Falsa tradición

Se considera que hay falsa tradición cuando se transmite un derecho o un bien inmueble sin ser el titular de la propiedad de este, como cuando se vende una cosa ajena; por esta razón, se le ha denominado transmisión del derecho incompleto.

Qué es la falsa tradición.

La falsa tradición es aquella en la que no se dispone de un justo título que sea traslativo del dominio.

La falsa tradición se puede dar por distintas razones, como la venta de una posesión o mejora, la venta de un derecho herencial o incluso la venta de una cosa ajena.

La falsa tradición se caracteriza por la ausencia de un justo título que tenga la capacidad de trasladar la propiedad del dominio al adquiriente, que por excelencia es una escritura pública de compraventa, donación, etc.

Definición de falsa tradición en la jurisprudencia colombiana.

La sala de casación civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC10882 del 18 de agosto de 2015, con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa, define así el concepto de falsa tradición:

«En este sentido, se entiende por falsa tradición la realizada inadecuada o ilegalmente, sea porque no existe título o porque falta un modo de adquisición de los previstos por el legislador, correspondiendo a circunstancias como los títulos de non domine, donde no se posee el dominio sino títulos diferentes a la propiedad o el dominio, a las enajenaciones de cosa ajena, o las realizadas sobre una cosa sobre la cual no se tiene propiedad o dominio, por tenerlo otra persona; o las circunstancias de dominio incompleto porque no se tiene la totalidad del dominio, al haberlo adquirido de persona que sólo tiene parte de él; o también los eventos correspondientes a transferencia de derechos herenciales sobre cuerpo cierto o enajenaciones de cuerpo cierto teniendo únicamente derechos de cuota. Una adquisición viciada continúa siendo viciada y los diferentes actos dispositivos o transmisivos que se realicen no purgan la irregularidad. Se trata de un derecho irregular, no apto para reivindicar, al no tratarse del derecho de dominio.»

Todo se resume a la falta de un título traslaticio o a una tradición incompleta.

Seguidamente, señala la Corte:

«De ahí, en los anteriores folios, organizados por columnas, la sexta se diseñó para la falsa tradición, a fin de inscribir los títulos que provienen del “non domino”, correspondiendo a ventas de inmuebles ajenos, sin antecedentes propios, mejoras en suelo ajeno, cesión de derechos herenciales, adjudicación de derechos y acciones en sucesorio o de un propietario putativo, etc. Quienes así se encuentran, son aparentes titulares del derecho de dominio, y no pasan de ser simples poseedores, porque no hay verdadera tradición, sino como se viene señalando, pseudotradición o tradición medio, porque pone al adquirente en calidad de poseedor con la posibilidad de adquirir el dominio por prescripción, pues la tradición así realizada no existe, al no provenir del verus domino.»

Aquí aparece relevante una vez más el concepto de título o justo título, que debe tener la calidad de traslaticio del dominio.

Justo título.El justo titulo puede ser constitutivo o traslaticio de dominio y deriva en posesión regular relevante en la prescripción adquisitiva.

La falsa tradición es relevante en bienes inmuebles o en aquellos que requieren registro.

La verdadera tradición.

La tradición es uno de los modos para adquirir el dominio de un bien mueble o inmueble y requiere de un título traslaticio de dominio, y solo cuando existe ese título traslaticio puede considerarse que se efectúa la tradición.

Tradición en bienes muebles e inmuebles.La tradición es uno de los modos en que se adquiere el dominio o propiedad de un bien, que requiere la existencia de un título traslaticio de dominio.

En consecuencia, la falsa tradición se presenta cuando se transmite un derecho o un bien sin que se tenga la tradición de él, o mejor, sin ser el propietario.

Hay personas que tienen o poseen derechos sobre bienes muebles e inmuebles y pueden enajenarlos o transmitirlos, pero al no ser titulares de la propiedad, porque no se efectuó la tradición como debe ser, se presenta la falsa tradición.

Saneamiento de la falsa tradición.

Para sanear la llamada falsa tradición, se instituyó la ley 1561 de 2012, la cual establece un proceso verbal especial, cuya competencia, en principio, le asiste al juez civil municipal del lugar donde se encuentren ubicados los bienes. Podrá iniciar este proceso la persona que tenga registrado a su nombre un título con inscripción que conlleve a la falsa tradición, como lo señala el artículo 2° de la mencionada ley, o los poseedores que reúnan las condiciones establecidas en la misma.

