Acción reivindicatoria y proceso reivindicatorio de dominio

La acción reivindicatoria, o acción de dominio, es la que tiene el dueño de una cosa singular de la que no está en posesión para que el poseedor sea condenado a restituirla, según la define el artículo 946 del código civil. ¿Quién puede ejercerla, contra quién, qué hay que probar, en qué casos no procede y cómo se tramita el proceso?

Qué es la acción reivindicatoria.

Reivindicar significa reclamar algo que nos pertenece para recuperarlo. La acción reivindicatoria es, entonces, la demanda con la que el propietario le pide al juez que le devuelvan el bien que otro ocupa.

Así la define el artículo 946 del código civil:

«La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.»

De esa definición se desprende la situación que la origina: alguien tiene el título de propiedad pero no tiene el bien, y otro tiene el bien y se comporta como si fuera suyo.

El proceso reivindicatorio es un proceso declarativo, porque el juez no crea el derecho de propiedad: declara que existe y ordena, en consecuencia, la restitución.

Cuando una persona ocupa un apartamento o una finca sin contrato de por medio y se adueña de ella, el propietario debe acudir a la justicia civil, y solo cuando la sentencia quede ejecutoriada podrá exigir que el ocupante desaloje.

• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Guía Laboral 2026
• Proyección y planeación pensional

Quién puede ejercer la acción reivindicatoria.

El legitimado es el propietario, y así lo dice de forma expresa el artículo 950 del código civil:

«La acción reivindicatoria o de dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa.»

Es el dueño quien debe ejercerla, y no puede ser de otra forma: de lo que se trata es de que un juez declare que él es el titular del dominio y no quien ocupa actualmente el bien.

Hay una excepción que conviene conocer: el poseedor regular que perdió la posesión y estaba en vía de ganar el bien por prescripción puede ejercer la misma acción sin probar dominio. Es la acción publiciana del artículo 951 del código civil, que explicamos en el artículo sobre cómo recuperar la posesión de un inmueble.

Contra quién se dirige.

Contra quien tiene el bien en calidad de poseedor, según el artículo 952 del código civil:

«La acción de dominio se dirige contra el actual poseedor.»

Esa exigencia es determinante y no siempre se advierte: si el demandado no es poseedor sino mero tenedor, la acción no procede, porque no hay posesión que discutir.

El mero tenedor demandado está obligado a declarar el nombre y la residencia de la persona a cuyo nombre tiene la cosa, de modo que el proceso pueda dirigirse contra el verdadero poseedor. La diferencia entre una y otra calidad la desarrollamos en el artículo sobre el mero tenedor y la mera tenencia.

Requisitos de la acción reivindicatoria.

La sala civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC15644-2016 con ponencia del magistrado Álvaro Fernando García, enumera los presupuestos que deben concurrir.

1. Que el bien sea de propiedad del demandante.
2. Que esté siendo poseído por el demandado.
3. Que se trate del mismo bien sobre el que el primero demostró dominio y el segundo su aprehensión material con ánimo de señor y dueño.
4. Que sea una cosa determinada o una cuota singular de ella.
5. Que el título de propiedad exhibido por el demandante sea anterior al inicio de la posesión del demandado.

Supongamos que Hernán demanda a Julián. Hernán debe demostrar que la escritura que respalda su dominio fue otorgada en fecha anterior a aquella en que Julián empezó a poseer. Si Julián poseía desde antes, el título de Hernán no le sirve para desalojarlo.

La carga de la prueba es del demandante.

Aquí aparece la dificultad central de estos procesos: la ley favorece al poseedor con una presunción.

El inciso segundo del artículo 762 del código civil dispone que el poseedor es reputado dueño mientras otra persona no justifique serlo, de modo que le corresponde al demandante desvirtuar esa presunción.

