Quórum y mayorías en la propiedad horizontal

La asamblea general de propietarios sesiona con más de la mitad de los coeficientes de copropiedad y decide con la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión, según el artículo 45 de la ley 675 de 2001, salvo las diez decisiones del artículo 46, que exigen el 70 %. ¿Cómo se verifica el quórum, qué pasa si no se alcanza y quiénes suman para contarlo?

Qué es el quórum y por qué se cuenta en coeficientes.

Quórum es el número mínimo de propietarios que debe estar presente para que la asamblea pueda sesionar y decidir válidamente.

En la propiedad horizontal ese número no se cuenta por cabezas sino por coeficientes de copropiedad, porque el numeral 2 del artículo 25 de la ley 675 de 2001 dispone que el coeficiente determina el porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, salvo en los casos en que se exija votación nominal.

De ahí que el voto del propietario de un apartamento con el doble de coeficiente valga el doble, porque también contribuye al doble de las expensas.

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Quórum deliberatorio y quórum decisorio.

Son dos cosas distintas y confundirlas es la causa de la mitad de las discusiones en las asambleas.

Quórum deliberatorio. Es el mínimo necesario para que la asamblea se instale y pueda sesionar. Se calcula sobre el total de los coeficientes del edificio o conjunto.

Quórum decisorio. Es la mayoría necesaria para aprobar una decisión. Por regla general se calcula sobre los coeficientes representados en la reunión, no sobre el total.

La excepción son las decisiones del artículo 46, cuya mayoría se calcula siempre sobre el total de los coeficientes del edificio o conjunto, como se explica más adelante.

El quórum para instalar la asamblea y la mayoría para decidir.

Ambos están en el artículo 45 de la ley 675 de 2001:

«Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.»

Obsérvese que la norma exige un número plural de propietarios: no basta con que uno solo concentre más de la mitad de los coeficientes, se necesitan al menos dos.

Supongamos que… un conjunto tiene 100 unidades y asisten propietarios que representan el 60 % de los coeficientes. La asamblea se instala válidamente, porque supera la mitad. Una decisión ordinaria se aprueba con la mitad más uno de ese 60 %, es decir, con algo más del 30 % de los coeficientes totales.

Ese resultado sorprende a muchos copropietarios, pero es el que la ley dispone: las decisiones ordinarias las adopta la mayoría de los presentes, no la mayoría del conjunto.

Verificación del quórum.

Es el primer punto del orden del día de cualquier asamblea y el que después soporta la validez de todo lo decidido.

Quién lo verifica y con qué documentos.

La verificación la hace el administrador con el registro de propietarios que está obligado a llevar, y se somete a consideración de la reunión antes de declararla instalada.

Para hacerla bien se necesitan tres insumos:

1. El listado de bienes privados con su coeficiente, tomado del reglamento de propiedad horizontal.
2. El registro actualizado de propietarios, que debe corresponder a los certificados de tradición y no a la escritura o a la promesa.
3. Los poderes recibidos antes de la instalación, con la identificación del poderdante y del apoderado.

El resultado debe quedar en el acta con el nombre y la calidad de cada asistente, su unidad privada y su coeficiente, como lo exige el artículo 47 de la ley 675 de 2001. Sin ese dato no puede verificarse después si la mayoría se alcanzó.

Qué pasa si el quórum se rompe durante la reunión.

Es frecuente que la asamblea se instale con el 55 % y que, avanzada la noche, queden propietarios que representan el 40 %.

De acuerdo con nuestro criterio, el quórum deliberatorio se verifica al instalar la reunión y su pérdida posterior no invalida lo ya decidido, pero sí obliga a verificar antes de cada votación cuántos coeficientes están efectivamente representados, porque la mayoría decisoria se calcula sobre los presentes en ese momento.

Por eso conviene registrar los retiros y dejar constancia en el acta de los coeficientes representados en cada votación relevante, en especial cuando se trate de decisiones que exigen mayoría calificada.

Planilla de registro y verificación del quórum.

Este es el formato mínimo que recomendamos para la mesa de registro:

La columna de la hora de retiro es la que suele faltar y la que después permite reconstruir cuántos coeficientes había en cada votación.

Quiénes suman para el quórum.

No todo el que asiste computa, y esa distinción define si una decisión resiste o no una impugnación.

Propietarios y apoderados.

Computan quienes figuran como propietarios en el registro y quienes asisten con poder, pues el artículo 37 de la ley 675 de 2001 permite que la asamblea la integren los propietarios «o sus representantes o delegados».

El poder no requiere autenticación notarial y debe entregarse antes de la instalación. El detalle está en el artículo sobre la asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal.

Inmuebles en leasing habitacional o en fiducia.

Es una duda cada vez más frecuente. En el leasing habitacional el titular del derecho real de dominio es la entidad financiera, y el locatario figura en el certificado de tradición como titular de un dominio incompleto.

De acuerdo con nuestro criterio, quien tiene derecho a voto es el propietario inscrito, de modo que el locatario solo puede votar si cuenta con poder o autorización escrita de la entidad. Lo mismo ocurre con los inmuebles en fiducia, donde el titular es la sociedad fiduciaria.

Lo prudente es que la administración solicite esa autorización una sola vez, con vigencia para el período, y la archive junto con el registro de propietarios.

Propietarios fallecidos.

Fallecido el propietario, el bien pasa a la masa sucesoral y el derecho a voto lo ejercen los herederos o el albacea, acreditando esa calidad.

