Pago del impuesto predial en predios invadidos por terceros

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En Colombia son comunes las invasiones de terrenos y así construyen cientos de barrios en distintas ciudades del país, y la regla general es que el propietario del predio invadido es quien debe seguir pagando el impuesto predial a pesar de que la posesión del mismo le ha sido arrebatada, incluso ilegalmente. ¿Qué se puede hacer en ese caso?

El sujeto pasivo del impuesto predial

El sujeto pasivo es quien legalmente está obligado a pagar el impuesto predial, y tanto la ley 44 de 1990 como la ley 1430 de 2010 señalan que esa obligación corresponde tanto al propietario, quien ostenta la propiedad del dominio, como al poseedor.

Esto significa que tanto el poseedor como el propietario del dominio están obligados a pagar el impuesto predial, y el municipio o distrito puede cobrarlo a cualquiera de ellos.

La norma fiscal no evalúa las condiciones en que el predio está ocupado, y esto lleva a que el propietario del dominio deba responder por el impuesto con independencia de si el predio está arrendado, invadido u ocupado por cualquier otra razón.

En el impuesto predial no aplica el beneficio de excusión

El municipio tiene la facultad para reclamar el pago del impuesto predial a cualquiera de los dos obligados: poseedor (ocupante o invasor) o al propietario del dominio, y naturalmente se lo cobrará a quien tenga mayor posibilidad de pago, ya que no existe en la legislación fiscal el beneficio de excusión que contempla el código civil (artículo 2383).

En consecuencia, el propietario del dominio no puede exigir al municipio o distrito que primero le cobre al ocupante o invasor.

El municipio o distrito puede embargar bienes distintos al predio del cual se adeuda el impuesto

Cuando se adeuda el impuesto predial, la secretaría de hacienda del municipio o distrito puede embargar el predio del cual se adeuda el impuesto, pero también puede embargar cualquier otro bien o derecho del propietario del dominio.

Si bien el impuesto predial es definido como un gravamen real que recae sobre los bienes raíces, no implica que la secretaría de hacienda no pueda perseguir otros bienes. Al respecto señala el artículo 60 de la ley 1430 de 2010:

«El impuesto predial unificado es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces, podrá hacerse efectivo con el respectivo predio independientemente de quién sea su propietario, de tal suerte que el respectivo municipio podrá perseguir el inmueble, sea quien fuere el que lo posea, y a cualquier título que lo haya adquirido.»

La ley utiliza el término «podrá» en lugar del término «deberá», por lo que la secretaría de hacienda puede decidir si persigue el bien raíz en manos de quien esté o persigue otros bienes del deudor.

Cuando se trata de predios invadidos, que por lo general han sido ocupados por personas de bajos recursos, es natural que el estado no persiga a esas personas ni al predio, porque tendría que hacerse cargo de las personas que lo ocupan, ya sea expulsándolas o reubicándolas, lo que no harán y por eso prefieren perseguir otros bienes menos problemáticos que sean propiedad del deudor.

¿Qué puede hacer el propietario del predio invadido para dejar de pagar el impuesto predial?

Se percibe como una gran injusticia que el estado le cobre el impuesto a una persona que ha sido despojada de su propiedad, pero no de su obligación de pagar los impuestos de esa propiedad que ya no posee ni disfruta.

Desafortunadamente, no existe un mecanismo legal para que el propietario del dominio del predio pueda eximirse del pago del impuesto, porque mientras él siga figurando como propietario en los registros oficiales, el estado le exigirá su pago.

Teniendo claro que mientras siga figurando como propietario del predio, seguirá siendo responsable del impuesto, la única alternativa es dejar de ser propietario, una salida que es la única opción cuando ya es imposible desalojar a los ocupantes o invasores, lo que ocurre cuando aquellos ya reclaman la prescripción adquisitiva del dominio por haber ocupado el predio el tiempo necesario para ello.

Si los invasores ya iniciaron la acción prescriptiva de dominio, lo que el propietario debe hacer es no oponerse a ella para que la decisión judicial se produzca lo más pronto posible en favor de los ocupantes.

Si los invasores aún no han iniciado la acción prescriptiva, el propietario puede provocarla presentando una acción reivindicatoria de dominio, lo que obligará a los invasores a alegar la prescripción adquisitiva como defensa. El objetivo de esta demanda no será recuperar el predio, que ya se da por perdido, sino conseguir que el juez falle en favor de los invasores, reconociéndoles la propiedad del dominio y liberando al propietario de las obligaciones futuras al dejar de ser propietario de algo que ya no posee.

Por último, señalar que el cobro del impuesto predial no se debe realizar a las personas que han sido despojadas de su tierra como producto de la violencia, beneficio que no aplica cuando se trata de una invasión sin violencia, como la que suele ocurrir en predios urbanos o suburbanos, como lo señala la Corte Constitucional en la sentencia T-278/17, entre otras.

Si usted se siente abrumado por la obligación de pagar el impuesto predial de un predio invadido, puede ser útil considerar una asesoría personalizada para entender mejor sus opciones legales y cómo proceder en su situación específica.

A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes planteadas por nuestros lectores.

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