Están sujetos a registro los actos que constituyan, declaren, limiten, graven, trasladen o extingan el dominio u otro derecho real sobre inmuebles, las decisiones que cancelen inscripciones anteriores y los testamentos. En rigor no son los bienes los que se registran sino los documentos, aunque se llame bienes registrables a aquellos cuya titularidad consta en un registro público: los inmuebles y determinados muebles como los vehículos. Sin inscripción, esos actos no son oponibles a terceros ni tienen mérito probatorio, y solo el titular inscrito puede enajenar.
- Qué actos deben registrarse.
- Ejemplos de actos registrables.
- Qué bienes están sujetos a registro.
- Por qué importa registrar.
- La falsa tradición.
- Qué se consulta antes de comprar.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué actos están sujetos a registro?
- ¿Qué bienes están sujetos a registro?
- ¿Qué bienes muebles son sujetos a registro en Colombia?
- ¿Qué es un bien registrable?
- ¿El arrendamiento se puede registrar?
- ¿Qué pasa si un acto sujeto a registro no se inscribe?
- ¿Qué significa falsa tradición en un certificado de libertad?
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No todo negocio jurídico debe inscribirse, pero los que recaen sobre inmuebles casi siempre sí, y el artículo 4 de la ley 1579 de 2012 enumera cuáles. La consecuencia de no hacerlo es severa: los actos sujetos a registro no son oponibles a terceros ni tienen mérito probatorio mientras no se inscriban. ¿Qué actos deben registrarse, sobre qué bienes y qué diferencia hay entre un bien registrable y uno que no lo es?
Qué actos deben registrarse.
El artículo 4 de la ley 1579 de 2012, que contiene el estatuto de registro de instrumentos públicos, señala tres grupos.
- Todo acto, contrato o decisión contenida en escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles.
- Las escrituras públicas, providencias judiciales, arbitrales o administrativas que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley.
- Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con la ley.
El primer grupo es el que cubre la inmensa mayoría de los casos, y conviene notar su amplitud: no solo la transferencia del dominio, sino cualquier acto que lo constituya, lo declare, lo limite, lo grave o lo extinga.
Ejemplos de actos registrables.
La Superintendencia de Notariado y Registro agrupa los actos sujetos a registro en seis categorías que ordenan bien la materia.
| Categoría. | Ejemplos. |
|---|---|
| Actos que transfieren el dominio. | Compraventa, donación, permuta, fiducia mercantil y sucesión. |
| Gravámenes. | La hipoteca. |
| Limitaciones del dominio. | Usufructo, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar y servidumbre. |
| Medidas cautelares. | Embargo, prohibición de enajenar, inscripción de la demanda y gravámenes de valorización. |
| Títulos de tenencia. | Arrendamiento, comodato y anticresis. |
| Títulos con falsa tradición. | Compraventa de cosa ajena y transferencia de derechos incompletos, como los derechos sucesorales. |
La quinta categoría suele sorprender: los títulos de tenencia también pueden inscribirse, aunque no transfieran ni limiten el dominio. Su registro cumple una función de publicidad y protege a quien ocupa el inmueble en esa calidad.
Los tres contratos que menciona esa categoría se desarrollan en los artículos sobre el contrato de comodato y el contrato de anticresis.
Qué bienes están sujetos a registro.
Conviene hacer una precisión que suele omitirse y que cambia la forma de entender la materia.
Los bienes, como tales, no están sujetos a registro. Lo que se registra es el documento en el que se transfiere el dominio o se afecta la propiedad. El registro recae sobre actos, no sobre cosas.
Dicho eso, la expresión bien sujeto a registro se usa corrientemente para designar aquellos cuya titularidad consta en un registro público, y en Colombia son de dos clases.
- Los inmuebles. Casas, apartamentos, lotes, fincas y locales. Su historial consta en el folio de matrícula inmobiliaria que lleva la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y se acredita con el certificado de libertad y tradición.
- Determinados muebles. Los vehículos automotores y las motocicletas son el caso más conocido, y su titularidad consta en el registro nacional automotor. Existen además otros registros especiales para bienes muebles de naturaleza particular.
Bienes muebles registrables y no registrables.
La distinción tiene consecuencias jurídicas que van bastante más allá de lo formal.
| Aspecto. | Mueble registrable. | Mueble no registrable. |
|---|---|---|
| Cómo se prueba el dominio. | Con el registro correspondiente. | Con la posesión y los soportes de adquisición. |
| Cómo se transfiere. | Con la inscripción del traspaso. | Con la sola entrega. |
| Puede embargarse e inscribirse la medida. | Sí, la medida se anota en el registro. | Requiere secuestro material. |
| Ejemplo. | Vehículos y motocicletas. | Muebles de hogar, equipos, mercancías. |
De acuerdo con nuestro criterio, esa diferencia es la que explica por qué comprar un vehículo exige consultar su historial y comprar un electrodoméstico no: en el primero hay un registro donde pueden constar gravámenes, prendas o limitaciones que afectan al comprador.
