En este artículo 27 secciones
- Quién es el empleador en la propiedad horizontal.
- Cómo puede vincularse el personal.
- Obligaciones cuando hay contrato de trabajo.
- Solidaridad de la copropiedad con las obligaciones de sus contratistas.
- Los copropietarios no son solidarios.
- Quién contrata y quién despide.
- La ARL de los contratistas.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Quién responde por las obligaciones laborales de la copropiedad?
- ¿Los copropietarios responden solidariamente por las deudas laborales?
- ¿El administrador puede tener contrato de prestación de servicios?
- ¿La copropiedad está exonerada de aportes parafiscales?
- ¿Cuánto se paga hoy por el trabajo dominical de un portero?
- ¿Desde qué hora se paga el recargo nocturno?
- ¿Puede la copropiedad tener al jardinero por empresa temporal durante años?
- ¿Responde la copropiedad por los trabajadores del contratista que pinta la fachada?
- ¿Quién paga la ARL del administrador contratado por servicios?
- ¿El despido decidido por el consejo de administración es válido?
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La copropiedad necesita personal para funcionar —portería, aseo, administración, mantenimiento— y al vincularlo asume obligaciones laborales que responde ella como persona jurídica, no sus copropietarios. ¿Con qué figura debe contratarse cada cargo, qué aportes debe pagar, cómo se liquidan los turnos de portería con la jornada de 42 horas y hasta dónde responde por los trabajadores de sus contratistas?
Quién es el empleador en la propiedad horizontal.
El empleador es la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal, conformada por los propietarios de los bienes privados y representada por el administrador, conforme a los artículos 32 y 50 de la ley 675 de 2001.
Así lo precisó la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SL2345-2020, radicación 49202, con ponencia del magistrado Omar Ángel Mejía:
«La llamada a responder es la persona jurídica que conforman los propietarios de los bienes de dominio particular que integran el edificio, representada por su administrador, según los artículos 32 y 50 de la Ley 675 de 2001.»
De ahí que la demanda laboral se dirija contra la copropiedad y que las condenas se paguen con recursos comunes, no contra el administrador ni contra los copropietarios individualmente considerados.
Conviene subrayar que la naturaleza civil y sin ánimo de lucro de la copropiedad no le da ningún tratamiento especial frente a las normas laborales: debe garantizar los derechos de sus trabajadores como cualquier otro empleador.
Cómo puede vincularse el personal.
La figura adecuada depende de la naturaleza de la actividad y no de lo que resulte más económico.
| Cargo | Figura habitual | Observación |
|---|---|---|
| Portería y vigilancia | Empresa de vigilancia autorizada | Obligatorio contratar con empresa vigilada por la SuperVigilancia |
| Aseo y mantenimiento permanente | Contrato de trabajo | Si es labor permanente con horario, no cabe la prestación de servicios |
| Aseo y mantenimiento ocasional o temporal | Empresa de servicios temporales | Es opcional contratar con una empresa de servicios temporales |
| Administrador | Prestación de servicios o contrato de trabajo | Depende de la exclusividad, el horario y la subordinación |
| Contador y revisor fiscal | Prestación de servicios | Por regla general no hay subordinación |
| Obras y reparaciones puntuales | Contratista independiente | No genera solidaridad si no es actividad del objeto social |
Como se puede observar, el único caso en que la ley impone la figura es el de la vigilancia; en los demás la decide la realidad de la relación.
Cuándo se requiere contrato de trabajo.
Cuando la actividad exige cumplir horario, atender instrucciones permanentes y prestar el servicio personalmente, la vinculación debe hacerse mediante contrato de trabajo. Es el caso de la recepcionista, del personal de aseo de planta y del todero del conjunto.
También el del administrador cuando la copropiedad le exige tiempo completo y el cumplimiento permanente de órdenes e instrucciones.
El riesgo del contrato realidad.
El artículo 23 del Código Sustantivo del Trabajo hace que exista contrato de trabajo cuando concurren la actividad personal, la subordinación continuada y el salario, sin importar la denominación que las partes le hayan dado al contrato.
