En este artículo 22 secciones
- El arrendador es un rentista de capital.
- Cuándo nace la obligación.
- Cómo se liquida la base.
- El arrendatario no debe verificar los aportes.
- Qué pasa si no se ha cotizado.
- Situaciones particulares.
- Los demás impuestos del arrendamiento.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Se debe pagar seguridad social por los ingresos de arrendamiento?
- ¿Se pagan parafiscales por arrendar un inmueble?
- ¿Sobre qué valor se cotiza?
- ¿Puede el arrendatario exigirme el pago de aportes para girarme el arriendo?
- ¿Desde cuándo es obligatorio cotizar por arrendamientos?
- ¿Qué hago si no he cotizado?
- Si soy empleado y además arriendo, ¿debo cotizar dos veces?
- ¿Se cotiza sobre el canon con IVA?
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Quien recibe ingresos por arrendar inmuebles se clasifica como trabajador independiente en la modalidad de rentista de capital, y debe cotizar a salud y pensión sobre esos ingresos cuando alcanza el tope legal. La base no es el canon completo: se depura con un costo presunto y luego se aplica el porcentaje que la ley fija para los independientes. ¿Cómo se liquida y desde cuándo existe la obligación?
El arrendador es un rentista de capital.
Esa clasificación es la que determina todo lo demás, y conviene entenderla antes de mirar las cifras.
La UGPP clasifica a los trabajadores independientes en categorías, y quien obtiene ingresos por arriendos queda en la de rentistas de capital:
«Independiente rentistas de capital: persona que recibe ingresos de arriendos, dividendos, utilidades, entre otros.»
La categoría importa porque de ella depende el costo presunto aplicable, que es distinto para cada tipo de independiente.
Se cotiza a salud y pensión, no a parafiscales. Es una confusión frecuente. Los parafiscales son los aportes al Sena, al ICBF y a las cajas de compensación, que corresponden a los empleadores por sus trabajadores. El arrendador cotiza seguridad social como independiente.
Cuándo nace la obligación.
No todo arrendador debe cotizar. La obligación aparece cuando los ingresos alcanzan cierto nivel.
El umbral es un salario mínimo mensual. Quien obtiene ingresos como independiente iguales o superiores a un salario mínimo debe cotizar, y para ese cálculo se suman todos los conceptos: arriendos, honorarios, servicios y demás ingresos como independiente.
De ahí una precisión importante: no se miran solo los arriendos. Un profesional que recibe honorarios y además arrienda un apartamento suma los dos conceptos.
Y si la base de cotización resultante, después de la depuración que veremos, queda por debajo del salario mínimo, se cotiza sobre el salario mínimo.
Cómo se liquida la base.
El procedimiento tiene tres pasos y se aplica sobre los ingresos del mes.
- Tomar los ingresos brutos por arrendamiento del mes, sin incluir el IVA cuando el servicio esté gravado.
- Restar el costo presunto que la UGPP fija para los rentistas de capital.
- Aplicar el 40% al ingreso neto resultante. Ese es la base de cotización.
Sobre esa base se liquidan los aportes a salud y a pensión con las tarifas de los trabajadores independientes.
El costo presunto.
Es el reconocimiento de que el ingreso por arriendo no es utilidad pura: el propietario incurre en gastos para producirlo, como impuesto predial, seguros, mantenimiento y administración.
La UGPP fija ese porcentaje por resolución y lo diferencia según la categoría de independiente. Para los rentistas de capital, la resolución 532 de 2024 lo estableció en el 28.08% de los ingresos brutos.
Conviene verificar la resolución vigente antes de liquidar. Estas resoluciones se modifican con cierta frecuencia y los porcentajes cambian, de modo que el aplicable es el de la norma vigente para el periodo que se está cotizando.
Ejemplo de liquidación.
