Si una escritura pública no se inscribe en el registro de instrumentos públicos, la venta del inmueble no se completa, y el vendedor seguirá como dueño frente a terceros para todos los efectos legales.
La titularidad del domino se prueba con la inscripción del título traslaticio.
La titularidad el dominio de un inmueble se demuestra con la inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos del título traslaticio del dominio, que en este caso es la escritura de compraventa.
En consecuencia, si la escritura no se registra, la transferencia de la titularidad del dominio no se completa, y este sigue siendo de propiedad de quien figure como tal en el folio respectivo, esto es, en el certificado de libertad y tradición.
La constancia de la tradición es el registro de la escritura, y mientras no se haga, el comprador no es el verdadero dueño del inmueble que acaba de comprar sino hasta que se complete la tradición.
¿Se puede registrar una escritura protocolizada varios años atrás?
Suele suceder que las personas protocolizan la escritura pública de compraventa y ya se sienten seguros dueños del inmueble, así que nunca lo registran y pasados 5 años o incluso 10 se enteran que no figuran como dueños el inmueble. ¿Esa escritura se puede registrar?
La ley 1579 de 2012, que contiene el estatuto de registro de instrumentos públicos, no contempla como causal de rechazo de la inscripción, la extemporaneidad de la solicitud. Contempla el pago de intereses moratorios, pero no el rechazo de la inscripción, por lo que es irrelevante si esta tiene un mes o 100 años.
Siendo así, la oficina de registro de instrumentos públicos tendrá que dar trámite a la solicitud de registro, e iniciar el estudio jurídico del folio respectivo para determinar la procedencia del registro, en el cual pueden surgir algunas dificultades que conduzcan a su rechazo o devolución.
Quien figure como vendedor debe ser el titular del dominio.
El registro de la escritura de compraventa se realizará siempre que el vendedor que figura en la escritura de compraventa sea el mismo titular del dominio que figure en el folio de la matricula inmobiliaria, presente en el certificado de libertad y tradición.
El artículo 3 de la ley 1579 de 2012 contempla el principio de tracto sucesivo definido de la siguiente manera:
«Solo el titular inscrito tendrá la facultad de enajenar el dominio u otro derecho real sobre un inmueble salvo lo dispuesto para la llamada falsa tradición.»
Esto viene a significar que si el actual titular del domino no es el mismo que figura en la escritura a registrar, el registro será rechazado.
Quien trasfiere debe ser el que figure como el actual propietario en el certificado de libertad, y casos se han dado que cuando no se registra la escritura pública, el vendedor vuelve a vender el inmueble y el otro vendedor sí que la registra, lo que conlleva que el titular del dominio sea distinto al quien lo transfiere en la escritura que se pretende registrar, lo que necesariamente conduce a su rechazo.
Se registra el que primero lo solicite.
Otro de los principios que gobiernan la inscripción en la oficina de registro público, es el de Prioridad o rango:
«El acto registrable que primero se radique, tiene preferencia sobre cualquier otro que se radique con posterioridad, aunque el documento haya sido expedido con fecha anterior, salvo las excepciones consagradas en la ley.»
Por ejemplo, si su escritura fue protocolizada en el 2020 y no la registró, en el 2023 el dueño del inmueble, que todavía figura como dueño en el certificado de libertad y tradición, pudo venderla nuevamente, y el nuevo comprador haber solicitado el registro, y usted se enteró de tal maniobra y corrió a registrar la escritura. En tal evento, si el otro la radicó primero, así sea un minutos antes, será la que se registre y usted tendrá que iniciar una demanda civil contra el vendedor puesto que el registrador se limita a registrar la escritura que primero le alleguen sin consultar su fecha y es obligación del registrador respetar el turno.
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