Por eso, si al administrador vinculado por prestación de servicios se le exige horario, exclusividad y cumplimiento de órdenes, puede demandar el reconocimiento del contrato de trabajo realidad y la copropiedad terminará pagando prestaciones, aportes e indemnizaciones.
De acuerdo con nuestro criterio, la prestación de servicios es viable en las copropiedades pequeñas, donde el administrador atiende unas pocas horas y presta sus servicios a varios conjuntos, pero pierde sustento cuando el conjunto exige presencia permanente.
Empresas de servicios temporales.
El artículo 77 de la ley 50 de 1990 solo permite acudir a estas empresas en tres casos: labores ocasionales o transitorias, reemplazo de personal en vacaciones, licencia o incapacidad, e incrementos en la producción o en los servicios, y en este último evento por seis meses prorrogables por otros seis.
Mantener por años al mismo jardinero o al mismo todero a través de una empresa de servicios temporales desborda esos supuestos y configura intermediación laboral ilegal.
La consecuencia es doble: la copropiedad responde solidariamente por las obligaciones que el intermediario deje de pagar y puede ser declarada empleadora directa del trabajador. El tema lo ampliamos en el artículo sobre tercerización laboral.
La vigilancia solo con empresas autorizadas.
Los servicios de vigilancia deben contratarse con empresas debidamente autorizadas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, conforme al decreto ley 356 de 1994.
Contratar con una empresa no autorizada, o vincular directamente a los vigilantes, expone a la copropiedad a sanciones y a responder por las obligaciones laborales incumplidas.
Obligaciones cuando hay contrato de trabajo.
Obligaciones generales que debe asumir la propiedad horizontal cuando vincula a uno o más colaboradores mediante un contrato de trabajo.
Afiliación y aportes.
La copropiedad debe afiliar al trabajador al sistema de seguridad social antes del inicio de labores y pagar prestaciones sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales en los términos generales.
La afiliación a riesgos laborales debe hacerse antes del primer día de trabajo y la clase de riesgo depende de la actividad: los cargos administrativos suelen clasificarse en riesgo I y los de mantenimiento en riesgo II o III.
La exoneración de aportes solo cubre a las copropiedades comerciales o mixtas.
El artículo 114-1 del Estatuto Tributario exonera del pago de aportes al Sena, al ICBF y de las cotizaciones a salud a las personas jurídicas contribuyentes declarantes del impuesto de renta, respecto de los trabajadores que devenguen menos de diez salarios mínimos mensuales.
El artículo 1.2.1.5.4.9 del decreto 1625 de 2016 excluía de esa exoneración a las copropiedades del artículo 19-5 del Estatuto Tributario, pero el Consejo de Estado, sección cuarta, anuló esos apartes en la sentencia 23658 del 14 de agosto de 2019, con ponencia del magistrado Milton Chaves García, por exceder la potestad reglamentaria.
Conviene precisar el alcance de ese fallo, porque suele leerse de más. La misma sentencia advirtió que la exoneración no aplica a las copropiedades de uso residencial, precisamente porque no son contribuyentes del impuesto de renta.
En consecuencia, y de acuerdo con nuestro criterio, la regla queda así:
- Copropiedad comercial o mixta que sea contribuyente de renta por explotar económicamente sus bienes comunes: está exonerada de Sena, ICBF y salud por los trabajadores que devenguen menos de diez salarios mínimos.
- Copropiedad residencial: no está exonerada y debe pagar todos los aportes, por ser no contribuyente del impuesto de renta.
Adviértase, además, que la exoneración nunca cubre el aporte a la caja de compensación familiar, que se paga en todos los casos, ni los aportes a pensión y riesgos laborales.
Jornada, turnos y recargos de la portería.
Es el punto que más ha cambiado y el que más afecta a las copropiedades, porque la portería opera de manera continua.
- Jornada máxima. Desde el 15 de julio de 2026 es de 42 horas semanales, último escalón de la ley 2101 de 2021. La reducción no disminuye el salario, pero aumenta el valor de la hora ordinaria y, con ella, el de todos los recargos.
