Obligaciones laborales de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal requiere de trabajadores para poder funcionar lo que implica tener algunas obligaciones laborales, que de ser incumplidas corresponde a la copropiedad como persona jurídica asumir la responsabilidad.

Contratación de trabajadores en la propiedad horizontal.

Una propiedad horizontal debe contratar generalmente al administrador, al contador, revisor fiscal, jardineros y vigilantes, para lo cual puede recurrir a las distintas figuras jurídicas existentes, como el contrato de trabajo, de servicios, o tercerizando el personal.

Contratación laboral.

En algunos casos los trabajadores de la propiedad horizontal deben ser vinculados mediante un contrato de trabajo.

Contrato de trabajo. Sus tipos, clases y formas.El contrato de trabajo es aquel que en el que una persona se obliga a prestar sus servicios personales bajo la subordinación de su empleador, cumpliendo órdenes y horarios.

La necesidad de un contrato de trabajo surge de la naturaleza de las actividades que tendrá que desempeñar la persona dentro de la propiedad horizontal.

Por ejemplo, si el conjunto requiere una secretaria o una recepcionista,  que debe cumplir un horario y unas funciones precisas, la naturaleza de dichas actividades exige que su vinculación se haga mediante un contrato de trabajo.

Y ello aplica también para el administrador cuando el conjunto exige tiempo completo, y exige el cumplimiento permanente de ordenes e instrucciones.

Obligaciones laborales a cargo de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal que vincule trabajadores mediante un contrato de trabajo, debe pagar todos los conceptos propios de una relación laboral, como son las prestaciones sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales.

La propiedad horizontal por el hecho de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales, así que debe garantizar plenamente los derechos del trabajador.

Propiedad horizontal no está exonerada del pago de aportes parafiscales y seguridad social.

Según el artículo 19-5 del estatuto tributario  las propiedades horizontales que destinen sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial pertenecen al régimen ordinario del impuesto a la renta exceptuando a las de uso residencial, y en ese sentido se podría afirmar que por pertenecer al régimen ordinario en el impuesto a la renta, están cobijadas por la exoneración de los aportes parafiscales según el artículo 114-1 del estatuto tributario.

Exoneración de aportes parafiscales y seguridad social.Personas y empresa que están exoneradas del pago de aportes a seguridad social y parafiscales — Requisitos 2019.

No obstante, por vía reglamentaria el gobierno privó  a estas entidades de la exoneración del pago de los aportes parafiscales.

Así lo dispone el artículo  1.2.1.5.4.9 del decreto 1625 de 2016:

«Aportes parafiscales. La exoneración de aportes parafiscales a favor del Servicio Nacional de Aprendizaje (Sena), del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF) y las cotizaciones del régimen contributivo de salud, establecidas en el artículo 114-1 del Estatuto Tributario no resultan aplicables a los contribuyentes de que tratan los artículos 19, 19-4 y 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.1.2. y 1.2.1.5.2.1. y 1.2.1.5.3.1. de este decreto, ni a las cajas de compensación señaladas en el artículo 19-2 del Estatuto Tributario.»

El decreto está señalando claramente que la exoneración de aportes parafiscales NO aplica para los contribuyentes de que trata el artículo 19-5 del estatuto tributario, y este se refiere precisamente a las propiedades horizontales, lo que fue anulado por el Consejo de estado en sentencia 23658 de 14-08-2019, por lo tanto estas entidades siguen gozando de la exención de del artículo 114-1 del estatuto tributario.

Contrato de servicios.

La contratación por servicios en la propiedad horizontal se hace viable en aquellos conjuntos que por su tamaño no requiere personal de tiempo completo, donde el administrador necesita ir apneas unas horas el día en cualquier día. Este tipo de actividades se ajustan perfectamente a una relación civil.

Contrato de prestación de servicios.El contrato de servicios es un contrato de naturaleza civil al que no le aplican las normas laborales pero para ello se deben cumplir unos requisitos.

Igual sucede con el contador o revisor fiscal, quienes por regla general se contratan por servicios debido a que no requieren estar presentes en cuerpo y alma todo el tiempo en la propiedad horizontal.

En conjuntos grandes, especialmente en los grandes centros comerciales, seguramente el contrato de servicios no sea el indicado para vincular al contador público, especialmente si se exige cumplimiento de horario estricto, y se exige la permanencia a tiempo completo en las instalaciones del conjunto.

La figura que se utiliza dependerá de la naturaleza de cada actividad a contratar, y del tipo de conjunto. Lo importante es que no se desdibuje la figura del contrato de servicios, y que no se trate al contratista como un empleado obligándolo a cumplir horarios, órdenes, pasarle memorandos, disciplinarlo, etc.

