La asamblea de copropietarios es el máximo órgano de la propiedad horizontal y sus decisiones obligan incluso a los ausentes. Se reúne ordinariamente una vez al año, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal, por convocatoria del administrador con quince días calendario de antelación. Sesiona con más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los representados, salvo las diez decisiones del artículo 46, que exigen el 70 % del total. En copropiedades de vivienda, las decisiones no económicas se votan por unidad y no por coeficiente.
- Qué es la asamblea de copropietarios.
- Quiénes pueden asistir y votar en la asamblea.
- Poder para representar a un copropietario.
- Reuniones de la asamblea de copropietarios.
- Asamblea ordinaria: cuándo se hace y quién convoca.
- Asamblea extraordinaria: quién convoca y qué se puede tratar.
- Reunión por derecho propio.
- Reuniones de segunda convocatoria.
- Reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita.
- Forma de la convocatoria.
- Modelo de convocatoria a asamblea ordinaria.
- Quórum y mayorías en la asamblea de copropietarios.
- Desarrollo de la asamblea y actas.
- Impugnación de las decisiones de la asamblea.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Cuándo se debe hacer la asamblea de copropietarios?
- ¿Es obligatorio asistir a la asamblea de copropietarios?
- ¿Cuánto puede durar una asamblea de copropietarios?
- ¿Se puede aplazar una asamblea ya convocada?
- ¿Una persona puede representar a varios copropietarios con poder?
- ¿Los poderes para la asamblea deben ser autenticados?
- ¿El quórum se cumple si la mayoría son poderes?
- ¿El administrador puede ser presidente de la asamblea?
- ¿La asamblea puede aprobar un incremento superior al previsto en el reglamento?
- ¿Es legal que cobren por las copias del acta?
- ¿Quién debe entregar el acta cuando cambia el administrador?
- ¿Se puede transmitir o grabar la asamblea?
- ¿La asamblea puede condonar los intereses de mora a un solo propietario?
- ¿Cuántas asambleas ordinarias se pueden hacer al año?
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La asamblea de copropietarios es el máximo órgano de dirección de la propiedad horizontal, está conformada por todos los propietarios de los bienes privados y sus decisiones obligan incluso a quienes no asistieron, según lo dispone el artículo 37 de la ley 675 de 2001. ¿Cuándo debe reunirse, quién la convoca, quiénes pueden votar, con qué mayorías decide y cómo se deja constancia de lo decidido?
Qué es la asamblea de copropietarios.
Es el órgano donde los dueños de los bienes privados deciden sobre los asuntos comunes: el presupuesto, las cuotas, los nombramientos, las reformas del reglamento y todo lo que afecte a la copropiedad.
Junto con el consejo de administración y el administrador, conforma los tres órganos de dirección y administración que enumera el artículo 36 de la ley 675 de 2001, con una diferencia importante: la asamblea es el único que no está subordinado a ningún otro.
Dice el artículo 37 de la ley 675 de 2001, en su primer inciso:
«La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.»
De esa definición se desprende que la asamblea no es una reunión de residentes ni de vecinos, sino de propietarios, y que existe únicamente cuando se reúne conforme a las reglas legales y reglamentarias.
El tercer inciso del mismo artículo agrega la consecuencia más importante de todas:
«Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.»
Por eso no asistir no libera de nada: quien no va queda igualmente obligado por lo que se decida, siempre que la decisión se haya adoptado conforme a la ley y al reglamento.
Conviene aclarar, de paso, una confusión frecuente de terminología. En Colombia el órgano se denomina asamblea general de propietarios o de copropietarios; la expresión «junta de propietarios» proviene de otras legislaciones y no aparece en la ley 675 de 2001.
- Proyección y planeación pensional
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
- Liquidador de pensiones en Colpensiones
Quiénes pueden asistir y votar en la asamblea.
La respuesta corta es que asisten los propietarios, pero la práctica plantea situaciones que conviene distinguir una por una.
Los propietarios y sus delegados.
Tiene voz y voto quien figura como propietario en la escritura pública del bien privado, y también su representante o delegado, que ejerce exactamente los mismos derechos del representado.
No importa si el propietario reside o no en la copropiedad, ni si el delegado vive allí: lo que habilita para votar es el derecho de dominio sobre el bien privado o el poder que lo representa.
