Obligaciones laborales de la propiedad horizontal

Por 18 marzo, 2019

La propiedad horizontal requiere de trabajadores para poder funcionar lo que implica tener algunas obligaciones laborales.

Contratación de trabajadores en la propiedad horizontal.

Una propiedad horizontal debe contratar generalmente al administrador, al contador, revisor fiscal, jardineros y vigilantes, para lo cual puede recurrir a las distintas figuras jurídicas existentes, como el contrato de trabajo, de servicios, o tercerizando el personal.

Contratación laboral.

En algunos casos los trabajadores de la propiedad horizontal deben ser vinculados mediante un contrato de trabajo.

Contrato de trabajo. Sus tipos, clases y formas

La necesidad de un contrato de trabajo surge de la naturaleza de las actividades que tendrá que desempeñar la persona dentro de la propiedad horizontal.

Por ejemplo, si el conjunto requiere una secretaria o una recepcionista,  que debe cumplir un horario y unas funciones precisas, la naturaleza de dichas actividades exige que su vinculación se haga mediante un contrato de trabajo.

Y ello aplica también para el administrador cuando el conjunto exige tiempo completo, y exige el cumplimiento permanente de ordenes e instrucciones.

Obligaciones laborales a cargo de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal que vincule trabajadores mediante un contrato de trabajo, debe pagar todos los conceptos propios de una relación laboral, como son las prestaciones sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales.

La propiedad horizontal por el hecho de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales, así que debe garantizar plenamente los derechos del trabajador.

Propiedad horizontal no está exonerada del pago de aportes parafiscales y seguridad social.

Según el artículo 19-5 del estatuto tributario  las propiedades horizontales que destinen sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial pertenecen al régimen ordinario del impuesto a la renta exceptuando a las de uso residencial, y en ese sentido se podría afirmar que por pertenecer al régimen ordinario en el impuesto a la renta, están cobijadas por la exoneración de los aportes parafiscales según el artículo 114-1 del estatuto tributario.

Exoneración de aportes a seguridad social y parafiscales

No obstante, por vía reglamentaria el gobierno privó  a estas entidades de la exoneración del pago de los aportes parafiscales.

Así lo dispone el artículo  1.2.1.5.4.9 del decreto 1625 de 2016:

«Aportes parafiscales. La exoneración de aportes parafiscales a favor del Servicio Nacional de Aprendizaje (Sena), del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF) y las cotizaciones del régimen contributivo de salud, establecidas en el artículo 114-1 del Estatuto Tributario no resultan aplicables a los contribuyentes de que tratan los artículos 19, 19-4 y 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.1.2. y 1.2.1.5.2.1. y 1.2.1.5.3.1. de este decreto, ni a las cajas de compensación señaladas en el artículo 19-2 del Estatuto Tributario.»

El decreto está señalando claramente que la exoneración de aportes parafiscales NO aplica para los contribuyentes de que trata el artículo 19-5 del estatuto tributario, y este se refiere precisamente a las propiedades horizontales.

Contrato de servicios

La contratación por servicios en la propiedad horizontal se hace viable en aquellos conjuntos que por su tamaño no requiere personal de tiempo completo, donde el administrador necesita ir apneas unas horas el día en cualquier día. Este tipo de actividades se ajustan perfectamente a una relación civil.

Contrato de prestación de servicios

Igual sucede con el contador o revisor fiscal, quienes por regla general se contratan por servicios debido a que no requieren estar presentes en cuerpo y alma todo el tiempo en la propiedad horizontal.

En conjuntos grandes, especialmente en los grandes centros comerciales, seguramente el contrato de servicios no sea el indicado para vincular al contador público, especialmente si se exige cumplimiento de horario estricto, y se exige la permanencia a tiempo completo en las instalaciones del conjunto.

La figura que se utiliza dependerá de la naturaleza de cada actividad a contratar, y del tipo de conjunto. Lo importante es que no se desdibuje la figura del contrato de servicios, y que no se trate al contratista como un empleado obligándolo a cumplir horarios, órdenes, pasarle memorandos, disciplinarlo, etc.

Intermediación laboral en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal suele contratar personal con empresas de servicios temporales y con las cooperativas de trabajo asociado, y de no hacerse correctamente, se puede caer en una práctica ilegal de intermediación laboral.

Outsourcing o tercerización laboral

El riesgo está principalmente en la contratación con empresas de servicios temporales, toda vez que como su nombre lo indica, esa contratación debe ser temporal no pudiendo ser superior a 12 meses, pero es normal encontrar a un conjunto que lleva años con el mismo jardinero contratado por intermedio de una empresa de servicios temporales.

Empresas de servicios temporales. Cuando contratar con ellas

Cuando se hace intermediación laboral ilegal, la propiedad horizontal se convierte en responsable solidaria por las obligaciones laborales que el intermediario quede adeudando a los trabajadores, y en algunos casos puede convertirse en empleadora directa de los trabajadores que le prestaron sus servicios.

