En este artículo 23 secciones
- Por qué hay que registrar la escritura.
- Cuál es el plazo para registrar.
- Cuánto demora el registro.
- Cómo se registra la escritura.
- Qué pasa si no se registra la escritura.
- ¿Se puede registrar una escritura de hace años?
- La sanción por registrar tarde.
- Escritura pública y escritura registrada.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuánto tiempo tengo para registrar una escritura?
- ¿Cuánto se demora el registro de una escritura en Colombia?
- ¿Qué pasa si no se registra una escritura?
- ¿Tiene validez una escritura sin registrar?
- ¿Puedo registrar una escritura de hace diez años?
- ¿Cuál es la multa por no registrar una escritura?
- ¿La notaría registra la escritura?
- ¿Qué diferencia hay entre escritura pública y escritura registrada?
- ¿Y si ya hay otra escritura registrada sobre el mismo inmueble?
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Firmar la escritura no lo hace dueño del inmueble: la propiedad solo se adquiere cuando esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La ley concede dos meses para hacerlo, y pasado ese término la escritura sigue siendo registrable, pero con intereses moratorios y con un riesgo mucho mayor: que el vendedor venda otra vez y sea esa segunda escritura la que quede inscrita. ¿Cuánto plazo hay, cuánto demora el trámite y qué pasa si no se registra?
Por qué hay que registrar la escritura.
La escritura pública perfecciona el contrato de compraventa, pero no transfiere el dominio. La transferencia se completa con la inscripción, según lo dispone el artículo 756 del Código Civil.
Mientras la escritura no se registre, el comprador no es el dueño real y efectivo del inmueble: es un poseedor con título. Y en el certificado de libertad y tradición sigue figurando el vendedor.
Esa distinción entre el contrato y el modo de adquirir se explica en el artículo sobre el contrato de compraventa de inmueble.
Cuál es el plazo para registrar.
La regla general está en el artículo 231 de la ley 223 de 1995:
«Cuando en las disposiciones legales vigentes no se señalen términos específicos para el registro, la solicitud de inscripción de los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos a registro deberán formularse de acuerdo con los siguientes términos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento o expedición: a) Dentro de los dos meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el país, y b) Dentro de los tres meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el exterior. La extemporaneidad en el registro causará intereses moratorios, por mes o fracción de mes de retardo, determinados a la tasa y en la forma establecida en el Estatuto Tributario para el impuesto sobre la renta y complementarios.»
Son entonces dos meses para las escrituras otorgadas en Colombia y tres para las otorgadas en el exterior, contados desde el otorgamiento y no desde la entrega del inmueble.
Pero hay actos con términos propios que conviene distinguir, porque su régimen es más estricto.
| Acto. | Plazo. | Consecuencia de vencerlo. |
|---|---|---|
| Compraventa y actos sin término especial. | Dos meses, o tres si se otorgó en el exterior. | Intereses moratorios por mes o fracción. |
| Hipoteca y patrimonio de familia. | Noventa días hábiles desde la autorización. | Debe otorgarse una nueva escritura. |
| Medidas cautelares y actos que no pagan impuesto de registro. | Sin término. | No aplica. |
La diferencia del segundo caso es sustancial y sorprende a mucha gente: vencidos los noventa días hábiles, la hipoteca o el patrimonio de familia ya no pueden inscribirse con esa escritura, y hay que rehacerla con el costo que ello implica.
De acuerdo con nuestro criterio, esa es la razón por la que en las compraventas financiadas con crédito hipotecario el registro no admite demora alguna: la compraventa podrá registrarse después pagando intereses, pero la hipoteca que la acompaña no.
Cuánto demora el registro.
Es la pregunta que más se hace y la que menos se responde, porque no depende de la ley sino de la carga de trabajo de cada oficina.
En condiciones normales, el trámite suele tomar entre unos pocos días hábiles y un par de semanas. Pero ese tiempo varía de forma considerable entre oficinas y épocas del año, y puede extenderse cuando el estudio jurídico del folio arroja observaciones.
Conviene distinguir dos cosas que se confunden.
- El plazo para solicitar el registro. Es el que fija la ley y corre contra el interesado: dos meses desde el otorgamiento.
- El tiempo que toma el trámite. Es el que demora la oficina en estudiar y practicar la inscripción una vez radicada la solicitud. No lo fija la ley con un término único y depende de cada oficina.
De acuerdo con nuestro criterio, lo que debe importarle al comprador es el primero, porque es el único que controla. El segundo puede consultarse directamente en la oficina donde se radicó, indicando el número de turno.
Cómo se registra la escritura.