Cuando un bien privado pertenece a varias personas, todas son propietarias, pero el voto es uno solo y corresponde al coeficiente del bien, de modo que deben ponerse de acuerdo o designar a uno de ellos.
Los arrendatarios y demás moradores.
El arrendatario no es propietario y por lo tanto no vota, salvo que cuente con poder del dueño del bien privado.
De acuerdo con nuestro criterio, sí puede ser escuchado en los asuntos que lo afecten directamente, porque es él quien convive a diario en el conjunto y quien resulta obligado por buena parte de las decisiones. Es una cuestión de conveniencia y no una obligación legal.
El cónyuge del copropietario.
El cónyuge o compañero permanente que no figura en la escritura puede asistir y deliberar, pero el derecho al voto es del propietario.
Distinto es que asista con poder del propietario, caso en el cual vota como cualquier apoderado.
Los copropietarios en mora.
La ley 675 de 2001 no le quita el voto al moroso. Sin embargo, es viable que el reglamento de propiedad horizontal establezca esa limitación.
La Corte Constitucional, en la sentencia de unificación SU-509 de 2001, con ponencia del magistrado Marco Gerardo Monroy Cabra, se refirió a las restricciones que los reglamentos imponen a los morosos, entre ellas el ingreso a la asamblea, en estos términos:
«Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela.»
Esa posición es la que ha permitido que muchos reglamentos limiten la participación de los morosos en las decisiones de la asamblea.
La medida es razonable, porque si los morosos conservan el voto pueden bloquear las decisiones dirigidas a corregir la cartera, que es justamente el problema que ellos generan.
De acuerdo con nuestro criterio, conviene tener presentes dos precauciones. La primera, que la restricción debe estar en el reglamento y no basta una decisión aislada de la asamblea. La segunda, que lo prudente es limitar el voto, mas no la voz, y en ningún caso impedir el ingreso del copropietario a la reunión.
El administrador y el revisor fiscal.
El administrador asiste porque convoca la reunión, presenta el informe de gestión, los estados financieros y el proyecto de presupuesto. No vota, salvo que además sea propietario de un bien privado.
El revisor fiscal, cuando existe, asiste para rendir su dictamen. Tampoco vota, y su papel lo explicamos en el artículo sobre el revisor fiscal en la propiedad horizontal.
Poder para representar a un copropietario.
El artículo 37 permite que el propietario asista por medio de representantes o delegados, para lo cual debe otorgar un poder.
No es obligatorio que el poder se autentique ante notario. Basta con que esté firmado por el poderdante, identifique al apoderado y precise para qué reunión se confiere.
La excepción es el poder general, que conforme al artículo 74 del Código General del Proceso debe otorgarse por escritura pública. El poder para una asamblea es, en cambio, un poder especial y no requiere esa formalidad.
El poder debe entregarse antes de que se instale la asamblea, para que la verificación del quórum sea confiable.
¿Cuántos poderes puede tener una persona? La ley 675 de 2001 no fijó un límite, de modo que un apoderado puede representar a varios propietarios. De acuerdo con nuestro criterio, el reglamento sí puede establecer un tope razonable, porque la concentración de poderes en una sola persona desnaturaliza la deliberación.
Modelo de poder para asamblea de copropietarios.
[Ciudad], [día] de [mes] de [año]
Señores
ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
[Nombre del edificio o conjunto] – P.H.
Ciudad
Asunto: poder especial para asamblea [ordinaria / extraordinaria] del [fecha].
Yo, [nombre completo], identificado con cédula de ciudadanía número [número] de [lugar], en mi calidad de propietario del bien privado [nomenclatura: apartamento / casa / local número ___], con coeficiente de copropiedad del [___] %, confiero poder especial a [nombre completo del apoderado], identificado con cédula de ciudadanía número [número] de [lugar], para que me represente con voz y voto en la asamblea general [ordinaria / extraordinaria] de propietarios que se realizará el [fecha], y en sus continuaciones o reuniones de segunda convocatoria a que haya lugar.
El apoderado queda facultado para deliberar, votar, elegir y ser elegido, y en general para ejercer todos los derechos que me corresponden como propietario en la mencionada reunión.
