El subarriendo del inmueble arrendado. Parte I

Es reiterada la inquietud de nuestros visitantes en cuanto la posibilidad o no que tenga el inquilino o arrendatario de subarrendar en todo o en parte el inmueble que ha tomado en arrendamiento.

Partiremos para esta disertación, de considerar el subarriendo, como la figura jurídica por la cual un arrendatario sin dar por terminada su relación contractual con su arrendador, arrienda a terceros, el inmueble o  parte del inmueble que ha tomado en arriendo.

Al efecto hay que tener en cuenta la destinación o uso en las tres formas de arrendamiento de inmueble que es posible preveer: vivienda, comercio, y mixto, a su vez, es de precisarse, tanto si en la forma mixto  prepondera el área destinada a vivienda, o a comercio, como hasta el extremo hipotético caso de la simetría absoluta del inmueble cuyas áreas resultasen exactamente iguales para ambas destinaciones.

El Arrendamiento de Inmuebles destinados para Vivienda Urbana se encuentra absolutamente reglado de manera especial en la Ley 820 de 2003 y los Decretos 3130 de 2003 y 051 de 2004 así como en lo general en algunos apartados del Código Civil, en tanto que, el de Inmuebles destinados a uso comercial su reglamentación es inversa, esto es, de manera general en los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, siendo la especial, de libre disposición por los contratantes, con alguna remisión residual al Código Civil.

Ahora bien, dentro de la modalidad comercial, se encuentran agrupadas las destinaciones para establecimientos de comercio abiertos o no al público, al igual que para clubes, bancos, canchas,  talleres, industria, enseñanza, bodegas, oficinas, y consultorios, entre otras.

Siendo prácticos, comenzaremos por deslindar el subarriendo parcial o total de inmuebles destinados a vivienda urbana, para lo cual nos remitimos al Artículo 17 de la Ley 820 de 2003, en su determinación en cuanto que “…El arrendatario no tiene la facultad para subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador…”, esto es, ni más ni menos, que el subarriendo se encuentra tácitamente prohibido, de tal forma que, de no indicarse nada en el contrato, el arrendatario no podrá bajo ninguna circunstancia subarrendar parcial ni totalmente el inmueble, siendo de tal magnitud la transgresión a esta normativa, que el Numeral 3º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, consagra como causal automática para la inmediata Terminación Unilateral del Contrato de Arrendamiento por parte de el Arrendador, “… El subarriendo total o parcial del inmueble… o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador…”, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal y los perjuicios que le hubiese podido irrogar con dicho subarriendo.

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10 Opiniones
  1. Victor dice:

    Hola. Buenas tardes.
    Tengo un caso.
    Vivo en chile. Tengo un contrato de arriendo a mi nombre... Es un departamento... Y sub arrende una habitacion.
    Esta persona se fue al mes de haber llegado. Pero yo le habia pedido 2 meses de adelanto.
    Ahora me esta pidiendo que le devuelva dinero... Teniendo en cuenta de un acuerdo que llegamos que no le devolveria dinero si se llegaba a ir antes de los 2 meses. Pues no conviene estar cambiando gente cada 2 o 3 semanas. La idea de esto es una gente mas comprometida...
    Otra cosa es que tengo la autorizacion total del dueño del departamento de subarrendar la habitacion. Pero no sale reflejado en el contrato...
    La pregunta es. Tengo la obligacion de devolver dinero? Tomando en cuenta que no es dinero de garantia.. Y no hubo ningun tipo de problemas. Y la persona se fue por su cuenta...
    Me dice que me acuso con la policia.
    Muchas gracias. Espero su valiosa respuesta.

  2. angela bohorquez dice:

    Buenas tardes, quisiera saber si me pueden ayudar con un caso. el asunto es que tengo una casa que se le arrendó a una persona que al día de hoy lleva 1 año sin pagar arriendo ni servicios, se le citó a una casa de justicia para iniciar un proceso en el que se saldara la deuda, esta persona se presentó a la citación y se comprometió a hacer los pagos en dos fechas que ya pasaron y fueron incumplidas, para completar esta persona subarrendo la casa a otras personas diciendo que la propiedad era de él, llevó a una señora que se hizo pasar por mi ante los nuevos arrendatarios para darle credibilidad a las mentiras con las que les estaba subarrendando mi casa y ahora nunca contesta el celular ni a mi ni a las personas que puso a vivir en mi propiedad. en la casa de justicia quedó estipulada como fecha de entrega del inmueble el 30 de este mes pero estoy segura que esta persona no va a aparecer para hacer la entrega de la propiedad dado que todo lo que dijo era mentira. necesito saber como puedo recuperar mi propiedad si yo no tengo ningún contrato o documento con las personas que viven en este momento en mi casa y estas personas dicen que no van a desalojar porque no tienen para donde irse y porque le pagaron un mes de arriendo a la persona que subarrendo y no van a perder la plata. Gracias.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      Con copia autentica del acta de conciliación celebrada en la Casa de Justicia podrá solicitar ante los Jueces Civiles Municipales, se fije fecha para la restitución efectiva del inmueble, esa diligencia tiene prelación sobre cualquier otra excepto la de tutela.

      • tavo dice:

        actos como estos generan en ocasiones sentimientos de intolerancia e injusticia, pero deben guardarse esos pensamientos negativos y bélicos para darle tránsito a la solución de conflictos por vía judicial, siendo esta la idónea y la civilizada medida.
        el proceso es el de restitución de inmueble arrendado.