El trámite lo hace el comprador o el vendedor, no la notaría. Es una precisión necesaria, porque muchos asumen que la notaría se encarga y descubren tarde que nadie radicó nada.
- Obtener la copia auténtica de la escritura en la notaría donde se protocolizó, con destino al registro.
- Liquidar y pagar el impuesto de registro en la secretaría de hacienda departamental correspondiente.
- Pagar los derechos de registro que liquide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Radicar la escritura con los comprobantes de pago en la oficina del círculo registral donde está ubicado el inmueble.
- Esperar el estudio jurídico del folio y la práctica de la inscripción.
- Solicitar el certificado de libertad y tradición actualizado, que es la prueba de que la inscripción se realizó.
Ese último paso es el que cierra el proceso y el que conviene no omitir: el registro no está completo hasta que la anotación aparece en el folio.
Qué pasa si no se registra la escritura.
La escritura sin registrar es válida entre las partes, pero no es oponible a terceros. Esa es la clave de todo lo que sigue.
El comprador no es el dueño.
Frente a terceros, el propietario sigue siendo quien figure en el folio de matrícula, es decir, el vendedor. El comprador tiene el contrato y la posesión, pero no el dominio.
Eso tiene consecuencias en ambas direcciones. El comprador no puede vender, hipotecar ni disponer del inmueble como dueño. Y al vendedor le siguen llegando el impuesto predial y la valorización, y el bien puede quedar expuesto a sus propias deudas.
El vendedor puede volver a vender.
Es el riesgo mayor y el que justifica registrar de inmediato.
Si la escritura no se registró, el certificado de libertad muestra al vendedor como propietario. Nada le impide vender otra vez el mismo inmueble a otra persona, y que sea esa segunda escritura la que se inscriba.
Aplica entonces el principio de prioridad o rango que rige el registro: el acto registrable que primero se radique tiene preferencia sobre cualquier otro que se radique después, aunque el documento haya sido expedido con fecha anterior.
Supongamos que alguien compró en 2015 y no registró. En 2020 el vendedor vuelve a vender y el segundo comprador sí registra. Cuando el primero intente inscribir su escritura, se encontrará con que el titular del dominio ya no es su vendedor, y el registro será rechazado.
De acuerdo con nuestro criterio, en ese escenario al primer comprador solo le queda un proceso judicial largo y costoso contra el vendedor, con resultado incierto. Es una situación que se evita con un trámite que toma días.
El principio de tracto sucesivo.
Es la razón técnica por la que ese registro se rechaza. Dice el artículo 3 de la ley 1579 de 2012:
«Solo el titular inscrito tendrá la facultad de enajenar el dominio u otro derecho real sobre un inmueble salvo lo dispuesto para la llamada falsa tradición.»
Quien transfiere debe ser quien figure como propietario actual en el certificado de libertad. Si no coincide, el registro no procede.
La escritura no registrada carece de mérito probatorio.
El artículo 45 de la ley 1579 de 2012 lo dispone expresamente:
«Ninguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha sido inscrito o registrado en la respectiva Oficina, conforme a lo dispuesto en la presente ley, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se requiera legalmente la formalidad del registro.»
La salvedad final importa: entre las partes, la escritura protocolizada sirve para acreditar el negocio y las obligaciones que de él surgen. Lo que no puede hacerse con ella es oponer el derecho real frente a terceros.
¿Se puede registrar una escritura de hace años?
Sí. La ley 1579 de 2012 no contempla la extemporaneidad como causal de rechazo de la inscripción.
Lo que la extemporaneidad causa son intereses moratorios, no la pérdida del derecho a registrar. De modo que una escritura puede inscribirse al año, a los cinco o a los veinte, pagando lo que corresponda.
La oficina deberá dar trámite a la solicitud e iniciar el estudio jurídico del folio para determinar si el registro procede. Y ahí es donde pueden aparecer las dificultades, no en la fecha del documento.
El obstáculo real es el que ya se explicó: que el titular inscrito haya cambiado. Si el vendedor sigue figurando como propietario, la escritura antigua se registra sin problema.
La sanción por registrar tarde.
No es una multa en sentido estricto sino un interés moratorio, liquidado por cada mes o fracción de mes de retardo, con la misma tasa que el Estatuto Tributario fija para el impuesto sobre la renta.
Conviene advertir que la ley no es del todo clara al fijar la base sobre la cual se liquida ese interés. Se ha entendido que corresponde al valor del impuesto de registro dejado de pagar oportunamente.
De acuerdo con nuestro criterio, ese punto debe consultarse en la oficina de registro y en la secretaría de hacienda departamental antes de radicar, porque de la base depende el monto y las liquidaciones no siempre coinciden.