Contrato de trabajo realidad. Requisitos para declararlo

Respecto a los vigilantes, estos siempre se deben vincular por intermedio de una empresa de vigilancia privada autorizada por la superintendencia de vigilancia privada, y con ellos no hay problema, pero si se contrata la vigilancia con una empresa no autorizada tendrá que responder por las obligaciones laborales no cumplidas por el contratista.

Solidaridad de la propiedad horizontal con las obligaciones laborales de sus contratistas.

Señalábamos que en algunos casos la propiedad horizontal puede ser responsable solidaria por las obligaciones laborales de sus contratistas.

Esto sucede cuando la propiedad horizontal contrata personal por intermedio de un tercero, que puede ser una empresa de servicios temporales, una cooperativa de trabajo asociado, la misma empresa de vigilancia, y contratistas independientes para la realización de obras y mantenimiento, y esa contratación no se hace de acuerdo a la ley.

Cooperativas de trabajo asociado

Es importante precisar cuándo y hasta donde llega esa solidaridad, para lo que resulta oportuno lo señalado por la sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 38651 del 5 de febrero de 2014, con ponencia del magistrado Gustavo Hernando López:

«En efecto, el objeto de una Terminal de Transporte y su constitución como propiedad horizontal, no se enfoca a aquellas actividades de limpieza, pintura y desmanchado de  sus propias instalaciones, que fueron las que se realizaron a través del contratista independiente, sino que su propósito está básicamente dirigido a administrar una copropiedad a la que se le dado un carácter público destinada al beneficio de la comunidad, como claramente se indica en el respectivo Reglamento que obra a folios 27277 a 308 del expediente.

En las anteriores circunstancias, si el objeto social del Edificio Terminal de Transportes de Ibagué, no está relacionado con el giro o la actividad del contratista que ya se dejó descrita con precedencia, y tampoco emerge alguna afinidad entre ellas, la solidaridad que contempla el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo no puede deducirse en el sub judice, pues el hecho de que la propiedad horizontal deba hacer reparaciones y mantenimiento al edificio, así como cuidar la conservación del mismo, esa sola circunstancia no puede conducir a que se derive la supuesta afinidad que dedujo en forma equivocada el sentenciador de alzada entre las labores que desarrolla el contratante y las que ejecuta el contratista, pues para que esa solidaridad se configure, no basta simplemente que con la actividad desarrollada por el contratista independiente se cubra una necesidad propia del beneficiario, como aquí sucede, sino que se requiere que ella constituya una función normalmente desarrollada por él, directamente vinculada con la ordinaria explotación de su objeto económico.»

La solidaridad que se puede aplicar en virtud del artículo 34 del código sustantivo del trabajo, predica respecto a las actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, de manera que no procede cuando se trata de actividades ocasionales y no relacionadas con su objeto social, como lo señala expresamente la sentencia al referir actividades como mantenimiento, pinturas, reparaciones, etc.

Es normal que una propiedad horizontal contrate a un tercero para que haga mantenimientos a las zonas comunes, o para que realice alguna obra puntual, actividades que no generan solidaridad laboral de la propiedad horizontal.

Distinto es el caso cuando se trata actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, como es la contratación del administrador, que sí hace parte de la naturaleza de la propiedad horizontal.

Adicional a lo anterior, se repite que, si la propiedad horizontal realiza intermediación laboral ilegal, la consecuencia será el surgimiento de la responsabilidad solidaria, como en el ejemplo ya propuesto de contratar a un jardinero que también llaman todero, que es una persona de planta, de tiempo completo, pero aún así lo vinculan permanentemente con empresas de servicios temporales, lo que es irregular generando la responsabilidad solidaria.

Responsabilidad solidaria de los copropietarios.

La persona jurídica surgida de la constitución de la propiedad horizontal es diferente a los copropietarios que la conforman.

Propiedad horizontal en Colombia

La propiedad horizontal está conformada por todos los propietarios de bies privados afectos al régimen de propiedad horizontal, pero ello no implica que los copropietarios sean responsables solidarios de las obligaciones que asume la propiedad horizontal como persona jurídica con vida propia.

En el caso de las sociedades comerciales o empresas, eventualmente los socios pueden ser responsables solidarios con algunas deudas u obligaciones de la sociedad, pero ese no es el caso de la propiedad horizontal.

Así lo dejó claro la sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 38887 del 24 de mayo de 2011 con ponencia del magistrado Jorge Mauricio Burgos:

«En últimas, no está demás advertir que el artículo 36 del CST, del cual, la censura, pretende derivar la solidaridad que reclama insistentemente con el presente recurso, no era aplicable en el sublite, pues esta disposición regula la solidaridad de los miembros de las sociedades de personas, como también de los condueños o comuneros de una misma empresa entre sí; y la persona jurídica de la propiedad horizontal tiene su propia naturaleza, distinta a la de una empresa y a la de sociedad de personas, cuyas relaciones jurídicas para con sus miembros y entre estos están íntegramente reguladas en el régimen de esta forma especial de propiedad: Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998, 675 de 2001 (sentencia C-488 de 2002), que dicho sea de paso no prevé solidaridad entre los propietarios y la persona jurídica que constituye el edificio respecto de las obligaciones laborales que este contraiga.»

