Acción reivindicatoria de dominio y quién puede ejercerla

La acción reivindicatoria fue establecida para que el dueño de una cosa pueda reclamar la posesión que está en poder de otro, para que este se la restituya.

Finalidad de la acción reivindicatoria de dominio.

reivindicar

La acción reivindicatoria de dominio permite que el dueño de una propiedad (bien mueble o inmueble) la recupere cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.

Posesión en el derecho civil – Sus clases e importancia

Al respecto señala el artículo 946 del código civil colombiano:

«La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.»

Cuando una persona ha ocupado una propiedad, como un apartamento o una finca sin que exista un contrato de por medio como uno de arrendamiento, y se adueña de ella, el verdadero propietario debe recurrir a la justicia civil mediante un proceso que permita reivindicar su dominio, y luego una vez la sentencia a su favor quede ejecutoriada puede exigir al ocupante que desaloje el inmueble.

Aquí entra a jugar un papel importante el concepto de posesión, pues quien ocupe la propiedad ajena debe hacerlo en calidad de poseedor, pues si la tiene en calidad de tenencia ni procede ni hace falta la acción reivindicatoria de dominio.

¿Quién puede ejercer la acción reivindicatoria de dominio?

El legitimado para pretender la reivindicación de dominio no es otro que el propietario del dominio de la cosa reclamada.

Así lo señala de forma expresa el artículo 950 del código civil:

«Titular de la acción. La acción reivindicatoria o de dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa.»

Es el dueño del inmueble quien debe ejercer la acción de reivindicación, ya que no puede ser de otra forma, pues se trata de que un juez reivindique que él es el dueño y no quien posee actualmente la propiedad.

¿Contra quien se ejerce la acción reivindicatoria de dominio?

La acción se dirige contra la persona que ocupa el bien en calidad de poseedor al tenor del artículo 952 del código civil:

«Persona contra quien se interpone la acción. La acción de dominio se dirige contra el actual poseedor.»

La figura de la posesión resulta relevante para efectos de la acción de reivindicación de dominio, pues debe configurarse la posesión en cabeza del demandado.

Tenencia – Concepto y diferencias con la posesión

Por tanto, en el proceso de acción reivindicatoria le corresponde al demandante demostrar su derecho de propiedad, y así desvirtuar la presunción que recae sobre el poseedor, entonces la carga de la prueba recae sobre el demandante.

Derechos susceptibles de reivindicación.

Son susceptibles de acción de reivindicación los bienes corporales, raíces y muebles, y demás derechos reales excepto el de herencia como lo prescribe el artículo 948 del código civil pues en este caso se puede iniciar una acción de petición de herencia.

También pueden hacer uso de esta acción los herederos sobre las cosas hereditarias reivindicables que hayan pasado a terceros y no hayan sido prescritas por ellos (artículo 1325 del C.C.), es decir que no hayan sido declarados propietarios.

Pago de mejoras en la acción de reivindicación de dominio.

¿Si una persona debe devolver una propiedad en ocasión a una acción de reivindicación de dominio tiene derecho a que se le reconozcan las mejoras que haya hecho a esa propiedad?

Si prospera la acción de reivindicación, el poseedor debe entregar el inmueble a su verdadero dueño, y el poseedor, dependiendo de las circunstancias, tiene derecho a que el dueño del inmueble le reconozca las mejoras que haya hecho a la propiedad.

Supongamos que una persona ocupó una casa que no era suya, y luego construyó un segundo piso, o le hizo otras mejoras que hicieron más valiosa la casa ocupada.

El dueño de la casa inicia un proceso de reivindicación de dominio, y en caso de prosperar, el poseedor de la casa (ocupante, invasor), debe devolver la casa a su dueño, pero seguramente ese poseedor querrá que le sean reconocidas todas las mejoras que le hizo a la casa, querrá que le sea reembolsado todo el dinero que invirtió en ella.

Ese derecho le asiste sólo si la posesión se hizo de buena fe, y hasta antes de la contestación de la demanda.

Reconocimiento de mejoras al poseedor de buena fe.

Como ya se indicó, el poseedor de buena fe tiene derecho a que le paguen las mejoras que haya hecho al bien cuyo dominio ha sido reivindicado.

Dice el artículo 966 del código civil al respecto:

«El poseedor de buena fe, vencido, tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestarse la demanda. (…)»

El mismo artículo reconoce como mejoras susceptibles de ser reconocidas o abonadas, aquellas que hayan incrementado el valor de cosa, inmueble o propiedad.

La norma es enfática en afirmar que se reconocen las mejoras que se hayan hecho antes de la contestación de la demanda, lo cual es obvio, puesto que, si el poseedor luego de haber sido demandado continúa haciéndole mejoras a la propiedad, lo hace sabiendo que existe una reclamación judicial que puede conducirlo a perder la posesión del bien, y por lo tanto lo hace por su cuenta y riesgo.