Supongamos un arrendador con ingresos mensuales por arriendos de $5.000.000, aplicando el costo presunto del 28.08%.
| Concepto. | Operación. | Valor. |
|---|---|---|
| Ingresos brutos del mes | $5.000.000 | |
| Costo presunto | 5.000.000 x 28.08% | $1.404.000 |
| Ingreso neto | 5.000.000 - 1.404.000 | $3.596.000 |
| Base de cotización | 3.596.000 x 40% | $1.438.400 |
| Aporte a salud | 1.438.400 x 12.5% | $179.800 |
| Aporte a pensión | 1.438.400 x 16% | $230.144 |
| Total a pagar | $409.944 |
Puede hacer el cálculo con nuestra calculadora de aportes a seguridad social de trabajadores independientes.
El arrendatario no debe verificar los aportes.
Es una de las consultas que más llegan, y conviene separar dos cosas que suelen confundirse.
El arrendador sí tiene la obligación de cotizar. Eso no está en discusión cuando alcanza el umbral.
El arrendatario no está obligado a verificarlo antes de pagar el canon. La verificación de aportes que la ley impone a quien contrata está prevista para los contratos de prestación de servicios personales, donde el contratista ejecuta directamente una labor.
El arrendamiento no es de esa naturaleza. El arrendador no presta un servicio personal como lo hace un consultor o un transportador: concede el goce de un bien.
En ese sentido se ha pronunciado la DIAN en los oficios 48258 y 16635 de 2014, según los cuales el arrendamiento no encaja en los supuestos que obligan al contratante a verificar la afiliación y el pago de aportes.
¿Qué se debe hacer? Si una empresa le exige acreditar el pago de aportes como condición para girarle el canon, puede invocar esa doctrina. Su obligación de cotizar subsiste frente a la UGPP, pero no frente al arrendatario.
Qué pasa si no se ha cotizado.
Es la pregunta que sigue naturalmente a la anterior y merece una respuesta franca, porque la situación es común.
La UGPP puede exigir los aportes no pagados. Su facultad se extiende hacia atrás dentro del término de prescripción, y el cobro incluye intereses moratorios y, según el caso, sanciones.
Lo correcto es cotizar por el tiempo en que existió la obligación y no se cumplió.
De acuerdo con nuestro criterio, en la práctica la UGPP suele concentrar su fiscalización en quienes nunca han cotizado antes que en quienes empezaron a hacerlo por su cuenta, pero eso no es una regla ni una garantía, y la decisión de regularizar el pasado o esperar corresponde a cada contribuyente con el riesgo que ello implica.
Empezar a cotizar es, en todo caso, lo primero. Mientras la omisión continúa, la deuda sigue creciendo y los intereses también.
Situaciones particulares.
Arrendadores que ya cotizan como empleados.
Quien es asalariado y además arrienda inmuebles debe cotizar sobre los dos ingresos, cada uno con sus propias reglas.
El aporte como dependiente lo comparte con su empleador; el que corresponde a los arriendos lo asume completo él, como independiente.
Pensionados que arriendan.
El pensionado no cotiza a pensión, pero sí a salud sobre su mesada. Frente a los ingresos por arrendamiento, la obligación debe analizarse en cada caso.
De acuerdo con nuestro criterio, este es un punto que conviene consultar con la administradora respectiva, porque las reglas de aportes de los pensionados con ingresos adicionales tienen particularidades que exceden el alcance de este artículo.
Inmuebles con varios propietarios.
Cuando un inmueble pertenece a varias personas, cada una obtiene el ingreso que corresponda a su participación.
De acuerdo con nuestro criterio, cada copropietario debe evaluar su propia situación con base en la parte del canon que le corresponde, sumada a sus demás ingresos como independiente, y no sobre el canon total.
Los demás impuestos del arrendamiento.
La seguridad social es una obligación más entre varias que genera arrendar un inmueble.
- Los cánones son ingresos gravados que deben declararse.
- Retención en la fuente. El arrendatario agente de retención la practica sobre los cánones.
- Se causa en el arrendamiento de inmuebles distintos de vivienda, si el arrendador es responsable.
- No se causa en el arrendamiento de inmuebles propios.