Y conviene insistir en algo: la sanción rara vez es lo que debería preocupar al comprador. Lo que está en juego no son unos intereses sino la propiedad del inmueble.
Escritura pública y escritura registrada.
Son dos momentos distintos del mismo negocio y conviene no confundirlos.
| Aspecto. | Escritura pública. | Escritura registrada. |
|---|---|---|
| Qué es. | El instrumento otorgado ante notario. | Ese mismo instrumento, ya inscrito en el folio. |
| Qué produce. | Perfecciona el contrato entre las partes. | Completa la tradición y transfiere el dominio. |
| Frente a terceros. | No es oponible. | Es oponible a cualquiera. |
| Quién aparece como dueño. | El vendedor sigue figurando. | El comprador figura en el certificado. |
| Mérito probatorio. | Limitado a los hechos que no exigen registro. | Pleno. |
De ahí que el certificado de libertad y tradición, y no la escritura, sea el documento que acredita quién es el propietario de un inmueble.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Cuánto tiempo tengo para registrar una escritura?
Dos meses contados desde el otorgamiento si la escritura se hizo en el país, y tres meses si se otorgó en el exterior. Vencido ese término la escritura sigue siendo registrable, pero causa intereses moratorios por mes o fracción de mes de retardo.
¿Cuánto se demora el registro de una escritura en Colombia?
Depende de la oficina de registro y de su carga de trabajo. En condiciones normales suele tomar entre unos pocos días hábiles y un par de semanas, y puede extenderse si el estudio jurídico del folio arroja observaciones. No es un término que fije la ley, y puede consultarse en la oficina donde se radicó indicando el número de turno.
¿Qué pasa si no se registra una escritura?
La escritura es válida entre las partes, pero no es oponible a terceros. El comprador no adquiere el dominio, no puede disponer del inmueble como dueño, y al vendedor le siguen llegando el impuesto predial y la valorización. El riesgo mayor es que el vendedor vuelva a vender y sea esa segunda escritura la que se inscriba.
¿Tiene validez una escritura sin registrar?
Sí, es válida entre quienes la otorgaron, y sirve para acreditar el negocio y las obligaciones que de él surgen. Lo que no puede hacerse con ella es oponer el derecho de propiedad frente a terceros, porque los títulos sujetos a registro carecen de mérito probatorio mientras no se inscriban.
¿Puedo registrar una escritura de hace diez años?
Sí. La extemporaneidad no es causal de rechazo del registro, solo genera intereses moratorios. La oficina debe dar trámite a la solicitud y estudiar el folio. El único obstáculo real es que el titular inscrito ya no sea su vendedor, porque solo el titular inscrito puede enajenar.
¿Cuál es la multa por no registrar una escritura?
No es propiamente una multa sino un interés moratorio, liquidado por cada mes o fracción de mes de retardo con la tasa que el Estatuto Tributario fija para el impuesto sobre la renta. Conviene consultar la base de liquidación en la oficina de registro antes de radicar.
¿La notaría registra la escritura?
No. El registro debe solicitarlo el comprador o el vendedor. La notaría protocoliza la escritura y expide las copias, pero la radicación ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos corre por cuenta de los interesados.
¿Qué diferencia hay entre escritura pública y escritura registrada?
La escritura pública es el instrumento otorgado ante notario y perfecciona el contrato entre las partes. La escritura registrada es esa misma escritura ya inscrita en el folio de matrícula, que es lo que completa la tradición y hace oponible la propiedad frente a cualquiera.
¿Y si ya hay otra escritura registrada sobre el mismo inmueble?
Su registro será rechazado, porque solo el titular inscrito puede enajenar y ese ya no es su vendedor. Rige el principio de prioridad: el acto que primero se radica tiene preferencia, aunque el otro documento sea de fecha anterior. En ese escenario queda demandar civilmente al vendedor.
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Buenos días, mi pregunta es la siguiente:
Pagué la boleta fiscal, pero mi esposa no registró la escritura, y han pasado 10 años. ¿Debo pagar nuevamente la boleta fiscal?
De antemano, gracias.
En el caso de Colombia, no se debe pagar nuevamente, pues la ley no establece esa obligación.
Estimados Señores de Gerencie.com:
Por favor, quisiera saber si es cierto que, actualmente, el registro de una escritura de compraventa ante la SNR es un procedimiento que realiza la notaría donde se protocolizó dicha escritura.
Gracias.
En Colombia, el registro de la escritura debe hacerlo el comprador o el vendedor, no la notaría.
Mary:
Una escritura de ampliación de hipoteca sobre un inmueble no fue registrada por el deudor, quien se comprometió a asumir este gasto. La acreedora se dio cuenta en este año 2023 que la escritura es del 18 de abril de 2012.
