio esté gravado no significa que siempre haya que cobrar el impuesto, porque eso depende además de quién sea el arrendador. ¿Cuándo se cobra entonces y cuándo no?
Las dos condiciones para que haya IVA.
Aquí está el error más frecuente y conviene despejarlo de entrada: no basta con que el arrendamiento esté gravado.
Para que se cobre IVA por un arrendamiento deben cumplirse dos condiciones a la vez.
- Que el arrendamiento del inmueble esté gravado, es decir, que no sea de los excluidos por la ley.
- Que el arrendador sea responsable del IVA.
Si falta cualquiera de las dos, no se cobra el impuesto. Un local comercial arrendado por una persona natural que no es responsable del IVA no genera cobro alguno, aunque el servicio esté gravado.
| Inmueble. | Arrendador responsable de IVA. | ¿Se cobra IVA? |
|---|---|---|
| Local, oficina, bodega, lote | Sí | Sí, al 19% |
| Local, oficina, bodega, lote | No | No se cobra |
| Vivienda | Sí | No, está excluido |
| Vivienda | No | No se cobra |
Es irrelevante si el arrendatario es o no responsable del IVA. El impuesto lo genera y lo factura el arrendador, y la condición del inquilino solo importa para la retención. Quién es responsable se explica en responsables y no responsables del IVA.
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
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Arrendamientos gravados con IVA.
La regla general es que el arrendamiento de inmuebles es un servicio gravado a la tarifa general.
La tarifa es del 19% y es la única aplicable. No existen tarifas diferenciales para el arrendamiento de inmuebles.
Están gravados los locales comerciales, las oficinas, los consultorios, las bodegas, los parqueaderos, los lotes y terrenos, y en general todo inmueble cuyo destino no sea la vivienda.
También lo está el arrendamiento de un inmueble que, siendo casa o apartamento, se destina a un uso distinto del habitacional. Lo determinante es el destino y no la naturaleza del inmueble: una casa arrendada a un colegio o a una oficina es un arrendamiento gravado.
Arrendamientos excluidos del IVA.
La excepción está en la lista de servicios excluidos del Estatuto Tributario:
«El servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda y el arrendamiento de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales.»
El numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario excluye entonces dos supuestos: la vivienda y los espacios para exposiciones y muestras artesanales.
En la vivienda no importa el valor ni el tipo. La norma no condiciona la exclusión al monto del canon, al estrato ni al tipo de vivienda. Cualquier arrendamiento de inmueble destinado a habitación está excluido.
Tampoco condiciona la exclusión a la duración del contrato, de donde se sigue nuestra posición sobre los arrendamientos temporales por plataformas, que se desarrolla en ¿el arrendamiento de viviendas por Airbnb está gravado con IVA?.
Excluido no es lo mismo que exento.
Es una distinción técnica que importa y que suele confundirse en las consultas.
Excluido. El servicio no causa IVA y quien lo presta no puede descontar el IVA que haya pagado en sus compras. Ese IVA se convierte en mayor valor del costo o del gasto.
Exento. El servicio se grava a tarifa cero y quien lo presta sí puede descontar el IVA pagado, con derecho a devolución.
El arrendamiento de vivienda está excluido, no exento. En consecuencia, el propietario que paga IVA por reparaciones o servicios asociados a una vivienda arrendada no puede tratarlo como descontable.
Quién es el responsable del IVA.
El arrendador, es decir, el propietario del inmueble. Es él quien presta el servicio y quien debe facturar, declarar y pagar el impuesto.
El arrendatario solo tiene la obligación de pagar el canon con el IVA incorporado. No responde ante la DIAN por ese impuesto.
De ahí una consecuencia que tranquiliza a muchos arrendatarios: si el arrendador no cobra el IVA cuando debía cobrarlo, el problema es suyo y no del inquilino.
El caso inverso sí perjudica al arrendatario. Si el arrendador cobra un IVA que no debía cobrar, el arrendatario habrá pagado un impuesto improcedente que no podrá tratar como descontable, y recuperarlo dependerá de que el arrendador acceda a devolvérselo.
Cuando el inmueble tiene varios propietarios.