  3. zoraya dice:

    Buenos días. en año 2007 adquirí una casa que mi ex estaba perdiendo, yo la salve que se la quitara el banco, y esta paso a mi nombre, pero resulta que en el año 2013 me enferme y mi ex esposo cambio los contratos de arrendamiento a su nombre, desde esa fecha no recibo un peso de canon de arrendamiento, el abogado de el dice que el podía hacerlo, en este momento me inicio un proceso de adición a separación de bienes, esa casa no entro en la separación porque aun no nos habían dado escrituras y el quedo con esa casa. ahora quiere que con la adición se anule la venta que me hizo.
    mi pregunta es como hago para recuperar los arriendos, hasta que salga el proceso

    • FERNANDO CALDERON OLAYA dice:

      Buenos Días

      Si usted tiene los contratos de arrendamiento iniciales y los arrendatarios son los mismos en ambos contrato, revise con su Apoderado la posibilidad de demandar la restitución por mora en el pago de la renta y simultaneamente iniciar un proceso ejecutivo

  4. maria fernanda dice:

    Cordial saludo,
    Si me puede ayuda con el siguiente caso, tenemos una casa dentro de la cual hay un apartamento el cual esta arrendado a una sola persona , este da a la calle y es totalmente independiente lo que comparte con la casa son los servicios públicos, esta persona paga arriendo con servicios incluidos y lo que hacíamos para pagar los servicios de forma equitativa era dividir el valor total de la factura entre cinco que eramos las personas que disfrutaba de dichos servicios y así hicimos sin ningún problema hasta que mi familia y yo decidimos vivir en otra ciudad y arrendarla, mi pregunta es ¿Esta bien o como debo cobrar los servicios de forma equitativa de manera que no vaya a tener inconvenientes?; adicionalmente el consumo de estos servicios siempre tenia un promedio parecido y no quisiera que ese valor aumente demasiado para no perjudicar al inquilino del apartamento ¿Como estipulo esto en el contrato?
    A parte no quiero que personas distintas a las que inicialmente vivirán en la casa lleguen a habitar sin ningún permiso pues esto incluiría un gasto adicional en los servicios públicos y lo menos que quiero es perjudicar a la persona que habita el apartamento antes mencionado ¿Como debe estipular esto en el contrato? y por ultimo ¿Cuales son las normas de convivencia por ser un lugar compartido?.
    Agradezco su pronta y amable respuesta.

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Un Saludo

      La mejor forma es separar los servicios por unidades habitacionales, asi se tiene un consumo exacto por unidad, esto debe hacerse con un contador individual, pero como supone una serie de reformas y tramites es la menos utlizada.

      Otra forma bastante "equitativa" es el promedio prorrateado -no dividido entre unidades habitacionales-, lo que supone establecer cuanto consume cada unidad en un lapso digamos a manera de ejemplo de 3, 6, 9, 12 meses y luego si de acuerdo con esos consumos obtener un prorrateo respecto del total de la factura

      La forma menos "equitativa" es como lo viene haciendo, ya que dividir entre las unidades supone la carga del mayor consumo al que menos consume.

      El incremento en el valor de los servicios publicos no depende necesariamente del mayor o menor numero de habitantes, sino del uso de elementos que consumen, por ej, asi como hay pinzas electricas que consumen 300 watts hora, hay otras que consumen 1500; un tv de 48 consume mas que uno de 32 y asi sucesivamente...

      Las normas de convivencia son las generales de la cohabitación pacifica y civilizada, ahora si quiere especificarlas deberá someter la edificación a propiedad horizontal y establecer un manual e convivencia.

  5. Sara Lopez dice:

    Hola!
    Actualmente me encuentro viviendo en un piso de estudiantes, quiero dejar el piso por problemas de convivencia pero me preocupa el tema del contrato. Teoricamente el contrato termina dentro de 5 meses pero la situacion es insostenible.
    A mi me hicieron firmar un contrato de subarrendatario, pero delante de la dueña del piso no me dejan decir qe vivo aqui sino qe soy prima de uno de los chicos a los qe ella alquilo el piso.
    en el contrato qe yo firme no aparece el nombre de la dueña del piso, es un contrato entre estos chicos y yo unicamente.
    tendria algun problema a la hora de romper el contrato y marcharme? (claramente no quiero seguir pagando un piso en el qe no puedo vivir).

    • FERNANDO CALDERON OLAYA dice:

      Hola

      Tipico de la inexperiencia estudiantil dejarse llevar por la corriente.

      Mire, terminar un contrato de arrendamiento, en su caso "subarriendo" por problemas de convivencia es bastante complicado ya que sugiere la intervención de la Policía y una Querella por perturbación a la mera tenencia, asi que deberá tomar el toro por los cachos... hable primero con los "chicos" y expongales que la propietaria del inmueble está sospechando del vinculo contractual suyo y que para evitar problemas usted va a hablar francamente con ella, si los "chicos" la confrontan exijales el contrato, lo destruyen y se marcha... sino la confrontan, soldado avisado, hable con la propietaria y expongale la situación...ya ella podrá terminar el contrato con ellos...

      Ah y tengalo como experiencia de vida: de mentiras nadie vive !

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