Atentamente,
[Firma]
[Nombre completo] — C.C. [número]
Acepto: [firma del apoderado] — C.C. [número]
Recordemos que el poder es para una reunión determinada, y que si se pretende que sirva para varias asambleas debe decirse expresamente en el documento.
Reuniones de la asamblea de copropietarios.
La asamblea se reúne de manera ordinaria por lo menos una vez al año y de manera extraordinaria cuando las necesidades del edificio o conjunto lo exijan.
Asamblea ordinaria: cuándo se hace y quién convoca.
El artículo 39 de la ley 675 de 2001 fija la regla:
«La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.»
Conviene precisar el plazo, porque suele repetirse mal. La ley no habla de los tres primeros meses del año, sino de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal.
Como en la mayoría de las copropiedades el período presupuestal coincide con el año calendario, en la práctica el plazo vence el 31 de marzo; pero si el reglamento fijó un período presupuestal distinto, el plazo se cuenta desde el vencimiento de ese período.
La convocatoria corresponde al administrador y debe hacerse con una antelación no inferior a quince (15) días calendario, que se cuentan en días corridos y no hábiles.
Asamblea extraordinaria: quién convoca y qué se puede tratar.
La asamblea extraordinaria se convoca cuando aparecen necesidades imprevistas o urgentes que no dan espera hasta la reunión anual. El segundo inciso del artículo 39 señala quiénes pueden convocarla:
- El administrador.
- El consejo de administración.
- El revisor fiscal.
- Un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, es decir, el 20 %.
Esa última posibilidad es la herramienta que tienen los copropietarios cuando la administración no quiere convocar, y es la vía natural cuando se quiere remover a quien administra.
En cuanto a los temas, la asamblea extraordinaria no puede decidir sobre lo que no se anunció. Dice el parágrafo 1 del artículo 39:
«Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.»
Nótese que la prohibición es para decidir, no para hablar: la asamblea puede discutir un tema no incluido, pero cualquier decisión que adopte sobre él queda expuesta a ser impugnada.
La ley no fijó una antelación mínima para la convocatoria extraordinaria, pero, de acuerdo con nuestro criterio, debe darse un plazo razonable que permita la asistencia efectiva, y lo prudente es que el reglamento lo establezca.
Reunión por derecho propio.
Si el administrador incumple su deber de convocar, la asamblea no queda paralizada. Dice el artículo 40 de la ley 675 de 2001:
«Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).»
Con período presupuestal coincidente con el año calendario, esa reunión se realiza el primer día hábil de abril, sin que nadie tenga que convocarla.
El mismo artículo agrega que es válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar y sin convocatoria previa, cuando concurra la totalidad de los coeficientes de copropiedad.
Reuniones de segunda convocatoria.
Cuando la asamblea convocada no puede sesionar porque no se alcanza el quórum, se aplica el artículo 41 de la ley 675 de 2001:
«Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.»
La consecuencia es de la mayor importancia práctica: en la reunión de segunda convocatoria no se exige quórum, de manera que puede sesionar con un número plural de propietarios, así sean tres, y sus decisiones obligan a todos los demás.
Adviértase que la fecha se cuenta desde la convocatoria inicial y no desde la reunión fallida, y que la advertencia sobre la segunda convocatoria debe constar desde el primer aviso.
Reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita.
Los artículos 42 a 44 de la ley 675 de 2001 permiten que la asamblea delibere y decida por comunicación simultánea o sucesiva, o que los propietarios expresen su voto por escrito, siempre que quede prueba inequívoca de lo ocurrido.
Estas reuniones tienen dos limitaciones severas: las decisiones son ineficaces si alguno de los propietarios no participa, y no pueden adoptarse por esa vía las decisiones que exigen mayoría calificada.
El tema lo desarrollamos por separado en el artículo sobre las asambleas virtuales en la propiedad horizontal.
Forma de la convocatoria.
La convocatoria se hace mediante comunicación enviada a cada propietario, a la última dirección registrada, según el parágrafo 1 del artículo 39.
El parágrafo 2 agrega un requisito que suele olvidarse: la convocatoria debe contener una relación de los propietarios que adeudan contribuciones a las expensas comunes.
De acuerdo con nuestro criterio, el correo electrónico es válido cuando el propietario lo registró como su dirección de notificaciones; en los demás casos conviene la entrega física con constancia de recibido, porque una convocatoria mal notificada es causal de impugnación de todo lo decidido.