- Recargo nocturno. Desde el 25 de diciembre de 2025 la jornada nocturna corre entre las 7:00 p. m. y las 6:00 a. m., por efecto de la ley 2466 de 2025, y se remunera con un recargo del 35 %.
- Recargo dominical y festivo. Pasó del 80 % al 90 % desde el 1 de julio de 2026 y llegará al 100 % el 1 de julio de 2027, conforme al parágrafo transitorio del artículo 179 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por la ley 2466 de 2025.
Las fórmulas y la tabla completa de recargos están en el artículo sobre horas extras y recargos nocturnos, dominicales y festivos.
De acuerdo con nuestro criterio, la copropiedad debe revisar el presupuesto de nómina cada julio, porque los ajustes de jornada y de recargos han venido encareciendo el costo de la portería propia y suelen quedar por fuera del presupuesto aprobado en marzo.
Dotación, reglamento interno y seguridad y salud en el trabajo.
Tres obligaciones que suelen olvidarse en las copropiedades pequeñas:
- Dotación. El artículo 230 del Código Sustantivo del Trabajo obliga a entregar calzado y vestido de labor tres veces al año —30 de abril, 31 de agosto y 20 de diciembre— a los trabajadores que devenguen hasta dos salarios mínimos.
- Sistema de gestión de seguridad y salud en el trabajo. Debe implementarse conforme al decreto 1072 de 2015 y a los estándares mínimos de la resolución 0312 de 2019, que se gradúan según el número de trabajadores y la clase de riesgo. Su ausencia es de las infracciones que el Ministerio del Trabajo sanciona con más frecuencia.
- Reglamento interno de trabajo. De acuerdo con nuestro criterio, conviene adoptarlo cuando la copropiedad tiene personal propio, tanto por el mandato del artículo 105 del Código Sustantivo del Trabajo como porque es el documento que soporta el procedimiento disciplinario.
Consulte: Dotación.
Solidaridad de la copropiedad con las obligaciones de sus contratistas.
El artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo hace solidariamente responsable al beneficiario de la obra por las obligaciones laborales del contratista independiente, pero solo cuando la labor contratada no es ajena a las actividades normales de quien contrata.
La sala laboral de la Corte Suprema de Justicia precisó ese límite para la propiedad horizontal en la sentencia 38651 del 5 de febrero de 2014, con ponencia del magistrado Gustavo Hernando López:
«En efecto, el objeto de una Terminal de Transporte y su constitución como propiedad horizontal, no se enfoca a aquellas actividades de limpieza, pintura y desmanchado de sus propias instalaciones, que fueron las que se realizaron a través del contratista independiente, sino que su propósito está básicamente dirigido a administrar una copropiedad a la que se le dado un carácter público destinada al beneficio de la comunidad, como claramente se indica en el respectivo Reglamento que obra a folios 27277 a 308 del expediente.
En las anteriores circunstancias, si el objeto social del Edificio Terminal de Transportes de Ibagué, no está relacionado con el giro o la actividad del contratista que ya se dejó descrita con precedencia, y tampoco emerge alguna afinidad entre ellas, la solidaridad que contempla el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo no puede deducirse en el sub judice, pues el hecho de que la propiedad horizontal deba hacer reparaciones y mantenimiento al edificio, así como cuidar la conservación del mismo, esa sola circunstancia no puede conducir a que se derive la supuesta afinidad que dedujo en forma equivocada el sentenciador de alzada entre las labores que desarrolla el contratante y las que ejecuta el contratista, pues para que esa solidaridad se configure, no basta simplemente que con la actividad desarrollada por el contratista independiente se cubra una necesidad propia del beneficiario, como aquí sucede, sino que se requiere que ella constituya una función normalmente desarrollada por él, directamente vinculada con la ordinaria explotación de su objeto económico.»
De ahí que contratar la pintura de la fachada, la impermeabilización de las cubiertas o una obra puntual no genere solidaridad laboral, porque no son actividades propias del objeto de la copropiedad.
Distinto es cuando la contratación recae sobre actividades inherentes a la administración del conjunto o cuando, bajo la apariencia de un contratista, se encubre una intermediación laboral, caso en el cual la solidaridad surge y la copropiedad puede terminar como empleadora directa.
