La propiedad horizontal requiere de trabajadores para poder funcionar, lo que implica tener algunas obligaciones laborales, que, de ser incumplidas, corresponde a la copropiedad, como persona jurídica, asumir la responsabilidad.
- Contratación de trabajadores en la propiedad horizontal.
- Responsabilidad solidaria de los copropietarios.
- ¿Quién contrata y quién despide en la propiedad horizontal?
Contratación de trabajadores en la propiedad horizontal.
Una propiedad horizontal debe contratar generalmente al administrador, al contador, revisor fiscal, jardineros y vigilantes, para lo cual puede recurrir a las distintas figuras jurídicas existentes, como el contrato de trabajo, de servicios o tercerizando el personal.
En el caso de los vigilantes o guardas de seguridad, necesariamente se deben contratar con una empresa de vigilancia privada debidamente autorizada, y algunos trabajadores, como jardineros, se suelen contratar por medio de una empresa de servicios temporales.
Contratación laboral.
En algunos casos, los trabajadores de la propiedad horizontal deben ser vinculados mediante un contrato de trabajo.
La necesidad de un contrato de trabajo surge de la naturaleza de las actividades que tendrá que desempeñar la persona dentro de la propiedad horizontal.
Por ejemplo, si el conjunto requiere una secretaria o una recepcionista que debe cumplir un horario y unas funciones precisas, la naturaleza de dichas actividades exige que su vinculación se haga mediante un contrato de trabajo.
Y ello aplica también para el administrador cuando el conjunto exige tiempo completo y exige el cumplimiento permanente de órdenes e instrucciones.
Obligaciones laborales a cargo de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal que vincule trabajadores mediante un contrato de trabajo debe pagar todos los conceptos propios de una relación laboral, como son las prestaciones sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales.
La propiedad horizontal, por el hecho de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales, así que debe garantizar plenamente los derechos del trabajador.
Según el artículo 19-5 del estatuto tributario, las propiedades horizontales que destinen sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial pertenecen al régimen ordinario del impuesto a la renta exceptuando a las de uso residencial, y en ese sentido se podría afirmar que, por pertenecer al régimen ordinario en el impuesto a la renta, están cobijadas por la exoneración de los aportes parafiscales según el artículo 114-1 del estatuto tributario.
No obstante, por vía reglamentaria, el gobierno privó a estas entidades de la exoneración del pago de los aportes parafiscales.
Así lo dispone el artículo 1.2.1.5.4.9 del decreto 1625 de 2016:
«Aportes parafiscales. La exoneración de aportes parafiscales a favor del Servicio Nacional de Aprendizaje (Sena), del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF) y las cotizaciones del régimen contributivo de salud, establecidas en el artículo 114-1 del Estatuto Tributario no resultan aplicables a los contribuyentes de que tratan los artículos 19, 19-4 y 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.1.2. y 1.2.1.5.2.1. y 1.2.1.5.3.1. de este decreto, ni a las cajas de compensación señaladas en el artículo 19-2 del Estatuto Tributario.»
El decreto está señalando claramente que la exoneración de aportes parafiscales NO aplica para los contribuyentes de que trata el artículo 19-5 del estatuto tributario, y este se refiere precisamente a las propiedades horizontales, lo que fue anulado por el Consejo de Estado en sentencia 23658 de 14-08-2019. Por lo tanto, estas entidades siguen gozando de la exención del artículo 114-1 del estatuto tributario.
Contrato de servicios.
La contratación por servicios en la propiedad horizontal se hace viable en aquellos conjuntos que, por su tamaño, no requieren personal de tiempo completo, donde el administrador necesita ir apenas unas horas al día en cualquier día. Este tipo de actividades se ajustan perfectamente a una relación civil.
Igual sucede con el contador o revisor fiscal, quienes, por regla general, se contratan por servicios debido a que no requieren estar presentes en cuerpo y alma todo el tiempo en la propiedad horizontal.
En conjuntos grandes, especialmente en los grandes centros comerciales, seguramente el contrato de servicios no sea el indicado para vincular al contador público, especialmente si se exige cumplimiento de horario estricto y se exige la permanencia a tiempo completo en las instalaciones del conjunto.