Modelo de convocatoria a asamblea ordinaria.
[Ciudad], [día] de [mes] de [año]
Señor(a) propietario(a) del bien privado [nomenclatura]
[Nombre del edificio o conjunto] – P.H.
Asunto: convocatoria a asamblea general ordinaria de propietarios.
En mi calidad de administrador y representante legal, y conforme al artículo 39 de la ley 675 de 2001 y al artículo ___ del reglamento de propiedad horizontal, convoco a la asamblea general ordinaria de propietarios que se realizará el día [fecha], a las [hora], en [lugar].
Orden del día:
1. Verificación del quórum.
2. Elección de presidente y secretario de la asamblea.
3. Lectura y aprobación del orden del día.
4. Informe de gestión del administrador.
5. Informe del consejo de administración.
6. Dictamen del revisor fiscal.
7. Consideración y aprobación de los estados financieros del ejercicio anterior.
8. Consideración y aprobación del presupuesto y de las cuotas de administración para la vigencia.
9. Elección del consejo de administración [y del revisor fiscal, si corresponde].
10. Elección del comité de convivencia.
11. Proposiciones y varios.
De no reunirse el quórum, se convoca desde ya a la reunión de segunda convocatoria, que se realizará el tercer día hábil siguiente al de esta convocatoria, es decir, el [fecha], a las 8:00 p. m., en [lugar], la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados, conforme al artículo 41 de la ley 675 de 2001.
Se anexa la relación de propietarios que adeudan expensas comunes, conforme al parágrafo 2 del artículo 39 de la ley 675 de 2001.
Cordialmente,
[Nombre completo] — Administrador
Ese último punto es determinante: si la advertencia sobre la segunda convocatoria no aparece en el primer aviso, la reunión de segunda convocatoria queda viciada.
Quórum y mayorías en la asamblea de copropietarios.
La asamblea sesiona con más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los representados, salvo las decisiones del artículo 46, que exigen el 70 %. El detalle, incluida la verificación del quórum y las mayorías calificadas, está en el artículo sobre quórum y mayorías en la propiedad horizontal.
Desarrollo de la asamblea y actas.
Instalada la asamblea, el desarrollo de la reunión y la constancia de lo decidido se rigen por el artículo 47 de la ley 675 de 2001 y por lo que disponga el reglamento.
Presidente y secretario de la asamblea.
El artículo 47 exige que el acta esté firmada por el presidente y el secretario de la asamblea, lo que supone que ambos se elijan al inicio de la reunión.
La ley no reguló sus funciones. En la práctica, el presidente dirige el debate, concede la palabra, somete a votación las proposiciones y declara los resultados; el secretario toma nota de lo ocurrido y redacta el acta.
De acuerdo con nuestro criterio, no existe impedimento legal para que el administrador ejerza como presidente de la asamblea, pero no es lo aconsejable, porque es su propia gestión la que se somete a consideración de ese órgano.
Si el presidente elegido se retira o queda comprometido en una decisión que lo afecta, la asamblea puede designar a otro para continuar. Lo importante es dejar constancia del cambio en el acta, porque quien firma debe ser quien presidió.
Duración, suspensión y aplazamiento.
La ley no fijó una duración máxima para la asamblea ni reguló su suspensión.
De acuerdo con nuestro criterio, la asamblea puede suspenderse y continuar en otra fecha, siempre que la suspensión se apruebe en la propia reunión, se fije día, hora y lugar de la continuación, y quede constancia en el acta. No se trata de una nueva asamblea, sino de la misma reunión que continúa, de modo que no se requiere nueva convocatoria.
También puede aplazarse una asamblea ya convocada y convocarse nuevamente, incluso cambiando la modalidad de virtual a presencial, siempre que la reunión se realice dentro de los plazos máximos que fija la ley.
De cada reunión se levanta un acta que debe contener lo previsto en el artículo 47 de la ley 675 de 2001 y ponerse a disposición de los propietarios dentro de los 20 días hábiles siguientes. El detalle está en el artículo sobre las actas de la asamblea general de copropietarios.
Impugnación de las decisiones de la asamblea.