Cada uno tiene su artículo: retención en la fuente por arrendamiento, IVA en el arrendamiento de inmuebles e ICA en el arrendamiento de bienes inmuebles.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
Sí, cuando los ingresos como independiente, sumando todos los conceptos, alcanzan un salario mínimo mensual. El arrendador se clasifica como rentista de capital y cotiza a salud y pensión.
¿Se pagan parafiscales por arrendar un inmueble?
No. Los parafiscales corresponden a los empleadores por sus trabajadores. Lo que debe pagar el arrendador es seguridad social como trabajador independiente.
¿Sobre qué valor se cotiza?
Sobre el 40% del ingreso neto, que resulta de restar a los ingresos brutos del mes el costo presunto que la UGPP fija para los rentistas de capital. Si esa base queda por debajo del salario mínimo, se cotiza sobre el salario mínimo.
¿Puede el arrendatario exigirme el pago de aportes para girarme el arriendo?
No está obligado a verificarlos. La DIAN se ha pronunciado en ese sentido en los oficios 48258 y 16635 de 2014, porque el arrendamiento no es un servicio personal como una consultoría o un transporte. Su obligación de cotizar subsiste, pero frente a la UGPP y no frente al arrendatario.
¿Desde cuándo es obligatorio cotizar por arrendamientos?
La obligación existe desde que los ingresos como independiente alcanzan el umbral legal, sin que dependa de un anuncio o de un requerimiento. Lo relevante es que la UGPP puede exigir lo no pagado hacia atrás, dentro del término de prescripción.
¿Qué hago si no he cotizado?
Lo correcto es empezar a cotizar de inmediato y regularizar el tiempo en que existió la obligación. La UGPP puede exigir lo adeudado con intereses moratorios y, según el caso, sanciones.
Si soy empleado y además arriendo, ¿debo cotizar dos veces?
Debe cotizar sobre los dos ingresos. El aporte como dependiente lo comparte con su empleador; el correspondiente a los arriendos lo asume completo usted como independiente.
¿Se cotiza sobre el canon con IVA?
No. Los ingresos brutos se toman sin incluir el IVA cuando el arrendamiento está gravado con ese impuesto.
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Hola, buenas tardes. ¿Desde cuándo es obligatorio el pago de parafiscales por arrendamiento de inmuebles? ¿Qué hacer en caso de no haberlo hecho? ¿Se puede cotizar por el tiempo dejado de cotizar o se empieza a pagar desde ahora?
Se debe pagar seguridad social, no parafiscales. La seguridad social se paga cuando los ingresos como independiente, sumando todos los conceptos, es igual o superior a 1 salario mínimo.
Lo correcto es cotizar el el tiempo no cotizado cuando existía la obligación. La UGPP puede exigir el pago de los últimos 5 años, que es el término de prescripción.
Lo importante es que empiece a pagar desde ahora, teniendo claro que la UGPP en cualquier momento puede requerirla y exigirle pago, que debe ser con intereses moratorios y en ocasiones con sanciones.
Cuando las personas inician a pagar como exige la ley, la UGPP suele no actuar sobre el pasado, pero puede no ser así en todos los casos, de modo que le corresponde a usted decidir si paga lo que no ha pagado o espera a que la UGPP actúe.
Buenas tardes,
tengo arrendada una casa a una empresa y esta me está exigiendo el pago de parafiscales para el pago del arriendo. ¿Eso es verdad?
Tengo entendido que como arrendador sí tengo la obligación de pagar parafiscales, siempre y cuando el arriendo sea mayor a 1 SLMV, pero no tengo por qué enviar el pago al arrendatario para que este pague.
Gracias.
Es correcto, y en ese sentido se ha pronunciado la Dian en los oficios 48258 y 16635 de 2014, en razón a que el arrendamiento no es un servicio que preste directamente el contratista, como una consultoría o un servicio de transporte, donde es la persona que directamente presta el servicio.
Me gustaría saber si es aplicable a mayo de 2025, toda vez que la Resolución 1125 de 2024 modifica su aplicación a partir del 01 de junio de 2025.
Lo aquí expuesto sigue vigente por este mes. Consulte este enlace.