Cuando un predio es invadido, su propietario sigue obligado a pagar el impuesto predial, aunque haya perdido la posesión y no pueda usarlo. La razón es que la ley hace sujetos pasivos tanto al propietario como al poseedor, y el municipio puede cobrarle a cualquiera de los dos, según el artículo 54 de la ley 1430 de 2010. ¿Qué puede hacer el propietario de un predio invadido para dejar de pagar un impuesto sobre un bien que ya no tiene?
Quién debe pagar el predial de un predio invadido.
La ley 44 de 1990 y la ley 1430 de 2010 establecen que son sujetos pasivos del impuesto predial tanto el propietario, que tiene el dominio, como el poseedor, que ocupa el predio con ánimo de dueño.
La norma tributaria no tiene en cuenta las condiciones en que el predio está ocupado. Por eso el propietario responde por el impuesto, sea que el predio esté arrendado, prestado o invadido.
El invasor que ocupa el predio como si fuera suyo también es sujeto pasivo, como poseedor. Pero eso no libera al propietario: el municipio puede cobrar a uno o a otro.
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No existe el beneficio de excusión.
En el derecho civil, el beneficio de excusión permite a un fiador exigir que primero se persigan los bienes del deudor principal, según el artículo 2383 del Código Civil. En el impuesto predial no existe esa figura.
En consecuencia, el propietario no puede exigirle al municipio que primero le cobre al invasor. El municipio cobrará, como es natural, a quien tenga más posibilidades de pagar, que suele ser el propietario.
El municipio puede embargar otros bienes.
El predial es un gravamen real que recae sobre el inmueble. Así lo dispone el artículo 60 de la ley 1430 de 2010:
«El impuesto predial unificado es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces, podrá hacerse efectivo con el respectivo predio independientemente de quién sea su propietario, de tal suerte que el respectivo municipio podrá perseguir el inmueble, sea quien fuere el que lo posea, y a cualquier título que lo haya adquirido.»
Nótese que la norma dice que el municipio «podrá» perseguir el inmueble, no que «deberá» hacerlo. Por eso puede optar por embargar otros bienes del propietario, como cuentas bancarias, otros inmuebles o incluso una parte del salario.
En los predios invadidos, que suelen estar ocupados por familias de bajos recursos, es frecuente que el municipio prefiera esa vía, porque perseguir el predio implicaría desalojar o reubicar a sus ocupantes.
Qué puede hacer el propietario.
Lamentablemente, no hay un mecanismo legal que exima al propietario del impuesto mientras siga figurando como dueño en los registros. Mientras sea propietario, el municipio puede cobrarle.
Las alternativas dependen de si aún es posible recuperar el predio.
Si el predio todavía se puede recuperar.
Lo primero es actuar pronto. El propietario puede promover el amparo policivo o la acción reivindicatoria para recuperar la posesión. Mientras más tiempo pase, más difícil será, porque el invasor acumula el tiempo de posesión que podría permitirle adquirir el predio.
Mientras tanto, conviene pagar el impuesto o negociar un acuerdo de pago, para evitar embargos sobre otros bienes.
Si el predio ya no se puede recuperar.
Cuando los ocupantes llevan el tiempo suficiente para adquirir el predio por prescripción, la única forma de dejar de pagar el impuesto es dejar de ser propietario.
El camino es la prescripción adquisitiva del dominio. Si los ocupantes ya iniciaron el proceso, el propietario puede no oponerse, para que la sentencia se produzca pronto. Si no lo han iniciado, puede provocarlo presentando una acción reivindicatoria, que obligará a los ocupantes a alegar la prescripción como defensa.
De acuerdo con nuestro criterio, en ese caso el objetivo de la demanda no es recuperar un predio que se da por perdido, sino obtener una sentencia que reconozca la propiedad a los ocupantes y libere al antiguo propietario de los impuestos futuros.
Predios despojados por la violencia.
La situación es distinta cuando el propietario fue despojado o desplazado por el conflicto armado. En ese caso, la ley prevé medidas de alivio, como la condonación o exoneración del predial, en el marco de la ley 1448 de 2011 sobre víctimas y restitución de tierras y de los acuerdos que adopten los municipios.
La Corte Constitucional, entre otras en la sentencia T-278 de 2017, ha protegido a las víctimas del despojo frente al cobro del predial de los predios que perdieron por la violencia. Ese beneficio no se extiende a las invasiones sin violencia, como las que suelen ocurrir en predios urbanos y suburbanos.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué pasa si no pago el impuesto predial de un predio invadido?
El municipio puede iniciar el cobro coactivo y embargar otros bienes del propietario, como cuentas bancarias o incluso parte del salario, además del propio predio.
¿El invasor debe pagar el predial?
Sí, como poseedor es sujeto pasivo del impuesto. Pero el municipio puede cobrarle indistintamente a él o al propietario.
¿Puedo exigir que el municipio le cobre primero al invasor?
No. En el impuesto predial no existe el beneficio de excusión, de modo que el municipio puede cobrar a cualquiera de los dos.
¿Cuánto tiempo debe pasar para que el invasor adquiera el dominio?
Por regla general, diez años de posesión con ánimo de señor y dueño para la prescripción adquisitiva extraordinaria.
¿Cómo demostrar que un predio fue invadido?
Con la denuncia o querella policiva, las actuaciones del proceso reivindicatorio o de amparo, y la información catastral sobre el ocupante. Estas pruebas no liberan del impuesto, pero sirven en los procesos de recuperación o de prescripción.
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Muy interesante este artículo.
Gracias por el comentario.