La figura que se utiliza dependerá de la naturaleza de cada actividad a contratar y del tipo de conjunto. Lo importante es que no se desdibuje la figura del contrato de servicios y que no se trate al contratista como un empleado, obligándolo a cumplir horarios, órdenes, pasarle memorandos, disciplinarlo, etc.
Intermediación laboral en la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal suele contratar personal con empresas de servicios temporales y con las cooperativas de trabajo asociado, y de no hacerse correctamente, se puede caer en una práctica ilegal de intermediación laboral.
El riesgo está principalmente en la contratación con empresas de servicios temporales, toda vez que, como su nombre lo indica, esa contratación debe ser temporal, no pudiendo ser superior a 12 meses. Pero es normal encontrar un conjunto que lleva años con el mismo jardinero contratado por intermedio de una empresa de servicios temporales.
Cuando se hace intermediación laboral ilegal, la propiedad horizontal se convierte en responsable solidaria por las obligaciones laborales que el intermediario quede adeudando a los trabajadores, y en algunos casos puede convertirse en empleadora directa de los trabajadores que le prestaron sus servicios.
Respecto a los vigilantes, estos siempre se deben vincular por intermedio de una empresa de vigilancia privada autorizada por la superintendencia de vigilancia privada, y con ellos no hay problema, pero si se contrata la vigilancia con una empresa no autorizada, tendrá que responder por las obligaciones laborales no cumplidas por el contratista.
Solidaridad de la propiedad horizontal con las obligaciones laborales de sus contratistas.
Señalamos que, en algunos casos, la propiedad horizontal puede ser responsable solidaria por las obligaciones laborales de sus contratistas.
Esto sucede cuando la propiedad horizontal contrata personal por intermedio de un tercero, que puede ser una empresa de servicios temporales, una cooperativa de trabajo asociado, la misma empresa de vigilancia y contratistas independientes para la realización de obras y mantenimiento, y esa contratación no se hace de acuerdo a la ley.
Es importante precisar cuándo y hasta dónde llega esa solidaridad, para lo que resulta oportuno lo señalado por la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 38651 del 5 de febrero de 2014, con ponencia del magistrado Gustavo Hernando López:
«En efecto, el objeto de una Terminal de Transporte y su constitución como propiedad horizontal, no se enfoca a aquellas actividades de limpieza, pintura y desmanchado de sus propias instalaciones, que fueron las que se realizaron a través del contratista independiente, sino que su propósito está básicamente dirigido a administrar una copropiedad a la que se le dado un carácter público destinada al beneficio de la comunidad, como claramente se indica en el respectivo Reglamento que obra a folios 27277 a 308 del expediente.
En las anteriores circunstancias, si el objeto social del Edificio Terminal de Transportes de Ibagué, no está relacionado con el giro o la actividad del contratista que ya se dejó descrita con precedencia, y tampoco emerge alguna afinidad entre ellas, la solidaridad que contempla el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo no puede deducirse en el sub judice, pues el hecho de que la propiedad horizontal deba hacer reparaciones y mantenimiento al edificio, así como cuidar la conservación del mismo, esa sola circunstancia no puede conducir a que se derive la supuesta afinidad que dedujo en forma equivocada el sentenciador de alzada entre las labores que desarrolla el contratante y las que ejecuta el contratista, pues para que esa solidaridad se configure, no basta simplemente que con la actividad desarrollada por el contratista independiente se cubra una necesidad propia del beneficiario, como aquí sucede, sino que se requiere que ella constituya una función normalmente desarrollada por él, directamente vinculada con la ordinaria explotación de su objeto económico.»
La solidaridad que se puede aplicar en virtud del artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo predica respecto a las actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, de manera que no procede cuando se trata de actividades ocasionales y no relacionadas con su objeto social, como lo señala expresamente la sentencia al referir actividades como mantenimiento, pinturas, reparaciones, etc.
Es normal que una propiedad horizontal contrate a un tercero para que haga mantenimientos a las zonas comunes o para que realice alguna obra puntual, actividades que no generan solidaridad laboral de la propiedad horizontal.
Distinto es el caso cuando se trata de actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, como es la contratación del administrador, que sí hace parte de la naturaleza de la propiedad horizontal.