De acuerdo con nuestro criterio, registrar como asistente a una persona fallecida no vicia por sí sola la asamblea, pero sí compromete las decisiones en las que ese voto fue determinante: si al excluirlo no se alcanza la mayoría exigida, la decisión puede impugnarse.

Bienes de varios dueños y otras situaciones.

Cuando un bien privado pertenece a varias personas en común y proindiviso, el voto es uno solo y corresponde al coeficiente de esa unidad; los comuneros deben ponerse de acuerdo o designar a uno de ellos, sin perjuicio de la solidaridad en el pago que establece el parágrafo 1 del artículo 29.

El embargo del bien privado no afecta el derecho de voto, porque el propietario conserva el dominio mientras no se remate.

Y los copropietarios en mora conservan el voto, salvo que el reglamento de propiedad horizontal haya establecido esa limitación.

Qué pasa si no hay quórum.

La asamblea no puede instalarse, pero la copropiedad no queda paralizada. Dice el artículo 41 de la ley 675 de 2001:

«Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.»

La consecuencia es de la mayor importancia práctica: en la reunión de segunda convocatoria no se exige quórum, de manera que puede sesionar con dos propietarios, así representen el 5 % de los coeficientes, y sus decisiones obligan a todos los demás.

Las decisiones se aprueban allí con la mitad más uno de los coeficientes representados en esa reunión, que es la misma regla general del artículo 45.

Dos advertencias. La fecha se cuenta desde la convocatoria inicial y no desde la reunión fallida, y la advertencia sobre la segunda convocatoria debe constar desde el primer aviso. Si falta esa constancia, la reunión de segunda convocatoria queda viciada.

Y si nadie convoca, el artículo 40 permite la reunión por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal, a las ocho de la noche, en las instalaciones del edificio o conjunto.

Las mayorías calificadas del 70 %.

El artículo 46 de la ley 675 de 2001 exige el voto favorable del 70 % de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto para estas decisiones:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento.
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre que se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.

El punto que más se equivoca es la base de cálculo: ese 70 % se computa sobre el total de los coeficientes del edificio o conjunto y no sobre los representados en la reunión.

En consecuencia, para adoptar cualquiera de esas decisiones se requiere en la práctica un quórum de por lo menos el 70 %, suponiendo que todos los asistentes voten a favor.

El parágrafo del mismo artículo agrega que esas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley.

Las decisiones no económicas en copropiedades de vivienda.

Existe una regla de origen jurisprudencial que muchas asambleas siguen ignorando y que matiza la afirmación de que todo se vota por coeficientes.

La Corte Constitucional, en la sentencia C-522 de 2002 del 10 de julio, con ponencia del magistrado Jaime Córdoba Triviño, declaró condicionalmente exequible el inciso segundo del artículo 37 de la ley 675 de 2001, en el entendido de que, tratándose de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivale a su coeficiente de copropiedad solo para las decisiones de contenido económico.

La consecuencia es que en las copropiedades de vivienda las decisiones que no tienen contenido económico se adoptan bajo la fórmula de una unidad privada, un voto, sin importar el coeficiente.

El fundamento es de igualdad: en asuntos como la elección de los órganos, los horarios de las zonas comunes o las reglas de convivencia, el dueño del apartamento más pequeño resulta tan afectado como el del más grande.

De acuerdo con nuestro criterio, esa lectura se proyecta sobre el quórum y las mayorías del artículo 45, que en esas decisiones deben computarse sobre el número de unidades privadas. Lo prudente es que el secretario registre las dos cuentas y que el presidente califique previamente si la decisión tiene o no contenido económico.

Adviértase que esta regla no aplica a los conjuntos comerciales ni a la parte no residencial de los mixtos, donde el coeficiente gobierna todas las decisiones.

El reglamento no puede exigir más del 70 %.

El reglamento de propiedad horizontal puede establecer mayorías superiores a las ordinarias, pero tiene un techo. Continúa el artículo 45:

«Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.»

La norma resuelve por sí sola el caso de los reglamentos antiguos que exigen unanimidad o el 80 % para ciertas decisiones: esas cláusulas se tienen por no escritas y la decisión se adopta con el 70 %.

Y fija la sanción más severa de todo el régimen: la decisión adoptada desconociendo estas reglas es absolutamente nula, no simplemente impugnable.

Qué pasa si se decide sin quórum o sin la mayoría.

Conviene distinguir dos situaciones que producen efectos distintos.

Reunión sin quórum. Si la asamblea nunca se instaló válidamente, lo actuado no es una decisión de la asamblea, y de acuerdo con nuestro criterio carece de eficacia sin necesidad de declaración judicial, aunque en la práctica habrá que acudir al juez si la administración pretende ejecutarla.

Decisión sin la mayoría exigida. Hubo asamblea, pero la decisión no obtuvo los votos necesarios. Si se desconocieron las reglas del artículo 45, la decisión es absolutamente nula por disposición expresa de esa norma; en los demás casos, es impugnable.

La impugnación se rige por el artículo 49 de la ley 675 de 2001 y por el artículo 382 del Código General del Proceso: la demanda se dirige contra la persona jurídica y debe presentarse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto.

De acuerdo con nuestro criterio, quien advierta la irregularidad debe dejar constancia de su salvedad en la propia reunión, pedir copia del acta de inmediato y contar el plazo desde el día de la asamblea, no desde la entrega del acta.

Resumen de quórum y mayorías.

Como se puede observar, lo primero que debe definirse es qué tipo de decisión se va a tomar, porque de ello depende cómo se cuenta.

A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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