Cuando una decisión no se ajusta a la ley o al reglamento, puede impugnarse. El artículo 49 de la ley 675 de 2001 legitima para ello al administrador, al revisor fiscal y a los propietarios de bienes privados.
El inciso que fijaba el procedimiento fue derogado por el Código General del Proceso, de modo que hoy la demanda se rige por su artículo 382: se dirige contra la persona jurídica y debe presentarse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo.
Ese punto de partida es determinante y suele malinterpretarse: el término se cuenta desde la fecha de la reunión y no desde el día en que finalmente se entregó el acta. Esperar el acta puede costar el derecho a demandar.
Cosa distinta ocurre cuando la decisión tiene objeto o causa ilícita, evento en el cual se configura una nulidad absoluta que puede demandarse por fuera de esos dos meses mediante un proceso declarativo.
De acuerdo con nuestro criterio, quien advierta una irregularidad debe solicitar el acta por escrito de inmediato, dejar constancia de su salvedad en la propia reunión y contar el plazo desde el día de la asamblea, no desde la respuesta de la administración.
Preguntas frecuentes.
A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Cuándo se debe hacer la asamblea de copropietarios?
En la fecha que señale el reglamento de propiedad horizontal y, en su silencio, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal, que en la mayoría de las copropiedades vence el 31 de marzo.
¿Es obligatorio asistir a la asamblea de copropietarios?
No. La ley no obliga a asistir ni contempla multa por inasistencia, salvo que el reglamento la haya establecido como incumplimiento de una obligación no pecuniaria.
Lo que sí ocurre es que las decisiones obligan también a los ausentes, conforme al artículo 37 de la ley 675 de 2001, de modo que no asistir no protege de nada.
¿Cuánto puede durar una asamblea de copropietarios?
La ley no fija una duración máxima. Puede extenderse lo necesario para agotar el orden del día y también puede suspenderse para continuar otro día, siempre que la suspensión se apruebe en la reunión, se fije la fecha de continuación y quede constancia en el acta.
¿Se puede aplazar una asamblea ya convocada?
Sí. Puede aplazarse y convocarse de nuevo, incluso cambiando la modalidad de virtual a presencial, siempre que la nueva fecha respete los plazos máximos que fija la ley para la reunión ordinaria.
¿Una persona puede representar a varios copropietarios con poder?
Sí. La ley 675 de 2001 no limita el número de poderes que puede tener un apoderado. De acuerdo con nuestro criterio, el reglamento sí puede fijar un tope razonable para evitar que la deliberación quede concentrada en pocas manos.
¿Los poderes para la asamblea deben ser autenticados?
No. Basta un documento firmado por el propietario en el que identifique al apoderado y la reunión para la cual se confiere. La autenticación notarial solo se exige para el poder general, conforme al artículo 74 del Código General del Proceso.
¿El quórum se cumple si la mayoría son poderes?
Sí. Lo que se computa son los coeficientes representados, y el voto ejercido por un apoderado vale exactamente igual que el del propietario presente, porque el representante lo sustituye para todos los efectos.
¿El administrador puede ser presidente de la asamblea?
La ley no lo prohíbe, de modo que puede serlo. De acuerdo con nuestro criterio no es lo aconsejable, porque es su gestión la que se somete a consideración de la asamblea y quien dirige el debate no debería ser quien rinde cuentas.
¿La asamblea puede aprobar un incremento superior al previsto en el reglamento?
No sin reformar el reglamento. Si el reglamento fijó un límite al incremento de las cuotas, ese límite obliga mientras esté vigente.
La asamblea puede modificarlo, pero se trata de una reforma al reglamento que exige el voto favorable del 70 % de los coeficientes y debe elevarse a escritura pública y registrarse; mientras eso no ocurra, la modificación no produce efectos frente a terceros.
¿Es legal que cobren por las copias del acta?
Sí. Una cosa es el derecho a acceder al acta, que es gratuito e indiscutible, y otra el costo material de las copias, que puede trasladarse a quien las solicita. Lo que no puede hacerse es condicionar la entrega al pago de deudas de administración.
¿Quién debe entregar el acta cuando cambia el administrador?
De acuerdo con nuestro criterio, el administrador saliente, porque fue durante su gestión cuando se celebró la reunión y es él quien tiene los soportes. El administrador entrante debe exigirla en el acta de empalme.
¿Se puede transmitir o grabar la asamblea?
