Causación de los ingresos por venta de inmuebles

La venta de bienes inmuebles se debe hacer mediante escritura pública, lo que supone dos momentos relevantes y surge la duda en cuál de esos dos mementos se debe reconocer o causar el ingreso respectivo.

Otorgamiento y registro de la escritura pública en bienes inmuebles.

El momento o periodo en que se debe declarar la venta de un bien inmueble depende de la escritura pública de compraventa.

Primero se hace la escritura pública de compraventa y luego se registra en la oficina de instrumentos públicos, lo que necesariamente ocurren en dos momentos, que puede ser una semana, un mes o un año.

Cuando la escritura pública es de un año y el registro de la misma se da en el siguiente año, surge la duda en cuál año se debe declarar la venta del inmueble, tema que pasamos a resolver.

¿Cuándo se declara la venta de un inmueble?

Desde el punto de vista tributario el ingreso por la venta del inmueble se reconoce en la fecha de la escritura pública y no en la fecha en que se registra.

Señala el numeral 2 del artículo 27 del estatuto tributario:

«Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.»

Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero del 2022, los ingresos se declaran en el 2021, sin importar si se recibe el pago o no.

Este tratamiento aplica tanto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad como los que no la llevan.

Para estos efectos, la promesa de compraventa no se tiene en cuenta, sino la fecha de la escritura de venta.

Cómo se declara la venta de un inmueble.

La venta de un inmueble se declara dependiendo del tiempo de permanencia en el patrimonio de contribuyente.

Tiempo de permanencia del inmueble  Tratamiento en la declaración.
Menos de 2 años  Se declaran como renta ordinaria.
2 años o más  Se declaran como ganancia ocasional.

Esto es importante porque el impuesto de ganancia ocasional es menor que el impuesto de renta.

Por ello es importante determinar cuánto tiempo ha estado en poder del contribuyente el inmueble que se va a vender.

¿Cuándo se genera ganancia ocasional en la venta de un inmueble?

De título anterior se desprende que la ganancia ocasional en la venta de un inmueble se genera cuando el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del contribuyente por 2 años o más, es decir, cuando se ha comprado dos o más años antes de ser vendido.

Además, se genera ganancia cuando el precio de venta es superior al costo fiscal por el que se ha declarado el inmueble.

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  1. ROSA GONZALEZ (agosto 13 de 2022)

    Favor revisar el primer párrafo, me confundió….

    Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero del 2022, los ingresos se declaran en el 2022, sin importar si se recibe el pago o no.

    Este tratamiento aplica tanto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad como los que no la llevan.

    Para estos efectos, la promesa de compraventa no se tiene en cuenta, sino la fecha de la escritura de venta.

    Responder
    • adriana en respuesta a ROSA GONZALEZ (agosto 30 de 2022)

      Si, se están contradiciendo. Dicen que se reconoce con la escritura y en el parrafo siguiente dicen que con el registro.

      Responder
    • May en respuesta a ROSA GONZALEZ (septiembre 8 de 2023)

      no, lo que dice es:
      “Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero del 2022, los ingresos se declaran en el 2021, sin importar si se recibe el pago o no.”

      El ingreso se entiende realizado en la fecha de la ESCRITURA PUBLICA

      Responder
    • ROCITA en respuesta a ROSA GONZALEZ (octubre 13 de 2023)

      Si si se compro en 2021 y se registro en 2022 se declara en la declaracion de renta 2021

      Responder
  2. ESANFI (septiembre 4 de 2022)

    Buenas tardes si yo adquirí un predio en enero de 2020 y lo vendo en junio de 2022, tributariamente se declara por ganancia ocasional o por renta ordinaria?

    muchas gracias por la aclaración

    Responder
    • CAROLINA en respuesta a ESANFI (septiembre 20 de 2023)

      Se declara como ganancia ocasional, ya que pasaron dos años de la adquisición.

      Responder
  3. STefania (septiembre 13 de 2022)

    Buenas Noches, una consulta por ejemplo, yo vendí un inmueble en 96 millones, el avaluo catastral del inmueble es de 78 millones, sin embargo con la venta del apartamento yo pague un crédito hipotecario de 84 millones, en este caso, cómo debo declarar la venta? cómo lo relaciono en la declaración

    Responder
  4. Edgar Cuenca C (septiembre 19 de 2022)

    Señores Gerencie:
    Me parece que hay una contradicción entre la norma citada “«Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.»” y la conclusión: “Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero del 2022, los ingresos se declaran en el 2022, sin importar si se recibe el pago o no.” a menos que la palabra “registró” corresponda a la protocolización de la escritura en la notaría.

    Responder
  5. Erika (julio 31 de 2023)

    Buenas tardes, no quedó claro el momento del reconocimiento del ingreso, son confusos en sus dos primeras partes. Gracias

    Responder
  6. Jessi Lopez (agosto 5 de 2023)

    hay un error en el año en el cual se debería declarar el ingreso, es 2021 y NO 2022
    Art. 27. Realización del ingreso para los no obligados a llevar contabilidad.
    * -Modificado- Para los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad se entienden realizados los ingresos cuando se reciben efectivamente en dinero o en especie, en forma que equivalga legalmente a un pago, o cuando el derecho a exigirlos se extingue por cualquier otro modo legal distinto al pago, como en el caso de las compensaciones o confusiones. Por consiguiente, los ingresos recibidos por anticipado, que correspondan a rentas no realizadas, sólo se gravan en el año período gravable en que se realicen.

    Se exceptúan de la norma anterior:

    1. Los ingresos por concepto de dividendos o participaciones en utilidades, se entienden realizados por los respectivos accionistas, socios, comuneros, asociados, suscriptores o similares, cuando les hayan sido abonados en cuenta en calidad de exigibles. En el caso del numeral 2° del artículo 30 de este Estatuto, se entenderá que dichos dividendos o participaciones en utilidades se realizan al momento de la transferencia de las utilidades, y

    2. Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.

    Responder
  7. cristina (octubre 1 de 2023)

    Buenas noches, que pasa si al vender un apartamento en el año 2022,y me consignan en la cuenta bancaria el monto pactado, pero en el año 2023 se hace la escritura, en que año debo declarar la venta????

    Responder

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