Sobre los gravámenes que pueden pesar en bienes muebles conviene además consultar el registro de garantías mobiliarias, materia que se explica en el artículo sobre el contrato de prenda comercial sin tenencia.
Por qué importa registrar.
Dos normas de la ley 1579 de 2012 concentran todo el peso de la materia.
Sin registro no hay mérito probatorio.
Dice el artículo 45:
«Ninguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha sido inscrito o registrado en la respectiva Oficina, conforme a lo dispuesto en la presente ley, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se requiera legalmente la formalidad del registro.»
La salvedad final importa y suele pasarse por alto: entre las partes, el documento sigue sirviendo para acreditar el negocio y las obligaciones que de él nacen. Lo que no puede hacerse con él es oponer el derecho real frente a terceros.
Solo el titular inscrito puede enajenar.
Dice el artículo 3:
«Solo el titular inscrito tendrá la facultad de enajenar el dominio u otro derecho real sobre un inmueble salvo lo dispuesto para la llamada falsa tradición.»
Es el principio de tracto sucesivo, y su efecto es concreto: quien no figure como propietario en el folio no puede transferir válidamente, y el registro que se intente será rechazado.
De ahí que el certificado de libertad y tradición sea el documento que acredita quién es el dueño de un inmueble, y no la escritura. Las consecuencias de no registrar oportunamente se explican en el artículo sobre el registro de una escritura pública.
La falsa tradición.
Aparece en las dos normas transcritas y conviene explicarla, porque es una anotación que se encuentra con frecuencia en los certificados de libertad.
Hay falsa tradición cuando se transfiere un derecho que no se tiene, o que se tiene de forma incompleta. El caso típico es la venta de cosa ajena, y también la transferencia de derechos sucesorales o de cuotas indeterminadas.
Esos títulos sí se registran, pero se anotan como falsa tradición, lo que advierte a cualquier interesado que quien transfirió no era el titular pleno del derecho.
De acuerdo con nuestro criterio, encontrar una anotación de falsa tradición en un certificado de libertad no impide comprar, pero obliga a estudiar con cuidado la cadena de titularidad antes de hacerlo, porque lo que se está adquiriendo no es necesariamente el dominio pleno.
Qué se consulta antes de comprar.
El catálogo de actos registrables se vuelve útil cuando se traduce en una lista de verificación.
- Certificado de libertad y tradición reciente, para confirmar quién es el titular inscrito.
- Anotaciones de hipoteca u otros gravámenes vigentes.
- Limitaciones al dominio: usufructo, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, servidumbres.
- Medidas cautelares: embargos, inscripción de demanda, prohibiciones de enajenar.
- Anotaciones de falsa tradición en la cadena de titularidad.
- Títulos de tenencia inscritos, que revelan quién ocupa el inmueble y en qué calidad.
Esa verificación es la que evita la mayoría de los problemas posteriores, y se detalla en el artículo sobre el contrato de compraventa de inmueble.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué actos están sujetos a registro?
Los que impliquen constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real sobre inmuebles; las decisiones que cancelen inscripciones anteriores; y los testamentos abiertos y cerrados con su revocatoria o reforma.
¿Qué bienes están sujetos a registro?
En rigor, los bienes no están sujetos a registro: lo que se registra es el documento que transfiere el dominio o afecta la propiedad. Dicho eso, los bienes cuya titularidad consta en un registro público son los inmuebles y determinados muebles, señaladamente los vehículos y las motocicletas.
¿Qué bienes muebles son sujetos a registro en Colombia?
Los vehículos automotores y las motocicletas son el caso más conocido, y su titularidad consta en el registro nacional automotor. Existen además registros especiales para bienes muebles de naturaleza particular. Los demás muebles se transfieren con la sola entrega y no tienen registro.
¿Qué es un bien registrable?
Aquel cuya titularidad y cuyos gravámenes constan en un registro público, de modo que el dominio se prueba con ese registro y se transfiere mediante la inscripción, y no con la sola entrega.
¿El arrendamiento se puede registrar?
Sí. Los títulos de tenencia, como el arrendamiento, el comodato y la anticresis, figuran entre los actos registrables. Su inscripción no transfiere ni limita el dominio, pero cumple una función de publicidad y protege a quien ocupa el inmueble en esa calidad.
¿Qué pasa si un acto sujeto a registro no se inscribe?
No es oponible a terceros y carece de mérito probatorio, salvo respecto de los hechos cuya demostración no requiera la formalidad del registro. Entre las partes el documento sigue sirviendo para acreditar el negocio, pero no para oponer el derecho real frente a un tercero.
¿Qué significa falsa tradición en un certificado de libertad?
Que se transfirió un derecho que no se tenía o que se tenía de forma incompleta, como en la venta de cosa ajena o en la transferencia de derechos sucesorales. Esos títulos se registran, pero con esa anotación, que advierte que quien transfirió no era el titular pleno.
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