Ocurre con frecuencia en inmuebles heredados, y complica la facturación cuando unos copropietarios son responsables del IVA y otros no.
De acuerdo con nuestro criterio, si quien factura la totalidad del canon es un responsable del IVA, lo más práctico es facturar con IVA sobre el total. La alternativa técnicamente más precisa sería que cada copropietario facturara de forma independiente la parte que le corresponde, según su propia responsabilidad, pero resulta engorrosa y suele generar más problemas de los que resuelve.
Base gravable del IVA en el arrendamiento.
La base es el valor del canon de arrendamiento, que es la remuneración del servicio prestado.
Supongamos un local arrendado en $2.000.000 mensuales:
| Concepto. | Operación. | Valor. |
|---|---|---|
| Canon de arrendamiento | $2.000.000 | |
| IVA | 2.000.000 x 19% | $380.000 |
| Total a pagar | $2.380.000 |
La cuota de administración no hace parte de esa base cuando se cobra discriminada, porque en el régimen de propiedad horizontal se trata como aporte de capital y no como ingreso, según se explica en ¿la retención por arrendamiento se aplica sobre la cuota de administración?.
Retención de IVA en el arrendamiento.
Cuando el arrendamiento genera IVA, puede haber lugar además a la retención de ese impuesto.
La practica el arrendatario, sobre el arrendador, y solo si el arrendatario tiene la calidad de agente de retención de IVA. Si no la tiene, se paga el impuesto completo sin retención.
La tarifa general del ReteIVA es del 15% del valor del impuesto, y las bases y demás condiciones están en retención en la fuente por arrendamiento.
Si el arrendamiento está excluido, como el de vivienda, no hay impuesto que retener por este concepto.
Arrendamiento por medio de inmobiliaria.
La inmobiliaria no es la arrendadora sino una mandataria, y eso cambia por completo el análisis.
La responsabilidad frente al IVA se determina mirando al propietario del inmueble, no a la inmobiliaria. Puede ocurrir que la inmobiliaria sea responsable del IVA y que aun así no deba cobrarlo, porque el dueño no lo es.
La inmobiliaria recauda el impuesto en nombre del arrendador y se lo traslada para que lo declare. El procedimiento, con la norma que lo regula, está en IVA en el arrendamiento de inmuebles con inmobiliarias.
Cosa distinta es la comisión que la inmobiliaria cobra por administrar el inmueble, que sí es un ingreso propio suyo y está gravada con IVA si ella es responsable, con independencia de que el arrendamiento lo esté o no.
Otros impuestos del arrendamiento.
Conviene ubicar el IVA dentro del conjunto, porque las consultas suelen mezclar impuestos distintos.
- Retención en la fuente a título de renta. Se practica esté o no gravado el arrendamiento con IVA, y su tarifa depende del bien arrendado.
- El arrendamiento de inmuebles propios no está gravado con industria y comercio, por no ser acto de comercio.
- Seguridad social. Los ingresos por arrendamiento obligan a cotizar como rentista de capital cuando se alcanzan los topes.
Cada uno se desarrolla en su propio artículo: ICA en el arrendamiento de bienes inmuebles y aportes a seguridad social en el contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Los arrendamientos tienen IVA?
Depende del inmueble y del arrendador. El arrendamiento de locales, oficinas y bodegas está gravado a la tarifa general del 19%, pero solo se cobra si el arrendador es responsable del IVA. El arrendamiento de vivienda está excluido en todos los casos.
¿El arrendamiento de vivienda tiene IVA?
No. El numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario lo excluye, sin condicionar la exclusión al valor del canon, al estrato ni al tipo de vivienda.
¿Cuánto es el IVA del arriendo de un local comercial?
El 19%, que es la tarifa general. No existen tarifas diferenciales para el arrendamiento de inmuebles.
Soy persona natural y no soy responsable de IVA, ¿debo cobrarlo?
No. Aunque el arrendamiento de su local esté gravado, el IVA solo se cobra si el arrendador es responsable del impuesto.
¿Qué pasa si el arrendador no me cobra el IVA debiendo hacerlo?
Es un problema suyo, no del arrendatario. Quien responde ante la DIAN por cualquier irregularidad en el IVA es el arrendador. El caso inverso sí lo perjudica: un IVA cobrado indebidamente no es descontable.
