Venta de bienes de menores, interdictos y adultos mayores

Desde la ley 1996 de 2019 no se puede declarar interdicta a ninguna persona mayor de edad, y la discapacidad o la edad avanzada no impiden vender una propiedad: el artículo 6 de esa ley presume la capacidad de todas las personas mayores de edad. Los bienes de los menores, en cambio, solo pueden venderse con autorización del juez o del notario, según el artículo 303 del Código Civil. ¿Qué trámite corresponde en cada caso y qué pasa con quienes fueron declarados interdictos antes de la ley?

La interdicción ya no existe para los mayores de edad.

Hasta 2019, una persona con una discapacidad mental podía ser declarada interdicta por un juez, que le designaba un curador para administrar y vender sus bienes. La ley 1996 de 2019 eliminó ese sistema. Su artículo 53 lo dice expresamente:

«Queda prohibido iniciar procesos de interdicción o inhabilitación, o solicitar la sentencia de interdicción o inhabilitación para dar inicio a cualquier trámite público o privado a partir de la promulgación de la presente ley.»

En su lugar, la ley reconoce que todas las personas con discapacidad tienen capacidad legal plena y pueden contar con apoyos para tomar sus decisiones. El régimen general se explica en el artículo sobre la capacidad jurídica y el de la interdicción, en el artículo sobre la interdicción judicial y los apoyos.

Para efectos de la venta de un bien, hoy hay que distinguir tres situaciones: la del adulto mayor o la persona con discapacidad, la de quien fue declarado interdicto antes de la ley y la del menor de edad.

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Venta de bienes de un adulto mayor o de una persona con discapacidad.

No existe una edad máxima para vender una propiedad. Una persona de 70, 80 o 90 años puede vender su casa por sí misma, porque la ley presume su capacidad, y lo mismo vale para una persona con Alzheimer o cualquier otra discapacidad.

Si tiene un acuerdo de apoyos.

Si la persona celebró un acuerdo de apoyos para la venta de sus bienes, o el juez le adjudicó apoyos para ese acto, debe contar con ellos al firmar. El artículo 19 de la ley 1996 de 2019 dispone que, si existe un acuerdo de apoyos vigente y la persona celebra el acto sin usarlos, el acto es nulo de nulidad relativa.

El apoyo no decide por la persona: la asiste para que comprenda el negocio y exprese su voluntad. Cómo se celebran estos acuerdos se explica en el artículo sobre cómo proteger su patrimonio si pierde lucidez mental.

Si no puede manifestar su voluntad.

Cuando la persona está absolutamente imposibilitada para manifestar su voluntad por cualquier medio, por ejemplo por un estado avanzado de demencia o de inconsciencia, no puede firmar por sí misma. En ese caso, un familiar o un tercero con interés puede pedir al juez de familia la adjudicación judicial de apoyos, de manera excepcional y en beneficio exclusivo de la persona, según el artículo 38 de la ley 1996 de 2019.

El juez decide qué apoyos necesita la persona, para qué actos y con qué facultades, y puede autorizar que el apoyo la represente en el acto concreto, por ejemplo en la venta de un inmueble cuyo producto se necesite para su cuidado.

De acuerdo con nuestro criterio, si el notario advierte que la persona no comprende el acto que va a firmar, debe abstenerse de autorizar la escritura, porque no habría consentimiento válido, aunque la persona no esté sujeta a interdicción.

Venta de bienes de quien fue declarado interdicto antes de la ley.

Las personas declaradas interdictas antes de la ley 1996 de 2019 no recuperan su capacidad de forma automática. El artículo 56 de esa ley ordenó a los jueces de familia revisar esos procesos, y según su parágrafo 2 la persona se tiene como plenamente capaz una vez queda en firme la sentencia de revisión.

En consecuencia, mientras la sentencia de interdicción no haya sido revisada, el curador sigue siendo quien representa a la persona, y para vender sus bienes necesita autorización. Esa autorización puede pedirse ante el notario, con intervención del personero, o ante el juez de familia, con los mismos requisitos que se explican más adelante para los menores.

