Límites a las facultades del consejo de administración de la propiedad horizontal

El consejo de administración ejecuta las directrices de la asamblea, y por eso no puede tomar las decisiones que la ley 675 de 2001 le reservó a ella: el artículo 55 lo faculta para tomar «las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines», pero el artículo 38 le entrega a la asamblea funciones que solo ella puede ejercer. ¿Dónde está exactamente la frontera y qué ocurre cuando el consejo la traspasa?

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De dónde salen los límites del consejo.

La ley no hizo una lista de lo que el consejo no puede hacer. Sus límites se deducen de tres normas que hay que leer juntas.

Primera. El artículo 55 le asigna una función genérica de ejecución, remitida a lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. Es una norma abierta, pero no es un cheque en blanco: lo que se ejecuta es lo que otro decidió.

Segunda. El artículo 38 enumera las funciones de la asamblea general de propietarios y su parágrafo autoriza delegar en el consejo únicamente la del numeral 3, referida al comité de convivencia. Si solo una función es delegable, las demás no lo son.

Tercera. El parágrafo 1 del artículo 5 dispone que ninguna disposición del reglamento puede vulnerar las normas imperativas de la ley, y en tal caso se entiende no escrita. Por eso ni siquiera el reglamento puede trasladarle al consejo lo que la ley radicó en la asamblea.

De esas tres normas sale la regla que gobierna todo el asunto: la asamblea decide y el consejo ejecuta.

El consejo tiene dos límites, no uno.

Conviene distinguirlos porque se confunden con frecuencia y tienen consecuencias distintas.

El límite hacia arriba es frente a la asamblea: el consejo no puede tomar decisiones que le corresponden a ella. Es el que desarrollamos en este artículo.

El límite hacia abajo es frente al administrador: el consejo no puede ejecutar por su cuenta lo que le corresponde a él, que es lo que se conoce como coadministrar. Ese punto lo tratamos en el artículo sobre el consejo de administración en la propiedad horizontal.

Lo que el consejo de administración no puede hacer.

Estas son las decisiones que el consejo no puede adoptar, con la norma que las radica en la asamblea general de propietarios.

Como se puede observar, el denominador común es que todas esas decisiones crean, modifican o extinguen obligaciones de los copropietarios, y por eso la ley se las reservó al órgano en el que ellos participan.

Dos precisiones sobre las sanciones.

La primera es que el consejo sí puede imponer sanciones, cuando el reglamento de propiedad horizontal le haya atribuido esa facultad, según el artículo 60 de la ley 675 de 2001.

La segunda es que no puede crearlas. El parágrafo de ese mismo artículo exige que en el reglamento se indiquen las conductas objeto de sanción y las que proceden para cada evento, de modo que el consejo aplica un catálogo que no le pertenece.

De acuerdo con nuestro criterio, una multa impuesta por una conducta que el reglamento no describe es nula, aunque el consejo esté facultado para sancionar, porque no existe la conducta ni la sanción que se pretende aplicar.

Dónde está la frontera en la práctica.

Entre lo prohibido y lo permitido hay una zona gris que genera la mayoría de los conflictos. Estos tres interrogantes ayudan a resolverla:

1. ¿La decisión ejecuta algo ya aprobado? Si desarrolla el presupuesto o una decisión de la asamblea, el consejo puede adoptarla.
2. ¿Crea una obligación nueva para los copropietarios? Si impone un pago, una restricción o una carga que antes no existía, la decisión es de la asamblea.
3. ¿El reglamento se la atribuye expresamente? Si lo hace y no invade una función indelegable, el consejo puede ejercerla.

Con ese filtro se entiende por qué el consejo sí puede tomar decisiones como ajustar el número de personas del servicio de vigilancia o de aseo, cambiar de proveedor, autorizar reparaciones o contratar mantenimientos, siempre que se mantenga dentro del presupuesto aprobado y el reglamento no disponga otra cosa.

Y por qué no puede, en cambio, cobrar una cuota adicional para financiar esa misma contratación, aunque sea razonable y necesaria: eso ya es imponer una expensa, que es función de la asamblea.

Supongamos que… el consejo advierte que el ascensor requiere una reparación de $8.000.000 no prevista en el presupuesto. Puede contratarla con cargo a los rubros disponibles o solicitar la autorización de la asamblea para usar el fondo de imprevistos; lo que no puede es decidir por su cuenta el uso de ese fondo ni repartir el costo entre los copropietarios mediante una cuota extraordinaria.

La ejecución del presupuesto y sus límites los ampliamos en el artículo sobre el presupuesto de la propiedad horizontal.

Qué pasa cuando el consejo se extralimita.

La decisión adoptada por fuera de sus facultades no es inocua: puede dejarse sin efectos y puede comprometer a quienes la tomaron.

La decisión es impugnable ante el juez civil.

El artículo 49 de la ley 675 de 2001 se refiere a la impugnación de las decisiones de la asamblea, pero las del consejo también pueden atacarse.

El fundamento es el artículo 382 del Código General del Proceso, que permite impugnar los actos de asamblea, junta directiva, junta de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, y el consejo de administración lo es.

La demanda se dirige contra la persona jurídica de la copropiedad y debe presentarse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto. Ese plazo se cuenta desde la decisión y no desde el día en que el copropietario se enteró, razón por la cual conviene pedir copia de las actas del consejo con regularidad.

La responsabilidad de los consejeros.

El consejo no es un ente jurídico independiente, de modo que frente a terceros responde la persona jurídica de la copropiedad. Pero eso no libera a los consejeros de responder ante ella por los perjuicios que causen con decisiones adoptadas por fuera de sus facultades.

De acuerdo con nuestro criterio, la asamblea puede exigirles esa responsabilidad y, en los casos graves, remover a quienes participaron en la decisión, pues ella es el órgano que los eligió.

El administrador no está obligado a ejecutar lo que es ilegal.

El administrador responde por los perjuicios que cause por dolo o culpa, y se presume su culpa leve cuando incumple o se extralimita en sus funciones o viola la ley o el reglamento, según el inciso segundo del artículo 50 de la ley 675 de 2001.

De acuerdo con nuestro criterio, ejecutar una decisión del consejo que invade competencias de la asamblea no lo exonera: quien firma el contrato o hace el cobro es él, y por eso lo procedente es dejar constancia escrita de su objeción y someter el punto a la asamblea.

El reglamento puede restringir, pero no ampliar sin límite.

El artículo 55 remite al reglamento de propiedad horizontal, lo que abre dos posibilidades que conviene distinguir.

Restringir, sí. El reglamento puede exigirle al consejo autorización previa de la asamblea para contratar por encima de determinada cuantía, prohibirle disponer de ciertos rubros o fijarle procedimientos internos. Nada de eso riñe con la ley.

Ampliar, hasta cierto punto. El reglamento puede asignarle funciones adicionales de gestión, pero no las que la ley radicó en la asamblea, porque el parágrafo 1 del artículo 5 hace que esas cláusulas se entiendan no escritas.

De acuerdo con nuestro criterio, la cláusula reglamentaria que faculte al consejo para fijar cuotas, aprobar el presupuesto, imponer expensas extraordinarias o reformar el reglamento carece de efectos, y las decisiones que se adopten con ese respaldo son impugnables.

¿Qué se debe hacer? Revisar en el reglamento el capítulo del consejo de administración, verificar si alguna de sus facultades invade el artículo 38, y llevar a la asamblea la corrección correspondiente. Mientras tanto, esas facultades no pueden ejercerse.

A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes de nuestros lectores.