Adicional a lo anterior, se repite que, si la propiedad horizontal realiza intermediación laboral ilegal, la consecuencia será el surgimiento de la responsabilidad solidaria, como en el ejemplo ya propuesto de contratar a un jardinero que también llaman todero, que es una persona de planta, de tiempo completo, pero aún así lo vinculan permanentemente con empresas de servicios temporales, lo que es irregular, generando la responsabilidad solidaria.
Responsabilidad solidaria de los copropietarios.
La persona jurídica surgida de la constitución de la propiedad horizontal es diferente a los copropietarios que la conforman, y estos son solidarios frente a las obligaciones laborales asumidas por la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal está conformada por todos los propietarios de bienes privados afectos al régimen de propiedad horizontal, pero ello no implica que los copropietarios sean responsables solidarios de las obligaciones que asume la propiedad horizontal como persona jurídica con vida propia.
En el caso de las sociedades comerciales o empresas, eventualmente los socios pueden ser responsables solidarios con algunas deudas u obligaciones de la sociedad, pero ese no es el caso de la propiedad horizontal.
Así lo dejó claro la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 38887 del 24 de mayo de 2011, con ponencia del magistrado Jorge Mauricio Burgos:
«En últimas, no está demás advertir que el artículo 36 del CST, del cual, la censura, pretende derivar la solidaridad que reclama insistentemente con el presente recurso, no era aplicable en el sublite, pues esta disposición regula la solidaridad de los miembros de las sociedades de personas, como también de los condueños o comuneros de una misma empresa entre sí; y la persona jurídica de la propiedad horizontal tiene su propia naturaleza, distinta a la de una empresa y a la de sociedad de personas, cuyas relaciones jurídicas para con sus miembros y entre estos están íntegramente reguladas en el régimen de esta forma especial de propiedad: Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998, 675 de 2001 (sentencia C-488 de 2002), que dicho sea de paso no prevé solidaridad entre los propietarios y la persona jurídica que constituye el edificio respecto de las obligaciones laborales que este contraiga.»
En la sentencia SL2345-2020, con radicación 49202 y ponencia de la magistrada Omar Ángel Mejía, la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia señala:
«Se colige de lo anterior que, para efectos de reclamar derechos y obligaciones de una propiedad horizontal, se ha de dirigir la demanda contra la propiedad horizontal correspondiente.»
Y luego concluye la Corte:
«La llamada a responder es la persona jurídica que conforman los propietarios de los bienes de dominio particular que integran el edificio, representada por su administrador, según los artículos 32 y 50 de la Ley 675 de 2001.»
Lo anterior no significa que los copropietarios no pueden ser demandados por las obligaciones laborales incumplidas por parte de la propiedad horizontal.
Si el conjunto residencial debe asumir el pago de salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones de un trabajador, la obligación sólo puede ser satisfecha si los copropietarios pagan cuotas extraordinarias en caso que el fondo de imprevistos sea insuficiente, de manera que si bien jurídicamente los copropietarios no son responsables solidarios, si lo son económicamente.
La ausencia de la responsabilidad solidaria de los copropietarios tiene sentido en que no pueden ser demandados por una obligación incumplida de la propiedad horizontal, pero si los copropietarios quieren que la propiedad horizontal sobreviva, que no se extinga, deben pagar las deudas que esta adquiera, así que terminan siendo responsables económicamente, aunque esa responsabilidad no se puede exigir judicialmente a cada copropietario.
¿Quién contrata y quién despide en la propiedad horizontal?
Sucede que en la propiedad horizontal hay tres órganos administrativos, y en ocasiones hay tal desorden que todos mandan, y cuando uno dice una cosa, el otro hace otra, y ahí llegan los problemas.
Esos órganos administrativos son:
- Asamblea general de propietarios.
- Consejo de administración.
- Administrador.
Y a veces hasta el revisor fiscal manda, o el señor que más tiene apartamentos en el conjunto, o el que cree que no saben quién es él.
Respecto a la contratación, no hay mayor problema, pues contratar a un trabajador no genera ninguna consecuencia legal, excepto la obligación de pagar a lo que se haya obligado, así que desde el punto de vista laboral, no importa quién contrate a quién.
El problema es cuando hay un despido, pues ese despido sí puede generar una consecuencia jurídica relevante si ha sido ilegal o injusto, así que ahí llegan los conflictos.