Lo explica la Corte Suprema en la misma providencia:

«…como el poseedor material demandado se encuentra amparado por la presunción de propietario, según los términos del artículo 762, inciso 2º del Código Civil, al demandante, en su calidad de dueño de la cosa pretendida y quien aspira a recuperarla, le corresponde la carga de desvirtuar esa presunción, bien oponiendo títulos anteriores al establecimiento de esa posesión, ya enfrentando dichos títulos a los que el demandado esgrime como sustento de su posesión.»

Y cuando ambas partes exhiben títulos, corresponde al juez decidir cuál prevalece, atendiendo entre otros factores a su antigüedad y a su eficacia.

De acuerdo con nuestro criterio, esta es la razón por la que conviene revisar a fondo los documentos antes de comprar: se puede adquirir el dominio de un bien que otro viene poseyendo desde hace años, y el pleito para recuperarlo puede resultar más costoso que el negocio.

Qué se puede reivindicar.

Son susceptibles de reivindicación los bienes corporales, raíces y muebles, y los demás derechos reales, con excepción del derecho de herencia, según el artículo 948 del código civil. Para la herencia existe una acción propia, que es la petición de herencia.

También puede reivindicarse una cuota determinada proindiviso de una cosa singular, lo que permite al copropietario perseguir su parte sin necesidad de esperar la división.

Y los herederos pueden reivindicar las cosas hereditarias que hayan pasado a terceros y que estos no hayan adquirido por prescripción, conforme al artículo 1325 del código civil.

Cuándo no procede la acción reivindicatoria.

Este es el punto que con más frecuencia hace fracasar estos procesos, y conviene tenerlo claro antes de demandar.

La acción reivindicatoria no procede cuando la ocupación tuvo su origen en un contrato celebrado entre el propietario y quien ocupa el bien.

Es el caso del contrato de arrendamiento: allí el dominio del arrendador no se discute, sino que se reconoce expresamente en el contrato, de modo que no hay nada que reivindicar.

La Corte Suprema de Justicia, sala civil, en sentencia 11001 del 30 de julio de 2010, con ponencia del magistrado William Namén Vargas, lo explica así:

«Cuando la fuente generatriz de la posesión es una relación jurídica negocial o contractual, su presencia excluye el ejercicio autónomo, directo e inmediato de la acción reivindicatoria en procura de la restitución de la cosa, que en tal hipótesis, únicamente puede obtenerse a través de las respectivas acciones contractuales inherentes al vínculo que ata a las partes y de la cual dimana.»

La razón de fondo es que admitir la reivindicación con prescindencia del contrato equivaldría a desconocer el acuerdo de las partes y a dejar el vínculo intacto y sin solución.

El error más común: la promesa de compraventa incumplida.

El problema surge típicamente cuando se firma una promesa de compraventa, se entrega el inmueble antes del pago completo y el comprador no cumple.

En ese caso el camino no es la reivindicación sino la acción contractual: declarar resuelto o incumplido el contrato de promesa de compraventa y, como consecuencia, exigir la restitución del inmueble.

Si el demandante intenta la reivindicatoria, la sentencia le será adversa después de años de litigio. Es un error frecuente y muchos de estos casos han llegado hasta la Corte Suprema de Justicia.

Entonces, ¿cuándo sí procede?

Cuando la posesión no nació de un acuerdo con el propietario. Es el caso de las invasiones y el de quien ocupó un predio abandonado.

También procede cuando se permitió a un familiar o a un amigo ocupar el inmueble sin firmar nada y este dejó de reconocer el dominio ajeno, porque allí no hay contrato que invocar.

Pero si se firmó un contrato de comodato, la vía vuelve a ser contractual: lo que procede es exigir la restitución del bien prestado, no reivindicarlo.

¿La acción reivindicatoria prescribe?

Es una de las preguntas que más nos formulan y merece una respuesta precisa.

La acción de dominio no tiene un término propio de caducidad. El propietario no pierde su derecho por dejar pasar el tiempo sin demandar.

Lo que ocurre es distinto y llega al mismo resultado: la acción se vuelve inútil cuando el poseedor consolida a su favor la prescripción adquisitiva, porque desde ese momento el demandante deja de ser el dueño.

