El presupuesto de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal debe contar un presupuesto que le permita financiar los servicios que debe prestar a los copropietarios que la conforman.

¿Qué es el presupuesto de una propiedad horizontal?

El presupuesto de gastos y de ingresos es la proyección que se hace los gastos que tendrá la propiedad en la vigencia respectiva, y de los ingresos que se necesitarán para cubrir dichos gastos.

El presupuesto permite financiar las necesidades que se prevé tendrá la propiedad horizontal en una determinada vigencia anual.

Mediante el presupuesto se busca garantizar que la propiedad tenga los recursos necesarios para que cumpla las funciones que le corresponden.

¿Quién debe elaborar el presupuesto en la propiedad horizontal?

De acuerdo el artículo 51 de la ley 675 de 2001, le corresponde al administrador elaborar el presupuesto de gastos anual.

Propiedad horizontal en Colombia.Normas y reglas que rigen la propiedad horizontal, y las obligaciones y deberes de los copropietarios.

Dice el numeral 1 del citado artículo:

«Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.»

Luego señala el numeral 4 del mismo artículo:

«Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.»

La responsabilidad de la elaboración del presupuesto es del administrador, pero este debe elaborarlo en función de las necesidades de la propiedad horizontal, por tal razón, es necesario consultar esas necesidades, para lo cual puede consultar con el Consejo de administración.

Además, el presupuesto debe hacerse según las instrucciones que haya dado la asamblea de copropietarios, pues esta suele tomar decisiones de inversión y mejoramiento que deben ser incorporadas en el respectivo presupuesto por parte del administrador.

En consecuencia, no es que el administrador decida por su propia cuenta qué incluir y qué no en el presupuesto, sino que debe atenerse a las necesidades de la propiedad, a las instrucciones de la asamblea, y las recomendaciones del consejo de administración.

Naturalmente que el presupuesto elaborado por el administrador es apenas un borrador que será discutido en la asamblea de copropietarios, quien podrá hacerle las modificaciones que considere oportunas.

Aprobación del presupuesto de la propiedad horizontal.

La aprobación del presupuesto es facultad de la asamblea de copropietarios, que es el máximo órgano decisorio en la propiedad horizontal.

Así lo señala claramente el numeral 2 del artículo 38 de la ley 675 de 2001:

«Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.»

El administrador elabora el presupuesto, quien lo presenta al Consejo de administración, pero quien lo aprueba o desaprueba es la asamblea de copropietarios.

Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal.Aspectos a considerar sobre las asambleas de copropietarios ordinarias y extraordinarias en la propiedad horizontal.

La aprobación del presupuesto no puede ser delegada al Consejo de administración, pues un presupuesto implica imponer pagos a los copropietarios, y el pago de una cuota extraordinaria o el incremento de la cuota ordinaria de administración no puede ser una decisión que deba hacer el Consejo de administración.

Esta aclaración es importante porque la redacción del artículo 51 ha dado para que algunas personas interpreten que la aprobación del presupuesto la puede hacer el Consejo de administración.

El numeral 4 señala que es función del administrador «Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración (…) el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, …», y la expresión someter a consideración, no debe entenderse como una facultad del consejo de administración para aprobar el presupuesto.

En esta instancia lo que el Consejo de administración hace es aprobar el borrador o la propuesta de presupuesto que presenta el administrador, y de allí sale la versión definitiva del presupuesto que será puesto a consideración de la asamblea de copropietarios, como expresamente lo señala el numeral 2 del artículo 28 de la ley 675, quien afirma que es función de la asamblea aprobar o improbar el presupuesto de ingresos y gastos «que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.»

Pago de cuotas y expensas necesarias en la propiedad horizontal.Cuotas de administración y expensas que deben pagar los copropietarios de una propiedad horizontal.

Es decir que esto dos personajes (administrador y consejo de administración), se ponen de acuerdo sobre el presupuesto que han de presentar a la asamblea de copropietarios para que esta decida.

