Servidumbres: qué son, tipos, servidumbre de paso y cómo se constituyen

Una servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño, según el artículo 879 del Código Civil. Es lo que ocurre cuando el dueño de un terreno debe permitir que su vecino pase por él para llegar al camino, o que por él corra la tubería de un acueducto o una línea de energía. Las servidumbres pueden nacer de la naturaleza, de la ley o de un acuerdo, siguen al predio aunque se venda y solo se extinguen por las causas que fija la ley. ¿Qué tipos de servidumbre existen, cómo se impone una servidumbre de paso, cuánto hay que pagar y cuándo se puede cerrar?

Qué es una servidumbre.

El artículo 879 del Código Civil la define así:

«Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.»

La servidumbre es un derecho real que se establece entre dos predios, no entre dos personas. Según el artículo 880 del Código Civil, el predio que sufre el gravamen se llama sirviente, y el que se beneficia, dominante. Respecto del predio dominante la servidumbre es activa, y respecto del sirviente, pasiva.

Supongamos que la finca de Juan no tiene salida a la carretera y que el único camino posible pasa por la finca de Pedro. Si se constituye una servidumbre de tránsito, la finca de Juan es el predio dominante y la de Pedro, el sirviente. Pedro sigue siendo dueño de su finca, pero debe permitir el paso de Juan.

La servidumbre sigue al predio.

Las servidumbres son inseparables del predio al que activa o pasivamente pertenecen, según el artículo 883 del Código Civil. Por eso, si se vende el predio sirviente, el comprador debe respetar la servidumbre, y si se vende el predio dominante, el comprador adquiere el derecho a usarla.

Distinto es el caso del permiso que un propietario le da a un vecino para que pase por su terreno, sin constituir una servidumbre. Ese permiso es una tolerancia personal, que puede revocarse, y no beneficia a quien compre el predio del vecino. La diferencia entre un permiso y una servidumbre se verifica en el título y en el certificado de libertad y tradición.

Tipos de servidumbre.

El Código Civil clasifica las servidumbres según varios criterios. Los más importantes son los siguientes.

Según su origen.

Según el artículo 888 del Código Civil, las servidumbres son naturales, legales o voluntarias:

• Naturales, las que provienen de la situación de los lugares, como la que obliga al predio inferior a recibir las aguas que descienden naturalmente del superior, sin que la mano del hombre contribuya a ello, según el artículo 891.
• Legales, las que impone la ley, como la de tránsito, la de acueducto o las de servicios públicos. Pueden ser de uso público, como el uso de las riberas para la navegación, según el artículo 897, o a favor de particulares.
• Voluntarias, las que constituyen las partes por acuerdo, por testamento o por sentencia del juez.

Según su ejercicio.

Según el artículo 881 del Código Civil, las servidumbres son continuas, si se ejercen o pueden ejercerse continuamente sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la de acueducto por un canal; o discontinuas, si se ejercen a intervalos más o menos largos y suponen un hecho actual del hombre, como la de tránsito.

Según el artículo 882, son positivas, si imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, como la de tránsito; negativas, si le prohíben hacer algo que sin la servidumbre le sería lícito, como la de no elevar una pared más allá de cierta altura; aparentes, si están continuamente a la vista, como el tránsito por una senda con huellas visibles; o inaparentes, si no se conocen por una señal exterior, como la de no edificar.

Por qué importa la clasificación.

La clasificación tiene una consecuencia práctica muy importante: solo las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción. Según el artículo 939 del Código Civil, las servidumbres discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes solo pueden adquirirse por medio de un título, y ni siquiera el goce inmemorial basta para constituirlas.

Por eso, quien ha pasado durante muchos años por el terreno del vecino no adquiere por ese solo hecho una servidumbre de tránsito, porque es discontinua. Para tenerla, necesita un título, es decir, un acuerdo con el vecino o una sentencia.

Derechos y obligaciones en la servidumbre.

La servidumbre da al dueño del predio dominante el derecho a usarla y a los medios necesarios para ejercerla. Lo dispone el artículo 885 del Código Civil:

«El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente, situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título.»

El dueño del predio dominante puede hacer las obras indispensables para ejercer la servidumbre, a su costa, según el artículo 886. El dueño del predio sirviente, por su parte, no puede alterarla ni hacerla más incómoda. Lo establece el artículo 887 del Código Civil:

«El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo.

Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.»

La extensión de la servidumbre depende de su título. Si la escritura constituye una servidumbre de tránsito sin restricciones, el dueño del predio sirviente no puede limitarla después al paso a pie; pero el dueño del predio dominante tampoco puede ampliarla, por ejemplo, abriendo una vía para vehículos donde solo había una senda, si el título no lo permite.

Si se divide alguno de los predios.

Las servidumbres no cambian cuando se divide alguno de los predios. Según el artículo 884 del Código Civil, dividido el predio sirviente, la servidumbre no varía y deben sufrirla aquellos a quienes toque la parte en que se ejercía. Y según el artículo 890, dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente.

La servidumbre de paso o de tránsito.

La servidumbre de tránsito es la que más conflictos genera. Es una servidumbre legal, que el dueño del predio encerrado puede exigir aunque el vecino no esté de acuerdo. La regula el artículo 905 del Código Civil:

«Si un predio se halla destituido de comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio.»