Lo aconsejable, en todo caso, es pedir la revisión de la interdicción, para que el juez determine si la persona necesita apoyos y para qué actos.

Venta de bienes de un menor de edad.

Los inmuebles de un menor de edad no pueden venderse ni hipotecarse sin autorización previa. Lo dispone el artículo 303 del Código Civil:

«No se podrán enajenar ni hipotecar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional, sin autorización del juez, con conocimiento de causa.»

La autorización la piden los padres, como representantes del hijo en ejercicio de la patria potestad, o el guardador, si los padres faltan. Puede obtenerse en notaría o en un juzgado de familia. La forma en que los padres administran esos bienes se explica en el artículo sobre la administración de los bienes de los menores de edad.

Autorización ante notario.

El artículo 2.2.6.15.2.1.1 del decreto 1069 de 2015, adicionado por el decreto 1664 de 2015, permite tramitar la autorización ante notario:

«Sin perjuicio de la competencia judicial, la solicitud y trámite correspondiente de autorización para enajenar bienes o cuotas partes de estos, cuya propiedad sea de menores de edad o de incapaces mayores de edad podrá hacerse por escritura pública, ante notario. La solicitud la suscribirán los padres del menor o los guardadores según el caso.»

Según el parágrafo de la misma norma, la vía notarial no sirve para enajenar una universalidad de bienes, como una herencia completa; en ese caso hay que acudir al juez.

Contenido de la solicitud notarial.

La solicitud, que se presenta bajo la gravedad del juramento ante el notario del domicilio del menor, debe contener al menos lo siguiente:

1. La identificación de los solicitantes y la calidad en que actúan, como padres o guardadores.
2. Los datos del menor: nombre, edad, domicilio, número del registro civil de nacimiento y, si es mayor de 7 años, de la tarjeta de identidad.
3. La identificación precisa del bien, y si es inmueble, su dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral.
4. El valor catastral del inmueble o, si son muebles, su valor estimado.
5. Las razones que justifican la venta y la destinación que se dará al dinero, a la que los solicitantes se comprometen.

Los dos últimos puntos son los decisivos. No basta decir que se quiere vender: hay que explicar por qué la venta conviene al menor y en qué se va a invertir el producto.

El concepto del defensor de familia.

El notario no decide solo. Recibida la solicitud, la comunica al defensor de familia del domicilio del menor, o al personero si se trata de un mayor de edad aún sujeto a interdicción, para que en 15 días hábiles, contados desde el tercer día hábil siguiente al envío de la comunicación por correo certificado, apruebe, niegue o condicione la venta.

Si el defensor no se pronuncia en ese término, el notario continúa el trámite y deja constancia en la escritura. Si el concepto es desfavorable, el notario remite la actuación al juez competente.

Autorización ante el juez de familia.

La otra vía es el proceso de jurisdicción voluntaria de licencia para enajenar bienes de incapaces, que se tramita ante el juez de familia. El primer inciso del artículo 581 del Código General del Proceso fija la carga del solicitante:

«En la solicitud de licencia para levantamiento de patrimonio de familia inembargable o para enajenación de bienes de incapaces, deberá justificarse la necesidad y expresarse la destinación del producto, en su caso.»

La misma norma dispone que la licencia debe usarse dentro del término que fije el juez, que no puede exceder de seis meses, so pena de que se extinga. Por eso conviene iniciar el trámite cuando ya hay un comprador razonablemente definido.

La Corte Constitucional, en la sentencia C-716 de 2006, destacó que se trata de un trámite ágil, en el que el representante debe demostrar la utilidad o necesidad concreta de la venta y en el que interviene el Ministerio Público como garantía adicional para el menor.

Tabla resumen.

Esta tabla resume quién vende y qué se necesita en cada caso:

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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