Para iniciar este proceso se debe presentar la demanda por intermedio de apoderado, y además, es necesario para que esta sea admitida que concurran los siguientes requisitos:

1. Que no se trate de bienes inmuebles imprescriptibles, ya que de lo contrario el juez rechazará de plano, por tratarse de bienes que, por disposición constitucional o legal, se encuentra prohibida su ocupación, transferencia o posesión.
2. Que el demandante se encuentre en posesión o haya poseído materialmente el inmueble, por el término de 5 años para la posesión regular o de 10 años cuando la posesión sea irregular. Es necesario que la posesión se haya ejercido de manera pública, pacífica e ininterrumpida y que los inmuebles rurales o urbanos tengan las condiciones señaladas en la ley en cuanto a extensión y valor del mismo.
3. Que no se adelante proceso de restitución sobre el inmueble del que trata la ley 1448 de 2011 o cualquier otro proceso judicial de restitución o administrativo tendiente al restablecimiento por despojo o abandono forzado de tierras.
4. Que el inmueble no se encuentre en zonas de alto riesgo, áreas protegidas, áreas de resguardos indígenas o resguardos étnicos, zonas de cantera que hayan sufrido deterioro físico.
5. Que la construcción no se encuentre en terrenos afectados por obra pública.
6. Que el inmueble no se encuentre sometido a proceso de titulación de baldíos, extinción del derecho de dominio, clarificación de la propiedad, recuperación de baldíos indebidamente ocupados, deslinde de tierras de la Nación, o de las comunidades indígenas o afrodescendientes u otras minorías étnicas, o delimitación de sabanas o playones comunales.
7. Que el inmueble no se encuentre ubicado en zonas declaradas de inminente riesgo de desplazamiento o de desplazamiento forzado.

Proceso civil de saneamiento de falsa tradición.

El saneamiento de la falsa tradición se hace mediante un proceso verbal especial, con el que se pretende la declaración de pertenencia.

Una de las características fundamentales de este proceso es su especialidad, que radica esencialmente en el tiempo señalado para que se ventile dicho proceso, el cual es de seis meses; es decir, que en este término el juez debe dictar sentencia: excepcionalmente podrá pasar más de este término, pero solo en caso de interrupción o suspensión del proceso por causa legal.

Los seis meses que se le conceden al juez se contarán a partir de que se efectúe la notificación al demandado del auto admisorio de la demanda. De igual forma, la segunda instancia deberá ser resuelta en tres meses contados desde que se recibe el expediente.

Uno de los propósitos es que las personas que cumplan los requisitos para iniciar el proceso establecido en ella tengan un acceso más fácil a la justicia, asignándoles la competencia de este tipo de procesos a los jueces municipales.

Si el juez en el término señalado no dicta sentencia, perderá competencia y toda actuación que realice con posterioridad será nula; sin embargo, el término señalado, ya sea para la primera instancia o para la segunda, podrá prorrogarse hasta por tres meses más siempre y cuando se justifique de manera debida la necesidad de ello.

Beneficiarios del proceso de saneamiento de la falsa tradición.

El saneamiento de la falsa propiedad puede ser solicitado por los poseedores de predios rurales y urbanos en los términos de los artículos 3 y 4 de la ley 1561 de 2012:

Poseedores de inmuebles rurales.

«Quien pretenda obtener título de propiedad sobre un inmueble rural mediante el proceso verbal especial establecido en la presente ley, deberá demostrar posesión material, pública, pacífica e ininterrumpida por el término de cinco (5) años para posesiones regulares y de diez (10) años para posesiones irregulares, sobre un predio de propiedad privada cuya extensión no exceda la de una (1) Unidad Agrícola Familiar (UAF), establecida por el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural (Incoder) o por quien cumpla las respectivas funciones.»

Poseedores de inmuebles urbanos.

«Quien pretenda obtener título de propiedad de un inmueble urbano mediante el proceso verbal especial establecido en la presente ley, deberá demostrar posesión regular o irregular por los términos establecidos en la ley para la prescripción ordinaria o extraordinaria sobre bienes inmuebles urbanos cuyo avalúo catastral no supere los doscientos cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (250 smlmv).

En el evento en que el bien objeto del proceso no cuente con avalúo catastral, se tendrá en cuenta su valor comercial, el cual será indicado por el demandante en la demanda y no deberá ser superior a doscientos cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (250 smmlv).

En los demás casos, el saneamiento es posible solo si la situación particular que configura la falsa tradición puede ser superada, lo que en muchos casos no es posible, pues su origen es difícil de rastrear y, en algunos casos, imposible de sanear, como en el caso en que los involucrados ya han fallecido y no hay herederos que puedan completar la tradición.

Titular de dominio incompleto.

El titular del dominio incompleto es la persona que no tiene la propiedad del dominio en razón a una falsa tradición.

Quien tiene el dominio de una propiedad en toda regla tiene el dominio completo de ella, pero quien no, es titular de un dominio incompleto.

Es el caso de quien compra una posesión, donde el vendedor, por no tener la propiedad del dominio, no le puede otorgar escritura pública, convirtiéndose en un titular de dominio incompleto, al igual que lo era el vendedor.

Igual ocurre cuando se compran los derechos de un heredero, que hasta tanto no se haya realizado la liquidación de la herencia y se asigne o adjudique formalmente lo que le corresponde, apenas se es titular de un dominio incompleto.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.