Lo anterior no significa que los copropietarios no tengan que asumir la consecuencia económica derivada de la responsabilidad jurídica de la propiedad horizontal, pues las deudas que esta tiene, sólo pueden ser pagadas con las cuotas ordinarias o extraordinarias que deben pagar los copropietarios.

Si el conjunto residencial en virtud de la responsabilidad solidaria debe asumir el pago de salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones de un trabajador, la obligación sólo puede ser satisfecha si los copropietarios pagan cuotas extraordinarias en caso que el fondo de imprevistos sea insuficiente, de manera que si bien jurídicamente los copropietarios no son responsables solidarios, si lo son económicamente.

La ausencia de la responsabilidad solidaria de los copropietarios tiene sentido en que no pueden ser demandados por una obligación incumplida de la propiedad horizontal, pero si los copropietarios quieren que la propiedad horizontal sobreviva, que no ese extinga,  deben pagar las deudas en que esta adquiera.

¿Quién contrata y quien despide en la propiedad horizontal?

Sucede que en la propiedad horizontal hay tres órganos administrativos, y en ocasiones hay tal desorden que todos mandan, y cuando uno dice una cosa el otro hace otra y ahí llegan los problemas.

Esos órganos administrativos son:

  1. Asamblea general de propietarios.
  2. Consejo de administración.
  3. Administrador

Y a veces hasta el revisor fiscal manda, o el señor que más tiene apartamentos en el conjunto, o el que cree que no saben quién es él.

Respecto a la contratación no hay mayor problema, pues contratar a un trabajador no genera ninguna consecuencia legal, excepto la obligación de pagar a lo que se haya obligado, así que desde el punto de vista laboral no importa quien contrate a quién.

El problema es cuando hay un despido, pues ese despido sí puede generar una consecuencia jurídica relevante si ha sido ilegal o injusto, así que ahí llegan los conflictos.

Indemnización por despido sin justa causa

La representación legal la lleva el administrador, así que este es quien debe firmar cualquier contrato, pero el administrador está sujeto a la autoridad del consejo de administración, y este a la autoridad de la asamblea general, en fin, cualquier de esos órganos puede ordenar la contratación o el despido de un trabajador, lo que al final no interesa, pues todo se reducirá a una discusión interna que no afecta en nada la consecuencia jurídica de un despido.

Así se desprende de lo dicho por la sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012 con ponencia del magistrado Rigoberto Echeverri Bueno:

«La pretensión de reintegro está fincada, según el recurrente, en las disposiciones propias del régimen de propiedad horizontal, más concretamente en la Ley 675 de 2001, según la cual, dice la censura, la facultad para remover al administrador solo recae en la asamblea general y no en el consejo de administración que, en este caso, fue el que procedió a realizar el despido del actor.

No obstante, las normas invocadas por la censura no son las llamadas a regular la situación planteada, en lo que respecta exclusivamente al contrato de trabajo, pues, para estos efectos, la normatividad aplicable es la contenida en el Código Sustantivo del Trabajo, independientemente de lo que digan los estatutos sobre los órganos facultados o no para remover a los administradores y los efectos que dichas decisiones tengan al interior de la entidad sin ánimo de lucro que constituye la propiedad horizontal.

Ya en el plano del empleador frente a su trabajador, dispone la codificación mencionada, en el artículo 32, lo siguiente:

“Representantes del patrono. Son representantes del patrono, y como tales lo obligan frente a sus trabajadores, además de quienes tienen ese carácter según la ley, la convención o el reglamento de trabajo, las siguientes personas:

“a) Las que ejerzan funciones de dirección o administración tales como directores, gerentes, administradores, síndicos o liquidadores, mayordomos y capitanes de barco, y quienes ejercitan actos de representación con la aquiescencia expresa o tácita del patrono, y

“b) Los intermediarios.” (Subrayas fuera de texto).

El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»

En definitiva, cualquiera de los tres tiene la facultad de obligar a la propiedad horizontal, así que las decisiones que tomen los tres comprometen a la propiedad horizontal, independientemente de se uno de ellos no era competente para tomar esa decisión en específico de acuerdo a la ley 675 o al reglamento de propiedad horizontal, y en caso de haberse tomado una decisión sin estar facultado, es un asunto interno que deben resolver las partes interesadas en otras instancias, sin afectar en nada el curso de los procesos laborales o civiles derivados de la contratación de personal.

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Una opinión
  1. manuel botero Dice:

    «La contratación por servicios en la propiedad horizontal se hace viable en aquellos conjuntos que por su tamaño no requiere personal de tiempo completo, donde el administrador necesita ir apneas unas horas el día en cualquier día.»
    Es una información errónea y confusa !!
    El tipo de contrato ( laboral o de servicios, no tiene que ver con el tamaño de la «empresa» ni con el tiempo de dedicación.
    Hay contratos de trabajo que pueden ser de medio tiempo y solo un par de dias a la semana.
    Y no es ilegal contratar ciertos servicios con empresas especializadas como jardinería,aseo, contabilidad, que los prestan por intermedio de trabajadores. De hecho, se debe hacer con la vigilancia

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