Los copropietarios no son solidarios.
La persona jurídica es distinta de los copropietarios que la conforman, y estos no responden solidariamente por las obligaciones laborales que ella asuma.
Así lo dejó claro la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 38887 del 24 de mayo de 2011, con ponencia del magistrado Jorge Mauricio Burgos:
«En últimas, no está demás advertir que el artículo 36 del CST, del cual, la censura, pretende derivar la solidaridad que reclama insistentemente con el presente recurso, no era aplicable en el sublite, pues esta disposición regula la solidaridad de los miembros de las sociedades de personas, como también de los condueños o comuneros de una misma empresa entre sí; y la persona jurídica de la propiedad horizontal tiene su propia naturaleza, distinta a la de una empresa y a la de sociedad de personas, cuyas relaciones jurídicas para con sus miembros y entre estos están íntegramente reguladas en el régimen de esta forma especial de propiedad: Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998, 675 de 2001 (sentencia C-488 de 2002), que dicho sea de paso no prevé solidaridad entre los propietarios y la persona jurídica que constituye el edificio respecto de las obligaciones laborales que este contraiga.»
En la sentencia SL2345-2020, con radicación 49202 y ponencia de la magistrada Omar Ángel Mejía, la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia señala:
«Se colige de lo anterior que, para efectos de reclamar derechos y obligaciones de una propiedad horizontal, se ha de dirigir la demanda contra la propiedad horizontal correspondiente.»
Y luego concluye la Corte:
«La llamada a responder es la persona jurídica que conforman los propietarios de los bienes de dominio particular que integran el edificio, representada por su administrador, según los artículos 32 y 50 de la Ley 675 de 2001.»
Por lo anterior, un trabajador no puede demandar a los copropietarios individualmente considerados: debe dirigir su demanda contra la copropiedad.
Ahora bien, hay una responsabilidad económica innegable. Si la copropiedad debe pagar salarios, prestaciones o una indemnización y el fondo de imprevistos no alcanza, esa obligación se cubre con cuotas extraordinarias a cargo de todos los copropietarios. Jurídicamente no son solidarios; económicamente terminan asumiendo la condena.
Quién contrata y quién despide.
En la copropiedad conviven tres órganos —asamblea, consejo de administración y administrador— y no es raro que todos crean tener la última palabra.
Frente a la contratación el punto es menor, porque contratar no genera más consecuencia que la de pagar lo pactado. El problema aparece con el despido, que sí puede generar una indemnización por despido injusto.
La representación legal la ejerce el administrador, y es él quien debe firmar los contratos. Pero para el trabajador es indiferente cuál órgano tomó la decisión, como lo explicó la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012, con ponencia del magistrado Rigoberto Echeverri Bueno:
«El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»
El fundamento es el artículo 32 del Código Sustantivo del Trabajo, que considera representantes del empleador a quienes ejercen funciones de dirección o administración.
En consecuencia, la decisión de cualquiera de los tres órganos obliga a la copropiedad frente al trabajador, y la eventual falta de competencia interna es un asunto que se resuelve puertas adentro, sin afectar el proceso laboral.
La ARL de los contratistas.
Cuando la copropiedad contrata por prestación de servicios, el contratista debe estar afiliado al sistema de riesgos laborales si el contrato es superior a un mes.
De acuerdo con el decreto 723 de 2013, la cotización está a cargo del contratista cuando la actividad se clasifica en riesgo I, II o III, y a cargo de la copropiedad contratante cuando se clasifica en riesgo IV o V.
En la práctica, las actividades del administrador, del contador y del personal de aseo se ubican en los riesgos I o II, de modo que el pago corresponde al contratista, aunque la copropiedad debe verificar la afiliación antes de iniciar el contrato.
De acuerdo con nuestro criterio, esa verificación debe repetirse mes a mes y conservarse el soporte, porque es la prueba que exige el Ministerio del Trabajo en una eventual visita.
Preguntas frecuentes.