¿Qué debe contener el presupuesto?

Lo que ya se dijo: una relación de gastos e ingresos para la vigencia respectiva.

Pero esa información se debe presentar en detalle, por cada rubro, y se debe presentar cómo se financiarán los gastos presupuestados.

Esto exige hacer proyecciones respecto a los ingresos, es decir, proyectar cuánto han de ser el monto de la cuota de administración ordinaria, y si hay necesidad de considerar cuotas extraordinarias.

Fondo de imprevistos en la propiedad horizontal.Constitución, financiación, destinación y uso del fondo de imprevistos en la propiedad horizontal.

El presupuesto debe incluir también el fondo de imprevistos, que no sabemos para qué podrá necesitarse pero que puede haber necesidad de utilizar.

Informe de ejecución presupuestal.

Cada año se debe presentar un informe de la ejecución presupuestal del periodo anterior. Es una obligación que impone el numeral 4 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 al administrador, quien es el ejecutor de la propiedad horizontal como su representante que es.

El presupuesto es eso, un supuesto de gastos e ingresos para un año determinado, y una vez finalizado el año hay que verificar qué fue lo que se ejecutó según lo presupuestado.

El informe de ejecución presupuestal debe ser lo suficientemente detallado para poder identificar en qué se gastó la plata, y qué dineros fueron los que se recaudaron, pues de otra forma no es posible auditar o verificar lo que se hizo en un periodo determinado.

El informe de ejecución presupuestal es la materia prima para elaborar y aprobar el presupuesto para la siguiente vigencia, pues es la historia de las necesidades de la propiedad horizontal, tanto las satisfechas como las pendientes por satisfacer.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2018, abril 13). El presupuesto de la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/presupuesto-de-la-propiedad-horizontal.html

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  1. kikemo 6857 (marzo 27 de 2024)

    Es obligación presentar el presupuesto con la convocatoria a ala Asamblea ordinaria ?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a kikemo 6857 (marzo 31 de 2024)

      El artículo 39 de la ley 675 de 2001 no obliga a que la convocatoria esté acompañada del presupuesto, por lo que no es obligatorio, a no ser que el reglamento diga otra cosa.

      Saludos

      Responder
  2. Jane Pinzón (septiembre 7 de 2023)

    Soy miembro de un Consejo de Administracion, donde el presidente no tiene mucha competencia n Propiedad horizontal, debo decir, que se han pasado en varios items de presupuesto con gastos imprevistos, que no han sido informados al Consejo. Por tal razón yo sugerí que quien aprueba estos imprevistos o gastos no presupuestados no es el Presidente sino el Consejo, vaya lio. Fuera de eso quieren hacer una Asamblea extraordinaria para complementar el deficit por lo anteriormente descrito. El Presidente nuevamente sacando un numero que le pareció aumentar una cuota extraordinaria sin tener en cuenta los que somos Financieros. Acudo a su sabiduría para saber Como hacerles enternder que hay normas técnicas para hacer una asamblea extraordinaria porque siguen gastando por tener muchos gastos imprevistos, pero adicionalmente dichos gastos solo pasan con la autorización del presidente y sin informar al Consejo. Por favor un consejo,

    Responder
  3. MARIA CLEMENCIA ARCHILA (abril 24 de 2023)

    BUEN DIA. TENGO UNA DUDA EL FONDO IMPREVISTOS SI NO SE NECESITA DURANTE EL AÑO PUEDE SER ACUMULADO PARA EL OTRO AÑO O TENGO QUE GASTARLO. AGRADEZCO SU INFORMACION

    Responder
  4. Martha Sandoval (marzo 21 de 2023)

    Cordial saludo

    Tengo una pregunta, en una asamblea se aprobó el cobro de unas cuotas extraordinarias para la instalación de unas cámaras de seguridad por piso. El nuevo consejo y administradora no realizaron ni la compra ni la instalación de dichas cámaras. Al parecer compraron y destinaron el dinero para otras cámaras en los subterráneos o parqueaderos, sin tener en cuenta la opinión de la Asamblea. Es válido pedir que me sea reintegrado el dinero de esas cuotas, ya que no fue asignado para el fin que decidió la asamblea?