En la práctica, entonces, el propietario tiene cinco años si el ocupante posee de manera regular, y diez años si su posesión es irregular, contados desde que empezó a poseer. Los términos y sus condiciones los desarrollamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio.

De acuerdo con nuestro criterio, esa es la forma correcta de plantear el asunto: no es que la acción prescriba, es que el derecho que la sustenta se extingue cuando otro lo adquiere.

De ahí la urgencia de demandar. Y no basta con presentar la demanda: para que la prescripción se interrumpa civilmente debe notificarse al poseedor dentro del término que fija el artículo 94 del código general del proceso.

El proceso reivindicatorio en el código general del proceso.

El código general del proceso no contempla un trámite especial para la reivindicación, de modo que se aplica el proceso verbal de los artículos 368 y siguientes, previsto para los asuntos que no tienen procedimiento propio.

Estos son los aspectos procesales que conviene tener presentes.

La conciliación como requisito de procedibilidad.

Este es un punto que se pasa por alto y que provoca el rechazo de la demanda.

El artículo 38 de la ley 640 de 2001, modificado por el artículo 621 del código general del proceso, exige intentar la conciliación extrajudicial en derecho antes de acudir a la jurisdicción civil en los procesos declarativos, con excepción de los de expropiación, los divisorios y aquellos en que se demande o sea obligatoria la citación de personas indeterminadas.

El proceso reivindicatorio no está exceptuado, porque se dirige contra un poseedor determinado. La conciliación debe intentarse y su constancia debe acompañarse a la demanda.

Conviene notar el contraste con el proceso de pertenencia, que sí está exceptuado precisamente porque en él es obligatoria la citación de personas indeterminadas.

Hay una salida cuando el asunto es urgente: si con la demanda se solicitan medidas cautelares, se puede acudir directamente a la jurisdicción sin agotar la conciliación, conforme al parágrafo primero del artículo 590 del código general del proceso.

La inscripción de la demanda.

Es la medida cautelar propia de estos procesos y conviene solicitarla desde el comienzo.

El artículo 590 del código general del proceso permite pedir la inscripción de la demanda en los procesos declarativos que versen sobre el dominio u otro derecho real principal, sobre bienes sujetos a registro.

Inscrita la demanda, quien adquiera el inmueble después queda sujeto a lo que se decida en el proceso, lo que impide que el poseedor lo venda a un tercero y complique la restitución.

De acuerdo con nuestro criterio, esa medida cumple dos funciones a la vez: protege el resultado del proceso y habilita el ingreso directo a la jurisdicción sin conciliación previa.

Modelo de demanda reivindicatoria.

Este es el esqueleto del escrito, que debe adaptarse a cada caso y presentarse por medio de abogado, salvo en procesos de mínima cuantía.

Nótese que el hecho tercero es el que decide el proceso: si el título del demandante no es anterior al inicio de la posesión del demandado, la pretensión está llamada a fracasar.

Prestaciones mutuas: frutos y mejoras.

Ganado el proceso, la restitución no se agota en la entrega del inmueble. Las partes deben ajustar cuentas por los frutos que el bien produjo y por las mejoras que el poseedor hizo, en lo que la ley llama prestaciones mutuas.

Y el resultado depende de un factor que lo decide casi todo: si el poseedor lo fue de buena o de mala fe.

Los frutos.

El artículo 964 del código civil distingue con claridad: el poseedor de mala fe debe restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, mientras que el poseedor de buena fe no está obligado a restituir los percibidos antes de la contestación de la demanda.

En ambos casos se le abonan los gastos ordinarios que invirtió en producirlos, porque serían los mismos en que habría incurrido cualquiera para obtenerlos.

Después de la contestación de la demanda, el poseedor de buena fe queda sujeto a las mismas reglas del de mala fe. La fecha, entonces, marca un antes y un después.

Las mejoras necesarias.