Entonces es trascendental tener la calidad de poseedor de buena fe, ya que en cuanto a mejoras útiles solo este tiene derecho a que se le paguen; en cuanto a la forma de pago el reivindicador elegirá entre:

  • El valor de las obras al momento de la restitución, o
  • El pago de lo que por las mejoras valga más la cosa.

La Corte Suprema de Justicia sala de casación civil en sentencia de 8 de agosto de 2001 expediente 6182, se refirió a las prestaciones mutuas de las cuales hacen parte las mejoras útiles de la siguiente manera:

«Fundamentalmente el restablecimiento a que hay lugar en materia de frutos y de mejoras no así de perjuicios propiamente dichos. Tales prestaciones, cuando de procesos reivindicatorios se trata, consisten en el reconocimiento de los frutos, entendidos como el producido del bien en disputa relacionado con los paralelos gastos ordinarios de producción que son aquellos en habría incurrido cualquiera persona para obtenerlos y por lógica deben ser asumidos en definitiva por quien se va a beneficiar de aquellos que al tenor del inciso final del artículo 964 del código civil, y las expensas o mejoras a las cuales se refieren los artículos 965, 966 y 967 ibídem, atinentes en esencia a la gestión patrimonial cumplida por el poseedor condenado a restituir y que tiene expresión en los gastos que se hacen por ese poseedor y con los que pretendió mejorar el bien, llevando de ordinario consigo la noción  de aumento, progreso, mayor utilidad, más adecuado servicio o mejor presentación.»

Resulta importante conocer, pues, cuando se tiene derecho al reconocimiento de las mejoras.

Forma de pago de las mejoras.

El inciso 3 del artículo 966 del código civil contempla formas en que se pueden pagar esas mejoras al poseedor vencido en juicio:

«El reivindicador elegirá entre el pago de lo que valgan, al tiempo de la restitución, las obras en que consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras valiere más la cosa en dicho tiempo.»

Es el propietario reivindicado quien elige cuál cómo ha de pagar las mejoras, lo que es importante, por cuanto una determinada obra puede hacer que el inmueble incremente su precio en una cantidad mayor a la invertida en la obra.

Suerte de las mejoras en caso de la posesión de mala fe.

El poseedor de mala fe no tiene derecho a que se le reconozcan las mejoras que le haya hecho a la propiedad, pues así lo dice claramente el inciso 5 del artículo 966 del código civil:

«El poseedor de mala fe no tendrá derecho a que se le abonen las mejoras útiles de que habla este artículo.»

Empero, la ley le brinda la posibilidad de que se lleve los materiales que haya utilizado en hacer las mejoras, en las condiciones que señala el inciso 6 del mismo artículo:

«Pero podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.»

En el ejemplo arriba propuesto, el poseedor puede optar por desmontar el segundo piso que construyó en la casa sin que afecte el primer piso, que era el que había al momento de tomar posesión del inmueble.

Lo anterior no impide que el dueño opte por reconocerle el valor de los materiales luego de ser desmontados, que es distinto a reconocer lo invertido en la construcción, pues la norma habla del precio que los materiales tengan luego de ser separados del inmueble, que es muy distinto al costo o valor invertido para construir ese segundo piso.

Como se puede observar, hay una gran diferencia entre las consecuencias de ocupar un bien ajeno de buena fe o de mala fe, pues en el segundo caso se arriesga a perder todo lo que invierta en ese predio ajeno.

Acción de reivindicación cuando el poseedor ha vendido el bien.

Supóngase que el poseedor de un bien, que no es el dueño, enajena o vende el bien a un tercero. ¿El propietario del esa bien puede reivindicar esa propiedad?

En tal evento se debe dar aplicación al artículo 955 del código civil:

«La acción de dominio tendrá lugar contra el que enajenó la cosa para la restitución de lo que haya recibido por ella, siempre que por haberla enajenado se haya hecho imposible o difícil su persecución; y si la enajenó a sabiendas de que era ajena, para la indemnización de todo perjuicio.

El reivindicador que recibe del enajenador lo que se ha dado a éste por la cosa, confirma por el mismo hecho la enajenación.»

Si el poseedor enajena la cosa y por esta razón se hace imposible o difícil la persecución, se puede ejercer la acción de dominio contra la persona que vendió la cosa, para que se efectué la restitución de lo que se haya recibido por ella.

Entonces el objeto de la acción reivindicatoria en este caso no es que se restituya la cosa a su dueño, sino obtener el precio del bien enajenado, debido a que puede ser difícil o imposible perseguir la cosa.