Es un asunto que la ley no reguló. La asamblea no es una reunión pública, de modo que la copropiedad puede regular en su reglamento la grabación y la transmisión, exigir autorización previa y pedir el retiro de publicaciones no autorizadas.
Téngase en cuenta, además, que en la reunión se manejan datos personales de los propietarios, como la cartera, cuyo tratamiento está sujeto a la ley 1581 de 2012.
¿La asamblea puede condonar los intereses de mora a un solo propietario?
De acuerdo con nuestro criterio, no. Una condonación individual rompe la igualdad entre copropietarios; si la asamblea decide condonar intereses, la medida debe ser general y estar sujeta a condiciones objetivas aplicables a todos.
¿Cuántas asambleas ordinarias se pueden hacer al año?
La ley exige por lo menos una al año. Nada impide que el reglamento prevea más de una reunión ordinaria, y en todo caso pueden convocarse cuantas asambleas extraordinarias exijan las necesidades del edificio o conjunto.
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Para la presente, no se está teniendo en cuenta lo ordenado en C-522-2022.
Gracias por la observación.
¿Quién es el responsable de entregar el acta completa de la Asamblea de Copropietarios, la administración saliente o la administración entrante después de la votación de la Asamblea? ¿Quién es el responsable de preparar y entregar las actas de la Asamblea, la administración saliente o la entrante?
Gracias.
Es un aspecto reglamentado, pero en general debería ser entregada por la administración saliente en razón de que fue en su administración cuando se realizó la asamblea.
Las decisiones de la asamblea entran en vigencia a partir del momento en que se aprueban. El plazo para entregar una copia del acta de la asamblea a los copropietarios es de dos meses.
En cuanto al plazo de dos meses para impugnar la asamblea, este comienza a contar desde la entrega del acta firmada, no desde la celebración de la asamblea.
Para demandar la asamblea es necesario contar con una copia del acta firmada. Si hay demoras en la entrega de dicha copia, se puede solicitar formalmente a la administración o al presidente de la asamblea que la proporcione. Si la demora persiste, se podrían explorar acciones legales para obtenerla.
Gracias por el aporte.
Las asambleas ordinarias, extraordinarias y, en especial, aquellas que son de carácter informativo, ¿pueden ser transmitidas por internet sin permiso alguno? En caso de poder ser transmitidas por un medio “periodístico”, ¿no aplica normativa de habeas data debido a la sensibilidad de la información?
Es un aspecto no regulado específicamente, pero la propiedad horizontal sí puede regular ese tema e impedir que la asamblea sea reproducida de forma abierta, e incluso solicitar que se retiren las publicaciones que se hayan realizado sin su autorización, como cualquier otro evento que no es de carácter público.
Buenas tardes, solicito me indiquen si una persona que no es dueña de la vivienda puede ser parte del consejo de Administración. En caso afirmativo, si necesita un poder, ¿qué especificaciones debe tener dicho poder? Mil gracias.
Sí, puede serlo de acuerdo al artículo 53 de la Ley 675 de 2001.
Si en la asamblea general se había aprobado una cuota extraordinaria y solo dos meses después se envía una carta para que se apruebe de manera escrita una segunda cuota extraordinaria para el mismo período, ¿es legal? ¿Hay un límite de cuantía para establecer dichas cuotas?
La ley no impone un límite a la cuantía de las cuotas extraordinarias. En cuanto a que, luego de aprobada la cuota extraordinaria, se solicita otra, debería convocarse a una nueva asamblea extraordinaria para su aprobación, puesto que la primera asamblea aprobó sólo una cuota.
Buenas tardes. Por favor, necesito su colaboración para que me orienten.
Se citó a la Asamblea General Ordinaria, y fui elegido como secretario de la misma. Sin embargo, por mi inexperiencia, condicioné mi aceptación del cargo a que me enviaran el audio de la asamblea. De este evento, que fue hace ya 10 días, no he recibido el material. Además, uno de los consejeros electos me informó que la entidad bancaria donde la copropiedad tiene los fondos supuestamente no está realizando desembolsos al antiguo Consejo (un argumento que me parece más una excusa, ya que el banco, al no haber recibido el acta con el nuevo consejo, debe hacer caso al anterior acta). Es importante aclarar que el consejo que estuvo hasta hace 10 días renunció en pleno.