Intermediación laboral en la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal suele contratar personal con empresas de servicios temporales y con las cooperativas de trabajo asociado, y de no hacerse correctamente, se puede caer en una práctica ilegal de intermediación laboral.

Tercerización laboral (Outsourcing).Outsourcing o tercerización laboral; cuándo se puede y cuando es ilegal. Requisitos que debe cumplir esta figura.

El riesgo está principalmente en la contratación con empresas de servicios temporales, toda vez que como su nombre lo indica, esa contratación debe ser temporal no pudiendo ser superior a 12 meses, pero es normal encontrar a un conjunto que lleva años con el mismo jardinero contratado por intermedio de una empresa de servicios temporales.

Empresas de servicios temporales. Cuando contratar con ellas.Principios y normas que rigen a las empresas de servicios temporales y la contratación de trabajadores por intermedio suyo.

Cuando se hace intermediación laboral ilegal, la propiedad horizontal se convierte en responsable solidaria por las obligaciones laborales que el intermediario quede adeudando a los trabajadores, y en algunos casos puede convertirse en empleadora directa de los trabajadores que le prestaron sus servicios.

Contrato de trabajo realidad. Requisitos para declararlo.El juez declara el contrato de trabajo realidad cuando encuentra probados los elementos de una relación laboral.

Respecto a los vigilantes, estos siempre se deben vincular por intermedio de una empresa de vigilancia privada autorizada por la superintendencia de vigilancia privada, y con ellos no hay problema, pero si se contrata la vigilancia con una empresa no autorizada tendrá que responder por las obligaciones laborales no cumplidas por el contratista.

Solidaridad de la propiedad horizontal con las obligaciones laborales de sus contratistas.

Señalábamos que en algunos casos la propiedad horizontal puede ser responsable solidaria por las obligaciones laborales de sus contratistas.

Esto sucede cuando la propiedad horizontal contrata personal por intermedio de un tercero, que puede ser una empresa de servicios temporales, una cooperativa de trabajo asociado, la misma empresa de vigilancia, y contratistas independientes para la realización de obras y mantenimiento, y esa contratación no se hace de acuerdo a la ley.

Cooperativas de trabajo asociado.Las cooperativas de trabajo asociado, las prohibiciones, y los derechos de los trabajadores.

Es importante precisar cuándo y hasta donde llega esa solidaridad, para lo que resulta oportuno lo señalado por la sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 38651 del 5 de febrero de 2014, con ponencia del magistrado Gustavo Hernando López:

«En efecto, el objeto de una Terminal de Transporte y su constitución como propiedad horizontal, no se enfoca a aquellas actividades de limpieza, pintura y desmanchado de  sus propias instalaciones, que fueron las que se realizaron a través del contratista independiente, sino que su propósito está básicamente dirigido a administrar una copropiedad a la que se le dado un carácter público destinada al beneficio de la comunidad, como claramente se indica en el respectivo Reglamento que obra a folios 27277 a 308 del expediente.

En las anteriores circunstancias, si el objeto social del Edificio Terminal de Transportes de Ibagué, no está relacionado con el giro o la actividad del contratista que ya se dejó descrita con precedencia, y tampoco emerge alguna afinidad entre ellas, la solidaridad que contempla el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo no puede deducirse en el sub judice, pues el hecho de que la propiedad horizontal deba hacer reparaciones y mantenimiento al edificio, así como cuidar la conservación del mismo, esa sola circunstancia no puede conducir a que se derive la supuesta afinidad que dedujo en forma equivocada el sentenciador de alzada entre las labores que desarrolla el contratante y las que ejecuta el contratista, pues para que esa solidaridad se configure, no basta simplemente que con la actividad desarrollada por el contratista independiente se cubra una necesidad propia del beneficiario, como aquí sucede, sino que se requiere que ella constituya una función normalmente desarrollada por él, directamente vinculada con la ordinaria explotación de su objeto económico.»

La solidaridad que se puede aplicar en virtud del artículo 34 del código sustantivo del trabajo, predica respecto a las actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, de manera que no procede cuando se trata de actividades ocasionales y no relacionadas con su objeto social, como lo señala expresamente la sentencia al referir actividades como mantenimiento, pinturas, reparaciones, etc.

Es normal que una propiedad horizontal contrate a un tercero para que haga mantenimientos a las zonas comunes, o para que realice alguna obra puntual, actividades que no generan solidaridad laboral de la propiedad horizontal.

