Impuesto a las ventas en el arrendamiento de inmuebles

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El arrendamiento de bienes inmuebles puede o no estar gravado con el impuesto a las ventas dependiendo del tipo de inmueble y su destinación.

Arrendamiento de bienes inmuebles gravados con Iva.

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Por regla general el arrendamiento de bienes inmuebles está gravado con el impuesto a las ventas a la tarifa general (hoy 19%).

El arrendamiento de bienes como establecimientos de comercio, locales comerciales, oficinas, bodegas, lotes, etc., está gravado en el impuesto a las ventas.

Arrendamiento de bienes inmuebles excluidos de Iva.

Señalábamos que la regla general indica que todo arrendamiento de bienes inmuebles está gravado con el impuesto a las ventas, pero hay una excepción a la regla general contemplada en el numeral 15 del artículo 476 del estatuto tributario, que seña los servicios excluidos del Iva:

«El servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda y el arrendamiento de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales.»

El arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda no está gravado con Iva, como es el caso de los apartamentos y casas, lo mismo que los espacios que se arriendan para eventos culturales.

En estos casos no interesa el tipo de vivienda, ni el monto del arrendamiento, pues cualquiera se el caso, el arrendamiento de viviendas está excluido del impuesto a las ventas.

Responsables del Iva en el arrendamiento de bienes inmuebles.

Cuando el arrendamiento de bienes inmuebles está gravado con Iva el responsable del impuesto es el arrendador o propietario del inmuebles.

Arrendador y arrendatario ¿Quiénes son?

En consecuencia, el propietario del inmueble es quien debe facturar el Iva y debe declararlo. El arrendatario sólo está obligado a pagar el canon de arrendamiento con el Iva correspondiente.

El propietario del inmueble sólo factura el Iva si es responsable del Iva, lo que anteriormente se conocía como régimen común.

Si el propietario del inmueble no es responsable del Iva por ser una persona natural que no supera los topes para ser responsable (antiguo régimen simplificado), no debe cobrar Iva.

Responsables y no responsables del Iva (2020)

Es irrelevante si el arrendatario es o no responsable del Iva, pues este se cobra solo si el arrendador es responsable de dicho impuesto.

Base gravable del Iva en el arrendamiento de bienes inmuebles.

La base gravable en el impuesto las ventas en el arrendamiento de bienes inmuebles, es el valor o canon de arrendamiento que se cobra.

Pero el artículo 1.3.1.7.1 del decreto 1625 de 2016 señala lo siguiente:

«En el caso del arrendamiento de bienes corporales muebles, el impuesto se generará en el momento de causación del canon correspondiente.

La base gravable se determinará así:

En los demás casos de arrendamiento de bienes corporales muebles, se dividirá el costo del bien arrendado por mil ochocientos (1.800) y el resultado se restará del canon diario. La cifra que así se obtenga será la base gravable correspondiente al canon diario.»

Lo anterior bajo el supuesto que la vida útil del activo es de 5 años que corresponde a 1.800 días.

De modo que para determinar la base gravable del Iva del valor del canon mensual restamos el resultado de la operación anterior, para lo cual necesitamos el valor fiscal del activo arrendado.

Supongamos un activo cuyo costo fiscal es de $500.000.000, arrendado en $3.000.000 mensuales.

Para determinar la base gravable dividimos:

500.000.000/1.800 = 277.778

Se supone que ese valor se resta del canon diario, que es apenas de $100.000, de modo que no habría base para para calcular el Iva, puesto que daría negativa.

Para que la base gravable fuera positiva, el costo fiscal tendría que ser muy inferior al valor comercial, para que el arrendamiento fuera lo suficientemente elevado como para que se le pueda restar la alícuota determinada con forme la anterior norma.

No obstante, en la práctica nadie aplica este procedimiento, generalmente por desconocimiento, y simplemente aplican la tarifa del Iva sobre el valor total del canon de arrendamiento.

Iva en arrendamiento de inmuebles con intermediación.

Como ya se anotó, el arrendamiento de bienes inmuebles puede estar gravado con el Impuesto a las ventas o estar excluido de dicho impuesto, y si se el arrendamiento se hace por intermedio de una inmobiliaria u otro intermediario, surge la duda de cómo debe ser el tratamiento que se le debe dar al Iva.

La inmobiliaria no es más que una intermediaria por cuanto ella no es la propietaria del inmueble, sino que actúa bajo la figura del mandato, por lo tanto se le aplican las reglas del contrato de mandato.

Contrato de mandato

Significa que la inmobiliaria debe cobrar el Iva al arrendatario o inquilino en función del inmueble y de la responsabilidad del propietario del inmueble.

El Iva se genera sólo si el propietario del local comercial es responsable del Iva (Antiguo régimen común).

