Asambleas virtuales en la propiedad horizontal

La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual, o no presenciales en los términos de la ley 675 de 2001 y el decreto 1074 de 2015.

Procedencia de las asambleas virtuales en la propiedad horizontal.

La posibilidad de realizar asambleas virtuales en la propiedad horizontal la da el artículo 42 de la ley 675 del 2001, que trata sobre las reuniones no presenciales.

Señala el inciso primero de la norma referida:

«Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.»

La ley se refiere a reuniones no presenciales, lo que hoy se traduce a reuniones virtuales por medios o herramientas tecnológicas que permiten a los copropietarios concurrir simultáneamente para delibrar y decidir.

Por su parte el inciso segundo del artículo 14 del decreto 176 de febrero 23 de 2021, contempla que las propiedades horizontales lleven a cabo sus asambleas no presenciales o incluso mixta, al permitir la aplicación del artículo 3 del mismo decreto que trata sobre este tipo de asambleas.

Requisitos de las asambleas virtuales en la propiedad horizontal.

La ley no fija unos requisitos especiales para celebrar asambleas no presenciales, exceptos los señalados en el parágrafo del artículo 42 de la ley 675 de 2001:

«Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.»

El único requisito es conservar la prueba de la realización de la asamblea, que no es más que la grabación del evento, algo que todas las herramientas ofrecen, así que es preciso descargar ese archivo y conservarlo para su posterior consulta.

Además, se debe dar aplicación a lo señalado por el inciso primero del artículo 2.2.1.16.1 del decreto 1074 del 2015, que en el siguiente apartado dice:

«El representante legal deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión.»

Es decir que desde que inicia la asamblea virtual hasta que termina, debe conservarse el quórum mínimo exigido por la ley, situación que debe hacerse constar en el acta respectiva.

Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal.Aspectos a considerar sobre las asambleas de copropietarios ordinarias y extraordinarias en la propiedad horizontal.

Quórum en las asambleas virtuales de la propiedad horizontal.

El Quórum en las asambleas virtuales de la propiedad horizontal no cambia en razón al medio que se utilice para realizarlas, así que seguirá siendo el mismo que señala la ley 675 de 2001 y los reglamentos de cada propiedad horizontal.

En razón a que se presentaron discusiones respecto a que las asambleas virtuales exigían un quórum del 100% de los copropietarios, el decreto 176 del 23 de febrero de 2021 en su artículo 14 señaló lo siguiente:

«Asambleas en las propiedades horizontales. Para efectos del quórum necesario para celebrar las asambleas no presenciales, contempladas en el artículo 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44, 45 Y46 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015.»

Y el artículo 2.2.1.16.1 del decreto 1074 del 2015, modificado por el decreto 378 de 2020, señala en su primer inciso sobre las reuniones no presenciales:

«Para los efectos de las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012, cuando se hace referencia a “todos los socios o miembros» se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial, siempre que se cuente con el número de participantes necesarios para deliberar según lo establecido legal o estatutariamente. El representante legal deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión. Asimismo, deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales para garantizar que sean en efecto los socios, sus apoderados o los miembros de junta directiva. Las disposiciones legales y estatutarias sobre convocatoria, quórum y mayorías de las reuniones presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012.»

El artículo de la discordia, el 19 de la ley 222 dice:

«Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la junta de socios, de asamblea general de accionistas o de junta directiva cuando por cualquier medio todos los socios o miembros puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado.»

Algunas personas interpretaron que para el caso de las reuniones virtuales había un quórum especial del 100% de todos los socios, accionistas o copropietarios, lo que no es así como lo deja claro el artículo 2.2.1.16.1 del decreto 1074 del 2015.

En consecuencia, el quórum sigue siendo el mismo, que por lo general (puede haber otros) es «más de la mitad de los coeficientes de propiedad,» en los términos del artículo 45 de la ley 675.

Lo que la norma pretende es que el 100% de los participantes en la asamblea puedan deliberar, no que deban participar el 100% de los copropietarios en la asamblea.

Por ejemplo, si la propiedad horizontal tiene 60 copropietarios, y su quórum mínimo para deliberar válidamente de acuerdo al artículo 45 de la ley 675 son 31 copropietarios, se debe garantizar que el 100% de esos 31 copropietarios pueda delibrar ya sea simultáneamente en los términos del artículo 19 de la ley 222 de 1995.

Herramientas para hacer reuniones virtuales.

Por último, dejamos a continuación una lista de las principales herramientas tecnológicas que permiten hacer reuniones virtuales.

