Suele suceder que se firma una promesa de compraventa de una casa o apartamento, el comprador paga el precio acordado y el vendedor se niega a otorgar o a firmar la escritura. ¿Qué puede hacer el promitente comprador para que el promitente vendedor le dé la escritura?
Incumplimiento del contrato y de la obligación de hacer por parte del vendedor.
Cuando el comprador ha cumplido con el pago del precio y demás obligaciones asumidas, el vendedor tiene la obligación de cumplir con su parte, que es otorgar la escritura pública, y si no lo hace, está incumpliendo con el contrato.
Además del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa como tal, está incumpliendo con dos obligaciones relacionadas: la de hacer (hacer la escritura) y la de dar (dar la casa al comprador), por lo que el comprador tiene dos alternativas a las que puede recurrir.
Acción de cumplimiento de contrato.
Cuando el promitente vendedor no firma la escritura hay un evidente incumplimiento de contrato, por lo que el promitente comprador, si ha cumplido con su parte, puede iniciar acción (demanda) de cumplimiento de contrato para que el juez lo obligue a cumplir con el contrato, esto es, otorgar la escritura.
La acción de cumplimiento de contrato es un proceso declarativo, por lo que toma más tiempo lograr el cometido de que el vendedor otorgue la escritura.
Proceso ejecutivo para obligar la firma de la escritura.
El promitente comprador, que ha cumplido cabalmente con su parte, puede demandar ejecutivamente al promitente vendedor para que el juez le ordene el la firma de la escritura al tenor del artículo 434 del código general del proceso que señala en su primer inciso:
«Cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436. A la demanda se deberá acompañar, además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su defecto, por el juez.»
Si el promitente vendedor no firma la escritura, el juez lo hará por el, excepto si el vendedor propone alguna excepción que prospere.
Para que el proceso ejecutivo tenga éxito es necesario que el comprador acredite haber cumplido con sus obligaciones, pues de lo contrario la promesa de compraventa no será exigible, y al no ser exigible no presta mérito ejecutivo y no existirá un título ejecutivo que sirva para ejecutar al vendedor, lo que sin duda el vendedor ejecutado aprovechará para «tumbar» el mandamiento respectivo dando fin al proceso ejecutivo.
Este proceso, al existir un título ejecutivo es más expedito y más rápido que la acción de cumplimiento, pero más exigente debido a que debe existir el documento que preste mérito ejecutivo, es decir, el título ejecutivo, como pasa a explicarse.
La importancia de la promesa de compraventa.
Tanto para intentar la acción de cumplimiento del contrato como para demandar ejecutivamente al vendedor, hace falta la promesa de compraventa, que es un contrato del que surgen las obligaciones de las partes de forma clara y precisa, y a partir de allí se determina el incumplimiento y el cumplimiento tanto del vendedor como del comprador.
Si no existe un contrato de promesa de compraventa no existe un título ejecutivo para ejecutar el vendedor. O si la promesa de compraventa no es clara no presta mérito ejecutivo, y menos constituye un título ejecutivo si no tiene una fecha clara para el cumplimiento de la promesa, en este caso, una fecha y hora precisa para otorgar la escritura pública en un lugar plenamente identificado, como notaria 4 de la ciudad de Bogotá, el día 25 de noviembre del año xxx a las 10 am.
Por ello es de capital importancia hacer una promesa de compraventa bien hecha, que contenga una obligación clara, expresa, exigible, y en la que se identifiquen claramente las partes.
Ahora, si no se hiciera un contrato de promesa de compraventa, no es posible ejecutar al vendedor por ausencia de un título ejecutivo, y será muy difícil la acción de cumplimiento de contrato ante al ausencia de un contrato escrito, así que la recomendación es que nunca compre un inmueble sin antes haber firmado una promesa de compraventa.
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