En este artículo 20 secciones
- La diferencia en una línea.
- Quién es el arrendador.
- Quién es el arrendatario.
- Las figuras que se confunden con las partes.
- Lo que ninguno de los dos puede hacer.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Quién es el arrendador y quién el arrendatario?
- ¿El arrendatario es lo mismo que el inquilino?
- ¿Qué significa arrendadora y arrendataria?
- ¿El arrendador siempre es el dueño del inmueble?
- ¿Qué diferencia hay entre coarrendatario y codeudor?
- ¿Puede el arrendador entrar a la vivienda arrendada?
- ¿Puede el arrendador retener los muebles si no le pagan?
- ¿Quién responde si hay varios arrendatarios?
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En un contrato de arrendamiento hay dos partes y el Código Civil las nombra sin rodeos en su artículo 1977: arrendador es quien da el goce de la cosa y arrendatario quien paga el precio por ese goce. Dicho en palabras corrientes, el arrendador es el dueño y el arrendatario es el inquilino. ¿Qué obligaciones tiene cada uno y qué otras figuras se confunden con ellos?
La diferencia en una línea.
La diferencia entre el arrendador y arrendatario está definida claramente en el artículo 1977 del Código civil:
«En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.»
Lo anterior se puede resumir de la siguiente manera:
| Aspecto. | Arrendador. | Arrendatario. |
|---|---|---|
| Qué hace | Entrega el inmueble | Lo usa y lo habita |
| Qué recibe | El canon de arrendamiento | El goce del inmueble |
| Cómo se le dice | Dueño, propietario, casero | Inquilino |
| Quién paga | No paga, cobra | Paga el arriendo |
La forma más simple de no confundirlos: el arrendatario es el que paga. Si usted paga el arriendo, usted es el arrendatario. Si usted lo recibe, es el arrendador.
Arrendadora y arrendataria.
Son simplemente las formas femeninas de las mismas palabras, y significan exactamente lo mismo.
La arrendadora es la mujer que da el inmueble en arrendamiento; la arrendataria, la mujer que lo toma y paga por él. No hay ninguna diferencia jurídica derivada del género.
Cuando el arrendador es una empresa también se usa el femenino si su denominación lo pide, como «la sociedad arrendadora», sin que ello altere sus obligaciones.
Quién es el arrendador.
Es quien concede el uso y goce del inmueble y recibe el canon como contraprestación.
Normalmente es el propietario, y por eso se usan como sinónimos, pero conviene precisar que no siempre coinciden.
Casos en que el arrendador no es el dueño.
- La inmobiliaria. Cuando administra el inmueble, es ella quien firma el contrato y figura como arrendadora, aunque el dueño sea otro.
- El usufructuario. Quien tiene el usufructo puede arrendar sin ser propietario, y el contrato expira cuando cesa el usufructo.
- El subarrendador. El arrendatario autorizado para subarrendar actúa como arrendador frente al subarrendatario, sin dejar de ser arrendatario frente al dueño.
- La sucesión. Cuando el arrendador fallece, la sucesión ocupa su lugar hasta que se defina a quién corresponde el inmueble.
Esa distinción importa porque el arrendatario contrata con quien firma, no con quien figura en el certificado de tradición. Si el inmueble se vende, si lo embargan o si el arrendador era usufructuario, el contrato puede seguir suertes distintas, como se explica en ¿qué pasa con el contrato de arrendamiento si se vende el inmueble?.
Obligaciones del arrendador.
El Código Civil las reduce a tres:
- Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
- Mantenerla en estado de servir para el fin a que fue arrendada.
- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa.
En la vivienda urbana el artículo 8 de la ley 820 de 2003 agrega otras, entre ellas entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, y entregar copia del contrato dentro de los diez días siguientes.
Quién es el arrendatario.
Es quien recibe el inmueble para usarlo y paga por ello. Es la misma persona que en el lenguaje corriente llamamos inquilino.
No adquiere la propiedad ni ningún derecho real sobre el inmueble: adquiere el derecho a usarlo durante el tiempo pactado, y debe devolverlo al terminar el contrato.