  • Google Hangouts.
  • Google meet
  • Skype.
  • Zoom.
  • GoToMeeting.
  • Jitsi.
  • Microsoft Team.

Casi todas las herramientas limitan la cantidad de personas que pueden participar simultáneamente, entre 50 y 150, así que para una propiedad horizontal con un gran número de copropietarios seguramente tenga que recurrir a un servicio de pago.

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22 Opiniones
  1. Arcenio Portela Aroca Dice:

    Muchas gracias por tan valiosa información.

    Responder
  2. MARIA OFELIA Dice:

    Con todo respeto, no entiendo lo de las asambleas, que dice “Las asambleas pueden ser virtuales, o no presenciales” Si son virtuales logicamente no son presenciales. Me explican por favor este punto?
    Gracias

    Responder
    • [email protected] Dice:

      María Ofelia:

      Haciendo el papel de “abogado del diablo” y observando el texto original:

      “La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual, o no presenciales en los términos de la ley 675 de 2001 y el decreto 1074 de 2015.”

      Personalmente considero que se trata de un énfasis del concepto “…forma virtual…”, -aunque se nota que hace falta una coma colocando después de la palabra “presenciales”- y de pronto hubiera quedado mejor entendida la idea, si se hubiese escrito así:

      “La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual (o no presenciales), en los términos de la ley 675 de 2001 y el decreto 1074 de 2015.”

      Es decir, pretendía el autor hacer claridad (por si las moscas), de una idea que no todo el mundo tiene clara; la virtualidad!

      Es más, hubiese quedado mejor escrita (salvo opinión en contrario), en los siguientes términos:

      “La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual (es decir, no presencial), en los términos de la Ley 675 de 2001 y el Decreto 1074 de 2015.”

      Digo yo; ¿a ustedes que les parece?

      Cordial saludo!

      Responder
      • carlos Dice:

        LA palabra virual no existe en la ley 675 2001,dice ART 42 REUNIONES NO PRESENCIALES.debe quedar prueba inequivoca ,como ,fax,grbacion magnetofonica o similar.
        VURTUAL RAE Inform. Que está ubicado o tiene lugar en línea, generalmente a través de internet. Tienda, campus

        Responder
  3. MARIA OFELIA DIAZ Dice:

    La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual, o no· presenciales Me pueden aclarar este punto por favor?

    Responder
    • Yamid Chantre Dice:

      Puede darse el caso, improbable en estos tiempos, que la asamblea se efectué por medio escrito.

      Responder
    • [email protected] Dice:

      María Ofelia:

      Haciendo el papel de “abogado del diablo” (expresión coloquial) y observando la nota en su texto original:

      “La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual, o no presenciales en los términos de la ley 675 de 2001 y el decreto 1074 de 2015.”

      Personalmente considero que se trata de un énfasis del concepto “…forma virtual…”, -aunque se nota que hace falta una coma colocando después de la palabra “presenciales”- y de pronto hubiera quedado mejor entendida la idea, si se hubiese escrito así:

      “La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual (o no presenciales), en los términos de la ley 675 de 2001 y el decreto 1074 de 2015.”

      Es decir, pretendía el autor hacer claridad, “por si las moscas” (otra expresión coloquial), de una idea que no todo el mundo tiene clara; la virtualidad!

      Es más, hubiese quedado mejor escrita (salvo opinión en contrario), en los siguientes términos:

      “La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual (es decir, no presencial), en los términos de la Ley 675 de 2001 y el Decreto 1074 de 2015.”

      También es importante anotar que, en algunas ocasiones, por más esfuerzo que hagamos, se nos pasan detalles de gramática, ortografía, redacción y demás, bien sea por descuido, desconocimiento o simple ignorancia, pero… ¿quienes somos cada uno para juzgar a los demás? En general, nuestros oficios no son los de escritores o los de “amantes de la palabras” u filólogos que llaman!
      La realidad es que al escribir con descuido y sin el debido interés, podría suceder que el significado de la oración o idea que pretendemos expresar o comunicar, cambie o se interprete de otra manera, porque:
      • Una coma (,), puede hacer la diferencia.
      • Un paréntesis (), puede hacer la diferencia.
      • Un punto (.) seguido o aparte, puede hacer a diferencia.
      • Una tilde (‘), puede hacer la diferencia

      Digo yo; ¿a ustedes que les parece?

      Cordial saludo!

