Copropietario puede ser embargado por la propiedad horizontal

La propiedad horizontal puede embargar a los copropietarios por deudas que estos tengan con la copropiedad, embargo que puede recaer sobre bienes inmuebles, salarios, cuentas bancarias y, en general, cualquier derecho o activo que esté a nombre del copropietario, pues el artículo 48 de la ley 675 de 2001 le entrega a la copropiedad un título ejecutivo tan simple como una certificación del administrador. ¿Hasta dónde llega esa facultad y qué bienes quedan realmente a salvo?

Obligaciones económicas de los copropietarios con la propiedad horizontal.

En primer lugar, debemos tener claro que los copropietarios tienen una obligación económica con la copropiedad que deben honrar, y en caso de no hacerlo, deben pagar intereses moratorios, sin perjuicio de ser embargados si no se logra el pago de las deudas.

Las obligaciones económicas del copropietario están representadas en las cuotas ordinarias y extraordinarias que apruebe la asamblea. Esta obligación tiene su origen en el artículo 29 de la ley 675 de 2001, que trata sobre la participación en las expensas comunes necesarias, y cuyo primer inciso señala:

«Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.»

Es una obligación el pago de las expensas comunes necesarias, y en caso de no cumplirse con ella, la propiedad horizontal puede ejecutar y embargar al copropietario moroso.

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Quién responde por las expensas.

El mismo artículo 29 de la ley 675 de 2001 amplía el círculo de obligados más allá del propietario, y es un punto que suele pasarse por alto:

• Existe solidaridad en el pago de las expensas ordinarias entre el propietario y el tenedor a cualquier título del bien privado, lo que incluye al arrendatario.
• Existe solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario respecto de las expensas no pagadas al momento de la transferencia del dominio.
• Cuando el bien pertenece en común y proindiviso a varias personas, cada una responde solidariamente por la totalidad, sin perjuicio de repetir contra las demás.
• La obligación se mantiene aunque el propietario no ocupe su bien privado o no haga uso de los bienes comunes.

Por eso el notario exige el paz y salvo de expensas comunes al momento de otorgar la escritura de transferencia, y si no se presenta, debe dejar constancia de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas existentes. La Corte Constitucional declaró exequible esa solidaridad en la sentencia C-376 de 2004.

Intereses de mora y publicación de la lista de morosos.

El artículo 30 de la ley 675 de 2001 señala que el retardo en el pago de expensas causa intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la autoridad competente, sin perjuicio de que la asamblea establezca un interés inferior.

Ese mismo artículo permite que, mientras subsista el incumplimiento, la situación se publique en el edificio o conjunto. La Corte Constitucional avaló esa publicación en la sentencia C-328 de 2019, al considerar que la información sobre el pago de expensas es un dato semiprivado que interesa a la comunidad y que su divulgación interna no vulnera la intimidad ni el habeas data.

Es decir, antes de llegar al embargo la copropiedad ya cuenta con dos herramientas de presión perfectamente legales: el interés moratorio y la publicidad interna de la mora.

Embargo de bienes por no pagar cuotas de administración.

La propiedad horizontal tiene la facultad de ejecutar a los copropietarios morosos de acuerdo con el artículo 79 de la ley 675 de 2001, que trata precisamente sobre la ejecución de las obligaciones económicas de los copropietarios. Su segundo inciso señala:

«En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.»

El referido artículo 48 de la ley 675 de 2001 dispone que:

«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.»

El proceso de cobro ejecutivo debe ser llevado a cabo por el administrador mediante apoderado, pues es su función de acuerdo con el numeral 8 del artículo 51 de la ley 675 de 2001:

«Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.»

Nótese la expresión final: el administrador no necesita autorización de la asamblea ni del consejo para demandar. Al presentar la demanda ejecutiva se solicitará la medida cautelar de embargo y secuestro de bienes, a lo que, por lo general, el juez accede.

Ante qué juez se tramita y cuánto puede tardar.