El arrendatario es tenedor, no poseedor. Reconoce que el inmueble es ajeno, y esa distinción es la que impide que con el paso de los años pueda alegar que se hizo dueño por prescripción.
Obligaciones del arrendatario.
- Pagar el canon en el plazo y lugar convenidos.
- Usar el inmueble según lo pactado o, a falta de estipulación, según su destino natural.
- Cuidarlo y responder por los daños que no provengan del uso legítimo.
- Hacer las reparaciones locativas.
- Restituir el inmueble al terminar el contrato.
La primera es la principal. Dice el artículo 2000 del Código Civil que «el arrendatario es obligado al pago del precio o renta», y un solo día de retardo configura el incumplimiento.
Sus derechos, que son el reverso de las obligaciones del arrendador, están en derechos del arrendatario.
Las figuras que se confunden con las partes.
Alrededor del contrato aparecen otros nombres, y no todos son partes del contrato ni tienen los mismos derechos.
| Figura. | Qué es. | ¿Puede ocupar el inmueble? |
|---|---|---|
| Coarrendatario | Arrendatario, junto con otro u otros | Sí |
| Codeudor | Garante, deudor principal de la deuda | No |
| Fiador | Garante subsidiario | No |
| Subarrendatario | Arrendatario del arrendatario | Sí, frente a quien le subarrendó |
| Coarrendador | Copropietario que arrienda junto con otros | No aplica |
La confusión más costosa es entre coarrendatario y codeudor. El coarrendatario es parte del contrato y puede usar el inmueble; el codeudor solo responde por la deuda. Quien firma sin saber en qué calidad lo hace puede terminar obligado por el total sin haber vivido nunca allí.
Las dos figuras se desarrollan en coarrendatario y en fiador en el contrato de arrendamiento.
Cuando hay varios arrendadores o varios arrendatarios.
Cada parte puede estar integrada por varias personas, y en ese caso todas responden por todo.
«Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.»
El artículo 7 de la ley 820 de 2003 permite entonces que el arrendador le cobre la deuda completa a cualquiera de los arrendatarios, sin dividirla ni perseguir primero al que dejó de pagar.
Lo que ninguno de los dos puede hacer.
Conviene cerrar con los límites, porque son la fuente de los conflictos más graves y de las consultas más frecuentes.
El arrendador no puede entrar al inmueble sin autorización. Entregado el inmueble, el goce es del arrendatario. Ingresar sin su permiso es una perturbación, y en algunos casos puede constituir un delito.
El arrendador no puede llevarse las pertenencias del inquilino. Existe el derecho de retención, que le permite conservar los bienes que están en el inmueble mientras se le adeuden cánones o indemnizaciones, pero eso es cosa distinta de entrar y sacarlos. Y hay bienes que no puede retener, como se explica en derecho de retención en el contrato de arrendamiento.
El arrendador no puede desalojar por su cuenta. Ni cambiando cerraduras, ni cortando servicios, ni impidiendo el ingreso. La recuperación del inmueble contra la voluntad del inquilino solo procede con orden judicial.
El arrendatario no puede dejar de pagar. Ni siquiera cuando el arrendador incumple. Lo que puede hacer es terminar el contrato con justa causa o, en ciertos casos, descontar del canon, pero dejar de pagar lo convierte en incumplido.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Quién es el arrendador y quién el arrendatario?
El arrendador es quien entrega el inmueble y recibe el arriendo; el arrendatario es quien lo usa y lo paga. La forma más simple de recordarlo es que el arrendatario es el que paga.
¿El arrendatario es lo mismo que el inquilino?
Sí. Inquilino es el nombre corriente del arrendatario. La ley usa la palabra arrendatario y el lenguaje cotidiano usa inquilino, pero designan a la misma persona.
¿Qué significa arrendadora y arrendataria?
Son las formas femeninas de arrendador y arrendataria. La arrendadora es quien da el inmueble en arriendo y la arrendataria quien lo toma y paga por él. No hay diferencia jurídica alguna.
¿El arrendador siempre es el dueño del inmueble?
No necesariamente. Puede ser una inmobiliaria que administra, un usufructuario, un arrendatario que subarrienda o la sucesión de un arrendador fallecido. El arrendatario contrata con quien firma.