Pregunta 1: ¿Hasta el día de la nueva elección del nuevo consejo es su vigencia, o ellos pueden seguir actuando hasta que se haga la nueva acta?
Pregunta 2: ¿Es probable que el consejo y la administradora estén manipulando la NO entrega del acta porque no pueden manipular el nuevo consejo?
Pregunta 3: ¿Puedo hacer un acta SOLO de los nuevos copropietarios electos y, basado en qué?
¿Cómo puedo saber si es cierto que el banco o la cooperativa no están desembolsando ningún recurso económico?
Por favor, respóndanme a mi correo: [email protected], porque a veces esta página se me pierde. Gracias.
Si no tiene el material para elaborar el acta, el presidente puede negar realizarla y firmarla. Es apenas obvio que no puede elaborar el acta si no tiene constancia de lo que debe incluirse en ella.
Para saber si es cierto o no que el banco no desembolsa recursos a los antiguos miembros del Consejo, es preciso consultarlo con el mismo banco. En general, el banco suspende el desembolso cuando se le ha notificado el cambio de ese consejo, para lo cual se requiere el acta donde se hace constar ese cambio. También puede suceder que el antiguo consejo haya renunciado a esa facultad en el banco.
Buenas tardes:
Si se cita una asamblea ordinaria para el mes de abril, pero el reglamento dice que se debe hacer dentro de los dos meses siguientes al período fiscal, se pregunta:
1. ¿Es aceptable la convocatoria para esa fecha?
2. ¿Se puede hacer una reunión por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes sin tener en cuenta la convocatoria realizada fuera del plazo previsto en el RPH?
3. Si no se tiene quórum en la reunión por derecho propio y se opta por realizar una reunión en segunda convocatoria, ¿quién debe realizar esta convocatoria y cuál es el procedimiento para llevarla a cabo?
4. ¿Se debe tener un veedor para dar validez y quién podría asumir esa veeduría?
Gracias.
Considerando que la convocatoria implica que la reunión de la asamblea se realice por fuera del plazo máximo señalado por la ley, la asamblea por derecho propio es procedente, y lo es desde el día siguiente al cumplimiento del plazo fijado por la ley. Ese derecho no se pierde porque haya una convocatoria que es extemporánea. Otra cosa es que tenga poco sentido una convocatoria por derecho propio en esas circunstancias.
Si no se puede llevar a cabo la asamblea por derecho propio debido a falta de quórum, se deberá convocar nuevamente del mismo modo que la primera, y esa convocatoria la puede realizar el administrador.
En cuanto a la veeduría, la asamblea tiene la facultad para nombrar el comité que, por lo general, debe estar integrado por copropietarios.
Muy buenos días. Mi pregunta es: si a un propietario le condonan los intereses de mora de su administración, ¿se le pueden condonar a los demás propietarios de dicha urbanización?
Sí, por el principio de igualdad, la condonación debe ser general. Es como si una reforma tributaria contemplara rebajar los intereses solo a una empresa en específico.
Por favor, ¿me dice si el administrador de un conjunto residencial puede ejercer como presidente de la asamblea ordinaria de propietarios?
En nuestro criterio, sí, porque la ley no contempla ningún impedimento para ello.
Muy buenos días. Para una asamblea en la que el mínimo de asistencia (51%) sea de 31 personas, pero tan solo asisten físicamente 20 y el resto son poderes firmados, ¿se considera que se cumplió con el quórum? ¿Es válido tomar decisiones de esta forma?
Agradezco su respuesta.
Sí, por lo que se cuentan son los coeficientes representados, y además, un voto personal vale lo mismo que un voto representado. Es la característica de la representación, donde el representante sustituye para todos sus efectos al representado.
Para el caso de otorgar un poder a una tercera persona, esta puede representar a varios copropietarios de un conjunto. Quiero decir que una sola persona puede representar ante la asamblea a varios copropietarios a la vez y tomar decisiones por ellos a través de un poder otorgado a esta. Gracias.
Sí, no hay ninguna ley que prohíba a una persona representar a varias, y es de lo más común, incluso en grandes empresas como Ecopetrol, donde una sola persona representa a miles de accionistas minoritarios.
Hola. Su página es espectacular y siempre de gran utilidad.