Distinto es el caso cuando se trata actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, como es la contratación del administrador, que sí hace parte de la naturaleza de la propiedad horizontal.

Adicional a lo anterior, se repite que, si la propiedad horizontal realiza intermediación laboral ilegal, la consecuencia será el surgimiento de la responsabilidad solidaria, como en el ejemplo ya propuesto de contratar a un jardinero que también llaman todero, que es una persona de planta, de tiempo completo, pero aún así lo vinculan permanentemente con empresas de servicios temporales, lo que es irregular generando la responsabilidad solidaria.

Responsabilidad solidaria de los copropietarios.

La persona jurídica surgida de la constitución de la propiedad horizontal es diferente a los copropietarios que la conforman, y estos son solidarios frente a las obligaciones laborales asumidas por la propiedad horizontal.

Propiedad horizontal en Colombia.Normas y reglas que rigen la propiedad horizontal, y las obligaciones y deberes de los copropietarios.

La propiedad horizontal está conformada por todos los propietarios de bies privados afectos al régimen de propiedad horizontal, pero ello no implica que los copropietarios sean responsables solidarios de las obligaciones que asume la propiedad horizontal como persona jurídica con vida propia.

En el caso de las sociedades comerciales o empresas, eventualmente los socios pueden ser responsables solidarios con algunas deudas u obligaciones de la sociedad, pero ese no es el caso de la propiedad horizontal.

Así lo dejó claro la sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 38887 del 24 de mayo de 2011 con ponencia del magistrado Jorge Mauricio Burgos:

«En últimas, no está demás advertir que el artículo 36 del CST, del cual, la censura, pretende derivar la solidaridad que reclama insistentemente con el presente recurso, no era aplicable en el sublite, pues esta disposición regula la solidaridad de los miembros de las sociedades de personas, como también de los condueños o comuneros de una misma empresa entre sí; y la persona jurídica de la propiedad horizontal tiene su propia naturaleza, distinta a la de una empresa y a la de sociedad de personas, cuyas relaciones jurídicas para con sus miembros y entre estos están íntegramente reguladas en el régimen de esta forma especial de propiedad: Leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998, 675 de 2001 (sentencia C-488 de 2002), que dicho sea de paso no prevé solidaridad entre los propietarios y la persona jurídica que constituye el edificio respecto de las obligaciones laborales que este contraiga.»

En la sentencia SL2345-2020, con radicación 49202 y ponencia de la magistrada Omar Ángel Mejía, la sala laboral de la Corte suprema de justicia señala:

«Se colige de lo anterior que, para efectos de reclamar derechos y obligaciones de una propiedad horizontal, se ha de dirigir la demanda contra la propiedad horizontal correspondiente.»

Y luego concluye la corte:

«La llamada a responder es la persona jurídica que conforman los propietarios de los bienes de dominio particular que integran el edificio, representada por su administrador, según los artículos 32 y 50 de la Ley 675 de 2001.»

Lo anterior no significa que los copropietarios no pueden ser demandados  por las obligaciones laborales incumplidas por parte de la propiedad horizontal.

Si el conjunto residencial  debe asumir el pago de salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones de un trabajador, la obligación sólo puede ser satisfecha si los copropietarios pagan cuotas extraordinarias en caso que el fondo de imprevistos sea insuficiente, de manera que si bien jurídicamente los copropietarios no son responsables solidarios, si lo son económicamente.

La ausencia de la responsabilidad solidaria de los copropietarios tiene sentido en que no pueden ser demandados por una obligación incumplida de la propiedad horizontal, pero si los copropietarios quieren que la propiedad horizontal sobreviva, que no ese extinga,  deben pagar las deudas en que esta adquiera, así que terminan siendo responsables económicamente, aunque esa responsabilidad no se puede exigir judicialmente a cada copropietario.

¿Quién contrata y quien despide en la propiedad horizontal?

Sucede que en la propiedad horizontal hay tres órganos administrativos, y en ocasiones hay tal desorden que todos mandan, y cuando uno dice una cosa el otro hace otra y ahí llegan los problemas.

Esos órganos administrativos son:

  1. Asamblea general de propietarios.
  2. Consejo de administración.
  3. Administrador

Y a veces hasta el revisor fiscal manda, o el señor que más tiene apartamentos en el conjunto, o el que cree que no saben quién es él.

Respecto a la contratación no hay mayor problema, pues contratar a un trabajador no genera ninguna consecuencia legal, excepto la obligación de pagar a lo que se haya obligado, así que desde el punto de vista laboral no importa quien contrate a quién.