¿Qué diferencia hay entre coarrendatario y codeudor?
El coarrendatario es parte del contrato y puede ocupar el inmueble; el codeudor es ajeno al contrato y solo responde por la deuda. Ambos responden ante el arrendador, pero solo el primero tiene derecho a usar el inmueble.
¿Puede el arrendador entrar a la vivienda arrendada?
Solo con autorización del arrendatario. Entregado el inmueble, el derecho de uso y goce es del inquilino, y el arrendador no puede ingresar sin su permiso mientras el contrato esté vigente.
¿Puede el arrendador retener los muebles si no le pagan?
Puede retener los bienes que estén en el inmueble mientras se le adeuden cánones o indemnizaciones, pero no puede retener los que la ley declara inembargables, ni entrar al inmueble a llevárselos, ni disponer de ellos.
¿Quién responde si hay varios arrendatarios?
Todos por el total. El artículo 7 de la ley 820 de 2003 hace solidarias las obligaciones entre arrendatarios, de modo que el arrendador puede cobrarle la deuda completa a cualquiera de ellos.
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Se rentó un apartamento a un señor y se le hizo un contrato. Este señor, posteriormente, llevó a la mujer y sus hijos a vivir en el apartamento. Pagó cumplidamente durante un año, pero hace dos meses el señor desapareció y no se sabe aún su paradero. La mujer quedó en el apartamento con sus tres hijos y deben renta de dos meses, además de un cobro de energía bastante alto. La señora argumenta que no tiene a dónde ir con sus tres hijos y que va a tratar de ponerse al día con esos compromisos, y que la dejen quedarse mientras la fiscalía averigua qué ocurrió con este señor. El dueño ya solicita que, independientemente de que aparezca o no esa persona, la señora tiene que desocupar dicho apartamento. La pregunta es si, por vías legales, se puede hacer desocupar el apartamento inmediatamente. Gracias por la ayuda.
El contrato de arrendamiento ha sido incumplido por el no pago del canon de arrendamiento y los servicios públicos lo que es suficiente para que el arrendador de por terminado el contrato de forma inmediata al margen de consideraciones éticas.
Saludos
Buenas tardes. Tengo un apartamento en alquiler desde hace 8 años. Llevé la carta de no renovación del contrato, pero la agencia me pide un canon y medio como indemnización del inquilino. Solicité que desocuparan el apartamento el 24 de julio, pero no me lo desocuparon. Supuestamente se renovó el contrato. ¿Qué puedo hacer? Necesito el apartamento para remodelar. Gracias.
La indemnización de 1.5 meses de arriendo se debe pagar cuando corresponde a lo dispuesto por numeral 8 de la ley 820 de 2003.
Mi contrato terminó y debo dos meses de renta. ¿Puede el arrendador prohibir mi trasteo o retener mis muebles si no pago?
Existe la figura del derecho de retención en el contrato de arrendamiento, por lo que sí podría.
¿Quién debe asumir el aumento de la cuota de administración de un apartamento arrendado por la inmobiliaria?
Depende de lo pactado en el contrato de arrendamiento; allí se indica quién debe pagar la cuota de administración y es quien debe asumir el incremento.
“El arrendatario es el mismo inquilino que paga el arriendo al arrendador, dueño del inmueble”.
El arrendatario no puede pagarse el canon a sí mismo. Por lo tanto, el arrendatario le paga el canon al arrendador. ¡Hay que aclarar!
Es precisamente lo que dice el texto, que el arrendatario es quien paga al arrendador.
Buenas tardes. Tengo una pregunta: mi hermana lleva viviendo en una casa cinco meses y se atrasó en casi dos meses de arriendo. El dueño de la casa se llevó el televisor. ¿Es eso normal? ¿Qué decreto puedo leer para poder presentar una demanda? Muchas gracias a la persona que me pueda ayudar o que me asesore un abogado.
En Colombia, eso no se puede hacer. Si el arrendatario no paga el arriendo, incumple el contrato, se le termina y debe entregar el inmueble. El arrendador podrá cobrar lo adeudado ante un juez, pero no puede entrar en la casa a llevarse las pertenencias del arrendatario.