    Responder
  5. davelascop (marzo 2 de 2023)

    Buenas noches. Agradezco si alguien me puede sacar de la siguiente duda con relación a propiedad horizontal.
    En la asamblea del 2022 se aprobó el incremento automático de la cuota mensual de administración basado en el IPC. Pero la administración asumió que este incremento también abarcaba el valor que se paga por el alquiler de los parqueaderos comunales asignados a algunos copropietarios y también incremento dicho rubro. ¿es legal este proceder teniendo presente que lo aprobado por la asamblea fue el incremento automático de la cuota de administración?

    gracias por su amable respuesta.

    Responder
  6. Néllyda Rodríguez R (septiembre 16 de 2022)

    Realización de traslados presupuestales a nivel de rubro en presupuesto de Egresos en Propiedad Horizontal

    Responder
  7. Edgar (septiembre 9 de 2022)

    La administradora de un conjunto residencial, decidió unir en un sólo recibo el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias; … si el propietario sólo puede pagar la cuota ordinaria y no la extraordinaria que le registra en el recibo y la administradora no accede a efectuar el recibo de pago de la cuota ordinaria por separado, es legal hacerlo? una administradora puede obligar a los propietarios en un sólo recibo unir cuota ordinaria y sumar la(s) extraordinaria(s) al mismo tiempo y al no hacerlo el propietario no puede pagar su cuota ordinaria mensual,….lo cual no le estan permitiendo el pago de su cuota ordinaria… es legal esta atribución.

    Responder
  8. cesar (septiembre 1 de 2022)

    En la copropiedad donde vivo el consejo de administración autorizo a la administradora cobrar en efectivo algunos valores de mantenimiento de areas comunes por ejemplo cambio de chapa puerta principal la asumió la administración las llaves y sus copias nos fueron cobradas a todos los inquilinos y propietarios igualmente sucedió con el cambio de clave de los controles del garaje fueron cobrados en efectivo este procedimiento esta bien hecho de parte del consejo de administración ? por que eso implicaría que ellos mas adelante en mantenimiento y reparación de areas comunes nos cobraran ene efectivo estas expensas?

    Responder
  9. ERNESTO (junio 23 de 2022)

    Buenos días, tengo una gran duda, referente a la nueva cuota de administración en propiedad horizontal. Según la administración, la cuota de expensas comunes, se saca del presupuesto del año inmediatamente anterior, versus el estimado de gastos para el año siguiente. Yo tengo el concepto, que la cuota de administración parte del gasto real ejecutado del año inmediatamente anterior, y que de aquí parte para el nuevo presupuesto.

    Agradezco me puedan colaborar al respecto

    Responder
  10. Lolita (abril 20 de 2022)

    En el presupuesto de Ingresos de un Conjunto Residencial, para la siguiente vigencia, se puede incluir la utilidad del ejercicio contable del año inmediatamente anterior?

    Responder
  11. Linita (marzo 28 de 2022)

    Cordial Saludo.

    Que puedo hacer si no estoy de acuerdo con el aumento aprobado de la cuota de administración, ya que se incrementó en mas del 10% en comparación del año anterior.

    Gracias

    Responder
  12. Clara Losada (febrero 28 de 2022)

    Buenas tardes la vigencia del presupuesto en propiedad horizontal es del 1 de enero al 31 de diciembre, en el RPH del edificio que resido esta que el presupuesto entra en vigencia el 1 día del mes siguiente de realizada la Asamblea ordinaria, en que ART de la Ley 675 esta la fecha de vigencia del presupuesto

    Responder

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