La Corte Constitucional, en la sentencia C-544 de 2007, declaró inexequible la palabra «toda», que exigía que el predio estuviera destituido de toda comunicación con el camino público. Así, la servidumbre procede también cuando el predio tiene una salida, pero esta no permite su uso y explotación adecuados. La Corte condicionó además la norma a que la autoridad pondere los derechos en conflicto antes de imponerla.

Requisitos.

Para imponer una servidumbre de tránsito se requiere:

1. Que el predio no tenga comunicación adecuada con el camino público, por la interposición de otros predios.
2. Que la servidumbre sea indispensable para el uso y beneficio del predio.
3. Que se pague el valor del terreno necesario para la servidumbre.
4. Que se indemnice todo otro perjuicio que cause al predio sirviente.

Cuánto se paga.

El valor del terreno y de los perjuicios se fija por acuerdo entre las partes. Si no se ponen de acuerdo, según el artículo 906 del Código Civil, se fija por peritos, y en el proceso judicial lo determina el juez con base en el dictamen pericial. No existe un porcentaje fijo de disminución del valor del predio sirviente: depende de cada caso, del área afectada y de la incomodidad que cause.

Cuándo se puede cerrar.

La servidumbre de tránsito constituida legalmente no puede cerrarse por decisión del dueño del predio sirviente. Pero, según el artículo 907 del Código Civil, si llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino o por otro medio, el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que se le pagó por el valor del terreno.

Si lo que existía era solo un permiso de paso, sin servidumbre constituida, el dueño del terreno puede revocarlo. En ese caso, el vecino que necesite el paso deberá pedir la imposición de la servidumbre.

Cómo se constituye una servidumbre.

Las servidumbres voluntarias se constituyen por acuerdo entre los propietarios. El artículo 937 del Código Civil lo permite:

«Cada cual podrá sujetar su predio a las servidumbres que quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos, con la voluntad de sus dueños, con tal que no se dañe con ellas el orden público, ni se contravenga a las leyes.

Las servidumbres de esta especie también pueden adquirirse por sentencia de juez, en los casos previstos por las leyes.»

Cuando se trata de inmuebles, el acuerdo debe constar en escritura pública e inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria del predio sirviente, que es el que soporta el gravamen. Es recomendable inscribirla también en el del predio dominante.

Si no hay acuerdo, el interesado puede demandar la imposición de la servidumbre ante el juez civil, mediante el proceso verbal del artículo 376 del Código General del Proceso, que regula la imposición, variación o extinción de servidumbres. A la demanda debe acompañarse un dictamen pericial sobre la servidumbre, y el juez debe practicar una inspección judicial sobre los predios.

Servidumbres de servicios públicos.

Las empresas de servicios públicos pueden imponer servidumbres para prestar el servicio. El artículo 57 de la ley 142 de 1994 dispone:

«Facultad de imponer servidumbres, hacer ocupaciones temporales y remover obstáculos. Cuando sea necesario para prestar los servicios públicos, las empresas podrán pasar por predios ajenos, por una vía aérea, subterránea o superficial, las líneas, cables o tuberías necesarias; ocupar temporalmente las zonas que requieran en esos predios; remover los cultivos y los obstáculos de toda clase que se encuentren en ellos; transitar, adelantar las obras y ejercer vigilancia en ellos; y, en general, realizar en ellos todas las actividades necesarias para prestar el servicio. El propietario del predio afectado tendrá derecho a indemnización de acuerdo a los términos establecidos en la Ley 56 de 1981, de las incomodidades y perjuicios que ello le ocasione.»

La indemnización debe cubrir no solo el área ocupada por las torres o las tuberías, sino los perjuicios que la servidumbre cause en el resto del predio, como la limitación para construir o cultivar bajo las líneas. Si el propietario no está de acuerdo con el valor ofrecido, puede discutirlo en el proceso judicial de imposición de la servidumbre, aportando un avalúo independiente.

Estas servidumbres suelen ser permanentes mientras dure la necesidad del servicio, por lo que es usual que en la escritura se pacten a perpetuidad.

Cómo se extingue una servidumbre.

Según el artículo 942 del Código Civil, las servidumbres se extinguen:

1. Por la resolución del derecho de quien las constituyó.
2. Por la llegada del día o el cumplimiento de la condición, si se constituyeron de uno de estos modos.
3. Por la confusión, es decir, cuando los dos predios llegan a ser de un mismo dueño.
4. Por la renuncia del dueño del predio dominante.
5. Por haberse dejado de gozar durante diez años, según el término reducido por la ley 791 de 2002.

Supongamos que Felipe es dueño del predio dominante y le compra a Juan el predio sirviente. Como ambos predios quedan en manos de Felipe, la servidumbre se extingue por confusión, porque nadie puede tener una servidumbre sobre su propio predio.

Si el predio dominante pertenece a varias personas, el goce de una de ellas interrumpe la prescripción respecto de todas. Y si la servidumbre no puede ejercerse por el estado de las cosas, revive cuando deja de existir la imposibilidad, según el artículo 944 del Código Civil.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.