El proceso ejecutivo se tramita ante el juez civil municipal cuando la deuda es de mínima o menor cuantía, que es lo habitual en estos casos. Para 2026, con un salario mínimo de $1.750.905, la mínima cuantía llega hasta 40 salarios, esto es, unos $70.036.200, y esos procesos son de única instancia, es decir, no admiten apelación de la sentencia.

El trámite es corto en el papel: librado el mandamiento de pago, el ejecutado tiene cinco días para pagar y diez días, contados desde la notificación, para proponer excepciones de mérito. Si guarda silencio, el juez ordena seguir adelante la ejecución y el proceso avanza al avalúo y remate de los bienes embargados.

Las cuotas que se causan durante el proceso.

Una duda frecuente de los administradores es qué pasa con las cuotas que se siguen causando después de presentada la demanda. El artículo 431 del Código General del Proceso resuelve el punto al disponer que, tratándose de prestaciones periódicas, la orden de pago comprende además de las sumas vencidas las que en lo sucesivo se causen.

De acuerdo con nuestro criterio, las expensas comunes son una prestación periódica por excelencia, de modo que no hace falta iniciar un proceso nuevo cada año: basta con que la demanda lo solicite expresamente y con que el certificado del administrador esté bien redactado.

Título ejecutivo en los procesos ejecutivos contra los copropietarios.

Para iniciar un proceso ejecutivo se requiere de un título ejecutivo, y ese título ejecutivo no es otro que la simple certificación expedida por el administrador de la propiedad horizontal, tal como lo señala expresamente el artículo 48 de la ley 675 en el siguiente aparte:

«… el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional…»

No hace falta una letra de cambio ni un pagaré, ni un contrato firmado por el copropietario; tan solo hace falta la certificación expedida por el administrador en la que conste la obligación reclamada.

Y recordemos que el inciso segundo del artículo 48 de la ley 675 de 2001 contempla:

«La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.»

Es decir, la copropiedad no está obligada a intentar antes una conciliación ni a pasar por el comité de convivencia. La Corte Constitucional declaró exequible este artículo en la sentencia C-318 de 2002, al considerar que simplificar el título no afecta el derecho de defensa, porque el deudor conserva íntegras sus posibilidades de contradicción dentro del proceso.

Qué debe contener el certificado del administrador.

Que la ley diga «sin ningún requisito ni procedimiento adicional» no significa que sirva cualquier papel. El certificado sigue siendo un título ejecutivo y, como tal, debe contener una obligación clara, expresa y exigible en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso. En la práctica, los jueces rechazan las demandas cuando el certificado no permite establecer con precisión qué se debe.

Como mínimo debería contener:

• Identificación completa de la copropiedad y del deudor, con la unidad privada y su coeficiente.
• Discriminación de los periodos adeudados, mes por mes, con el valor de cada cuota.
• Separación entre expensas ordinarias, extraordinarias, multas e intereses.
• La tasa de interés aplicada y su fundamento, sea el interés legal o el inferior aprobado por la asamblea.
• La fecha de corte, el valor total adeudado y la firma del administrador como representante legal.

Este es un modelo que puede adaptarse:

Ejecutar a un copropietario moroso es relativamente sencillo, lo que permite hacer una gestión adecuada de la cartera en las copropiedades, siempre que el certificado esté bien elaborado.

Qué pasa si el copropietario no está de acuerdo con lo que le están cobrando.

Si el copropietario no está de acuerdo con los conceptos o el valor que le están cobrando, tendrá que discutirlo en el proceso judicial mediante las distintas excepciones de mérito que puede presentar dentro de los diez días siguientes a la notificación del mandamiento de pago.

De otra parte, hay que tener claro que el copropietario debe pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias que hayan sido aprobadas por la asamblea de copropietarios, incluso si no estuvo de acuerdo con ellas y votó en contra. Esto en razón a lo señalado en el último inciso del artículo 37 de la ley 675 de 2001:

«Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.»

Si el copropietario no estuviere de acuerdo con la aprobación de una cuota extraordinaria, por ejemplo, podría impugnar el acta en la que se aprueba, pero dicha impugnación tendrá éxito solo si se demuestra alguna ilegalidad o vicio en el proceso de aprobación, pues el simple hecho de no estar de acuerdo es insuficiente para desvirtuar una decisión de la asamblea.