La representación legal la lleva el administrador, así que este es quien debe firmar cualquier contrato, pero el administrador está sujeto a la autoridad del consejo de administración, y este a la autoridad de la asamblea general. En fin, cualquiera de esos órganos puede ordenar la contratación o el despido de un trabajador, lo que al final no interesa, pues todo se reducirá a una discusión interna que no afecta en nada la consecuencia jurídica de un despido.
Así se desprende de lo dicho por la sala laboral de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012, con ponencia del magistrado Rigoberto Echeverri Bueno:
«La pretensión de reintegro está fincada, según el recurrente, en las disposiciones propias del régimen de propiedad horizontal, más concretamente en la Ley 675 de 2001, según la cual, dice la censura, la facultad para remover al administrador solo recae en la asamblea general y no en el consejo de administración que, en este caso, fue el que procedió a realizar el despido del actor.
No obstante, las normas invocadas por la censura no son las llamadas a regular la situación planteada, en lo que respecta exclusivamente al contrato de trabajo, pues, para estos efectos, la normatividad aplicable es la contenida en el Código Sustantivo del Trabajo, independientemente de lo que digan los estatutos sobre los órganos facultados o no para remover a los administradores y los efectos que dichas decisiones tengan al interior de la entidad sin ánimo de lucro que constituye la propiedad horizontal.
Ya en el plano del empleador frente a su trabajador, dispone la codificación mencionada, en el artículo 32, lo siguiente:
“Representantes del patrono. Son representantes del patrono, y como tales lo obligan frente a sus trabajadores, además de quienes tienen ese carácter según la ley, la convención o el reglamento de trabajo, las siguientes personas:
“a) Las que ejerzan funciones de dirección o administración tales como directores, gerentes, administradores, síndicos o liquidadores, mayordomos y capitanes de barco, y quienes ejercitan actos de representación con la aquiescencia expresa o tácita del patrono, y
“b) Los intermediarios.” (Subrayas fuera de texto).
El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»
En definitiva, cualquiera de los tres tiene la facultad de obligar a la propiedad horizontal, así que las decisiones que tomen los tres comprometen a la propiedad horizontal, independientemente de si uno de ellos no era competente para tomar esa decisión en específico de acuerdo a la ley 675 o al reglamento de propiedad horizontal, y en caso de haberse tomado una decisión sin estar facultado, es un asunto interno que deben resolver las partes interesadas en otras instancias, sin afectar en nada el curso de los procesos laborales o civiles derivados de la contratación de personal.
Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2024, marzo 18). Obligaciones laborales de la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/obligaciones-laborales-de-la-propiedad-horizontal.html
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Buenas tardes, deseo realizar una pregunta. En la propiedad horizontal, el administrador tiene un contrato por prestación de servicios, al igual que el personal que realiza el aseo, que también tiene un contrato por prestación de servicios. Mi pregunta es: ¿quién debe pagar la ARL? ¿Debería estar en la categoría V?
Buenos días:
Quisiera saber cuál es el horario laboral de un administrador de un conjunto que comprende 64 torres y 1.300 apartamentos. ¿Debe trabajar las 48 horas semanales que exige la ley o cómo sería eso en el caso del administrador de un conjunto cerrado?
Cordial saludo, Juan Pablo:
Primero debes tener presente si la copropiedad realizó un contrato laboral (es decir, va a trabajar cumpliendo un horario y el número de horas determinado por la ley) o si es un contrato de prestación de servicios, donde él define el número de horas que estará en la copropiedad. En este caso, los consejeros efectuarán seguimiento al horario de atención a los copropietarios y demás compromisos adquiridos.
Estoy interesado en saber si, en un pago de honorarios por cobro prejurídico en una propiedad horizontal de vivienda, efectuado por un deudor de la copropiedad cuyo dinero es recaudado a través de la cuenta del conjunto, está obligada a hacer retención en la fuente cuando dicho pago corresponde a un tercero.
¿Me puede proporcionar el sustento legal, por favor?
Muchas gracias.
Si el administrador cumple con los tres elementos que tipifican el contrato laboral según el Art. 23 del Código Sustantivo de Trabajo: 1. La actividad personal del trabajador, 2. Subordinación o dependencia del trabajador respecto del empleador, y 3. Salario como retribución económica, a este trabajador se le debe cancelar la relación laboral legal vigente en Colombia.