1. ¿Cómo se puede hacer este cobro sin el registro de dicha escritura?
2. ¿La inadmite un juzgado?
3. ¿Qué se puede hacer?
Para que el contrato de hipoteca sea oponible, no es requisito que se registre la escritura en la oficina de instrumentos públicos, pues este registro tiene efecto ante terceros, no entre las partes negociantes, quienes soportarán sus obligaciones con base en la escritura debidamente protocolizada.
Para el registro de la escritura ante la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos, no existe un tiempo definido. Lo que tienes que considerar es una posible situación que podría afectar tu derecho a la propiedad, ya que quien define y legitima públicamente la propiedad es el Certificado de Libertad y Tradición.
Es correcto, la escritura se puede registrar en cualquier tiempo, pagando los intereses moratorios respectivos, lo que no evita que el vendedor venda nuevamente el inmueble o lo hipoteque. Esto se facilita por no figurar en el certificado de libertad y tradición la escritura que no fue registrada.
Las copias de las escrituras públicas las expide la notaría donde fueron protocolizadas. La oficina de registros le puede expedir el certificado de libertad y tradición; también puede expedirle copias de los asientos registrales.
Es correcto. Gracias por su respuesta.
Vendí un predio. Se hizo una escritura con hipoteca, pero no la registraron dentro de los noventa días correspondientes. Ya han pasado 5 años y 10 meses y no me han pagado la deuda de la hipoteca. Estaba tranquilo, pues la norma indica que no podía registrar al comprador.
Sin embargo, resulta que la Oficina de Instrumentos Públicos sí registró la escritura con hipoteca después de 5 años, y además, sin pagar los impuestos prediales. Ya presenté un derecho de petición y no he recibido respuesta. ¿Qué creen que va a suceder?
La irregularidad parece estar en no haber exigido el paz y salvo en el pago del impuesto predial, porque la escritura sí se puede registrar sin considerar el tiempo, siempre que no se haya registrado otra escritura con posterioridad.
Mi abuelita cedió unos derechos mediante una escritura que fue otorgada hace 28 años, pero que nunca fue registrada ante el supernotariado y registro. En catastro aparece la persona que tiene esa escritura. Aunque tiene validez, nunca ha pagado impuestos sobre ese terreno; son los hijos de la abuelita quienes los pagan. ¿Tiene validez esa escritura o prevalece la que sí aparece en registro, ya que en esta aparece como dueña mi abuela? ¿Qué me aconsejan?
Se debe registrar la escritura de cesión de derechos para que pueda ser oponible a terceros, porque mientras eso no suceda, seguirá como dueño y responsable quien figure como dueño en el certificado de libertad y tradición.
Compré un inmueble en el año 2015 y hasta el momento no lo he registrado por falta de dinero. ¿Será que puedo registrarlo en este año 2022?
Sí, puede registrar la escritura en cualquier momento, debiendo pagar los intereses correspondientes.
Hice un contrato de compraventa de terreno agrario con mi papá porque allí tengo un proyecto productivo con una deuda de más de 20 años con el Banco Agrario. No coloqué término para realizar las escrituras, solo que en cualquier momento. Mi padre falleció y existen tres herederos más. Quedo en espera de comentarios. Muchas gracias.
Vendí lotes hace 20 años y los compradores no hicieron las correspondientes escrituras. Me están cobrando el impuesto predial. ¿Qué debo hacer en ese caso?
Ante la ausencia de un término para escriturar, tendrá que llegar a un acuerdo con las otras partes para realizar la escrituración respectiva.
Buenas noches.
Compré una casa hace un año y no la registré en instrumentos públicos. ¿Es posible realizar la inscripción pasados 12 meses después de la firma?
Sí, puede registrar la escritura, aunque deberá pagar los intereses indicados en este artículo.
Hola, buenas. Compré un lote y solo tengo el documento de compra-venta. ¿Qué paso debo seguir para obtener las escrituras y que queden a mi nombre?
Deberá recurrir al vendedor para que le firme la escritura respectiva con base en el documento de compraventa, y si se niega, tendrá que demandarlo para que el juez lo obligue.
Me sucedió un problema similar. Envié una carta a Agustín Codazzi para que me dieran las medidas que aparecen en la escritura original. Con la respuesta que me dieron, realicé una escritura de corrección, asesorándome con la oficina de registros públicos.
Yo haría la escritura con las medidas correspondientes y, por el excedente, un proceso de pertenencia aparte.
No soy abogado, solo relato mi experiencia.
Es un excelente aporte, ya que muestra una alternativa viable a la solución del problema planteado por el usuario.