La impugnación es un proceso diferente al ejecutivo, así que mientras el acta siga vigente, el proceso ejecutivo seguirá adelante. Y no olvidemos que el artículo 49 de la ley 675 de 2001 fija un plazo corto para impugnar: dos meses contados desde la comunicación o publicación del acta.

Las excepciones que suelen prosperar.

En la práctica, la defensa del ejecutado rara vez consiste en discutir si le gusta o no la cuota. Estas son las excepciones que realmente tienen recorrido:

• Prescripción. La acción ejecutiva prescribe en cinco años conforme al artículo 2536 del Código Civil, de modo que las cuotas causadas más allá de ese término no se pueden cobrar. Es la excepción que más cartera hace perder a las copropiedades desordenadas.
• Total o parcial, acreditado con los recibos correspondientes.
• Falta de título ejecutivo. Cuando el certificado no discrimina periodos ni conceptos, o no permite determinar la suma exacta.
• Cobro de intereses superiores a los permitidos. El límite es una y media veces el interés bancario corriente, y cobrar por encima puede acarrear la pérdida de los intereses.
• Indebida representación o falta de legitimación. Por ejemplo, cuando se demanda al arrendatario por expensas extraordinarias, respecto de las cuales no hay solidaridad.

Esta última merece una precisión que se olvida con frecuencia: la solidaridad del tenedor del artículo 29 está prevista para las expensas comunes ordinarias, no para las extraordinarias.

Qué bienes puede embargar la copropiedad.

El proceso ejecutivo que lleva a cabo la copropiedad contra un copropietario es uno común y corriente, donde el ejecutante puede solicitar como medida cautelar el embargo de cualquier bien o derecho a nombre del ejecutado.

La copropiedad no está limitada a solicitar el embargo del inmueble privado que está en la copropiedad, sino que puede perseguir cualquier otro bien que el propietario posea, como un vehículo, su salario o su cuenta bancaria. Cada tipo de bien tiene, eso sí, sus propias reglas:

La única limitación general tiene que ver con el valor de los bienes embargados, en aplicación del artículo 599 del Código General del Proceso, según el cual el valor de los bienes embargados no puede exceder el doble del crédito reclamado, sus intereses y las costas prudencialmente calculadas. El monto inembargable de las cuentas de ahorro se actualiza cada año mediante circular de la Superintendencia Financiera.

Los bienes que la copropiedad no puede embargar.

Aquí está el punto que más consultas nos genera, y donde muchas copropiedades se estrellan: hay inmuebles que, sencillamente, no se pueden perseguir.

Patrimonio de familia inembargable.

El artículo 21 de la ley 70 de 1931 es categórico:

«El patrimonio de familia no es embargable, ni aun en caso de quiebra del beneficiario. El consentimiento que éste diere para el embargo no tendrá efecto ninguno.»

La norma no contempla excepción alguna a favor de la copropiedad, de manera que un inmueble con patrimonio de familia no puede ser embargado por deudas de administración. Y como la ley 495 de 1999 elevó el tope a 250 salarios mínimos, la figura cubre hoy a la inmensa mayoría de las viviendas de los conjuntos residenciales.

Afectación a vivienda familiar.

El artículo 7 de la ley 258 de 1996 señala que los inmuebles bajo afectación a vivienda familiar son inembargables, y solo admite dos excepciones, ambas hipotecarias: cuando sobre el inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación, y cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos destinados a la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.

Las expensas comunes no figuran entre esas excepciones. Además, la Corte Constitucional precisó en la sentencia C-664 de 1998 que la hipoteca anterior solo habilita el embargo si fue previamente registrada, con lo cual el margen es todavía más estrecho.

Conviene tener presente la diferencia entre ambas figuras, porque se confunden a diario:

En ambos casos la protección recae sobre el inmueble, no sobre la persona. Ese es justamente el punto que resuelve la aparente indefensión de la copropiedad.

Qué le queda a la copropiedad cuando el inmueble es inembargable.