Como la inmobiliaria no es más que una simple mandataria, cobrará el Iva solo si se cumplen las siguientes condiciones:

  1. Se trata de un arrendamiento gravado con Iva.
  2. El propietario del inmueble arrendado es responsable del Iva.

De otra parte, la comisión que la inmobiliaria cobra por la gestión o intermediación está gravada con Iva, y será la inmobiliaria la responsable del Iva de esa comisión en caso de ser responsable del Iva.

Retención en la fuente por Iva en el arrendamiento de bienes inmuebles.

Cuando se paga Iva por el arrendamiento de bienes inmuebles, si se dan las condiciones se debe practicar la respectiva retención en la fuente por Iva.

Retención en la fuente por Iva (Reteiva)

La retención en la fuente por Iva la debe practicar quien paga el Iva (arrendatario), y se practica al arrendador o propietario del inmueble arrendado, y se practica sólo si el pagador es agente de retención en la fuente por Iva, de acuerdo a las reglas de la retención por Iva que puede consultar en este archivo.

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6 Opiniones
  1. Fernando Dice:

    Buena día,

    La empresa alquilo una casa por medio de una inmobiliaria. Esta empezó a facturar con IVA, ya que se solicito que así debía hacerse, solo si el propietario esta obligado a facturar IVA, ya que funcionaria como la oficina principal de la sociedad, pudiéndose aplicar la figura de arrendamiento comercial. Fue un problema de varios ajustes al contrato por parte de la inmobiliaria, posterior a la firma del contrato y ocupación del inmueble, nos hemos comunicado varias veces para que nos definan la calidad tributaria del propietario del inmueble para efectos de determinar la correcta aplicación de IVA y a quien cargar la retención en la fuente. La respuesta entregada es que no pueden dar datos del dueño y que por norma todos los tributos debemos contabilizarlos a nombre de la inmobiliaria. Es correcto?

    Consideraría que el IVA lo empezaron a cobrar, fue por la figura del arrendamiento y no por la responsabilidad del dueño. He revisado facturas de arrendamiento de otros inmuebles e inmobiliarias y en el mismo documento especifican el tipo de arriendo (vivienda o comercial), propietarios, identificación y tipo de contribuyente en IVA.

    Responder
  2. Nubia Villamizar Dice:

    Buenas tardes : Yo trabajo en una empresa -Sin ánimo de lucro- y desean realizar un evento para lograr promocionar las muestras de los productos regionales: algnos artesanales ( realizados a mano, como tejidos, bolsos) y otros de muestras como zapatos, tecnología,
    Pregunta: El alquiler de los stand estan exentos del IVA? en aplicación a “el numeral 15 del artículo 476 del estatuto tributario, que seña los servicios excluidos del Iva:

    «El servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda y el arrendamiento de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales.»

    Responder
  3. Gabriela Dice:

    Buenos dìas,
    Soy migrante persona natural bajo relaciòn de dependencia laboral (Visa de trabajo), quisiera saber que gastos puedo deducir en mi declaraciòn formulario 110 impuesto a la renta.
    Puedo deducir el valor de arrendamiento que pago por vivienda?
    Es mandatorio que el arrendatario deba entregarme factura por arrendamiento?
    Puedo deducir el deducible que pago de un seguro internacional que tengo?
    Hay otros gastos que puedo deducir?

    Responder
  4. Andrés Levy Dice:

    Un cordial saludo.Tengo una consulta:
    Soy arrendatario de una vivienda en un sector comercial, tenemos un local en la planta baja y vivimos en el segundo piso. Hemos pagado el arriendo siempre con puntualidad y el contrato ya se ha renovado en dos ocasiones. Hemos solicitado al arrendador que nos extienda factura y nunca lo ha hecho, sólo un recibo que no nos sirve para nuestro descargo fiscal. ¿Qué podemos hacer? Gracias por sus comentarios.

    Responder
  5. Martha Florez Dice:

    Hola tengo una duda que no he podido resolver. Es un contrato de renta de inmueble para vivienda entre personas naturales ( no hay IVA)
    Quiero saber si hay lugar a la aplicación y cuál es el porcentaje de IVA que suma al pago de la Comisión para intermediario o corredor SIN administración del inmueble . Todas las respuestas se dirigen al contrato o mandato pero con administración del inmueble
    Gracias

    Responder
  6. Asdrubal Valente Dice:

    Buenas tardes,

    Tengo un apartamento, (lo única propiedad que poseo) lo alquile por intermedio de una agencia de arrendamientos. la cual me cobra el IVA y me cobra el 4 por mil.

    Pregunto: es si yo soy persona natural y ellos me están cobrando el IVA es legal ? Ellos pueden cobrar el 4 por 1000.?

    Si están cometiendo irregularidades a donde puedo acudir? vivo en Medellín.

    Muchas gracias y un saludo.

    Responder
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