El problema es cuando hay un despido, pues ese despido sí puede generar una consecuencia jurídica relevante si ha sido ilegal o injusto, así que ahí llegan los conflictos.

Indemnización por despido sin justa causa.Indemnización que se debe pagar si el empleador termina el contrato de trabajo sin que exista una justa causa.

La representación legal la lleva el administrador, así que este es quien debe firmar cualquier contrato, pero el administrador está sujeto a la autoridad del consejo de administración, y este a la autoridad de la asamblea general, en fin, cualquier de esos órganos puede ordenar la contratación o el despido de un trabajador, lo que al final no interesa, pues todo se reducirá a una discusión interna que no afecta en nada la consecuencia jurídica de un despido.

Así se desprende de lo dicho por la sala laboral de la Corte suprema de justicia en sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012 con ponencia del magistrado Rigoberto Echeverri Bueno:

«La pretensión de reintegro está fincada, según el recurrente, en las disposiciones propias del régimen de propiedad horizontal, más concretamente en la Ley 675 de 2001, según la cual, dice la censura, la facultad para remover al administrador solo recae en la asamblea general y no en el consejo de administración que, en este caso, fue el que procedió a realizar el despido del actor.

No obstante, las normas invocadas por la censura no son las llamadas a regular la situación planteada, en lo que respecta exclusivamente al contrato de trabajo, pues, para estos efectos, la normatividad aplicable es la contenida en el Código Sustantivo del Trabajo, independientemente de lo que digan los estatutos sobre los órganos facultados o no para remover a los administradores y los efectos que dichas decisiones tengan al interior de la entidad sin ánimo de lucro que constituye la propiedad horizontal.

Ya en el plano del empleador frente a su trabajador, dispone la codificación mencionada, en el artículo 32, lo siguiente:

“Representantes del patrono. Son representantes del patrono, y como tales lo obligan frente a sus trabajadores, además de quienes tienen ese carácter según la ley, la convención o el reglamento de trabajo, las siguientes personas:

“a) Las que ejerzan funciones de dirección o administración tales como directores, gerentes, administradores, síndicos o liquidadores, mayordomos y capitanes de barco, y quienes ejercitan actos de representación con la aquiescencia expresa o tácita del patrono, y

“b) Los intermediarios.” (Subrayas fuera de texto).

El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»

En definitiva, cualquiera de los tres tiene la facultad de obligar a la propiedad horizontal, así que las decisiones que tomen los tres comprometen a la propiedad horizontal, independientemente de se uno de ellos no era competente para tomar esa decisión en específico de acuerdo a la ley 675 o al reglamento de propiedad horizontal, y en caso de haberse tomado una decisión sin estar facultado, es un asunto interno que deben resolver las partes interesadas en otras instancias, sin afectar en nada el curso de los procesos laborales o civiles derivados de la contratación de personal.

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Déjenos su opinión

3 Opiniones
  1. gps Dice:

    al administrador de un conjunto se le ha renovado el contrato de prestación de servicios por un lapso de 4 años continuos, sin que haya solución de continuidad, para este año se decidió cambiar al administrador y no renovar su contrato. Pregunta se le deben prestaciones año a año? tiene derecho a reclamar estas prestaciones acumuladas?

    Responder
  2. victor alvaro Dice:

    Gracias por una respuesta: En el caso de un edificio de propiedad horizontal con 7 apartamentos, ¿todos son solidarios para que los daños ocasionados en la cubierta del último piso debe ser por cuenta de los otros propietarios, quienes supuestamente deben de pagar los daños ocasionados y pagar por las obras que requieran el cambio de tejas y la estructura en madera existente e incluso los daños que las obras puedan ocasionar al propietario del último piso. la pregunta principal es: todos los propietarios deben de pagar el valor de las tejas, y al mismo tiempo el cambio de la estructura antigua en madera, e incluso los daños que se ocasionen en las paredes o interiores del apartamento?, teniendo en cuenta que el propietario nunca tuvo el deber de cuidado en su mantenimiento y ahora exige que es la Administración del Edificio quien debe cubrir con todos los gastos. Gracias por la respuesta

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  3. CALICHE Dice:

    Consejo de Estado
    Sentencia 23658
    Agosto 14 de 2019

    El Consejo de Estado declaró la nulidad de algunos apartes del artículo 1.2.1.5.4.9 del DUT 1625 de octubre de 2016, los cuales establecían ilegalmente que las personas jurídicas de las copropiedades comerciales o mixtas que explotan sus áreas comunes no podían gozar de la exoneración de aportes de nómina al Sena, ICBF y EPS establecida en el artículo 114-1 del ET.

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