Que el inmueble sea inembargable no significa que la deuda desaparezca ni que la copropiedad quede desarmada. Le quedan varios caminos:

1. Perseguir los demás bienes del deudor: salario, cuentas bancarias, vehículos, otros inmuebles, cuotas sociales o acreencias a su favor.
2. Demandar solidariamente al arrendatario o tenedor del inmueble por las expensas ordinarias, conforme al artículo 29 de la ley 675 de 2001.
3. Mantener viva la obligación, que sigue causando intereses y que impide obtener el paz y salvo exigido por el notario para vender.
4. Perseguir el inmueble si la protección se levanta o se extingue, por ejemplo por cancelación voluntaria, por acuerdo de los cónyuges o por las causales legales de extinción.
5. Cobrar al nuevo propietario, que responde solidariamente por las deudas existentes al momento de la transferencia.

De acuerdo con nuestro criterio, en estos casos la estrategia más eficaz no es insistir sobre el inmueble sino dirigir la ejecución contra el salario y las cuentas del deudor y, cuando el bien está arrendado, vincular al arrendatario como deudor solidario. Es una vía que muchas administraciones desconocen y que suele destrabar la cartera más antigua.

Qué no puede hacer la copropiedad mientras cobra.

El hecho de que exista una deuda no habilita cualquier medida de presión. Estas son las que consideramos improcedentes:

• Suspender los servicios públicos domiciliarios de la unidad privada, que la copropiedad no presta ni puede interrumpir por su propia cuenta.
• Impedir el ingreso del residente o de sus visitantes al conjunto, o negarle el uso de bienes comunes esenciales como accesos, escaleras o ascensores.
• Retener correspondencia, entregas o documentos como forma de presión.

Sobre la restricción de bienes comunes no esenciales, como el salón comunal, de acuerdo con nuestro criterio tampoco procede por mora en las cuotas: el artículo 59 de la ley 675 de 2001 la contempla como sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, y para las obligaciones pecuniarias la ley previó un camino distinto, que es el interés de mora, la publicación de la lista y el proceso ejecutivo. Este punto lo ampliamos en el artículo sobre las sanciones y multas en la propiedad horizontal.

¿Y el reporte a las centrales de riesgo?

Es una idea recurrente en las asambleas. La ley 1266 de 2008 regula el habeas data financiero y exige que el titular haya autorizado el reporte, además de que la fuente esté habilitada ante el operador de información.

De acuerdo con nuestro criterio, una decisión de la asamblea no sustituye esa autorización individual, porque el habeas data es un derecho personalísimo y no un asunto que la mayoría pueda disponer por el ausente o el disidente. Lo procedente es incorporar la autorización expresa en el reglamento o recaudarla de cada propietario, y no dar por hecho que basta con el acta.

Alternativas antes de llegar al remate.

Para el copropietario que ya está ejecutado, y también para la copropiedad que quiere recuperar la cartera sin esperar años, existen salidas intermedias:

Acuerdo de pago.

Es la vía más común y puede celebrarse antes o durante el proceso. Téngase en cuenta que una cosa es conceder un plazo y otra distinta condonar capital o intereses: como los recursos pertenecen a la copropiedad, la rebaja debe contar con la autorización del órgano competente según el reglamento, y no depende de la sola voluntad del administrador o del abogado.

Conciliación.

La conciliación se hace con el demandante, es decir, con la copropiedad a través de su representante legal, sea ante un centro de conciliación o dentro del propio proceso judicial. El juzgado no concilia por las partes ni puede rebajar la deuda de oficio.

Pago total.

Si el ejecutado paga el capital, los intereses y las costas, el proceso termina y los embargos se levantan. Conviene solicitar expresamente el desembargo, porque no siempre opera de manera automática.

Insolvencia de persona natural no comerciante.

Cuando el deudor tiene varias obligaciones vencidas, puede acudir al régimen de insolvencia previsto en el Código General del Proceso. Aceptada la solicitud, los procesos ejecutivos en su contra se suspenden y las deudas se reestructuran en un acuerdo de pago con todos los acreedores, entre ellos la copropiedad.

Es un camino que conviene explorar antes de que el proceso llegue al remate, porque una vez adjudicado el bien no hay marcha atrás.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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