Si quien enajeno la cosa lo hizo a sabiendas de que esta era ajena, también tendrá derecho el dueño a que se le pague todo prejuicio que esta situación le haya causado además del precio que se obtuvo por el bien enajenado.

Acción reivindicatoria no procede cuando hay un contrato de por medio.

La acción reivindicatoria no procede en los casos en que existe un contrato entre el propietario del inmueble y quien lo ocupa.

Si la posesión o tenencia del inmueble tuvo su origen en un contrato firmado entre las partes, no procede la acción reivindicatoria como opción para conseguir la restitución de ese inmueble, bien o cosa.

Tener claro este aspecto es esencial para no fracasar en el intento de recuperar un inmueble ocupado por alguien con quien se firmó un contrato que no se cumplió.

Es el caso del contrato de arrendamiento, por ejemplo, donde la propiedad del bien por parte del arrendador no se discute, sino que por el contrario expresamente se reconoce en el contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento

En este caso no tiene cabida la acción reivindicatoria de dominio, pues no hay nada que reivindicar considerando hay un contrato de por medio en el cual hay asomo de duda respecto a quien es el dueño.

Al respecto, la Corte suprema de justicia, sala civil, en sentencia 11001 del 30 de julio de 2010 con ponencia del magistrado William Namén Vargas, dijo:

«En verdad, admitirse la acción reivindicatoria con prescindencia de la relación jurídica contractual entre el dueño de la cosa y el poseedor, conduce al desconocimiento del acuerdo dispositivo de las partes, en grave atentado de la imprescindible seriedad, estabilidad y certeza del tráfico jurídico, dejando el vínculo intacto y sin solución.

Conformemente, cuando la fuente generatriz de la posesión es una relación jurídica negocial o contractual, su presencia excluye el ejercicio autónomo, directo e inmediato de la acción reivindicatoria en procura de la restitución de la cosa, que en tal hipótesis, únicamente puede obtenerse a través de las respectivas acciones contractuales inherentes al vínculo que ata a las partes y de la cual dimana.»

La misma corte en sentencia anterior y reiterada en la ya señalada señaló:

«Cuandoquiera que alguien posea en virtud de un contrato, es decir, no contra la voluntad del dueño que contrató, sino con su pleno consentimiento, la pretensión reivindicatoria queda de suyo excluida, pues sólo puede tener lugar en los casos en que el propietario de la cosa reivindicada ha sido privado de la posesión sin su aquiescencia. La acción de dominio es por su naturaleza una pretensión extracontractual, que repugna en las hipótesis en que los interesados han convenido en que uno de ellos autoriza al otro para poseer en virtud de un determinado contrato celebrado entre el uno y el otro.»

Este tipo de problema surge cuando por ejemplo se firma una promesa de compraventa, se entrega el inmueble antes de hacerse el pago completo, y el comprador no termina de cumplir con su parte.

Contrato de promesa de compraventa

En estos casos procede la acción contractual para declarar incumplido o nulo el contrato de promesa de compraventa, y entonces sí exigir la restitución del inmueble.

Si el demandante en lugar de una acción contractual intenta una acción de reivindicación, esta será denegada después de muchos años de litigio, razón la cual este tipo de errores se debe evitar, y sorprende encontrar que son errores de los más comunes, y muchos han llegado hasta la Corte suprema de justicia.

De lo anterior se advierte que la acción de reivindicación sólo procede cuando el inmueble ha sido ocupado ilegalmente, como en el caso de las invasiones, o cuando se le da permiso a un familiar o un amigo para que viva en una casa y luego no se quiere desocupar.

Recomendados.

Compártalo en Facebook Compártalo en Twitter
Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y enviaremos a su correo nuestra información mas reciente.


Déjenos su opinión

2 Opiniones
  1. sergio vargas jauregui Dice:

    cordial saludo. Pregunta, me pensionaron con la ley 7l pero han debido pensionarme con el acuerdo 049 ya que yo sol trabaje en el antiguo ISS, el acuerdo me es favorable puedo pedir que se me reliquide la pensión con el acuerdo o no gracias

    Responder
  2. Yesid Dice:

    Cuento con un predio rural que compre con documento privado en el año 2008 lo arrende para cria de pollos y pescado no he venido pagando impuestos por que es un remanente de un predio de mayor extension de 48 has el igac catastro 44 hectareas por un lado y por otro lado 2 hectareas y quedo un saldo por catastral para formalizar que debo hacer en ese caso para yo formalizar el saldo o remanente de las 48 hectareas.para poder pagar impuestos a mi nombre.

    Responder
En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc., pero debe hacerlo con respeto, sin insultar y sin ofender a otros.

Información legal aplicable para Colombia.