Si en una asamblea virtual, de manera sistemática, se comienza a ignorar a una persona por cuestionar varios comentarios de los representantes del gobierno de la propiedad, ¿existe algún mecanismo jurídico para iniciar un proceso en contra del presidente de la asamblea, quien deliberadamente dirigió la asamblea para ignorar y sesgar las votaciones en contra de dicha persona?
Es difícil estructurar una alegación en ese sentido, porque mientras no se le haya negado el derecho a la voz y al voto, no se puede alegar la violación de ningún principio. De todas maneras, si se aceptara que no se le escuchó, difícilmente se puede anular la asamblea por esa irregularidad.
¿Qué pasa si durante la asamblea ordinaria de propietarios el presidente de la asamblea, de manera unilateral, al ver sus intereses personales afectados, en un caso específico al querer volver al consejo de administración, decide actuar así? ¿Existe la posibilidad de que se elija otro presidente para continuar con la asamblea o cuál es el procedimiento?
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Es un asunto no regulado por la ley, pero en general es conveniente hacerlo porque habría dos presidentes, uno para una parte de la asamblea y otro para el resto de ella, lo que puede generar inconvenientes a la hora de firmar el acta.
Buen día,
Tengo una inquietud respecto a la elección del día para realizar la asamblea. Es decir, si la asamblea fue programada para un sábado en horas de la mañana, en muchas ocasiones los sábados por la mañana se tienen compromisos laborales o educativos. ¿Es posible solicitar que se realice en un día no laboral, como un domingo o un feriado? Por supuesto, cumpliendo con el plazo establecido (antes del 31 de marzo).
Le agradezco que me pueda ilustrar sobre la inquietud presentada. Espero haber sido clara.
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Sí, los copropietarios pueden solicitar que el día de la asamblea sea un domingo, pero la decisión final la toma el administrador, y en tal caso los copropietarios deben sujetarse a esa fecha.
Buenas noches. ¿Se puede aplazar una asamblea ordinaria ya convocada en forma virtual y volver a hacer otra convocatoria con los requisitos para realizarla en forma presencial?
Muchas gracias.
Sí, lo importante es que la asamblea se lleve a cabo dentro de los plazos máximos establecidos por la ley.
Buenas tardes,
Si en una asamblea ordinaria se aprobaron incrementos superiores a los establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, es decir, si se modifica el RPH, ¿siguen siendo válidas las modificaciones sin elevarlas a escritura pública?
¿Cómo debo legalizar esos cambios?
Gracias.
En general, la asamblea de copropietarios tiene libertad para definir los incrementos al discutir la aprobación del presupuesto. Sin embargo, si por alguna razón el incremento está limitado en el reglamento de la propiedad horizontal, se deben respetar esos límites, ya que estos solo pueden ser cambiados por la propia asamblea mediante una modificación del reglamento.
Buenos días. Muchas gracias por su información tan útil. Por favor, cuando ustedes indican que “el tiempo o término para impugnar una decisión es de dos meses contados desde la fecha en que se tomó la decisión, esto es, desde la fecha en que se celebró la asamblea”, ¿en qué ley, norma, sentencia o concepto legal se encuentra? Muchas gracias.
Si las decisiones tomadas violan la Ley 675, las Normas Constitucionales (por ejemplo, derechos de igualdad, etc.), las Normas Imperativas (por ejemplo, cobro de intereses usureros) u otro tipo de normas en propiedad horizontal, o si se trata de decisiones que puedan considerarse delitos, el plazo de dos meses no aplica. Es posible que se necesite una demanda ante un juez en un proceso declarativo o en un proceso penal.
Cordial saludo, me gustaría saber si una administración provisional que no ha sido entregada debe realizar asamblea anual, debe presentar presupuesto, puede cobrar multas. De no ser así, ¿me pueden orientar? Les agradezco.
Sí, el administrador provisional tiene las mismas funciones que el administrador nombrado en propiedad por la asamblea general de copropietarios, como se explica en este artículo.
Necesito copia de las actas de las asambleas del conjunto y me dicen que tengo que pagar por estas copias. ¿Esto es legal?
Sí, es legal porque no se le está impidiendo acceder a las actas; sólo se le está cobrando por las copias, lo que es razonable debido al costo de estas.