A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Quién responde por las obligaciones laborales de la copropiedad?
La persona jurídica de la propiedad horizontal, representada por el administrador. La demanda laboral se dirige contra ella y no contra los copropietarios ni contra el administrador a título personal.
¿Los copropietarios responden solidariamente por las deudas laborales?
No. La Corte Suprema de Justicia ha sido clara en que el artículo 36 del Código Sustantivo del Trabajo no aplica a la propiedad horizontal y que no existe solidaridad entre los propietarios y la persona jurídica.
Otra cosa es que, económicamente, una condena se termine pagando con cuotas extraordinarias a cargo de todos.
¿El administrador puede tener contrato de prestación de servicios?
Sí, cuando presta el servicio con autonomía, sin exclusividad ni horario. Si concurren la actividad personal, la subordinación continuada y el salario, se configura contrato de trabajo por el artículo 23 del Código Sustantivo del Trabajo y podrá demandar su reconocimiento.
¿La copropiedad está exonerada de aportes parafiscales?
Solo las de uso comercial o mixto que sean contribuyentes del impuesto de renta, respecto de los trabajadores que devenguen menos de diez salarios mínimos, tras la anulación parcial del artículo 1.2.1.5.4.9 del decreto 1625 de 2016 por el Consejo de Estado.
Las copropiedades residenciales no están exoneradas, por ser no contribuyentes de renta. En ningún caso la exoneración cubre la caja de compensación familiar.
¿Cuánto se paga hoy por el trabajo dominical de un portero?
El recargo dominical y festivo es del 90 % sobre la hora ordinaria desde el 1 de julio de 2026, y llegará al 100 % el 1 de julio de 2027. Si el turno es nocturno, se suma el recargo del 35 % sobre la misma hora base.
¿Desde qué hora se paga el recargo nocturno?
Desde las 7:00 p. m. y hasta las 6:00 a. m., por efecto de la ley 2466 de 2025, regla que rige desde el 25 de diciembre de 2025. Antes la jornada nocturna empezaba más tarde.
¿Puede la copropiedad tener al jardinero por empresa temporal durante años?
No. Las empresas de servicios temporales solo proceden en los casos del artículo 77 de la ley 50 de 1990 y, tratándose de incrementos en el servicio, por seis meses prorrogables por otros seis. Mantener así a un trabajador permanente configura intermediación laboral ilegal.
¿Responde la copropiedad por los trabajadores del contratista que pinta la fachada?
Por regla general no. La Corte Suprema ha señalado que la solidaridad del artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo exige que la labor contratada corresponda a una función normalmente desarrollada por el beneficiario, y el mantenimiento ocasional no lo es.
¿Quién paga la ARL del administrador contratado por servicios?
El propio contratista, porque su actividad se clasifica en riesgo I o II. La copropiedad solo asume la cotización cuando el riesgo es IV o V, conforme al decreto 723 de 2013, y en todo caso debe verificar la afiliación.
¿El despido decidido por el consejo de administración es válido?
Frente al trabajador, sí. Cualquiera de los órganos de la copropiedad obliga a esta como empleadora, y la eventual falta de competencia interna es un asunto que se resuelve dentro de la persona jurídica sin afectar el proceso laboral.
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Buenas tardes, deseo realizar una pregunta. En la propiedad horizontal, el administrador tiene un contrato por prestación de servicios, al igual que el personal que realiza el aseo, que también tiene un contrato por prestación de servicios. Mi pregunta es: ¿quién debe pagar la ARL? ¿Debería estar en la categoría V?
El nivel de riesgo sería I o II, y, en tal caso, la ARL debe pagarla el contratista.
Si el administrador cumple con los tres elementos que tipifican el contrato laboral según el Art. 23 del Código Sustantivo de Trabajo: 1. La actividad personal del trabajador, 2. Subordinación o dependencia del trabajador respecto del empleador, y 3. Salario como retribución económica, a este trabajador se le debe cancelar la relación laboral legal vigente en Colombia.
En efecto, se configuran los elementos propios de la relación laboral; el administrador puede demandar el reconocimiento del contrato de trabajo en realidad.