      Responder
      • carlos Dice:

        EN LA LEY solo existe tres modalidades de reuniones, presencial,no presencial y mixta
        las reunioes virtuales no existe en la ley,

        VURTUAL dicionario RAE Inform. Que está ubicado o tiene lugar en línea, generalmente a través de internet. Tienda, campus

        las asambleas no presenciales ,la comunicacion debera ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado ,fax ,magnetofonica en el 2021 virtual :atraves de internt,celular ,correo electronico

        Responder
  4. ManuelRincon Dice:

    Excelente artículo, pero con relación a lo dispuesto en el art. 14 del decreto 176 del 23 de febrero de 2021, que establece que se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44, 45 y 46 de la Ley 675 de 2001, me queda duda cuando el art. 44, dice: ARTICULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe, luego se entendería que el quorum mínimo para que la reunión sea eficaz, debe ser del 100% de los copropietarios. El art. 6 de la ley 2069 de 2020, de donde se faculta la expedición del decreto 176 del 2021, se refiere a una modificación del Codigo de Comercio. Las propiedades horizontales se rigen por norma especial como lo es la ley 675 de 2001, la cual no puede ser modificada por un decreto reglamentario. Gracias.

    Responder
    • Julieth Quintero Dice:

      Manuel buenas tardes, de acuerdo a lo expresado en su escrito, se tomaría literal el quorum de la Ley 675, donde se habla del 100%?

      Responder
  5. RAFAEL EDUARDO LOPEZ LOPEZ Dice:

    YO QUIERO SABER CUANDO SE DA LA INEFICACIA EN UNA ASAMBLEA ORDINARIA VIRTUAL GRACIAS

    Responder
  6. Manuel Guarin Dice:

    Amigos por favor me podrían informar como se verifica este punto “el representante legal deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión. Asimismo, deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales para garantizar que sean en efecto los socios, sus apoderados o los miembros de junta directiva”. en concreto como verificamos el quorum y como se verifica la identidad de los copropietarios, agradeceria su repuesta muchas gracias

    Responder
  7. Martha Flórez Dice:

    Buenas noches, me podría por favor confirmar si es verdad que en la Asamblea general ordinaria de copropietarios realizada de forma virtual no puede haber punto de proposiciones y varios? Que fundamento legal tendría esa decisión?
    Muchas gracias

    Responder
  8. carlos Dice:

    en la reuniones no presenciales por que esta, un punto aprobacion del orden del dia?
    cual es el primer dia habil de abril 2021? gracias

    Responder
  9. carlos Dice:

    Art 39 ley 675 REUNIONES NO PRESENCIALES par 1 en el aviso se insertara el orden del dia y en la misma no se podra tomar decisiones sobre temas no previstas en este .

    los expertos dicen:que proposiciones y varios es un punto en el orden del dia ,que no setoman desiciones importantes y se lo dejan en manos del JUEZ

    Responder
  10. Liliana Dice:

    Para realizar asamblea no presencial en modalidad virtual, es obligatorio que lo copropietarios presenten certificado de libertad actualizado?

    Responder
  11. Claudia P Dice:

    Para realizar la asamblea en forma virtual es necesario otorgar a la administración la autorización de Habeas Data ó de lo contrario es imposible realizarla? Les agradezco su respuesta.

    Responder
    • Cristina Dice:

      buenos dias, excelente articulo; pero me queda una duda con respecto a los temas de proposiciones y varios en la asamblea de Propiedad Horinzontal, en caso de la Asamblea virtual, solo pueden tratarse los termas especificos de la citacion de asamblea? no hay cabida a proposiciones y varios?

      agradezco su aclaración

      Responder
  12. Nano2021 Dice:

    Se puede citar a asamblea extraordinaria por parte del administrador, si en asamblea virtual ordinaria solo hubo quorum para la votación del primer punto, pero el Presidente de la asamblea pregunto a los que quedaban si se continuaba con el orden del día y llevo la asamblea hasta el final al votar la mayoria que SI?

    Responder
  13. Anderson Dice:

    Me gustaría saber qué pasa cuando en una asamblea virtual gana una plantilla de dos postuladas y revisando los votos se da cuenta que votaron arrendatarios ¿Se pueden anular esos votos después de haber levantado el acta? Ya que esos votos cambia la plantilla ganadora. Gracias

    Responder
  14. ARISTOBULO BEJARANO Dice:

    Como se garantiza el Habeas data

    Responder
  15. Marce Dice:

    La citacion para asamblea virtual se debe enviar fisica o por el correo electrónico también s valida

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