El artículo 965 reconoce a todo poseedor vencido, de buena o de mala fe, el derecho a que se le abonen las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa. Son las obras indispensables, como reparar una estructura o cambiar una tubería.

Se abonan siempre que hayan sido realmente necesarias y se hayan ejecutado con mediana inteligencia y economía.

Las mejoras útiles.

Aquí sí importa la buena fe. Dice el artículo 966 del código civil:

«El poseedor de buena fe, vencido, tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestarse la demanda. Solo se entenderán por mejoras útiles las que hayan aumentado el valor venal de la cosa.»

Supongamos que quien ocupó una casa ajena le construyó un segundo piso. Si poseía de buena fe y lo construyó antes de contestar la demanda, tiene derecho a que se lo paguen.

La exigencia temporal es lógica: quien sigue invirtiendo después de haber sido demandado lo hace sabiendo que puede perder el bien, y por tanto por su cuenta y riesgo.

Forma de pago de las mejoras útiles.

Quien elige cómo pagarlas no es el poseedor sino el propietario, según el inciso tercero del artículo 966:

«El reivindicador elegirá entre el pago de lo que valgan, al tiempo de la restitución, las obras en que consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras valiere más la cosa en dicho tiempo.»

La diferencia puede ser considerable, porque una obra puede costar mucho menos de lo que aumenta el valor del inmueble, o mucho más.

Las mejoras del poseedor de mala fe.

El poseedor de mala fe no tiene derecho a que se le abonen las mejoras útiles, como lo dice el mismo artículo 966.

La ley le concede apenas una salida:

«Pero podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.»

En el ejemplo anterior, podría desmontar el segundo piso si eso no deja la casa en peor estado del que tenía. Y el propietario puede evitarlo pagándole el precio de los materiales ya separados, que es muy distinto de lo que costó construirlos.

Como se puede observar, la diferencia entre ocupar de buena o de mala fe es enorme: en el segundo caso se arriesga a perder todo lo invertido.

Las mejoras voluptuarias.

El artículo 967 del código civil no obliga al propietario a pagarlas a ningún poseedor, sea de buena o de mala fe. Son las de lujo o recreo, como jardines, miradores o fuentes, que no aumentan el valor comercial del bien o solo lo aumentan de manera insignificante.

Respecto de ellas, todo poseedor tiene únicamente el derecho de llevarse los materiales en las condiciones ya vistas.

El derecho de retención.

Hay una herramienta que protege al poseedor vencido y que suele desconocerse. El artículo 970 del código civil le permite retener la cosa cuando tenga un saldo que reclamar por expensas y mejoras, hasta que se le pague o se le asegure el pago a su satisfacción.

De acuerdo con nuestro criterio, esa retención es la razón por la que muchas sentencias reivindicatorias no se cumplen de inmediato: el propietario gana el proceso pero no puede entrar al inmueble mientras no pague las mejoras reconocidas.

Conviene tenerlo en cuenta al calcular si el pleito vale la pena.

Cuando el poseedor ya vendió el bien.

¿Qué ocurre si el poseedor, que no era dueño, enajenó el bien a un tercero?

La respuesta está en el artículo 955 del código civil:

«La acción de dominio tendrá lugar contra el que enajenó la cosa para la restitución de lo que haya recibido por ella, siempre que por haberla enajenado se haya hecho imposible o difícil su persecución; y si la enajenó a sabiendas de que era ajena, para la indemnización de todo perjuicio.»

El objeto de la acción cambia: ya no se persigue la cosa sino el precio que el enajenante recibió por ella, y ello solo cuando perseguir el bien resulte imposible o difícil.

Si además la vendió sabiendo que era ajena, deberá indemnizar todo perjuicio causado.

La misma norma advierte que el propietario que recibe del enajenante lo que se pagó por la cosa confirma con ese hecho la enajenación, de modo que ya no podrá perseguir el bien.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

• Guía de propiedad horizontal
• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Guía de arrendamiento sin riesgo
• Liquidador de intereses propiedad horizontal