¿Una casa arrendada a un colegio tiene IVA?
Sí, si el arrendador es responsable del impuesto. Lo determinante es el destino del inmueble y no su naturaleza: si no se destina a vivienda, el arrendamiento está gravado.
¿El IVA del arrendamiento es descontable?
Para el arrendatario responsable del IVA, sí lo es cuando el inmueble se destina a sus operaciones gravadas y el pago constituye costo o gasto en renta. Para quien arrienda vivienda no hay IVA que descontar, porque el servicio está excluido.
¿La inmobiliaria debe cobrar IVA?
Solo si el arrendamiento está gravado y el propietario del inmueble es responsable del IVA. La condición de la inmobiliaria no cuenta para el canon, porque ella actúa como mandataria; sí cuenta para su comisión, que es ingreso propio.
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Buenos días, quisiera saber si el artículo 7 del decreto 522 de 2003, se encuentra vigente, gracias
En nuestro criterio, no está vigente y, además, no fue compilado en el decreto 1625 de 2016.
A día de hoy, el arrendamiento de bienes inmuebles solo tiene una tarifa: la general.
Buenas tardes,
Quisiera saber si es correcto que una inmobiliaria calcule la comisión sobre el valor del canon de arrendamiento, incluyendo el IVA de ese canon, y en qué norma se basaría.
No existe una norma al respecto, pero por sentido común, la inmobiliaria no puede cobrar comisión sobre un impuesto que es del Estado, que no es un ingreso para el propietario del inmueble. Las comisiones se cobran sobre el ingreso o valor de venta sin el IVA, porque, se repite, el IVA pertenece al Estado.
Cordial saludo, solicito de su amable colaboración para confirmar si los arriendos transitorios (algo así como Airbnb) están gravados con IVA y, de ser así, cuál es la tarifa. Mil gracias.
En nuestro criterio, el arrendamiento de viviendas por medio de plataformas está excluido del IVA como lo exponemos en esta nota.
Buenos días. Si arriendo un local comercial para vender artesanías colombianas, ¿tengo que pagar IVA? ¿Qué porcentaje?
Si el arrendador es responsable del Iva sí tendrá que pagar el Iva del 19%. Este tema se explica en este enlace.
El dueño de la oficina cedió los derechos al nuevo propietario; se pagaba IVA y ahora el nuevo propietario no lo quiere cobrar. El arrendatario es una persona jurídica.
¿Se debe aceptar esta condición por parte del arrendador? El contrato de arriendo se puede dar por terminado debido a esta situación de no aceptar el pago del IVA.
El hecho de que el arrendador no cobre el Iva es un asunto que no perjudica al arrendatario y que en general no le compete. Quien es responsable ante la Dian por cualquier irregularidad en el Iva es el arrendador.
Si fuera lo contrario, que el arrendador cobrara el Iva cuando no debía hacerlo, sí genera un problema para el arrendatario.
Buenas tardes, ¿por favor me pueden decir en qué casilla van los ingresos que se facturan con IVA en una inmobiliaria en la declaración de IVA, formulario 300? Muchas gracias.
Se declaran en el renglón correspondiente a «Operaciones gravadas a la tarifa general», debido a que es la tarifa a la que se somete este tipo de ingresos.
Buenas tardes, tengo un local comercial y lo alquilé a una agencia de viajes. Soy una persona natural, no soy responsable del IVA y no cumplo con el valor del BTU. La pregunta es: ¿por tenerlo arrendado a una agencia de viajes, debo cobrar IVA?
Al no ser responsable del IVA, no debe cobrar el IVA, aunque el servicio de arrendamiento esté gravado con IVA.
Buenas tardes:
Con mi saludo cordial, les hago la siguiente exposición:
Una empresa propietaria de un inmueble lo tiene arrendado a un colegio. En el cobro del canon, ¿se debe incluir el IVA del 19%?
Agradezco su atención.
Por favor, sírvanse enviar su respuesta al correo [email protected].
Sí está gravado con IVA a la tarifa general, porque el único arrendamiento excluido es el de la vivienda, y si arrienda a un colegio, es de uso comercial.